土地权利理论与方法Word下载.docx
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根据我国宪法第10条的规定，我国现行土地的所有权有两种，即国家所有和集体所有。
（二）土地用益物权
用益物权是指对他人所有的物享有使用和收益的权利。
根据《物权法》用益物权包括：
建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。
（三）土地担保物权
担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人有权就担保物的价值优先受偿，土地担保物权主要指土地抵押权。
第二节土地所有权
一、土地所有权的定义
土地所有权就是土地所有者依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权是支配性和绝对性的权利。
一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。
二、土地所有权的客体
从土地利用纵向延伸的角度看，土地所有权对土地的支配性不仅及于地表，还及于地表以上和以下一定范围的空间，因而土地所有权人享有空中和地下的相应空间的所有权。
土地所有权及于空中和地下是个立体空间概念。
三、土地所有权的主体
我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为特殊主体【国家或农民集体】，均须具有法定的特殊身份。
除此之外，一切组织和个人均不得担当土地所有权主体及其代表。
第三节国家土地所有权
一、国家土地所有权的客体
国家土地所有权的客体包括以下内容：
（一）城市市区即建成区的土地属于国家所有。
城市建成区内存在农村集体经济组织，并且不符合下述（四）所述情形的，其土地属于集体所有。
（二）农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。
没收是指解放初期对地主及官僚资本土地所有权的剥夺；
征收是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条件无偿地将公民或集体所有的土地收归国有的措施；
征购是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条件有偿地征用集体或个人的土地的措施。
征用是指1982年《国家建设征用土地条例》施行后，国家依照法律规定的条件将原属于农民集体所有的土地征为国有的措施。
（三）除依集体所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。
原属于农民集体所有，但后来在事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，按照1995年国家土地管理局《关于确定土地使用权和使用权若干规定》，确定为国家所有。
（四）在城市建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地转变为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。
（五）因国家组织移民，自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。
二、国家土地所有权的代表
国家土地所有权由国务院代表国家行使。
国务院可通过制订行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。
被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行使国家土地所有权，但须依法经有审批权的人民政府审批。
即：
“单一代表、分级行使”的制度。
三、国家土地所有权的行使与内容
国家土地所有权的行使及其权利内容包括以下方面：
（一）国有土地所有者代表可依法通过出让（含以出让金出资或入股）、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。
国有土地所有者代表应遵守其与土地使用者订立的土地出让或租赁合同，履行合同义务。
国有土地所有者代表可依法收回国有土地使用权。
（二）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分按《土地管理法》第44条的规定确定。
不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。
（三）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。
国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。
第四节集体土地所有权
一、集体土地所有权的客体
农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于《土地管理法实施条例》第2条规定范围的，确定为农民集体所有：
1、土地改革时分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的；
2、根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（简称“《六十条》”）的规定，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等；
3、不具有上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，或者虽未连续使用满二十年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的；
4、农村集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的。
二、集体土地所有权的主体及代表
1、农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。
2、在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。
3、已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织或者乡（镇）人民政府作为所有者代表经营、管理。
三、集体土地所有权的内容与限制
（一）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。
集体土地所有权可以由所有者亲自行使，也可以由所有者代表代为行使。
其权利内容包括占有、使用、收益和处分四项权能。
集体土地所有权具有不完全性，在收益和处分方面受到一定限制。
（二）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制。
第一，受农民集体经济组织成员共同意志的限制。
集体土地所有权真正主体是全体集体经济组织成员，而不是他们的代表机构或者代表人。
所以，对集体土地的重大处置决定，要依法经农村集体经济组织或村民小组成员表决同意。
第二，受国家法律和政府管理的限制。
集体经济组织行使对集体土地的处分权，不得违反法律的禁止性规定，且须履行法定义务。
第五节土地征收征用制度
我国《宪法》和《土地管理法》2004年修正或修改前，没有区分上述两种不同的情形，统称“征用”。
从实际内容看，《土地管理法》既规定了农民集体所有的土地“征用”为国有土地的情形，实质上是征收；
又规定了临时用地的情形，实质上是征用。
为了理顺市场经济条件下因征收、征用而发生的不同的财产关系，2004年国家立法机关对《宪法》作了修正，紧接着又对《土地管理法》进行了修改，除个别条文外，《土地管理法》中的“征用”全部修改为“征收”。
一、土地征收概念
土地征收是指国家为了公共利益的需要，通过法定程序，建原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。
二、土地征收的程序
①由市县人民政府拟定土地征收方案，逐级上报有批准权限的人民政府批准；
②有批准权限的人民政府审核征地方案，对符合条件的方案予以批准；
③经批准的征收土地方案由市县人民政府在被征收土地所在乡镇范围进行公告；
④市县人民政府拟定征收土地补偿方案，并于公告，听取被征地农民的意见；
⑤办理征收土地补偿登记；
⑥向被征收土地的农村集体和农民支付土地补偿费、安置补助费、青苗费；
