南宁市良庆区某房地产项目市场调研报告文档格式.docx
《南宁市良庆区某房地产项目市场调研报告文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南宁市良庆区某房地产项目市场调研报告文档格式.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
会展中心一期配套、主建筑二期及宴会厅工程、民歌广场二期工程已投入使用。
市容整治“1858”（“穿衣戴帽”）工程共205个子项目全部完成。
新建８座垃圾中转站60座星级卫生公厕。
完成石西垃圾处理工程并积极推进城南垃圾处理厂扩建工程。
金桥客运站等４个交通场站项目、14项水环境整治工程已开工建设。
小街小巷计划改造300条，实际完成351条。
30万平方米经济适用住房开工建设，300套廉租房竣工。
市一医院改善就医环境工程取得初步成果。
恢复、新建13个停车场。
五象广场建成开放。
全市36个长期停工建筑工程已处置35个。
“136”工程三年总投资236.81亿元，建设329个项目，使我市基础设施、市容市貌、人居环境等有了明显改观。
2005年，南宁市将构筑国际性现代化城市框架，全面提升城市规划建设和管理水平。
充分发挥城市规划的龙头作用。
做好城市总体规划和相关城市规划的编制与报审，完善相思湖新区、道路桥梁和堤路园交通组织、重点城镇等专项规划，促进城市功能的完善，强化城乡规划的统一管理，统筹“大南宁”建设。
继续推进“１３６”工程项目建设。
突出邕江“堤路园”工程、城市路桥建设和旧城改造、经济适用住房建设、相思湖新区建设四个重点。
快“堤路园”工程建设，完善邕江两岸城市道路及滨江绿地景观，带动沿江经济发展。
继续推进城市交通设施建设，加快４环８条
对外放射道路及“五横三纵”的城市主干路网系统建设，加强主城与副城的交通联系，完善大南宁的交通框架，加快市内邕江５座大桥和城市立交桥建设，改造一批交通拥堵路口，改善交通节点。
全面推进经济适用住房建设，今年要开工建设８０万平方米，竣工５０万平方米，以解决中低收入者及被拆迁户中符合享受经济适用房条件的市民住房问题。
加快相思湖新区启动区１０条道路和绿地建设、大学园区基础设施建设。
全面启动“中国东盟商务区”、“广东商业街”、“香港街”、“澳门街”等项目建设，完善服务“南博会”设施。
加快建设事业发展。
进一步抓好建筑市场秩序的整顿、规范和监管工作，严格执行工程建设强制性标准。
建立廉租住房专项基金，健全住房保障体系。
加大危旧公房改造及直管公房安全整治力度，提高居民居住水平。
建立房地产业发展的预警预报及宏观调控机制，引导房地产业健康发展。
坚持市场化运作方向，拓展和用活城市建设政策。
发展市政公用事业。
加强城市供水、节水、排水、污水处理及其再生利用的统筹规划和协调实施，推进污水处理产业化。
做大做强南宁建宁水务集团，加快进行培育上市工作。
新建先进高效垃圾中转站一批，建设和完善一批环卫后方基地。
建立道路、地下管线信息平台。
搞好园林绿化。
继续抓好“１８５８”园林绿化建设和改造，加大城市公共绿地建设力度，确保三项绿化指标稳步增长。
加快“花花世界”园林产业园区建设。
对已建成的城区广场、游园、街头绿地进行全面整治。
继续深入开展全民义务植树和单位庭院绿化达标活动。
强化国土资源管理。
完成南宁市土地利用总体规划的修编和上报工作，加强建设用地预审，加大土地收购储备工作力度。
确保重点建设项目用地。
落实最严格的耕地保护制度，确保全市耕地总量动态平衡。
