某某大厦建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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3、《中华人民共和国消防法》；
4、《国家节能技术大纲》；
二、标准、规范类
1、《三星级酒店建设标准》；
2、《三星级酒店设计规范》；
3、《三星级酒店装修标准》；
4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
5、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
6、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
7、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
8、《通风与空调工程施工及验收规范》GB50243-2002；
10、《低压配电设计规范》GB50054-95；
11、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
12、《建筑设计照明标准》GB50034-2004；
13、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
14、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
15、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
三、其他资料
1、关于编制《某某有限公司某某大厦建设项目可研报告》的工程咨询协议书；
2、建设单位提供的相关文件资料。
第三节项目概况
一、项目建设地址
本项目建设地点位于某某县某某公路西侧，场地地势平坦，无不良地质现象存在，交通便利，供水、供电等配套设施完善，是宾馆建设的理想之地。
二、建设规模
随着某某县社会经济的快速发展，人民生活逐步进入小康，生活水平稳步提高，项目建成后将通过三星级酒店认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据某某县三星级酒店的领先地位，成为某某县知名酒店之一。
本项目总建筑面积为4000㎡，其中：
某某大厦4000㎡，为地下一层、地上五层框架结构，占地面积692.84㎡。
地下一层为车库、一层为商铺、二~五层为宾馆；
共设有38间标准单人间、38间标准双人间，每间面积25.74㎡。
项目建成后可容纳100多人的住宿。
锅炉房及服务用房200㎡，为一层砌体结构。
本项目属新建项目，建设内容包括宾馆土建建设及给排水、供电、采暖等配套设施。
三、建设进度
根据项目建设条件，本项目的建设周期拟定为10个月，基本分为二个阶段：
第一阶段为前期准备阶段，大致为4个月；
第二阶段为工程实施阶段，共需约时间6个月。
2010年3月中旬，完成可研编制及审批工作；
2010年5月底，完成初步设计、设计概算、施工图设计及审查工作；
2010年6月初，完成招投标工作；
2010年6月中旬至2011年11月底，完成工程施工工作；
2011年12月底，完成验收备案工作，正式交付使用。
四、项目投入总资金及效益情况
1、项目总投资及资金筹措
项目总投资900万元，其中：
建设投资825万元，流动资金25万元。
项目建设投资900万元，其中：
建安工程681.87万元，设备购置费11.03万元，其他费用为136.55万元，基本预备70.55万元。
根据建设单位筹资意向，本项目总投资900万元，全部为企业自筹。
第四节综合评价
本项目符合国家及地方发展的相关政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、设施便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
本项目在投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此，本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。
就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。
第二章项目建设的背景及必要性
第一节项目单位基本情况
某某有限公司是建于**年，民营企业。
主要经营**等。
以“诚信合作、互惠互利、务实敬业、开拓进取”为公司宗旨，为客户提供一流的产品和强有力的技术支持和服务。
第二节项目建设的必要性
一、项目建设是经济发展、满足某某县城市建设的需要
某某县位于某某省某某地区，这里又被人们誉为高原上的江南。
某某县经济较发达，文化丰富，以县城为中心，有通往某某等地的主干公路5条，区位优势明显，城市发展迅速。
为此需要不断提升城市宾馆等服务设施的建设，以满足未来经济和社会发展的需要和更好的发挥城市功能的需要。
本项目的实施，将为美化某某县市容环境，塑造某某县的新型城市形象做出贡献。
通过项目建设带动某某县城市整体建设。
二、项目建设是推动城镇化，加快服务产业的发展的需要
本项目的建设将对加快某某县城的开发建设具有积极的促进作用，项目建成后将对改善周边环境，提高该片区的开发力度具有重要的意义。
目前，某某县三星级酒店屈指可数，其他酒店、宾馆档次参差不齐。
为此，项目实施单位紧抓时机，投资建设某某大厦建设项目，一方面尽可能的提供给市场高品质的酒店，满足市场的需求，另一方面对促进当地就业，加快当地经济产业结构调整等会产生较大的经济效益和社会效益。
三、项目建设是某某有限公司自身发展的需要
项目实施单位主要经营**，随着社会经济的快速发展，公司经营范围比较单一，随着某某县商贸市场的不断增加，企业的发展空间不断缩小，未来企业的发展将受到限制，因此为拓展企业的经营范围，实现企业的多元化发展，寻求企业新的经济增长点，增加企业经济效益，项目实施单位建设本项目，以此增加企业的自营资产数量，提高企业的经济效益。
