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三、完善房地产评估行业的具体措施…………………………………………………6
（一）行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构………………………6
（二）完善现代企业制度，规范房地产评估市场……………………………………6
（三）实行执业资格合并，完善房地产估价师考试制度……………………………6
（四）提高从业人员素质，严格估价工作行为………………………………………6
四、结论…………………………………………………………………………………7
参考文献…………………………………………………………………………………7
摘要
中国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的。
房地产评估属于资产评估中的一类，是资产评估的重要组成部分。
房地产是房产与地产的一种实体与权利的结合，待估对象较复杂，对评估机构及从业人员有很高的专业能力和整体素质要求。
房地产评估制度的建立和发展,使得这一制度在土地储备、房地产交易、资产运营等诸多方面发挥了重要作用,同时对于房地产业—这一促进我国国民经济发展的支柱产业的发展和完善以及合理配置房、地稀缺资源也发挥着越来越重要的作用。
房地产评估行业才有十多年的历史,在这段时间里房地产评估从起步到逐步发展至今,取得了众人瞩目的成就。
在取得成绩、发挥作用的同时,也出现了一些问题,这些问题的存在越来越成为房地产评估行业自身发展和发挥作用的障碍，故提出了一些建议。
希望我国的房地产评估行业能够得到更好的发展，为我国的经济发展保驾护航。
【关键字】房地产评估，脱钩改制
引言
房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
脱钩改制是建立与社会主义市场经济相适应的事务所管理体制，形成以会计师为投资主体、独立承担法律责任的运行机制，使事务所成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的社会中介机构；
增强注册会计师风险意识，恪守职业道德，遏制作弊造假，确保执业质量。
房地产评估行业脱钩改制工作，就是要正确处理改革、发展和稳定的关系；
妥善处理国家、集体和个人利益。
一、房地产评估的现状
（一）房地产评估的概述
中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。
中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。
当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。
但在20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。
直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。
特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；
基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；
房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。
房地产又称不动产，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。
有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。
（二）房地产评估的市场现状
中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面：
一、以法律形式确立了房地产估价的地位。
1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。
这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。
二、建立了房地产估价师执业资格制度。
执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。
1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。
这是中国最早建立的专业技术人员执业资格制度之一。
1994年，认定了第二批206名房地产估价师。
三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目。
中国现代房地产评估行业的现状：
财富的巨人与纳税的侏儒2005年9月10日，中国税务总局第五次公布了“中国纳税500强排行榜”,在本次排行榜中，300名内竟然没有一家房地产企业的名字出现。
而与此相对应的是，2005年的“胡润中国富豪榜”中赫然于榜中的房地产企业依旧占据了半壁江山，其数量甚至超过2004年。
在该富豪榜中共有48位企业家主营或涉及房地产业，且在“百富榜中”排名较靠前。
在前10名富豪中，主营业务中涉及房地产业的富豪就多达5位，身价达140亿元。
在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。
一般行业难觅的20%的项目利润已成开发商底线，部分企业取得土地早、土地储备充裕的房地产公司,在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。
到目前为止，房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。
从1991年到2004年房地产行业仅房屋销售额增长了43.62倍，平均年增长33%；
房屋销售价格平稳爬升，2004年全国房屋平均销售价格已达到：
2714元/米，北京为：
5053元/米、上海为：
5855元/米，从1991年到2004年全国房屋平均销售价格增长了3.45倍，平均年增长10%。
（详见表1）。
从表中可以看出，房地产行业经营业绩令人惊喜，但80%的房产企业在税务机关账面上赫然显示“亏损”二字，剩下的二成企业也多以“微利”的面孔出现。
以2004年的北京房地产企业为例，根据税务总局统计出来的数据显示全行业亏损。
表1：
1994年----2004年全国房地产行业销售情况表[1]
年份
房屋销售额（万元）
房屋销售面积（万平方米）
单位销售额（元/平方米）
销售额增长率
1994
10,184,950
7,230.35
1,408.64
17.92%
1995
12,577,269
7,905.94
1,590.86
23.49%
1996
14,271,292
7,900.41
1,806.40
13.47%
1997
17,994,763
9,010.17
1,997.16
26.09%
1998
25,133,027
12,185.30
2,062.57
39.67%
1999
29,878,734
14,556.53
2,052.60
18.88%
2000
39,354,423
18,637.13
2,111.61
31.71%
2001
48,627,517
22,411.90
2,169.72
23.56%
2002
60,323,413
26,808.29
2,250.18
24.05%
2003
79,556,627
33,717.63
2,359.50
31.88%
2004
103,757,069
38,231.64
2,713.91
30.42%
近期国家税务总局在对浙江、安徽、山西、山东、四川、云南、上海7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。
以浙江省地方税务局提供的材料为例，金华市地税局稽查局近期对该市96家房地产企业开展专项税收检查，企业补缴税费5472万元；
嘉兴市地税部门组织全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查，各企业自查申报补税金额共计5009万元；
义乌市地税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题，对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元，其中单户查补税费最多的达1800余万元。
杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中，有17家存在偷逃税行为，偷逃税金额达7069.81万元。
（三）房地产评估市场环境分析
（1）社会文化环境调研
社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向等。
社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此它影响着房地产消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。
某一地区人们所持有的核心文化价值观念具有高度的持续性，因此房地产企业必须了解当地消费者的文化和传统习惯，才能为当地消费者所接受。
而一些价值观，是比较容易变化的，这也为房地产企业开发新的产品、引进新的经营思路创造了条件。
文化环境调研的内容主要包括：
①居民职业构成、教育程度、文化水平等；
②家庭人口规模及构成；
③居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；
④消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。