全面推行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让。
加强地质矿产资源管理。
加大对违法占地案件查处力度。
积极推进旧城成片改造，做好旧改项目的筹备、招商和实施工作。
加强项目建设的动态管理，完善项目建设的管理程序，建立依法拆迁改造的惠民工程示范项目。
加快相思潮新区建设。
围绕启动区的基础设施建设，重点推进道路路网的建设，完善大学园区的水、电、通讯管网建设，做好大学园区、启动核心区已征土地的“三通一平”工作。
启动可利江综合整治项目。
做好青少年活动中心、老年活动中心、妇女活动中心、市博
物馆等重大项目的选址、规划、征地拆迂、建设等前期工作。
加大招商引资力度，策划、包装、推介相思湖新区。
提高城市管理水平。
对第二批３００条小街小巷实施“穿衣戴帽”、依法拆除所有的违章户外广告设施，清理临时摆卖摊点。
完善市政管理法规，加强对市容环境卫生、静态停车、城市管线、城市垃圾的管理，解决市容环境局部“脏、乱、差”等突出问题。
加强城市管
理执法队伍和信息化建设，提高城市现代管理的科技含量。
（二）南宁市房地产概述
1）近年南宁房地产业发展数据
★南宁房地产业发展数据
南宁市
商品房销售面积
商品房销售总额
（亿元）
1999年
71万平方米
12.9
2000年
102.7万平方米
19.74
2001年
138．98万平方米
24
2002年
155．38万平方米
35.04
2003年
185万平方米
61
2004年
300万平方米
100
2005年
商品房投资总量增幅在10%左右
商品房投资及销售面积增幅在10%左右
*2003年南宁商品房成交60多个亿。
2）2004年南宁市房地产市场发展动态回顾：
*2004年全年南宁房地产销售总面积约为300万平方米，销售总额100亿左右。
*2004年1月—12月份，南宁市房地产市场发展迅猛，纯住宅、商住混合型、纯商业型的楼盘纷纷涌现，一方面开发量迅速上升，另一方面成交比较活跃，呈现供销两旺的市场发展态势。
但市场持续供应部分产品远远大于市场需求，由于中低消费项目、小户型的成交活跃，吸纳了大量的消费力，商业物业、住宅消费逐步出现部分的市场疲软迹象。
主要表现在：
①低、中、高端产品总体房价在提升，部分提速过快，部分项目的产品销售开始放缓；
②广告投放后，现场电话咨询及来电、来访客户量在下滑；
③新推出的产品销售不如以往火爆，表现在产品推出前后两天的成交量不高；
④产品的同质化严重，竞争激烈；
5总体广告效果明显下降，造成广告成本也在提高；
3）对近期房价变化的认识
南宁近期的房价虽然以不多见的速度在上涨，但未超出居民购买承受能力，市民的购买行为理性，未出现抢购、哄抬价格等现象。
从横向来观察，今年1-4月，南宁住宅销售价格已达每平方米2425元，住宅价格已直逼国内部分经济发展较快的城市，苏州市2003年为每平方米2463元，大连市2003年每平方米2699元，南京市2003年每平方米2888元，厦门市2003年每平方米3137元，杭州市2003年每平方米3642元，与这些城市相比有183元~1126元不等的差距，但又已超过了国内部分城市：
南昌市2003年为每平方米2366元，成都市2003年为每平方米1908元，济南市2003年为每平方米2306元，青岛市2003年为每平方米2286元，每平方米价格高出78元~633元。
通过与部分城市的比较，南宁的整体房价仍处于全国中等水平。
虽然国务院和七部委联合下发多条限令打压房地产，稳定房价。
但是诸多政策对南宁的影响是微忽其微的。
首先南宁的房价在全国来说不是很高，还有上升的空间；
