北京市房山区长沟镇中心区控制性详细规划Word文档格式.docx
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环境限制----作为环境优先的小城镇，在城镇开发方面有较为严格的环境限制；
同时必将提高工业企业的进驻门槛，为此城镇的开发成本必将提高。
竞争日趋激烈----长沟镇的开发与发展面临与周边小城镇（窦店、长阳、韩村河）的竞争。
2．规划依据
（1）《中国人民共和国城市规划法》。
（2）建设部《城市规划编制办法》（1991年）。
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90。
（4）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）。
（5）《北京市房山区长沟镇域总体规划》（2003-2010）。
（6）其他相关标准与规范。
3．规划建设目标
（1）遵循房山区总体工业发展部署，在现有工业基础布局之上，大力开发建设工业区，将之建成为无污染、高产出、同时能吸纳本地人口就业的高效工业区。
（2）合理利用长沟镇的环境资源，充分体现其水的特色，打造特色鲜明，舒适宜人的滨水居住空间。
（3）合理配置行政办公、商贸、文化、体育、休闲娱乐等公共设施资源，构筑高效、舒适的城镇公共空间。
（4）将城镇开发与环境保护有机融合，提高长沟镇的综合实力，做到经济、社会、环境三大效益的统一。
4．规划原则
（1）坚持整体性原则。
使生活区的开发与镇中心区及工业区的开发协调一致，并注意与工业区一期的衔接。
（2）坚持生态环境优先原则。
进一步保持并发展长沟镇作为生态小城镇的优势及特点，为长沟镇的可持续发展打下良好的基础。
（3）坚持经营城市的原则。
合理利用城市的各项资源，充分结合市场规律，提升长沟镇的整体价值，推动长沟镇的经济向更高层次迈进。
（4）坚持可操作性原则。
使规划具有一定的弹性，并在实施中具有可操作性。
5．规划构思及规划结构
5．1规划构思
（1）凭借区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。
（2）采用开发型的积极保护政策，将城镇开发与环境保护及可持续发展有机融合。
（3）以工业经济发展带动人口的聚集，同时通过商贸设施的建设进一步巩固其作为商贸型小城镇的地位。
（4）通过水域经济的开发项目和公共设施的建设投入，提高镇中心区的环境品质。
（5）用优美的自然环境与滨水的优势，沿泉水河进行低层高品质住宅的建设，提高镇中心区的居住吸引力。
（6）积极进行第三产业升级，突出自身商贸集散地的地位。
继续扩大和提升传统商贸服务业的经营环境和水平，形成一定规模并具有鲜明特色的专业市场，形成区域性的专业物资集散交流中心。
5．2规划结构
依据总体规划对城镇的定位及自然条件和现状用地情况，规划确定长沟镇中心区为“两片、四轴、一中心、六组团”的总体布局结构：
“两片”：
工业片区与居住生活片区。
“四轴”：
以白云路和天宝大街为城镇空间主轴线；
以金元大街为工业园区轴线；
以泉水河为生态景观轴线。
“一中心”：
构建位于工业片区与居住生活片区之间的镇区公共服务中心。
“六组团”：
根据产业发展特点将工业片区划分为高新技术产业区、新型建材产业区、绿色食品-电子产业区；
将生活片区划分为工业区配套服务的普通居住组团、政府路普通居住组团，沿泉水河的低密度的滨水居住组团。
6．规划布局
6．1工业片区
根据《北京市房山区长沟镇域总体规划（2002-2010年）》的总体布局，在现有工业基础布局之上，大力开发建设工业区，将之建成为无污染、高产出、同时能吸纳本地人口就业的高效工业区。
规划工业区总占地面积为240.92公顷，其中已批工业区（一期）为78.24公顷。
根据工业区现状发展情况与产业发展趋势将工业片区划分为三个区：
高新技术产业区、新型建材产业区、绿色食品-电子产业区。
规划工业用地属性为一类工业。
新型建材产业区：
该区位于工业区东北部，是工业区（一期）启动的片区，现状已经形成了以房易盛玻璃钢厂为主的一批新型建材加工企业。
高新技术产业区：
该区位于工业区西北部，北临生态湿地公园，西接西部丘陵地带，环境优美，景观丰富。