因此，本项目符合国家产业政策、行业发展规划、项目的建设是十分必要的。
第三章市场分析
第一节酒店行业基本情况
一、国内星级酒店数量、结构及分布
随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店（宾馆）业也得到了迅猛的发展。
我国社会科学院旅游研究中心发布的《2010年中国旅游业发展分析与预测》指出，截止2010年中国星级饭店数量已经达到14237家，星级酒店的客房总数为200万间。
2009年我国星级酒店相关数据
资料来源：
《中国旅游统计年鉴2010》
从星级酒店（宾馆）的比例来看，五星、四星高档酒店（宾馆）约占酒店（宾馆）总数量的17.5％，三星级酒店（宾馆）约占酒店（宾馆）总数量的41.56％，一星、二星中低档酒店（宾馆）约占酒店（宾馆）的40.94％；
而从酒店（宾馆）客房比重来看，三星级酒店（宾馆）的客房比重高达近42％。
说明在我国酒店（宾馆）市场中，三星级酒店（宾馆）的供给最大。
截止2009年我国星级酒店（宾馆）规模及客房情况见表4.2所示。
二、我国星级酒店（宾馆）行业景气情况
由于酒店（宾馆）具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店（宾馆）行业具有较明显的周期性。
由于我国星级酒店（宾馆）的供给迅速增加，我国星级酒店（宾馆）出租率和行业经营利润2005-2010年一直处于上升过程中。
第二节酒店行业的经济特点
一、属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；
同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。
酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。
二、对经营管理的要求高
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方便的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
第三节酒店行业的发展趋势
一、旅游行业整体发展趋势预测
酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。
我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
2006年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。
全年共接待入境游客12494.21万人次（其中入境过夜旅游人数达4991.34万人次，比上年增长6.6%），实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；
国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；
中国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%；
旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。
2006年，是中国“十一五”规划的第一年。
第一年的这一发展态势，无疑是“十一五”期间中国国内旅游发展的一个良好开端。
2007年1-11月，中国主要城市接待旅游人数为39970340人次，与上年同期相比增长了13.37％。
其中接待外国游客23330404人次，接待香港同胞11176899人次，接待澳门同胞722831人次，接待台湾同胞4740206人次。
2007年1-11月，中国入境游客中外国人人数为23938139人。
其中，入境举行会议或商务活动的为6434616人，入境观光旅游的为12049859人，探亲访友的为72866人，入境的服务员工为2122858人，其他入境人数为3257940人。
2008年金融危机爆发，到2008年10月份，中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。
中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到15亿人次，出境旅游市场发展到4000多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。
全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的25%左右。
中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以化为机遇。
再加上中国宏观调控力度空前，2008年11月5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。
一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；
另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。
这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。
尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。
因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。
二、酒店（宾馆）业发展趋势预测
酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店（宾馆）建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店（宾馆）开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店（宾馆）供求不均衡，因此酒店（宾馆）盈利情况有较大的周期性。
我国星级酒店（宾馆）数量自1992－2002年一直保持15％以上的增长速度，使得酒店（宾馆）行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店（宾馆）行业景气度的分析，我国酒店（宾馆）行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。
2005-2010年均有显著的上升趋势，这也充分说明我国酒店（宾馆）业已经走出低谷。
我国酒店（宾馆）数量分布不平衡，三星以上酒店（宾馆）在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；
同时，中西部星级酒店（宾馆）的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店（宾馆）的需求将进一步增长，酒店（宾馆）出租率和酒店（宾馆）价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店（宾馆）业将会以高于全国平均水平的速度增长。
第四节某某县市场竞争和项目定位
一、某某县酒店（宾馆）市场分析预测
1、某某县旅游业基本情况
某某县是全国唯一的县，位于某某省某某地区，这里又被人们誉为高原上的江南。
随着西部大开发战略的逐步实施，来某某县旅游的中外游客逐年增多，2010年旅游业发展态势良好，全县共接待游客96.7万人次，同比增长15%，实现旅游业收入2.85亿元，同比增长32%。
2、某某县酒店（宾馆）基本情况
为更好的加快旅游业的发展，某某县已经采取国家投资、招商引资、民间投资等多种方式，加大旅游资源开发和旅游基础设施建设力度，努力打造民族旅游、黄河旅游、宗教旅游、生态旅游、古文化旅游等“五大品牌”。
到2010年，全县旅游收入实现2.85亿元。
按照建设“黄河上游生态环境优美、地域民族文化特色浓郁的现代商贸和国家级休闲旅游度假名城”的要求，某某县全力打造国家级休闲旅游度假区，不断加强旅游规划、资源开发、宣传促销、行业管理等措施，力争到“十二五”末，全县接待各类游客140万人（次）以上，实现旅游收入8亿元以上，各项旅游经济指标年均增长在30%以上。
3、某某县酒店（宾馆）住宿人员状况
某某县星级酒店（宾馆）的客人也可以分为国外游客和国内游客。
国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。
从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：
空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如甘肃、四川、河南等省；
经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；
人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。
4、某某县酒店（宾馆）价格和出租率
某某县星级酒店（宾馆）的价格在各个酒店（宾馆）之间、季节之间差异很大。
根据以前年度的情况，在考虑团队客人折扣因素后，平某某县三星级酒店（宾馆）标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。
随着“环某某湖国际公路自行车赛”、“黄河极限挑战赛”等顶级赛事的开展，某某县主要城镇星级酒店（宾馆）的出租率在近年来有了显著提高。
根据业内人士估计，某某县酒店（宾馆）出租率应在50％－70％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店（宾馆）出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店（宾馆）出租率约在70％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在50％左右。
5、某某县酒店（宾馆）市场预测
某某县旅游局在《“十二五”旅游发展规划》中，对地区旅游接待人数及收入进行了预测。
“十二五”期末，全县旅游业发展的预期目标是：
实现并保持全区旅游业持续快速发展，全县接待省内外游客140万人次，旅游收入达到8亿元人民币，初步建成集观光、科考、娱乐，购物于一体的高原休闲避暑度假基地。
某某县酒店（宾馆）客源将随着旅游人数的增长而增长，预计年增长率应当不低于10％，预计近年来酒店（宾馆）出租率应当同全国其他地区一样有所上升。
第五节竞争分析
一、竞争对手基本情况
由于同星级酒店（宾馆）的客源基本相同，因此，某某县每一家三星级酒店（宾馆）都将是本项目的竞争对手，距离较近，客房数量接近的三星级酒店（宾馆）相互间的竞争将更为激烈。
二、SWOT分析
（一）优势分析
1、具有新建设酒店（宾馆）的优势
酒店（宾馆）企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店（宾馆）企业通常经历三个阶段：
起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店（宾馆）的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。
酒店（宾馆）的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。
本项目2009年年建成，作为新建成酒店（宾馆），其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店（宾馆）经营的12年将均处于该酒店（宾馆）高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店（宾馆）能够取得更好的收益。
