下半河北省房地产估价师《案例与分析》：背离事实假设考试试题.docx

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2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：

背离事实假设考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社会化

C．专业化

D．市场化

2、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。

A．供给

B．生产

C．投入

D．产出

3、已知某城市容积率修正系数表，如下表：

若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。

A：

1177

B：

675

C：

688．2

D：

1200

E：

工业用地的监测点评估价格

4、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

5、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格

6、不属于房地产调整状况的内容是。

A：

经济状况调整

B：

区位状况调整

C：

实物状况调整

D：

权益状况调整

E：

工业用地的监测点评估价格

7、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。

A．工程建设费用

B．措施费

C．规费

D．直接工程费

8、房地产的供给曲线表示。

A：

房地产的出售量与其价格之间的关系

B：

房地产的出售量与购买量的关系

C：

房地产的供给量与其价格之间的关系

D：

房地产的供给量与购买量的关系

E：

工业用地的监测点评估价格

9、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。

A：

逐渐降低

B：

逐渐升高

C：

可视为基本不变

D：

为零

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。

2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．20

11、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。

A．单一市场集中化

B．产品专业化

C．市场专业化

D．全面覆盖

12、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。

A：

比例相对指标

B：

结构相对指标

C：

比较相对指标

D：

强度相对指标

E：

执行层的组织协调

13、对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加的10％。

A：

正税

B：

副税

C：

纳税人

D：

税率

E：

执行层的组织协调

14、某水池的容积为400，2005年6月建成，经济寿命5年该类水池的单位体积造价为500元／，则该水池2008年6月的价格接近。

A：

20万元

B：

15万元

C：

10万元

D：

5万元

E：

工业用地的监测点评估价格

15、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。

（2005年试题）

A：

市场需求容量调查

B：

消费者行为调查

C：

市场营销因素调查

D：

竞争情况调查

E：

借款合同

16、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。

A：

《商品房购销合同示范文本》

B：

《商品房转让合同示范文本》

C：

《商品房购买合同示范文本》

D：

《商品房买卖合同示范文本》

E：

执行层的组织协调

17、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

18、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

19、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m2

20、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。

该房地产的价格为万元。

A：

695．83

B：

681．25

C：

715．83

D：

718．75

E：

工业用地的监测点评估价格

21、居民购买住宅的行为属于__。

A．习惯性购买行为

B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为

D．复杂购买行为

22、下列不属于我国信托机构开办的业务是。

A：

信托业务

B：

委托业务

C：

代营业务

D：

外汇业务

E：

执行层的组织协调

23、__对房地产价值的决定作用是极其重要的。

A．区位

B．用途

C．楼层

D．朝向

24、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。

A：

不予补偿

B：

按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C：

减半补偿

D：

给予正常补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

25、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。

A：

玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆

B：

玻璃幕墙的构造形式一般为框格式

C：

玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果

D：

玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃

E：

玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置

2、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538

3、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。

A：

第一阶段

B：

第二阶段

C：

第三阶段

D：

第四阶段

E：

借款合同

4、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。

A．1

B．2

C．3

D．4

5、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。

A：

屋面板

B：

屋架

C：

天窗架

D：

托架

E：

执行层的组织协调

6、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。

A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平

C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态

7、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。

A．实地查勘记录

B．委托人照片

C．估价项目来源和接洽情况

D．估价中的不同意见

E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

8、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有。

A：

为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

B：

建在幢内且为本幢服务的配电房

C：

为多幢综合楼服务的物业管理用房

D：

人防用的地下室

E：

用作公共休息场所的架空层

9、土地变更登记是指因而进行的登记。

A：

土地权利人发生改变

B：

土地权利人姓名发生变更

C：

土地权利人名称发生变更

D：

国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E：

土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

10、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：

国务院

B：

国土资源部

C：

省级人民政府

D：

市级人民政府

E：

县级人民政府

11、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。

A．核定为三级，并设3年的暂定期

B．核定为三级，并设1年的暂定期

C．核定为暂定级，并设1年的暂定期

D．核定为暂定级，并设3年的暂定期

12、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。

则该企业的资产负债率是。

A：

40％

B：

50％

C：

200％

D：

250％

E：

执行层的组织协调

13、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A．位置固定性

B．各异性

C．适应性

D．相互影响性

14、登记机关可以依法做出__的行为。

A．准予登记

B．暂缓登记

C．不予登记

D．代为登记

E．免予登记

15、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

16、房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是。

A：

土地不会毁损

B：

地上建筑物有耐久性

C：

变现性差

D：

土地使用权年限较长

E：

借款合同

17、下列关于民事权利，表述正确的是。

A：

物权是财产权，但不是支配权

B：

知识产权是支配权

C：

姓名权是人身权

D：

解除权是抗辩权

E：

撤销权是形成权

18、票据贴现的期限最长不得超过__个月。

A．2

B．4

C．6

D．8

19、权属管理的首要核心内容是__。

A．征地制度

B．房产审查制度

C．登记发证制度

D．纠纷处理制度

20、从__开始国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

A．1994年7月5日

B．1994年8月15日

C．1993年6月1日

D．1999年6月1日

21、可比实例的成交价格是实际发生的，__。

A．它可能是正常的

B．它可能是不正常的

C．它肯定是正常的

D．它肯定是不正常的

E．它肯定是实际的

22、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息

B．公共设施维修费

C．房产税

D．物业保险费

23、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。

A：

房地产交易管理机构人员资格管理

B：

房地产交易管理机构的管理

C：

房地产中介服务人员资格管理

D：

房地产中介服务机构的管理

E：

房地产中介服务管理等要求

24、下列房地产中，难以采用市场法估价的有__。

A．房地产开发用地

B．学校

C．在建工程

D．别墅

E．特殊厂房

25、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。

A：

确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：

对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案

C：

安置房和临时安置周转房的房源情况

D：

拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：

补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排