依托该地块的优良环境资源，规划确定该区为以高新技术企业为主的、综合研发与生产为一体的、高产出无污染、科技含量较高的高新技术产业基地。
绿色食品-电子产业区：
该区位于工业区西南部，靠近长沟镇南部传统优良作物种植区，同时，该区也位于由市七环路进入工业区的主出入口，交通条件优越，作为绿色食品加工区有着优越的外部条件；
规划设置了物流用地一处，作为整个工业区，乃至全镇联系内外的物资流通中转中心。
同时，结合长沟镇土地一级开发，安排电子产品加工基地，重点发展劳动密集型电子产品加工企业。
在增加全镇工业企业产值的同时，大力吸纳农村劳动力就近就业。
长沟镇作为生态环境优先的小城镇，在工业区的开发控制方面应该更加严格，除了在进驻的产业门类方面进行严格控制之外，在开发强度上也应该有所限制，考虑土地利用效率，规划产业用地开发容积率不得低于0.8，同时也不得超过1.2，为了防止大型工业建筑对于城镇景观的冲击，控制工业建筑高度在18米以下，并且建议在树种选择方面使用高大树种从而使工业建筑能够掩映在绿树中，防止出现传统工业区脏乱差的形象。
6．2居住生活片区
以《北京市房山区长沟镇域总体规划（2002-2010年）》为指导，按照不同的人均居住用地标准和建设模式要求，统筹安排镇区居民、工业区配套和旧村改造居民返迁居住用地，同时兼顾小城镇适度土地开发的要求。
镇区居住用地根据不同功能分为三个组团：
工业区配套居住组团、政府路居住组团和滨水居住组团。
本规划设置居住用地132.07公顷，居住人口3.83万人。
工业区配套居住组团：
该组团位于工业区东南部，广聚大街东侧，紧临镇中心服务区及主干路金元大街。
建设标准按二类居住用地考虑，作为工业区生活服务配套区，主要解决工业区职工及企业管理人员的就近居住问题，避免造成大量通勤交通穿越镇区中心。
该组团用地范围42.27公顷，其中居住用地30.05公顷。
按人均居住建筑面积30平方米标准配置，共安置人口约1.41万人。
规划利用坟庄村的现状道路作为小区主干道组织小区交通，同时利用坟庄村现状福利院并沿北正路设置小区服务设施用地。
政府路居住组团：
该组团布置于政府路两侧。
主要进行二类居住用地开发，其职能以满足未来人口增长的居住需要及农民返迁为主，同时保留现状的行政办公及商业服务设施。
该组团毗邻长沟传统大集，流动人口和从事商业流通行业的人口占有较大比重，规划结合本组团人口的构成特点和行为特征，规划布局采用沿政府路两侧“前店后厂”的模式组织，对居住用地和商业设施用地有机结合。
该组团用地范围55.09公顷，其中居住用地34.04公顷。
按人均居住建筑面积30平方米标准配置，共安置人口约1.31万人。
本组团在开发强度方面应进行控制，不适于进行高强度开发，否则，大量居住人口的通勤交通必将对政府路交通产生严重影响，因此本组团的容积率原则控制在1.4，而且建筑高度原则不超过18米，在景观上政府路两侧的建筑是长沟镇的对外形象窗口所以应对立面造型进行控制，以较好地反映长沟作为生态小城镇的形象。
在本组团内根据总体规划要求在现状长沟大集的基础上设置专业批发市场用地一处，由于市场用地毗邻兼作对外交通通道的政府路，而市场本身又是一个交通聚集处，因此规划主要解决其与政府路的交通组织问题，规划设置沿批发市场周边的环形道路，将市场的货流通道设置于市场东侧，以减少专业批发市场对于政府路交通组织形成的干扰。
规划控制市场开发建设的容积率不超过2.0，建筑高度不超过36米。
滨水居住组团：
该组团位于泉水河绿带两侧，西侧至天宝大街，东侧至西厢苑西路。
该居住组团以泉水河绿带为轴，使居住区能充分利用泉水河自然景观，同时对居住区进行低密度、低层数控制，充分利用该组团：
北临“四甘池”湿地水面、南接水上公园、狭北泉水河两岸的独特滨水环境景观资源条件和区位条件，形成人工环境与自然环境相协调的城镇景观，从而提升长沟镇的环境品质。
规划对于该组团不采用道路细分地块的手法，而使用建议性绿地进行地块控制，满足不同开发需要，但要求开发商在开发建设过程中满足居住区集中绿地的面积要求，同时将居住组团绿地与外围公共绿地相连通，形成完整的生态通道，完善镇区的生态环境体系。
该组团用地范围97.40公顷，其中居住用地58.57公顷。
