下半福建省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题.docx

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2015年下半年福建省房地产估价师《案例与分析》：

估价作业方案考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收付实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出和资本性支出原则

2、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。

A．总销量

B．价格

C．价值

D．总效用

3、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：

货币补偿

B：

产权调换

C：

产权调换或货币补偿

D：

加倍补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

4、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

A：

概括性

B：

描述性

C：

理论性

D：

准确性

E：

工业用地的监测点评估价格

5、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。

但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的__。

A．15倍

B．20倍

C．25倍

D．30倍

6、下列财务报表中，储存基础性数据的是。

A：

辅助报表

B：

资产负债表

C：

资金来源与运用表

D：

现金流量表

E：

借款合同

7、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（）年。

A.4.00

B.4.58

C.4.625

D.5.16

8、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：

在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

B：

法院强制拍卖有两种基本方式：

法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖

C：

法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖

D：

法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖

E：

执行层的组织协调

9、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

10、关于可保危险的叙述错误的是__。

A．具备一定条件的危险，成为可保危险

B．可保危险的发生与否，发生时间，地点造成危害的程度都必须具有偶然性

C．可保危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性

D．对于有些特定危险，因其一定会发生，因此不能作为可保危险

11、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过__则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。

A．5月1日24时

B．5月2日24时

C．5月3日24时

D．5月4日24时

12、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。

A：

6.00

B：

7.05

C：

7.59

D：

13.59

E：

借款合同

13、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

14、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。

该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。

若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。

A：

486.52

B：

521.74

C：

559.50

D：

1398.76

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2006年5月30日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

16、不属于影响房地产的因素是__。

A．社会因素

B．环境因素

C．经济因素

D．政策因素

17、估价报告应用有效期最长不宜超过。

A：

三个月

B：

半年

C：

一年

D：

两年

E：

工业用地的监测点评估价格

18、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。

A：

5％

B：

7％

C：

10％

D：

15％

E：

房地产估价机构必须加盖公章

19、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：

用于购买股票

B：

用于购买国债

C：

用于商业投资

D：

为单位或个人提供担保

E：

执行层的组织协调

20、下列关于房地产投资信托基金（PEITs）特征的表述中，不正确的是。

A：

由专业投资管理者负责经营管理

B：

收入现金流的主要部分分配给了股东

C：

分为权益型和抵押型两种形式

D：

投资流动性好

E：

借款合同

21、企业所得税实行比例税率，其税率是。

A：

10％

B：

18％

C：

25％

D：

33％

E：

执行层的组织协调

22、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。

A．10

B．20

C．30

D．45

23、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。

A：

生活污染源

B：

气态污染物

C：

交通污染源

D：

工业污染源

E：

执行层的组织协调

24、关于假设开发法的说法，错误的是。

A：

运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B：

投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C：

假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D：

在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

25、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。

从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。

A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有。

A：

为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B：

建在幢内且为本幢服务的配电房

C：

为多幢综合楼服务的物业管理用房

D：

人防用的地下室

E：

用作公共休息场所的架空层

2、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

A：

低存低贷

B：

低存高贷

C：

高存低贷

D：

高存高贷

E：

执行层的组织协调

3、城市用地共分为__大类。

A．8

B．10

C．16

D．46

4、关于投资项目资本金的表述错误的是__。

A．投资者可以转让其出资

B．投资者享有所有者权益

C．投资者不得以任何方式抽出

D．投资者可从项目法人处获取利息

5、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的__。

A．客观收益

B．实际收益

C．有形收益

D．无形收益

E．潜在收益

6、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，__进行估价。

A．难以采用假设开发法

B．可以采用比较法

C．难以采用成本法

D．可以采用收益法

7、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。

A：

成本导向定价

B：

销售导向定价

C：

购买者导向定价

D：

竞争导向定价

E：

借款合同

8、在求取净收益中，运营费用包括。

A：

房地产持有环节的税收

B：

房地产折旧费

C：

房屋保险费

D：

房地产抵押贷款还本付息额

E：

为承租人提供的服务费

9、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率

10、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

11、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A．10

B．20

C．30

D．60

12、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。

A：

期内可供租售量/历史同期可供租售量

B：

实际价格/理论价格

C：

房地产价格指数/居民消费价格指数

D：

房地产投资需求/房地产使用需求

E：

房地产价格增长率/实际GDP增长率

13、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。

A．1.3

B．1.5

C．1.2

D．2.0

14、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

15、房地产价格的形成条件有。

A：

房地户的需要

B：

房地产的有用性

C：

房地产的有效需求

D：

房地产的相对稀缺性

E：

房地产的有效供给

16、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

17、影响房地产市场转变的社会经济力量有几方面。

A：

自然环境的变化

B：

房地产价格政策

C：

政治制度的变迁

D：

信息、通信技术水平的提高

E：

传统观念及消费心理

18、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。

A：

被拆迁房屋的权属证书记载的面积

B：

拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C：

拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

D：

具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果

E：

房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

19、房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是。

A：

土地不会毁损

B：

地上建筑物有耐久性

C：

变现性差

D：

土地使用权年限较长

E：

借款合同

20、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。

A：

定期收取的物业管理服务费

B：

物业共用部位、共用设备设施维修资金

C：

政府的扶持

D：

对长期拖欠物业费业主的罚款

E：

开发建设单位给予一定的支持

21、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。

A：

法院强制拍卖的国家强制性

B：

目的的利他性

C：

目的的非利他性

D：

强制拍卖标的的非自有性

E：

强制拍卖标的的自有性

22、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。

A：

宏观区位

B：

中观区位

C：

微观区位

D：

其他区位

E：

执行层的组织协调

23、物业管理的核心工作是。

A：

根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

B：

对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

C：

执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理