2、具有显著的成本费用优势
酒店（宾馆）的成本费用是影响酒店（宾馆）经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店（宾馆）土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。
仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店（宾馆）即可正式营运，这成为本项目取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。
3、具有地理位置和配套设施优势
本项目所处的区域目前现有的星级酒店（宾馆）不多，且本项目位于某某县正待开发建设的城区，交通便利，地理位置优越。
项目建成后还拥有30余个停车位，这在本地区三星级酒店（宾馆）是绝无仅有的，能够为酒店（宾馆）入住客人提供便利的停车服务。
（二）劣势分析
1、缺少行业管理经验
本项目发起人以往未涉足酒店（宾馆）行业，尚缺少酒店（宾馆）行业管理经验。
2、品牌知名度欠缺
本项目作为新开业的酒店（宾馆），是某某县酒店（宾馆）市场的新进入者，酒店（宾馆）尚缺少品牌知名度，建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金。
3、酒店（宾馆）星级尚未评定
本项目尚未开业，酒店（宾馆）星级也未评定，在酒店（宾馆）星级评定前，作为未定级酒店（宾馆）在一定程度上会影响酒店（宾馆）客源和酒店（宾馆）房间价格。
（三）机会分析
1、某某县旅游业的蓬勃发展
随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度，某某作为我国重要的观光旅游地区，旅游产业也将取得较高的发展速度，根据旅游产业发展规划的预测，至2015年国内国外旅游收入将均保持10％以上的增长速度，这为某某县酒店（宾馆）业的发展提供了良好的机会。
2、经济的发展
随着国家西部大开发战略的实施，某某某某县经济得到了迅速的发展，2008年国民生产总值83726.9万元。
其中：
第一产业产值20073.9万元，24.0%；
第二产业产值26266万元，占34.0%；
第三产业产值37387万元，占44.7%。
某某县法院项目的建设等一大批重点项目的不断投入，这些都会提供大量的商业机会，增加商务、会议游客数量，将为本地区酒店（宾馆）行业的发展提供助力。
（四）威胁分析
1、酒店（宾馆）业激烈的市场竞争
酒店（宾馆）业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。
如出现阶段性、区域性酒店（宾馆）供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店（宾馆）通过降价竞争，争夺三星级酒店（宾馆）的客源，同行业的竞争将始终是酒店（宾馆）经营面临的主要威胁，
2、容易受到突发事件的影响
酒店（宾馆）业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病，暴力恐怖事件）的影响，出现酒店（宾馆）出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。
三、竞争分析结论
根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施本项目，使本项目能够在2012年旅游旺季到来之前正式投入运营。
第六节项目目标定位
根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准酒店（宾馆），设置住宿设施。
酒店（宾馆）客户群主要定位于外省市来青旅游的人员。
以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店（宾馆），随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；
同时，随着人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到某某县，而项目地周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。
对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。
此外，通过加强管理和服务，某某大厦的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。
第四章建设条件
第一节项目选址
一、地址与地理位置
二、土地权属类别及占地面积
总占地面积为1357.79m2（2.03亩），其土地所有权属国家，使用权归单位。
三、土地性质
本项目建设地点位于某某县某某公路西侧，该土地为建设用地，需征用土地。
四、土地利用现状
本次建设占地面积892.84m2；
征用的场地完全能满足本项目建设。
第二节建设条件
一、自然地理条件
1、地理位置
某某县是全国唯一的县，位于某某省某某地区，介于东径102°
04′~102°
49′，北纬35°
25′~35°
56′之间。
东部与甘肃省积石山县接壤，南与甘肃省夏河县和某某省同仁县毗邻，西与尖扎县连接，北与某某县和民和县相望。
东西长约70公里，南北宽约58公里，总面积2100平方公里。
2、气候
某某县城地处高原边缘，深居内陆，气候属高原大陆性气候，其特点是：
雨热同季，气温低、冷季漫长、日照时间长、蒸发量大、冷季多大风、冬季短促凉爽。
全年平均气温为8.6℃，极端最低气温-19.9℃，
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