买卖合同不成立Word文档格式.docx

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“俞谅向周海明购买青秀路18号d5区103号别墅。

俞谅须于2009年12月20日前将全部购房款420万元整存入账号为55224533792******的周海明建行账户。

逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。

俞谅为此于2009年12月18日向周海明发出《告知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于2009年12月20日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除《房屋买卖协议》并由周海明双倍返还定金。

双方为此产生纠纷，俞谅遂于2010年4月28日提起诉讼，请求法院判令：

1、周海明履行与俞谅签订的《房屋买卖协议书》，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；

2、周海明双倍返还俞谅定金人民币6万元；

3、本案诉讼费由周海明负担。

另查明，南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第01807541号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积321.51平方米，3层钢混结构。

一审判决：

合同的内容须具体确定。

根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。

本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。

《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。

双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金30000元。

双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条之规定，判决：

一、周海明返还俞谅定金30000元；

二、驳回俞谅要求周海明履行《房屋买卖协议书》，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。

本案受理费40880元，财产保全费5000元，两项合计45880元，由俞谅承担45000元，周海明负担880元。

二审判决：

《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》（法释〔2009〕5号）

第一条规定：

“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。

但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。

上诉人俞谅与被上诉人周海明于2009年11月6日签订的《房屋买卖协议书》，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路18号d5区103号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。

一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。

《中华人民共和国合同法》第八条规定：

“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：

“依法成立的合同，自成立时生效”。

双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：

“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；

不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，

第六十二条规定：

“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

…（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；

交付不动产的，在不动产所在地履行；

其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。

根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起30日内一次性向周海明付清购房款人民币420万元，周海明收到该购房款后30日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；

办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。

双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。

俞谅已支付给周海明的定金30000元，应抵作购房款。

因此，俞谅尚应向周海明支付购房款人民币417万元。

综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（二）项的规定，判决如下：

一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1245号民事判决；

二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币417万元，周海明应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；

办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担；

案例二【（2011）渝二中法民终字第01321号】

2003年3月24日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街181号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。

2010年7月18日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款50000元，向龙出具收条，载明：

今收到崔建华购房款50000元正，还余欠34600元。

当日向龙外出。

随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。

一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。

原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。

由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。

鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。

即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。

经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，判决：

驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告崔建华、余成秀承担。

篇二：

买卖合同相关法律法规

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，自2012年7月1日起施行。

）

法释〔2012〕8号

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立及效力

第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。

二、标的物交付和所有权转移

第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。

买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。

第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

三、标的物风险负担

第十一条合同法第一百四十一条第二款第

（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。

标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五条的规定处理。

第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。

第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

四、标的物检验

第十五条当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。

第十六条出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。

第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。

（第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。

买受人怠于通知的，视为标的物的数量或

者质量符合约定。

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者

质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。

买受人在合理期间内未通知或者自标的物

收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的

物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

合同法第一百五十八条第二款规定的“两年”是最长的合理期间。

该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

第十八条约定的检验期间过短，依照标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期间内难以完成全面检验的，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释第十七条第一款的规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间。

约定的检验期间或者质量保证期间短于法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间的，人民法院应当以法律、行政法规规定的检验期间或者质量保证期间为准。

第十九条买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十条合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。

出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。

五、违约责任

第二十一条买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。

第二十二条买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。

第二十三条标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。

当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。

价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。

第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。

第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；

但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。

第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

第三十二条合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。

第三十三条买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

六、所有权保留

第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。

第三十五条当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：

（一）未按约定支付价款的；

（二）未按约定完成特定条件的；

（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。

第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

第三十七条出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；

如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

七、特种买卖

第三十八条合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。

第三十九条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

第四十条合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；

外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。

第四十一条试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。

在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

第四十二条买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。

买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：

篇三：

买卖合同解释（2012.7.1实施）

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（全文）

2012-06-0513:

53:

00来源:

人民网（北京）

0（0）有0人参与人民网北京6月5日电（记者李婧）今天，最高人民法院召开新闻发布会公布《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。

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