按人均居住建筑面积50平方米标准配置，共安置人口约为1.11万人。
依据居住区配套公共服务设施用地千人指标与设施服务半径，规划三居住组团各形成居住小区，均安排独立的中心，小区中心安排小型商业设施，小型服务设施、储蓄所、邮电所、物业管理以及中小学等设施。
规划新建（改建）中、小学一览表
序号
名称
位置
用地面积（万m2）
规模
类别
1
长沟中学
镇区东北角
4.61
36班
完全中学
2
新世纪中学
天宝大街、白云路交叉口西南角
4.22
九年一贯制学校
3
泉水河小学
规划泉水河西路、玉粟大街交叉口西南角
1.86
24班
完全小学
4
白云路小学
政府大街以东、白云路以北
1.51
6．3镇区公共服务中心
长沟镇现状公共服务设施沿政府路布置，由于公共设施规模较小，而且政府路过境车流量大，因此随着未来城镇发展，现状的公共设施将难以满足需要，并且长此以往，必将对过境交通产生重大影响。
因此在工业片区与生活片区之间规划一处镇级公共服务中心。
公共服务中心范围西至广聚大街，东到天宝大街，北至玉粟大街，南至白云路，用地面积为17.8公顷。
规划由行政、商业、文化娱乐和体育用地构成，以“T”字型公共绿地为轴进行整体布局，在绿地轴线的尽端布置文化娱乐用地，以形象特色鲜明的文化建筑作为轴线的对景，提升长沟镇综合景观风貌层次。
公共服务中心位于交通最便利处，应是全镇最繁华之处，因此本片区是容积率与建筑高度最高的地区，允许对商业用地进行高强度开发，使本片区的土地价值得到充分的利用。
同时在景观规划方面，本片区作为镇区的景观重要节点，应在建筑形象方面进行重点设计。
根据《北京市人民政府关于公布北京市第三批地下文物埋藏区的通知（京政发[2000]6号）》，房山区坟庄村属第三批地下文物埋藏区，其范围东界为村东水渠；
南界为长沟至坟庄小路；
西界为村北小路；
北界为长沟至云居寺公路，占地面积为55万平方米。
凡是用地位于坟庄村地下文物埋藏区范围之中，其开发建设必须先进行地下文物勘探，经文物部门同意后方可进行施工建设。
7．绿地景观系统规划
7．1绿地系统规划
结合镇区总体用地布局规划，绿地系统形成了集中公共绿地、街头绿地、绿化步行系统三级绿地体系，构筑了由点状镇级公园、线状道路及滨水绿地、面状外围生态湿地，“点、线、面”有机结合的绿化网络系统。
并结合长沟镇的地表水资源分布的特点，形成了“滨水型绿地”的鲜明特征。
7．1．1公共绿地
公共绿地按公园、街头绿地两级规划，镇区总公共绿地规划面积46.89公顷，人均公共绿地达到12平方米。
（1）公园
镇区水上公园。
占地面积22.22公顷，位于镇区东南角，是长沟镇的镇级中心公园。
（2）街头绿地
沿北泉水河镇区段两侧各设置40米宽公共绿地，形成北泉水河滨水绿带。
占地面积6.77公顷。
沿镇区主干道白云路、天宝大街、政府大街两侧各15-30米带状公共绿地（局部放大成街心公园），占地面积17.90公顷。
7．1．2防护绿地
（1）防护绿地
沿七环路两侧各留100米防护绿地；
沿云居寺路两侧各留30米防护绿地；
沿工业内各主要道路留出10-15米防护绿地。
（2）高压走廊
规划镇区东北-西南走向高压走廊宽100米。
7．2景观系统规划
规划结合镇区空间布局、道路骨架、功能安排、景观资源分布特点，对影响城镇空间景观的各要素进行了分系统的统一规划安排：
景观轴线：
依托白云路、天宝大街两条城镇空间发展主轴，形成镇区中心的景观主骨架与最主要的通视走廊；
分别以金元大街、政府大街形成西部工业园区和东侧现状镇区、商业区的景观轴线，成为整个镇区的景观次轴。
沿北泉水河镇区段结合两侧低密度住宅、开场空间、绿地小品营造纵贯镇区南北的绿地水景轴线由此，形成“一横四纵”的镇区景观主骨架。
景观结点：
结合景观轴心汇合地段、独立景观地块（规划镇区中心、水上公园、湿地水面）、传统活动街区（长沟大集街坊）等形成整个景观网络中的突出结点。
规划共设置主次景观结点八处。
（具体布局见绿地景观系统规划图）
重点城市设计地段：
规划划定规划镇区中心、传统大集街坊、现状商业设施集中地段等三处作为区别于其他景观结点需要重点进行城市设计的地段。
主要出入口：
镇区主要出入口是城镇的“重要景观门户”和形象展示舞台。
