《金山谷创意产业园项目立项申请报告提纲》15页DOCdocWord文档格式.docx

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土地利用现状

2、本项目情况介绍

项目区位背景：

番禺在未来几年内，将打造一个集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺新城，范围涵盖万博-长隆-汉溪，以及大石、洛浦和南村等“华南板块”。

在功能划分方面：

番禺新城将划分为三大发展区域：

一是大石、洛浦调整完善区，这个区域主要是完善社区配套功能，建成适于群众居住的现代居住区。

二是新客运站为中心的交通运输中心和商贸中心。

三是汉溪、长隆、万博的总部经济CBD商贸区、休闲度假区。

番禺新城从住宅密集的洛溪、华南板块扩展至万博—长隆—汉溪地区，是跟广州中心区接壤的区域，建成后将增建大型公共服务配套区，为整个番禺西北部华南板块居住区提供市政配套设施，这里将是番禺未来城市建设的核心。

番禺区政府计划将西北边的华南板块定位为城市综合发展区，把居住区变成真正适宜创业和居住的生活区；

并计划把番禺北部的建成区重新进行高起点规划、布局调整，完善基础配套设施，提升整个地区的可持续发展能力。

金山谷创意产业基地正位于上述第③区域，依傍在建的金山谷国际社区占地43万平方米，将容纳7000余住户，将形成集产业与居住互动、复合开发的花园式园区，成为广州南部“现代服务业核心区域”和时尚设计工作者的理想工作乐园。

金山谷创意产业基地和国际社区引入的“新城市主义·

绿色生活”理念将打破区域目前单一的、或以居住功能为主的功能定位，树立以综合社区开发模式，形成具备居住、产业、休闲综合功能的可持续发展区域的标杆形象工程。

创意产业园占地39.05万平方米，规划容积率≤1.0，计划总投资19.5亿元，八年分四期开发建设。

二、用地及规划设计指标、功能需求

⏹项目总占地39.05万平米，总建筑面积39.05万平米

⏹容积率约1.0，建筑密度不大于30％

⏹绿地率不小于50%（采用平台顶绿化、硬地绿化按１／３折算）

⏹机动车位按总建筑面积的10%配置，非机动车位按总建筑面积的3%配置

⏹建筑间距

⑴多层：

南北方向主朝向建筑间距不小于前排建筑物高度的1.0倍,侧向建筑间距不小于6米；

非南北向主朝向间距不少于较高建筑物高度的0.7倍，侧向建筑间距不小于6米。

除符合以上建筑间距要求外还应符合相关建筑防火规范。

⑵高层（居住建筑超过30米、公共建筑超过24米）：

南北方向主朝向建筑间距不小于30＋0.5×

（H－30）米,侧向建筑间距不小于13米；

非南北向主朝向建筑间距不小于21＋0.35×

（H－30）米，侧向建筑间距不小于13米。

三、项目定位、主题形象、产业及客户定位

1、项目定位

◆响应打造“广州服务”品牌的号召，配合番禺产业升级的需求建设广州南部的创意产业带，以创意产业为载体，激活广州创造潜力，变“番禺制造”为“番禺创造”。

◆建设一个循环经济下的创意产业园模式，实践社区综合开发的可持续发展理念。

◆营造知识、信息、技术的交流平台和汇集和培养创意产业人才的现代OfficePark。

◆追求社会、经济、环境三方面可持续性发展的现代OfficePark。

2、主题形象

3、产业定位

a.现代服务业

服务外包基地

凭借优越的地理位置、完善的园区配套服务、充足的人力资源和有竞争性的租金，吸引具有影响力的跨国公司前来设立后勤服务中心，形成有规模的服务外包基地。

商贸服务基地

为已启动的临近的广州国际商品展贸城以及承接交易会的溢出效益，提供相关的信息流和资金流服务

b.创意产业

建筑设计

借助招商地产在行业内的影响，诚邀知名建筑设计师共同打造“创意建筑走廊”，提升广州建筑设计行业的影响力。

整合绿色开发技术、资源为一体，形成研发及提供环保、节能整体解决方案的技术中心。

时尚设计

配合番禺珠宝、时装、箱包等方面的时尚设计产业升级，从OEM到ODM，培养本土时尚品牌。

c.国际教育机构

配合金山谷国际社区为入驻的国际人士提供完善的生活配套服务。

营造国际化的文化氛围。

4、客户定位

跨国企业和广州市区的大公司需要低成本的研发中心或后勤服务基地，主要需求来自:

资讯科技公司、电讯公司、银行、保险等。

已在广州市区设立后勤基地，因成本上升，面积扩大，交通拥挤，空气污染等等原因，有重新选址要求的企业。

中小型企业，不需要在市区CBD地带的金融商贸服务支持，这些企业一般分散在工业区和城镇周边，迁入创意园区有助其提高企业形象，并形成产业集聚效应。

国际知名的和国内优秀的建筑和园林设计公司

与建筑相关的节能，环保的资询服务机构

建筑设计行业协会等

香港和国际品牌在当地设立设计中心

国内知名时尚品牌和香港设计师工作室

英国人学校

美国人学校

日本人学校

中文教育中心

四、设计原则和设计理念

1、规划主旨----实现人与自然、社会的和谐共生

Ø

创意性的建筑及园区规划；

可持续性的绿色环保规划；

设施配套齐全的功能规划；

国际化的社区规划；

2、规划原则

a.全国首个综合开发,宜业宜居的创意产业社区

金山谷国际社区从设计规划启动开始，就严格遵循绿色综合开发的原则，始终朝着建设生活和工作复合园区的目标努力。

我们相信利用已有成熟蛇口的开发经验和技术，借力成功的营运能力，借助国际网络资源，全国首个综合开发,宜业﹑宜居的创意产业社区在不远的将来在金山谷落成。

b.区域性创意产业的引擎

金山谷将是华南板块唯一依据综合社区开发和产业经济集聚理念规划和建设的园区，其自身的居住，商务和商业休闲配套不单止满足本园区入住机构的需求，也将服务于其它园区。

金山谷国际社区提供的居住场所硬件和创意产业园人才培训和知识交流平台软件共同打造出创意专才的人力资源库。

独特的规划理念和成熟的营运模式，造就了金山谷创意产业园可以以点带面，提速番禺创业产业带的成形。

c.高质素创意专才群体的居所

金山谷国际社区的环境友好型规划设计和招商地产高质素品牌的保证，国际化人文社区氛围营造成功经验，必将吸引追求优质生活，关注地球生态环境的高知识，高品味的人群入住。

而这些目标群体又与创意产业的从业人特质吻合。

利用本身地产开发商的优势，在销售本项目住宅开始，为创意产业园圈定创意专才购买人群，吸引原有华南板块，广州中心区的目标人口迁入;

营造广州外籍人士聚居地，使其成为创意产业专才人口密度最高，人数最多的居所

d.国际化服务业合作的接口

广州是外贸大埠，市政府把现代服务业定位为未来的经济新起点，现代产业集群形成。

本项目的地理和人文位置都非常适宜现代服务业的生根和发展。

借助天时和地利，融合招商局和招商地产现有的国际网络和客户资源，结盟国际专业机构，在形成自身园区服务产业体系的同时，承接国际服务业外包。

e.绿色·

创意产业地产的标杆

绿色综合开发模式切合十七大提出的生态文明发展基调，创意产业园的建设迎合产业升级和转型的经济需要。

关注环境问题，探索可持续发展之路是国际大趋势

招商地产在番禺金山谷的尝试，必然在国内和国际上产生极大的影响，对发展商自身和番禺国际知名度都会大大提高。

f.具持续的外部经济效应模式

为当地带来社会，经济和环境结合效益是项目坚持绿色综合开发模式的最终目的。

本项目与其它同一板块的住宅项目不同，其它的以出售物业，参与日后管理或业主委员会委托专业物业管理公司管理为主。

金山地块是产业综合开发，出售住宅物业为产业园提供生活配套，公司将长期持有公共配套的物业部分，以确保区内优质的生活和工作环境。

同时，为当地带来可持续发展的绿色GDP。

3、设计导则

a.建筑形式、空间布局和结构选型不限，鼓励设计者发挥想象，充分利用本项目地块优越环境资源和地理位置，建筑一个意境丰富、功能复合的空间并融金山谷项目整体规划。

在建筑布局和建筑形态设计上应充分考虑，注意处理好与周边建筑和环境的关系，尤其是要处理好与“金山谷居住区”、周边其他创意产业园区、番禺新城区等核心价值区的关系。

b.注重人与人之间，人与自然之间的空间交流。

强调合理、丰富、有个性、充满活力的空间塑造。

各种功能空间既要相对独立避免干扰同时又能够有机联系方便交流。

c.合理组织人车交通，避免干扰。

交通流线合理通畅，便于内外联系。

d.强化依山的景观优势，通过开放空间系统安排以及水环境的创造性利用，充分发挥山水风情的独特魅力。

开放空间景观的营造既符合建筑的创意构思同时又能点缀出绿色生态的建筑理念。

e.充分吸收目前国内外适当先进、可行的绿色建筑技术和理念，与建筑艺术设计充分融合，成为绿色技术和建筑艺术完美结合的经典展示项目，最终形成一个综合示范绿色公建。

建筑应实现节能、节地、节水、节材和环境保护的目标同时满足建筑高舒适度的要求。

五、开发计划

计划整个项目的开发周期为八年（2008－2016），分四期开发。

六、项目周边其他创意产业现状介绍

金山谷创意产业基地位处天安节能科技园和星力动漫产业园（已被列入广州市2008年重点建设项目）的高科技创意产业聚集区内，是该集聚区内唯一商务、商业和居住功能配套完善的园区，可对其它园区提供辐射；

深圳蛇口创意产业园开发营运经验和招商地产品牌效益，将提升该集聚区知名度；

通过客户和行业的差异化定位，规模聚集，形成乘数效应。

最终激发创意产业的引信效应，推动区域、“市域”的产业升级。

七、项目绿色技术目标

1、本建筑节能率目标为65％以上。

2、本项目可再生能源利用率为8％。

3、本项目节水目标为30％。

4、本项目应兼顾经济、生态、社会等多方面考虑，满足可持续发展要求。

八、设计依据

１、用地红线图、地形图

２、广州市、国家有关法规、规范

３、《公共建筑节能设计规范》《可再生能源法》和广州市建筑节能标准和规范

４、本设计任务书及其附件

九、附件

1、项目航拍图

2、区域规划示意图

3、区域人口圈示意图

4、项目地形及红线图

5、现状实景图片

6、项目地区归属及区位气候特征