其次，房地产作为国民经济的支柱产业，其一举一动都会牵扯到许多行业，房地产如果降价势必造成各个产业的萎缩从而影响整个国民经济；
再次，本次政策是针对炒房族，而南宁的炒房并不严重，从新政出台后南宁市二手市场波澜不惊可见一斑；
最后，南宁的房价不会降，现在市场的冷清是很多人都在观望，待到政策的影响褪去之后，南宁的房价还会上涨，但涨幅不会很大。
二、良庆区概况
（一）地理环境
1）自然地理
良庆区距广西首府南宁市中心仅５公里，是南宁市最大的工业卫星城，交通十分便利，开发区距钦州港、北海港、防城港约１００－２００公里，是西南出海通道的枢纽，南（宁）北（海）高速公路和二级公路、南宁市外环高速公路、南（宁）防（城）铁路、黎（塘）南（宁）铁路复线穿过开发区境内，并设有立交出入口。
同时，南宁国际机场距开发区仅３０公里，南宁市第二大火车站——玉洞火车站就设在开发区内，该开发区是南宁市人流、物流的重要基地。
良庆众多乡镇（村）涵盖在开发区里，必将对当地的经济发展起到良好的促进作用，同时也将带动其他乡镇（村）的发展。
良庆区的区位优势明显，地处大西南出海通道的枢纽和沿海“金三角”咽喉地带，交通便利，北与綤东仅一河之隔，容易接受綤东产业转移和辐射，南宁大桥建成后将给良庆带来无限发展生机。
良庆区的工业经济优势显著，城郊型、都市型工业体系初步形成，商贸物流方兴未艾，农业产业化初显成效。
特色农副产品鲜明，久负盛名，旅游资源丰富，有大王滩、绿都温泉、凤亭水库、屯六水库等旅游景点。
2）旅游
景色秀丽的良庆区，河流、湖泊星罗棋布，水流凝碧，风景怡人，沿邕江带25公里，蕴藏许多宝贵的旅游资源，开发价值极高。
辖区内有号称“植物王国”的良凤江国家森林公园，拥有1700多种千姿百态的树种，是自然的特大型“森林浴场”、华南地区最大的植物标本园。
四周山峦如屏，树木葱绿，娟娟群松，鸟雀飞鸣，“在水一方、水杉倒影、密林寻幽、凤扛瀑布、浓情密道”等精晶小景让游人流连忘返，可说“此处有高山峻岭，何处无明月清风”。
凤凰湖自然保护区景区以其秀丽的湖光山色和恢弘的现代水利工程而著称。
湖面浩荡坦荡，波光粼粼，湖中岛屿星罗棋布，四周群山环绕，凤凰的夕阳如诗如画，夜晚明静如水，是一个将人工雕琢和山水风光溶合得极协调和睦的所在。
3）10+1商业大道
“10+1商业大道”是目前广西乃至中国大西南最长、最具特色的；
集商贸、商务、物流、餐饮、文化、休闲、娱乐、观光旅游为一体的综合大道。
“10+1商业大道”路段全长2855.863米，其中从亭江路口至江南路段长981.787米，江南路口至南建路口段长1870.076米，基本为东西走向，控制红线70米，其中机动车道22米，人行道及绿化用地两边各9米，建筑第一期用地两边约15米进深。
“10+1商业大道”规划设计首二层为商铺，第三层公寓，并有部分“占天占地”独立商铺，宜商宜住宜办公，能满足中小型个体经营者的多元化使用要求，开创了南宁商业经营新格局。
4）南宁市新的商业中心
辖区内汇集大量用于货物集散的铁路专线和仓储运输设备。
随着东盟国际物流园将落户南宁，辖区内的物流区位优势日渐显著，利用江南区的交通优势，以及辖区众多大型区域性专业市场的带动，建设服务于大西南、东盟的现代物流园区，成为广西三大物流基地之一。
重点建设大型区域性专业市场以及兴办第三方综合物流园，鼓励仓储设施改造与新建，配送中心与连锁网络建设。
南宁—东盟桥梁钮带作用和地理区位优势，聚集更多的投资企业来园区投资，产业链的作用同时带动城区经济的发展，逐步形成规模化的现代化铝工业制造群，带动区域经济的全面发展。