需作出重点而醒目的标志。
规划结合镇区通向各个不同方向的出入口，划定出六个重点出入口景观标志点。
8．道路交通系统规划
8．1现状
现镇中心区南北两侧分别有市级公路房易公路、云居寺公路通过，对外交通联系便捷。
长沟镇镇政府十分注重投资环境的建设，现镇区已建成道路有玉粟大街、白云路东段、金元大街、广聚大街北段及天宝大街，正在建设道路有白云路西段等，镇中心区道路骨架已基本构架。
8．2规划
8．2．1路网系统
根据长沟镇域总体规划，镇中心区规划道路网呈方格网状，规划道路等级划分为市级公路与城市主干路、次干路、支路。
（1）市级公路
（2）
镇中心区南侧的七环路和房易路规划为一级公路，红线宽为80米和50米，道路断面采用四块板型式；
镇中心区北侧的云居寺路规划为二级公路，红线宽为40米，道路断面采用三块板型式。
（3）主干路
（4）
规划主干路共计三条。
其中东西向为白云路一条；
南北向为金元大街、天宝大街两条。
主干路红线宽为36米。
道路断面采用三块板型式。
（5）次干路
（6）
规划次干路共计五条。
其中东西向为玉粟大街及北正路两条；
南北向为南水北调线东路、广聚大街、泉水河西路三条。
次干路红线宽为24米，道路断面采用一块板型式。
（7）支路
（8）
规划支路共计十二条。
支路红线宽为16～20米，道路断面采用一块板型式。
8．2．2停车场规划
长沟镇中心区规划停车场共两处，其中在镇区新公共服务中心处规划一处停车场，占地约为3500平方米；
在镇区东侧规划的市场处规划一处停车场，占地约为6000平方米。
根据有关配建停车场的规范要求，相应设置镇中心区内各项用地的配建停车场。
8．2．3公交站场
在镇区新公共服务中心处规划一处公交站场，占地约为3000平方米左右。
8．2．4加油（气）站
根据公共加油站服务半径0.9～1.2公里布置，共规划3个加油（气）站。
8．2．5道路平面及竖向规划
道路平面及竖向规划根据总体规划的路网及镇中心区大比例的地形，并与现状及新建道路的坐标、高程相衔接，规划了道路交叉口及其转折点的坐标、平曲线半径、路口的高程、路口间长度及其平均坡度。
本规划的坐标为北京坐标系。
根据道路性质、功能并考虑车辆行驶的安全、通畅和道路线形的美观，规划道路中心线的平曲线半径尽可能选用大于或等于不设超高最小半径。
镇中心区现状自然地形的地势呈西北高和东南低的态势，道路竖向规划在满足道路排水条件下尽量减少工程量，规划道路标高基本保持原地面高程，规划道路标高控制在35.22～61.50米之间，该规划道路路口的高程作为一般控制，待道路建设时还需作校核。
路口间平均坡度基本为0.2%～3%（除现状外），路口间平均坡度小于0.2%，应设道路变坡点以满足道路排水的要求。
高程以黄海高程为基准高程。
各交叉点坐标及高程详见《道路坐标及标高图》。
9．规划控制图则
9．1用地分类及地块划分
9．1．1用地分类标准
本区规划建设用地分类按照国标GBJ137－90《城市用地分类和规划建设用地标准》确定本次规划的用地分类，按国标划分至用地小类。
9．1．2地块划分
本次规划将区内用地划分为独立地块，原则上按城市道路、自然边界及不同用地功能划分地块。
9．2地块编码系统
本次规划将镇区统一划分为5个分区（其中第2分区为工业区一期），进行三级编码，编码分别用阿拉伯数字代表，依次分别表示分区编码、街坊编码、地块编码。
9．3控制指标体系
9．3．1地块控制方法
以城市道路、居住区道路为基础，对各类用地进行详细划分，并进行统一编码，以图纸和文件形式对每个地块提出控制指标和规划管理要求，用以指导修建性详细规划的编制，为土地综合开发和规划管理提供依据。
地块控制指标体系分为两类：
控制性指标和建议性指标。
9．3．2控制性指标
控制性指标是指在规划管理中必须严格遵循的指标，它综合反映了土地开发建设的强度及空间环境的塑造。
建筑容量和人口容量决定了市政公用设施的规划容量，而市政公用设施建设完成后，其容量又反过来制约了建筑容量和人口容量的增加，因此，控制性指标一经确定和批准，在规划管理中不得随意变更。
控制性指标主要分为以下几类：
a.用地性质：
地块在开发建设时，必须遵循的土地使用性质。
