彬县崧嫄豪庭项目可行性研究报告书文档格式.docx
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十二、风险分析32
12.1工程方面的风险32
12.2投资方面的风险32
12.3配套条件的风险32
12.4政策方面的风险32
十三、结论与建议33
13.1结论33
13.2建议33
第一章项目背景
1.1企业基本情况
陕西豪崧源置业有限公司坐落于古城西安，公司成立于2008年，注册资本1200万元，法定代表人王守金，办公地址西安市碑林区和平路22号盛唐国际516号。
公司由多年从事房地产行业的资深人士创建，有着深厚的房地产开发，桥梁工程建设背景。
公司是主要经营房地产开发与销售；
建筑、装饰、园林绿化工程施工；
能源及高新技术开发等项目。
公司深明人才是企业发展的核心、聚集人才、培养人才、尊重人才、发展人才是公司人才战略的精髓。
企业有健全的管理组织机构，现有员工200余人，大中专以上管理人员52人，其中有中级职称以上20余人，下设行政办公室、工程部、开发部、财务部、审计部、材料采购部、项目部（详细见附件1）。
公司倡导“以诚为本，信誉至上”的企业文化，秉承“诚信、客观专业、创新”的经营理念，本着“以人为本、科学管理、精心策划、安全施工”的原则，努力打造“豪崧源”品牌。
为人们创造文明、和谐、温馨、优雅的居住条件及人文环境，为城市和历史留下做优秀的建筑作品。
公司法定代表人简介：
王守金，男，1961年生，四川人，大学文化，1985年参加工作，西安公路学院交通土建工程专业毕业，工程师、经济师。
2002-2007年“天朗.蔚蓝花城”“天朗.蔚蓝人家”“天朗.蔚蓝印象”共计40万余平米工程总承包项目负责人。
其中，天朗蔚蓝印象二期工程荣获西安市建设工地“文明工地”荣誉称号。
2005年起，荣升陕西省工商联川渝商会副会长。
现任陕西豪崧嫄置业有限公司、西安星源房地产开发公司董事长兼总经理。
1.2企业资信情况
（详细见附件2）
第二章项目基本情况
2.1项目立项情况
根据彬县人民政府审批土地件，彬地字[2012]第9号《关于2012-02号国有建设用地使用权的批复》；
一是将位于彬县姜嫄街2012-02号国有土地使用权出让给陕西豪崧源置业有限公司，土地面积16384.065平方米。
二是土地使用权类型为出让，用途为商业居住用地；
土地出让年限为商业40年、居住70年。
三是该地东至为彬煤春园小区；
西至彬县统筹办；
北至彬县气象局；
南至姜嫄街。
四是本项目建设符合《城市居住规划设计规划》、《住宅设计规范》、《住宅建筑设计标准》、以及建筑工程交通设计、停车场设置、道路绿化规划及设计规范、高层建筑设计、防火规范等条件。
公司在陕西咸阳市彬县姜嫄街19号开发崧嫄豪庭工程项目。
该工程总用地面积16384平方米，总投资2.38亿元，总建筑面积119886平方米。
地上建筑面积108577平方米（其中，住宅建筑面积89560平方米，商业建筑面积15069平方米，宾馆建筑面积3948平方米），地下建筑面积11309平方米（地下车库与地下室）；
建筑密度38.56%，容积率为6.62，绿地率为30%，总户数890户；
地上停车位31俩，地上停车位88俩（单层）。
彬县崧嫄豪庭位于彬县姜源路北，该项目的建成可以带动住宅、娱乐、餐饮、商业等行业的繁荣发展，将为彬县经济发展注入新的活力，为彬县城市建设锦上添花。
2.2项目基本情况
一是本项目地处位置。
该项目东起彬县面粉厂，西至县质量监督局，北临彬县气象局，土地面积大约为25亩，该地块属彬县一类地段。
二是建设规模与目标。
该项目建设用地面积为16384㎡，容积率为6.62，开发周期为三年时间：
根据彬县国有土地使用权挂牌出让价为每亩200万元左右。
三是周围环境与设施。
该项目位于彬县姜嫄路北，交通便利。
西侧为彬县县城中心地段，东侧为彬县姜嫄雅居及城中村改造地段，北面为泾河开发区和教育中心、体育中心、医疗中心，南侧为行政区域。
2.3．项目建设内容
规划4栋1#2#3#4#楼及商铺，宾馆。
目前处于初步设计规划阶段，设计构思已经成型，待以动工建设。
该项目已取得《建设用地规划许可证》。
第三章市场分析
3.1．区域市场特征
彬县位于陕甘两省交界处，南距咸阳120公里、西安150公里，北距甘肃平凉160公里，是连接秦隆的咽喉要道。
全县总人口34.4万，总面积1185平方公里，312国道、福银高速和正在建设的四平铁路穿境而过，县乡公路四通八达。
第一，生态环境优良。
该项目位于姜嫄路北，景观规划布局为“一带、三廊、五广场”，其中绿地率控制在50%左右，单地块绿地率控制在35%以上。
现在已开工建设的滨水景观带，东西长6800米，南北平均宽100米整体规划取义《诗经》，具体分为“风”、“雅”、“颂”三个主题景观区，计划总投资2.3亿，建设工期2年。