5）广西汽车销售中心
白沙大道汽车销售一条街销售额占广西中高档汽车销售总额的65%以上，拥有中达宝马、申华日产、南韩现代等二十多家汽车专营店，拥有近四十种国内外知名品牌汽车的专营销售及售后服务场所。
（二）城区规划展望
南宁市行政区划换“新颜”，由原来的七县五城区变为六县六城区新六城区调整，南宁市辖区为6个，即兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区。
良庆区管辖原邕宁县的良庆、那马、那陈、大塘、南晓５个乡镇，总面积1369平方公里，人口达到了20.8万。
作为新设立的良庆区，以后的发展前景如何呢？
邕宁县先后成功创建了大沙田、沿海经济走廊、仙葫三个各具特色的经济开发区。
从２００１年以来，大沙田和沿海经济走廊开发区又作为国家级南宁经济技术开发区的一个区域，享受南宁市关于加快开发区发展的有关政策，可以说，发展前景非常可观。
而在这次的行政区划调整中，良庆区又独得了３个开发区中的两个，具有相当强的实力。
单从这一点来说，新设立的良庆区是从一开始就有基础、有实力，发展潜力巨大。
良庆区的设立，标志着良庆区将由乡镇变城区，管理方式也将从乡村管理模式向城市管理方式转变。
在提到良庆区要转换角色时，，良庆区要树立“工业是城市经济的脊梁”的思想，以大沙田、沿海经济走廊这两个开发区的建设为突破口，加快推进城区工业化进程。
（三）良庆区房地产概况
良庆区位于南宁市的南部，现有人口２０万，总面积１３８０平方公里，是南宁市辖区面积最大的一个城区。
良庆也是全市楼价最低的一个城区，这个城区的房子是南宁房地产“金字塔”底端最为厚实的部分。
良庆区是南宁市的工业基地，它有两个经济开发区：
大沙田经济开发区和沿海经济开发区。
这两个开发区不但是良庆区经济的主要支柱，更是拉动楼市发展的“两驾马车”。
楼盘目前在建楼盘有２５个左右，其中９０％集中在大沙田经济开发区，年内将推出的楼盘有１０个左右，是目前南宁在售楼盘中楼价最低的区域。
房价住宅：
１５００～２３００元／平方米；
别墅：
起价１８００元／平方米。
置业人群：
由于地处城乡结合部，购房者很多是进城务工的农民和商贩，以及江南、青秀区的拆迁户，企事业单位职工，生意人和二次置业者。
三、项目板块分析
（一）外部环境
项目位于大沙田经济开发区（龟背桥以东垂直距离约200米，离江南客运站约500米），行政上隶属邕宁辖区。
项目板块，处于南宁到北海二级公路的出口处，背靠大西南，面向东南亚，距钦州港120公里，防城港160公里，北海港210公里，距南宁国际机场25公里，邻近邕江水道，具有沿海、沿边、沿市、沿路的“五沿”区位优势，经济地理位置凸显优越，土地资源得天独厚。
大沙田向北毗邻南宁市区，距市中心仅3公里，南（宁）北（海）二级公路、南（宁）蒲（庙）二级公路、南（宁）北（海）高速公路贯通其中，交通便利顺畅。
目前，随着中心城市的不断扩张，大沙田已纳入南宁市发展总规划体系，为此大沙田明确提出了“综合化、现代化、外向型”的新兴卫星城市发展目标，土地升值潜力具大，地块的开发价值自然是水涨船高。
1、区域概况
广西南宁市大沙田经济开发区创立于1987年，1994年被广西壮族自治区人民政府正式命名为自治区（省）级开发区，2001年升级为国家级开发区。
全区现有人口3万多，规划面积为39.6平方公里。
大沙田开发区位于南（宁）北（海）二级公路出口与西（津）南（宁）公路出口交汇处，北依邕江，南依五象岭，与南宁连成一体，是南宁市快速环道公路的重要入口。