本次规划采用国标GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》所规定的用地代码。
b.用地面积：
指地块净面积，在规划管理和开发建设时以实测面积为准。
c.一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。
该指标反映了不同性质用地对环境的不同要求。
d.容积率：
一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。
该指标反映了土地开发利用强度。
e.建筑限高：
地块内建筑物允许建造的最大高度。
建筑限高的控制为城市空间利用、城市轮廓线控制提供依据。
f.绿地率：
地块内绿地面积总和与地块面积之比。
绿地率的大小是环境优美与否的重要标志，并以下限控制。
g.建筑后退红线距离：
地块内建筑后退道路红线及用地红线的距离。
h.配建车位数：
地块内必须配建的机动车停车车位数。
配建车位数按地块使用性质和建筑面积的不同而采用不同的指标。
9．3．3建议性指标
建议性指标主要是为下一步编制修建性详细规划及进行单体建筑设计时提供参考，目的在于丰富城市景观，使城市发展具有协调统一性。
在《分图图则》中建议机动车开口位置及居住人口等为建议性指标。
10．村庄安置计划
根据《北京市房山区长沟镇域总体规划（2003-2010）》的村庄规划安排，镇区内东长沟村、西长沟村、太和庄村、坟庄村及沿村农业人口规划转为镇区非农业人口，总人数3763人；
规划镇域内部分自然村人口迁入镇区，人数为5029人。
因此，本次规划中镇区共应安置农业人口8792人。
1.规划政府北路以北、西厢苑西路以西及云居寺路以南泉水和绿带以东安置沿村农民892人及坟庄村农民712人，总面积约8.08公顷，安置人口1604人。
2.
3.规划政府路以东、纬八号路以北地块安置东长沟村、西长沟村以及太和庄村农民1925人以及镇域自然村农民581人，总面积为5.37公顷，安置人口2506人。
4.
5.规划白云路以北、西厢苑西路以东部分居住用地为部分坟庄村农民安置用地，总面积0.77公顷，安置人口234人。
6.
7.规划政府路以东、政府北路以北地块为部分镇域自然村农民安置用地，总面积为6.13公顷，安置人口2861人。
8.
9.规划政府路以东、纬七号路以北地块为部分镇域自然村农民安置用地，总面积为3.40公顷，安置人口1587人。
10.
11.分期实施规划
根据《北京市房山区长沟镇域总体规划（2003-2010）》,结合长沟镇城镇发展计划,本控制性详细规划的实施分近、远期建设。
11.1近期
近期分两片建设，总用地约为2.3平方公里（其中现状约为1.8平方公里）
●围绕现状镇区的居住生活区，结合北泉水河环境优势，打造“水域经济区”；
改造提升房易路东侧的长沟大集，建设发展商贸、批发为主的专业市场，该片约为1.8平方公里。
●在现有工业区一期的基础上，结合长沟镇招商引资情况，发展工业组团；
建设综合服务中心及居住生活区，该片约为0.5平方公里。
11.2远期
远期分两片建设，总用地约为2.4平方公里。
●改造房易路东侧的村庄，建设发展新居住片区及农民搬迁安置居住区，总面积约为0.2平方公里。
●发展建设工业区的高科技产业区及绿色食品、电子产业区；
建设工业区的居住配套设施。
总面积约为2.2平方公里。
12．市政工程规划
12．1给水工程规划
12．1．1供水现状
长沟镇现有水厂一座，现状日供水量约3000立方米，水源为地下水。
根据《长沟镇总体规划》，该水厂供水规模为3万立方米/日。
镇区内云居寺路、天宝大街、玉粟大街、西厢苑路、政府路、白云路已敷设了给水管道。
供水范围为镇中心居民生活用水（含部分农村生活）和工业区工业用水。
12．1．2用水量预测
按照《长沟镇总体规划》确定的用水量标准并参考《城市给水工程规划规范》，规划区用水量主要依人口、用地规模、建筑面积采用指标法分类预测并互相校核。
用水量预测表
项目
（公顷）
用水标准
（立方米/公顷·
日）
用水量
（立方米/日）
居住用地
132.07
95
12550
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