目前，累计完成总投资3500万元，栽植雪松、毛竹、青铜、白皮松等，乔木25个品种15000多株，栽植紫薇、月季、牡丹、芍药等灌木23个品种50000多株，现已成为泾河新区内一道靓丽的风景线。
第二，投资环境好。
1）、彬县定位彬长旬能源化工基地的核心区。
2）、定位于关中和陇东跨省域边际中心城市。
3）、定位于关中—天水经济区资源节约、环境友好示范区。
4）、定位西部经济强县。
5）、312国道、福银高速、西平铁路穿境而过，通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信网络。
彬县近年来经济发展迅猛，投资环境良好，“十一五’期间：
工农业生产总值达80亿元，增长5.5倍，财政收入达到15亿，增长9.5倍，地方财政收入达到5.03亿，增长11.2倍，城镇居民人均可支配收入达18500元，增长3.8倍，农民人均收入达到5000元，增长2.7倍；
其中2011年，全县实现生产总值（GDP）106.1亿元，经济总量首次突破百亿元大关；
财政总收入28.2亿元，其中地方财政收入8.9亿元（均含两权价款2.9亿元）；
城镇居民人均可支配收入21516元，农民人均纯收入6601元。
3.2．彬县房地产住宅市场分析
第一，彬县房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段；
1988年至1999年为第一阶段，以房屋统一代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产开发业处于萌芽状态。
1999年至2005年为第二阶段，统一代建形式逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
2005年至今为房地产业发展与规范阶段，先后开辟西区域、公刘街、名化花园、新公刘街、泾河开发区等，计划“十二五”期间，引进大型房地产商和商业集团，以改善人居环境为主要目标，推进房地产业发展，新建各类商品住房100万平方米以上。
推进县城沿河各地带的东西两翼发展，形成相对集中的“一城五区”发展格局，“十二五”以来，县城人口规模达到15万人，新建12层以上高层建筑40栋，居民住房质量大大改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。
2010年，彬县房地产业主要特征表现有以下几个方面：
表现之一：
投资增幅大。
一是城市开发快速推进，累计完成投资39亿元，实施了214项城建工程，全县城区建成面积扩大到7平方公里，城乡一体化政策，农村人口大量向城镇集中，十二五期间，彬县县城人口将计划增加到8万人。
二是小城镇建设步伐加快。
2011年底，全县城镇化率达到40%，较“十一五”来提高了14.6个百分点。
表现之二：
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积约20万平方米。
销售面积约25万平方米，消化空置房达5万平方米，城市人均住房建筑面积达26平方米。
表现之三：
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较2009年上涨了20%，净增500元每平方米。
表现之四:
交易市场持续升温。
从彬县房地产销售来看，持续升温、新开工、未开工商品住宅，全部售完和预售完。
从市场角度分析，彬县的项目销售主要依赖以下支撑：
1、彬县经济发展，城镇化发展趋势的整体带动作用；
2、彬县较低的土地成本影响产品售价较低；
3、数家根植于彬县的实力派开发商长期不懈的建设推动；
4、开发商的大力引导致使市民对彬县房地产项目需求升温；
5、彬县历史悠久，文化灿烂，交通便利，环境优美。
3.3.区域竞争者分析
第一，住宅小区详细情况如表：
项目
套数
建筑面积
（万㎡）
销售均价
（元/M2）
位置
锦辉国际
218
2.85
2300-2800
东桥
紫薇
520
7.54
3300
公刘街
永丰.御景园
192
2.49
2800
刘家湾
第二，部分商业网点详细情况
面积（㎡）
单价（元/㎡）
4000
5000-8000
8000
8000-10000
3500
5000-6000
从这些竞争项目的销售来看，虽然各有千秋，但总体项销售状况都比较好，有鉴于此，在迎春城市花园商住楼的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。
3.4.项目SWOT分析。
第一，该项目的优势：
1）、该项目地处彬县县城商业街东段和泾河开发区连接，周围环境优越，将成为彬县县城繁华地段，也是最佳居住区域。
2）、近年来，彬县县域经济发展和市政建设步伐加快，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