桂（林）（北）海高速公路、南（宁）凭（祥）公路、邕江河道在大沙田开发区交汇而过，南（宁）北（海）二级公路、西（津）南（宁）公路穿过腹地，从大沙田开发区至南宁国际机场仅25公里，至南昆铁路南宁编组站仅15公里，到南宁港仅10公里，水、陆、空联网，交通运输极为便利。
且大沙田开发区距越南仅200公里，面向东南亚，区位优势得天独厚。
目前,开发区已基本完成首期6.5平方公里的开发，二期开发规划面积33.1平方公里，主要沿邕江及南（宁）西（津）公路向东发展。
开发区现已引进项目123个,协议投资19.01亿元,实际投入8.93亿元,有来自日本、瑞士、泰国、新加坡、澳大利亚、香港、台湾等国家和地区的外商投资企业14家,2001年实现工业总产值7.3亿元,初步形成了以饲料、医药、建材、机械加工和房地产为代表的现代产业群，创造了良好的社会经济效益。
开发区良好的投资环境以及一流高效的服务,迎来广大客商积极投资开发，共建名副其实的首府卫星城。
2、区位优势
开发区规划面积为39.6平方公里，地处南宁市南面，与市区连成一体，距市中心仅5公里。
桂（林）北（海）高速公路、南（宁）北（海）二级公路，南（宁）蒲（庙）二级公路，纵贯整个开发区，具有沿江、沿市、沿路、沿海、沿边的“五沿”优势。
3、交通条件
（1）铁路：
南宁—昆明、南宁—广州、南宁—北京、南宁—凭祥、南宁—钦州、北海、防城港铁路在大沙田附近经过，并设有客货站，客货运输方便。
（2）公路：
桂林—北海高速公路在开发区旁边经过并设有出入口，出入口距大沙田仅10公里，南宁—北海二级公路、西津—南宁公路穿过开发区腹地，南宁—凭祥公路也在大沙田交汇而过。
（3）空运：
南宁国际机场距大沙田仅25公里。
（4）海运：
广西钦州港、防城港和北海港，分别距大沙田100多公里，其中钦州港是中国第三大天然深水港。
三个港口均有二级公路、高速公路和铁路相通，海陆联运便捷。
（5）河运：
邕江（属珠江水系，由左右江汇聚）依区而过，位于大沙田北侧，可上达龙州、百色，直入云南，下通梧州、广州、深圳、珠海、香港、澳门,是堆积货物出口海岸理想集散地。
最大港口作业区南宁北大码头距大沙田10公里，可靠泊1000吨级船泊。
4、基础设施
（1）道路:
大沙田开发区路网由交通干道和区间道路组成,总里程约18公里,路宽在60-15米之间,均按国家二级以上公路标准设计施工,路面为水泥路。
（2）供水:
大沙田供水有限责任公司把18公里外的优质地下水供到大沙田,日供水量10吨,供水压力不低于0.3MPa.另在邕江河畔还建有一座日供水量达5万吨的备用水厂,如果主供水线路发生故障,可立即启动备用水厂,实现双回路供水,在大沙田保证了不间断供水。
（3）排水:
按十万人口居住而设计的大沙田排水系统完善高效,排水网络遍布整个开发区。
（4）供电:
开发区内有广西供电条件最好的南宁供电局220千伏变电站和邕宁县电业公司35千伏电站各一座，实行双回路供电，供电（5）正常通讯:
大沙田设有电信支局和邮政支局，已开通10000门程控电话和移动电话差转台，可直接办理国内、国际邮政、电信业务。
（6）学校:
已建成大沙田中学及能容纳1800名学生的大沙田开发区小学，各类中专、中学和技工学校共11所
（7）医院:
大沙田有南宁地区复退军人医院以及广西中医学院、南宁市二医院、广西工人总医院等派出的分院。
（二）政策环境
1．金融政策
*国务院8号文件为房地产发展指明了方向。
*去年4月25日，央行提高存贷款准备金率0.5个百分点。
*去年五一前，国务院下发通知，将房地产投资、自有资金比例由20%提高到30%。
*去年五一前，银监会下令，严控贷款。