（2）社区环境调研
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。
优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。
社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
二、房地产评估行业存在的问题
（一）房地产评估机构脱钩改制
1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多
脱钩改制后的评估机构组成人员，大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来，从“大锅饭”中走出来，失去了依靠，真正成为市场人，面对市场，大多心存压力，不能很快适应市场的运转方式。
由于评估机构受区域影响较大，业务空间不大，市场竞争激烈，抗风险能力弱。
在脱钩改制过程中，经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况，有的甚至完全灭失。
其原因有：
一是注册资金相对较高，经济不发达地区一时难以承受；
二是房地产估价师严重流失；
三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度；
四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。
2、管理体系交叉，不利于评估行业的发展
从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。
当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。
这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。
3、不公平竞争和恶性竞争同时存在
现有的房地产评估机构可以分为两类：
一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。
另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。
前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。
而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。
有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。
既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
4、现有的房地产评估公司良莠不齐，从业人员整体素质偏低
整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人，而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的大概只有4万人。
主要原因是一部分兼职人员挂靠，特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。
房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。
房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
（二）房地产评估的多部门管理
房地产评估的多部门管理,影响了房地产评估的整体效率。
由于房地产评估作为专业技术和经验密集型及资金投入少、经济效益高的工作,相关的政府主管部门从自身利益角度均对其施加政策影响。
众所周知,房地产业主要涉及三个政府部门,即国家建设部门、国家土地管理部门和国有资产管理部门;
相应的房地产评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师。
三、完善房地产评估行业的具体措施
（一）行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构
原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件，营造优良环境，切实解决估价人员的后顾之忧。
首先，要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所；
其次，要制定切实可行的人员安置方案：
一是妥善解决好原来人员的安置问题，支付相应的安置费用和补偿费用；
二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险；
三是处理好各种对内负债性基金，如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等；
四是处理分割好实物资产；
五是落实改制机构组建新企业的启动资金；
六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。
再次，加大督查工作力度，坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则，严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。
（二）完善现代企业制度，规范房地产评估市场
在传统体制下，企业只要有政府或上级主管部门的批文，那么这个企业就是一个正式的企业。
但这种企业只是政府的附属物，并不具有独立的人格，独立的财产，独立的责任。
要脱钩改制就要让房地产评估机构，按《公司法》或《合伙企业法》，由注册房地产估价师出资，组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。
产权、资本金全部由出资人所有，并承担相应的法律责任。
此外，房地产评估机构资质的认定和人员资格的管理，由政府有关部门管理。
这样，就形成了以房地产评估机构为主体，政府和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度，使房地产评估机构真正面向市场，成为独立的经济法人
（三）实行执业资格合并，完善房地产估价师考试制度
将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并，现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后，换领统一的房地产评估执业资格，资产评估机构可从事房地产的评估，但必须具有足够数量的房地产估价师，并按规定取得机构从事房地产估价的资质。
完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。
全国按统一标准进行考前资格审查。
并将一级资格制改为多级资格制，以体现估价师水平的高低和资历的深浅。
激励估价师积极参加继续教育学习，争取更高的估价师等级。
（四）提高从业人员素质，严格估价工作行为
一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电；
二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；
当委托项目价值量大于某一限度（如5000万以上）时则该企业负责人必须亲自参与评估；
三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导；
四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也要如此。
在审批时要严格按照审核制度进行审核，发现违规者即进行重新评估或修正，而且对负责人和当事人进行处罚。
年终时，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方，及时发现和查处问题。
四、结论
房地产评估行业在社会经济发展上占有一定的分量，必须认真贯彻落实房地产政策和措施，建立一支职业道德良好、服务质量好、技术过硬、管理制度严明的精明强干且具有较大市场竞争能力和抵御各种市场风险能力的房地产评估队伍。
在激烈的市场竞争中，抢占先机，赢得市场，以最低的评估风险度，获取最大的经济效益，并可在充分发挥自身发展优势的基础上，为挖掘发展潜力，增强自身的综合评估实力和抗衡能力，可根据产业化、协作化。
为我国房地产评估业的健康、有序的发展，做出不懈的努力和应有的贡献。
【参考文献】
1《房地产估价理论与方法》,柴强主编—2版—北京：
中国建筑工业出版社，2009
2《房地产估价》，李杰主编—北京：
人民交通出版社，2008,1
3《房地产估价案例与分析》，廖俊平，陆克华，唐晓莲主编—2版—北京：
中国建筑工业出版社，2007
4黄小明，肖修伟，我国房地产评估业存在的问题和对策；
中外房地产导报；
2009年16期
5毕正华，我国当前房地产评估业存在的问题及对策建议，金融与经济；
2009年09期
6王丹，房地产估价方法的分析与改进，中南大学，2008
7周莹莹，房地产估价的法律分析，昆明理工大学，2009年
致谢
本毕业论文是在我的指导老师肖宁的亲切关怀和细心指导下完成的。
她一丝不苟的作风，严谨求实的态度，踏踏实实的精神，深深地感染和激励着我。
从论题的选择到最终完成，肖宁老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向肖宁老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意！
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