3）、泾河开发区的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
4）、彬县城乡一体化和县城城中村改造步伐加快，大量的家庭居民往县城集中已形成趋势。
5）、该项目地处商业步行街，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
6）、该项目得到当地县委、县政府和镇党委政府的重视及大力支持，公共关系背景良好。
7）、该区域物业管理公司在本地先行介入，具有一定的管理规模和水平，为该项目的物业管理形成了优势互补。
8）、公司拥有多年开发房地产的资深人士比较多，为该项目成功开发打下了坚定的基础。
第二，该项目的劣势：
1）、县域经济发展和市政建设步伐加快，房地产业过去投入较多，市场竞争激烈。
3）、该区目前形成地产热，外来资金的介入，有可能使得土地挂牌招标价格过高。
4）、宏观调控房地产热新政策出台，势必对价格和购买力受到一定的影响。
3.5.今后市场的预测：
--从购买力看。
随着县城经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2011年达到21516元，尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺盛。
--从投资阶段看。
由于房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场在彬县地区仍为投资的重要领域。
加上银行的信贷支持，大大刺激了市场的需求。
--从需求关系来看。
根据彬县城市总体规划，在原来的基础新扩面积达7平方公里，城市人口在原有12万人的基础上增加8万人，面前达到20万人左右。
--从消费结构看。
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正在由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查，95%以上购房者均为房改房和房换房。
3.6.销售策略与对象
㈠销售对象：
1.以本区域为主要活动范围的中、高等收入人群，周边中产阶层、自由职业者等。
2.项目整体构思规划
㈡开发用途：
普通住宅、综合性商业服务。
㈢户型面积：
两室两厅、三室两厅、两室一厅。
㈣价格定位：
住宅：
3300元/㎡，商业：
9000元/㎡，地下室：
1000元/㎡
㈤销售宣传：
现场销售方式，辅以报刊、广告等宣传，突出人文环境、生态环境优势。
㈥销售方案及策划：
1.公司现有一支高素质，专业性强的销售队伍，将在“崧嫄豪庭”项目的销售过程中发挥积极的作用；
2.在预售过程中结合具体情况不断调整价格定位；
3.采用现代销售模式，与专业销售公司合作；
4.销售方案：
A、商业用房租赁、零售同步，住宅零售、团体购买相结合
B、住宅可预售发行
C、以货易物：
工程款、设备款均可易房
D、重品牌促销售，突出集团优势
㈦广告宣传：
手法多样，阶段性明确
㈧物业管理：
聘请专业物业公司经营、管理。
第四章投资估算及资金筹措
4.1．投资估算依据及说明
a.建设投资范围总图、建筑、结构等各工程及与之配套的水、暖、电、气等公用设施。
b.各专业提供的相关资料。
c.投资估算所采用的设备、材料价均为生产厂家的最新报价，并按《有关办法》计算了运杂费及安装费。
d.建筑安装工程依据工程特点，按类似工程的预决算资料以及平方米造价指标。
其它费用按有关部门规定计取
4.2．投资估算
本次投资估算的范围是“崧嫄豪庭”项目全部投资，“崧嫄豪庭”占地面积25亩，总投资为2.50亿元,其中工程前期费为:
1835.43万元;
工程成本为:
16703.73万元;
营业税与附加费为:
1683.23万元;
各项费用为:
1775.5万元.
4.3．借款偿还
融资金额：
公司计划融资5000万元，用于工程后期费用。
资金使用期限与利率：
三年；
年利率12%（约）。
还款来源：
工程项目合计按揭款可以达297，370，000元，且会有首付余款19，300，000元，为偿还借款50,000,000元及利息支出提供了充分保证。
房屋销售按揭担保抵押（包括商铺的按揭担保抵押）亦是企业还款的主要来源。
第五章财务评价
5.1．评价依据
本项目按照国家计委1993年4月颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价。
5.2．财务评价
5.2.1销售收入
根据项目市场分析做出的销售计划和销售价格预测，得出销售经营收入为44782万元，销售费用922万元，销售税金及附加为2810万元。
5.2.2总成本费用估算
总成本估算为2.50亿元,其中土地费用为:
582万元;
前期费用为:
1835.43万元;
建筑安装费用为:
16703.73万元;
期间费用为:
1808万元;
建设期利息及融资费用为:
2,024万元.