*今年4月30日，发改委提出在对所有在建、拟建固定资产项目进行全面清理，重点清理项目包括钢铁、电解铝、城市快速轨道交通、水泥、党政机关办公楼和培训中心、高尔夫球场、会展中心、物流园区和大型购物中心等项目，以及2004年以来所有新开工项目。
*五一过后，发改委、央行和银监会联合出台《当前部分行业制止低水平重复建设目录》，金融机构被要求立即停止涉及项目的新增授信支持，对已实施的项目授信要妥善予以收回。
*国务院发布稳定房价的八条措施。
*建设部七部委联合发布6.1限令，征收房地产营业税。
*今年3月17日提高银行贷款利率。
*建设部出台稳定房价时间表严查囤积房源。
2．土地政策
*五一前，国务院加大对土地市场整顿，特别强调要采取最严格的保护耕地措施。
*去年4月30日，国务院下令暂停审批农业用地转为建设用地。
*国土资源部要求严格控制城市建设用地规模。
3．法律法规
合同纠纷适用法律对商品房买卖的规范更明确。
4．物业管理政策
*《物业管理条例》出台，对物业管理提出更高的要求，有利于物业市场的规范化。
*物业收费新办法出台
5．利好因素
136工程、南博会落户南宁、旧城改造、路桥建设工程的开工。
（三）文化环境
（1）南宁虽然是壮族自治区的首府，但许多民族汇聚于此，各民族的文化对本土壮族的影响很大，对于南宁的楼市也产生了间接的影响。
（2）南宁人对外来文化的接受能力很强，因为毗邻广州，深受广州文化影响。
南宁楼市与广州类似。
（四）人口环境
良庆区位于邕宁西部，总面积１２４平方公里，行政区划调整后，一跃成为面积达１３８０平方公里的大城区，涵盖了良庆、那马、那陈、大塘、南晓５个镇，人口逾２０万。
四、南宁市主要同类项目分析
1、南宁小户型市场分析
南宁市公寓（小户型）住宅住宅首先起源于万昌公司开发的万昌溪园——居家、办公均可，一经推出市场就得到众多消费者的认可与追捧，随后的阳光新都、新城国际推出的商务公寓也得到市场的认可。
紧接着东葛路上的迷尔居，开盘当天231套小户型全部售馨。
公寓（小户型）楼盘在南宁楼市扮演着黑马的角色！
到了2003年公寓楼更是达到了一个新高，青年国际为公寓楼盘的代表，1500套33.89㎡—69.36㎡的小户型，价格在2700—3100元/㎡，在不到半年的时间内1500套全部售磬。
随后更掀起一股小户型风暴，仅东葛路就出现了嘉和·
自由空间、东葛华都、凯丰大厦、华亿大厦四个公寓楼盘，总占地面积高达4000多平米，总户数达1500套左右、销售量也达85％以上。
2003年末到2004年初，东盟博览会永久性落户南宁。
更是为南宁的公寓楼盘注射一针强心剂，纷纷出现了“会展商圈”、“服务南博”的公寓楼盘，以琅东片区为代表就有圣展·
独立公社、世纪商都、汇春广场、金州琅园和城市杰座。
销售额一路叫好！
小结：
南宁的小户型近两年之所以得到如此迅速的发展，主要有以下几个原因
A、大量的外来人口进入南宁，其中包括众多大专院校的毕业生留邕工作寻求发展。
B、近几年南宁房地产市场热销并逐渐细分出小户型市场。
C、随着居住功能、居住环境及居住观念的不断更新，小户型的规划、环境设计、服务配套和居住氛围等更是推陈出新，不断地适应市场的发展。
2、区域布局分析
南宁小户型集中分布在新城区、城北区、兴宁区，尤其以新城区为主，各城区公寓楼盘分布情况如下：
区域
公寓楼盘（个）
排名
新城区
15
1
城北区
7
2
兴宁区
3
永新区
江南区
新城区楼盘情况——
物业名称
占地面积
总户数
主力户型面积
价格
销售情况
配套
交房标准
青年国际
22382.8㎡
1500套
33.89㎡—69.36㎡
升级会员 