⑦被征地的农村集体经济组织将征收土地的补偿费用的收支情况向本集体经济组织成员公布，接受监督。
三、征收土地补偿标准：
第六节划拨国有建设用地使用权
一、划拨国有建设用地使用权的概念
划拨国有建设用地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳土地补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
划拨国有建设用地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有两个方面，一是权利取得的方式—无偿，二是权利的期限—无期。
在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制。
（一）划拨国有土地使用权的取得方式。
其特点是无偿性。
所谓无偿，就是不承担向土地所有者交纳使用费（出让金、租金等）。
需要指出的是，《城市房地产管理法》第22条第1款规定的“在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用”是指用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权的情形。
这里的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。
所以，尽管用地单位承担了补偿、安置等费用，由于没用向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。
（二）划拨国有土地使用权的期限。
根据《城市房地产管理法》第22条第2款“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”的规定，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。
（三）划拨国有土地使用权的限制。
鉴于以上两个特点，划拨国有土地使用权的交易受到限制。
也就是说，划拨国有土地使用权本身一般不得单独用于有偿转让、出租、抵押、投资等交易；
如果用地人需要将划拨土地用于交易，一是应当经人民政府批准，二是应当办理出让国有土地使用权手续，缴纳土地出让金。
对于划拨土地上的房屋出租，《城市房地产管理法》第55条须将租金中所含的土地收益上缴国家。
二、划拨国有土地使用权的主体
下列土地的使用者可以依法取得划拨国有土地使用权：
1、国家机关用地和军事用地；
2、城市基础设施用地和公益事业用地；
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。
三、划拨国有土地使用权的转让
划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。
划拨土地是国家根据土地使用者实际需要、用途交付其专项使用的，因此，转让划拨国有土地使用权必经有批准权的人民政府审批。
规定由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金，不仅充分体现了国家对土地一级市场的垄断，也有利于房地产市场的健康发展，并可避免因房地产私下交易而造成国家土地收益的流失。
四、划拨国有土地使用权的收回
在下列情况下，国家可收回划拨国有土地使用权：
1、因公共利益需要使用土地的；
2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
3、土地出让等有偿合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
根据《土地管理法》第58条第1款的规定，有上述5种情形。
国家在具备法定事由收回划拨土地时，对于用地人在土地上的投入，并非一概采取无偿收归国有的办法。
根据《土地管理法》第58条第2款的规定，对其中的第1、2两种情况应当予以补偿。
第七节出让国有建设用地使用权
一、出让国有建设用地使用权的概念
出让国有建设用地使用权是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而取得的有期限限制的国有土地使用权。
二、出让国有土地使用权的取得
1、土地使用权的出让方式
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖；
（四）挂牌；
2、签订出让合同
3、支付土地出让金的
三、出让国有土地使用权的内容与限制
1、出让国有土地使用权的内容
出让国有土地使用权基本以一次性支付出让金为对价，类似于一次性买断了一定期限的国有土地使用权。
因此，以该种方式取得的权利是较为完整的，权利的内容也相对丰满。
作为所有权权能分离而形成的他物权，出让国有土地使用权自不具有完整的占有、使用、收益、处分四项权能，出让国有土地使用权人不享有完全的处分权。
出让国有土地使用权人在出让土地使用期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权（转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动）。
2、出让国有土地使用权的权利限制
（1）期限的限制
依《城市房地产管理法》第13条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让有最高年限的限制，因此土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限，且该年限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条：
“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。
（2）条件的限制
土地使用权出让合同中约定的使用土地的条件，如土地的用途、建设项目的完成年限、必须投入的资金总额、容积率和地下深度等，既体现了国家与土地使用权人之间的财产利益关系，又体现了城市建设发展规划部门与土地使用权人之间的管理关系。
因此，出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
四、出让国有土地使用权转让
1、转让要件
为防止土地使用权人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象的发生，法律对出让国有土地使用权的转让予以限制。
转让是将权利彻底移交受让人，由受让人取代转让人原有土地使用权人地位，脱离原出让合同的约束的行为，因此出让国有土地使用权转让不仅要符合约定条件，还要符合法定条件。
依照《城市房地产管理法》第38条关于出让金的交纳和投资开发规模的规定，出让国有土地使用权的的法定条件是：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
2、权利义务同时移转原则
权利义务同时移转原则即“认地不认人”原则。
是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签定的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。
即使土地使用权发生多次移转，土地使用权转让也只能是原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利的移转，权利不得扩张，且只能是原土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的移转。
出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
3、转受让的年限
由于土地使用权转让只能是原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利的移转，权利不得扩张，因此，出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
五、出让国有土地使用权的终止
（一）出让国有土地使用权年限届满未申请续期或者续期申请未获批准
依《城市房地产管理法》第13条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让有最高年限的限制。
因此土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限。