5.2.3经济指标
投资利税率：
13%投资利润率：
40%销售利润率：
38%
由以上指标可以看出，该项目的盈利能力较强。
5.3．财务分析
项目静态盈利分析表
序号
数值
计量单位
单价（元）
金额（万元）
1
一、销售总收入
44,782
2
其中
住宅部分
89560
㎡
29554.8
3
商业部分
18907
14416.3
4
地下部分
11309
1000
1130.9
5
二、总投资
21,801
6
（一）开发成本费用合计
119886
2,438
18,103
7
1、土地费用
496
582
8
2、前期工程费
40
973.43
9
3、基础设施费
110
1311
10
4、建筑安装工程费
16,703
11
1,300
13747
12
商业部份
1,400
2457
13
车库设备房部分
800
904.53
15
5、开发间接费
0.60%
724
16
6、不可预见费
3%
3,544
（二）期间费用
1,808
17
1、管理费用
44782
1.50%
856
18
2、销售费用
1.70%
922
19
（三）财务费用
5000
12%
借款2.50年
2,024
三、税金
3,287
20
1、土地增值税
1%
477
21
2、销售税金及附加
5.65%
2810
22
税前利润
19700.6
23
税前投资利润率
44.03%
24
所得税（25%）
25%
4925
25
税后利润
14755.6
26
税后投资利润率
32.95%
项目整体税后利润为14755.6万元，税后投资利润率为32.95%.通过上面的静态财务分析，项目盈利能力较强，项目可行。
5.4项目现金流量分析
项目
2009年
2010年
2011年
2012年及以后
合计
一、现金流入
8,221
19,012
27,233
1、股东投入
3,372
3,372
2、股东及关联方借款
2,549
2,549
3、融资贷款
5,000
5,000
4、销售收入
5720
14,412
2,1132
二、现金流出
17,876
3,848
11,500
1、工程直接投入
10,957
568
11,281
2、管理费用
215
15
2,134
3、销售费用
1,100
2,864
3,964
4、不可预见费
1,214
2,900
4,144
4、支付利息
5、营业税金及附加
3,656
1,935
5,573
6、土地增值税
76
142
218
14
三、累计税前利润
2400
5,500
7,900
7、所得税
0
975
1,000
1,975
四、累计净现金流量
2220
4231.6
6451.6
5.5项目资金筹措计划及融资借款偿还
投资使用计划与资金筹措表
合计
2010年
2011年
2012年及以后
总投资
21,801
1.1
开发成本
18,103
1.2
财务费用
2,024
1.3
管理费用
1.4
销售费用
3964
1.5
营业税金
1.6
土地增值税
218
资金筹措
2.1
资本金
1,200
1,200
2.2
自有资金
5,700
5,700
2.3
销售收入
44,782
2.4
融资贷款
1、本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向融资贷款，三是销售收入的再投入。
资金的运作方式如下：
自有资金全部用于投资；
此外的资金缺口，则融资贷款，销售收入扣除有关税费后用于投资;
2、通过上表分析得出，我公司在偿还融资借款的来源上有保障，偿还融资借款能力较强;
因此，当销售量达到758,529平方米即达到总销售量的63.03%时，为本项目销售的盈亏平衡点；
当销售平均价格达到2521元/平方米时，为本项目销售的盈亏平衡点。
第六章可行性研究结论
经上述分析，至2014年本项目开发完毕，本项目实现税后利润14755.6万元，投资收益率为32.95%，在预测销售收入时较为慎重，故还有较大的利润空间，该项目将取得很好的经济效益和社会效益，是个极具投资价值的项目
附件：
附件一：
公司组织机构详细分布图
附件二：
公司详细会计报表（2010-2012）
附件三：
关于2012-02号国有建设用地使用权的批复文件
附件四：
国有建设使用权出让合同
附件五：
企业法人营业执照等证照
附件六：
房地产开发资质证书
附件七：
附图
第一章项目背景
1.1企业基本情况
1.2.1公司资产负债情况
2.1项目立项情况
2.3项目建设内容
3.1区域市场特征
3.2彬县房地产住宅市场分析
3.3区域竞争者分析
3.4项目SWOT分析
3.5今后市场的预测
3.6销售策略与对象
4.1投资估算依据及说明
4.2投资估算
4.3借款偿还
5.1．评价依据
5.2．财务评价
5.5项目资金筹措计划及银行借款偿还计划
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