当土地使用权出让合同约定的使用年限届满，依《城市房地产管理法》第21条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条、第41条的规定，土地使用者可以申请续期。
《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
非住宅的建设用地使用权经批准准予续期后，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，办理登记手续。
（二）提前收回出让国有土地使用权
1、因公共利益的需要
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可依法律程序提前收回。
此处所谓社会公共利益的需要，主要是指依政府土地利用总体规划及城市规划的调整。
提前收回土地使用权，必然会给土地使用权人造成损失，国家给予相应的补偿。
2、因用地者违法或违约
依《土地管理法》第80条和《城市房地产管理法》第25条规定，出让国有土地使用权人违反关于禁止土地闲置或擅自改变土地用途的规定，国家可依法律程序提前并且无偿、强制收回出让国有土地使用权，以示对用地者违法行为的处罚。
（三）土地灭失
不可抗力一般指在签订合同以后，不是由于当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见和人力不能克服、不能避免的强制力量，致使合同不能履行或不能完全履行时，当事人可以全部或部分免除自己承担的责任。
不可抗力事故，一种为自然现象如自然原因造成的水灾、火灾、地震、飓风等；
一种为社会现象如战争、政府禁令。
因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让国有土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可收回出让国有土地使用权并退还剩余使用年限的出让金。
第八节宅基地使用权
一、宅基地使用权概念
宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。
二、宅基地使用权的主体
农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。
非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得或继受取得宅基地使用权。
三、宅基地使用权的取得
农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后,由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。
其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
取得宅基地使用权，除了必须具备法律规定的主体资格，还必须遵守法律规定的审批程序。
按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡（镇）政府审核，县级政府批准”的制度。
乡、县两级政府在审批过程中，要注意掌握以下几点：
第一，要严格控制用地面积。
首先，不允许一户拥有两处以上的宅基地。
其次，一户拥有的宅基地面积不得超过省级人民政府规定的标准。
再次，将原有住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。
第二，要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地。
首先要尽可能使用原有宅基地和空闲地。
其次，必须占用耕地的，应当依照法律规定办理农用地转用审批手续。
第三，宅基地审批要公开、公平和公正，审核过程中，应当听取申请人所在村的村民意见，批准后，应当予以公告，接受群众的监督。
按照农村村民自治原则，宅基地的分配，应当由村民会议讨论决定。
实践中，对于宅基地分配中“村干部说了算、村民靠边站”的现象，应当予以纠正。
四、宅基地使用权的内容及限制
（一）关于宅基地的处分
宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。
此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。
一般说来，村民将富余的住房转让、出租，有利于调剂余缺，缓解住房供需矛盾，减少占用耕地，法律予以允许。
但是，有以下几点限制。
首先，按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。
这样规定的目的在于制止滥建住宅或变相商品房开发，以保护耕地和维护宅基地分配公平。
但是，村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准，而进行宅基地调剂，由其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。
其次，权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。
转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件。
因为，我国农村宅基地分配使用是无偿的，具有福利性质。
这种福利分配的目的就是为本村村民提供必要的居住条件。
所以，这种基于福利分配产生的土地使用权必然对权利主体的身份有特别限制。
（二）关于宅基地的面积限制及用途
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重置价格结合成新对原使用权人给予适当补偿；
如该房屋及宅基地使用权不可分割，应在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。
《土地管理法》第62条第1款规定：
“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
”实践中，对单户拥有的宅基地超标的，应当按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第45—49条、51条的规定，在土地登记卡和土地证书内注明其超过标准面积的数量。
以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。
实践中，还存在超标宅基地分割的情况，即，按农民宅基地使用分配制度的一般原则，对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回的宅基地上的房屋给予适当补偿。
需要说明的是，宅基地使用权人对宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。
因此，宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。
1991年颁布的《土地管理法实施条例》第29条规定，“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地。
”虽然新《土地管理法实施条例》已无此条款，但事实上，农民利用现住房及宅基地从事家庭生产经营活动，是一种普遍现象。
它既符合长期以来的习惯，也有利于今后的农村经济发展。
当然，家庭生产经营活动应以保护环境和尊重相邻人居住安宁为条件。
权利人利用宅基地及地上房屋从事小规模的、无污染、不扰民的家庭生产经营活动，法律上应予承认和保护。
五、宅基地闲置的处置
申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。
宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。
权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。
对于权利人取得宅基地使用权后长期闲置不用的，应视为其对权利的放弃。
为有效利用土地，应由集体经济组织无偿收回。
对于收回的宅基地，如已经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。
第九节乡镇企业用地使用权
一、定义
乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。
乡镇企业用地使用权的定义包括以下要点：
（1）权利
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