阜阳策划案Word格式文档下载.docx
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财政收入（亿元）
18
4.2
财政支出（亿元）
28.1
17.8
人均可支配收入（元）
6529
8.1
人均消费性支出
5137
10.0
2.固定资产投资
2003年以来，随着重点项目建设步伐的加快，全市总投资额超亿元的项目有23个，总投资规模达102.6亿元，其中全年的固定投资达74.7亿元,比上年增长17.9%，；
尤其是房地产开发投资额达7.9亿元，比上一年增长149.2%。
而今年上半年，阜阳市全社会固定资产投资完成39.7亿元，比去年同期增长30.9％。
其中，基本建设、房地产开发投资高速增长，成为带动投资增长的主力军，分别完成投资14.1亿元、5.8亿元，同比增长143％、139％，
3.趋势展望
根据数据显示，可以说明阜阳的经济正处于快速发展的起步阶段，各项综合实力也在逐年增强，人民的生活与消费水平稳步提升，而基本建设与房地产业的高速增长，将使阜阳这一传统的农业大区不断地向工业化城市迈进，随着城市化进程的加快，城区规模的不断扩大，人口的日渐增加，及对生活水准的要求不断提高，可以预见，在未来几年内，阜阳的整个市场，将会为各个行业提供一个难得的发展机遇与空间。
二.阜阳市的总体规划
1.总体规划构想
阜阳市的总体规划为：
以便捷的交通网络为基础，依托丰富的农副产品与能源等资源，完善并优化产业结构，把阜阳建设成皖西北地区集交通营运、商贸、物流、加工业于一体的中心城市。
2.城市总体布局
城市总体规划确定的城市发展方向为：
以现状用地为基础，主要向东北及西南、南作两翼扩展，并在西北方向适当拓展，控制向东跨铁路发展。
城市空间结构以城市中心的“Y”形水系为基础，采用分片块状结构，通过楔形绿地的插入，形成“二河四片”的用地形态。
城市以颖河、泉河及沿河绿地为分隔，形成颖东、颖西、泉北和开发区四大城市分区，各区相对独立，各有侧重，其中“颖西片”重点发展城西文教科研区和西南工业区，建设城南、城西居住区，完善城市中心区功能。
各片区用地规模
用地片区
用地面积（公顷）
颖东片
1246
颖西片
2978
泉北片
711
开发区
630
阜阳市近期城市用地规模控制在55.65平方公里以内，近期城市人口规模为53万人。
3.重要基础设施建设
1）.结合国家西气东输工程，新建天然气站及配套管网工程；
2）.结合国家西电东送工程，扩建500KV阜东变电站；
3）.进一步完善城区道路，构建“三环九射”的道路工程；
4）.实施“引淮入阜”，新建城市第3水厂；
5）.实现城市排水雨污分流，建设2个污水处理厂及配套管网；
6）.新建垃圾无害化处理厂；
7）.加快省级公路运输枢纽建设，新建1个公路运输枢纽通信指挥中心、3个客运站和7个货运站；
8）.加快颖州西湖风景名胜区建设，新建环城公园、颍河公园等公共绿地，改善城市的生态环境。
三．阜阳城市现状
随着城市化进程的加快，阜阳目前城市的建成区不断地向外围拓展，在城市总体规划的指导下，城市用地布局一直保持了向南发展的趋势，近年来在继续保持向南发展的同时，也在向西和东南扩展，但总的来看，新增的城市用地大多位于城市的南部和西部，尤以城市南部居多，从而使城市中心出现向南偏移。
随着城区的扩大及城市中心的南移，老城区的居住用地、工业用地等正在逐步向商业用地置换，而商业中心则沿城市主干道（颍州路）向南延伸，新增的教育设施用地则相对集中于城市西部。
阜阳经济开发区位于阜阳市城区东南部，控制区面积21.77平方公里，规划区面积为8.3平方公里，区内基础设施配套齐全，依托劳动力资源优势，发展劳动密集型产业，大力兴办新兴产业和高科技项目，现已成为中外客商投资的热土。
四.阜阳市商业格局与现状
阜阳历史悠久，文化积淀深厚，随着城市规模的扩大，经济的发展，从而使阜阳作为区域性商贸中心城市的功能不断加强，各类商业设施百花齐放，使整个阜阳市呈现出一派繁荣兴旺的景象。
按商业项目所处的位置与市场定位来看，阜阳市现有的商业格局大致可分为：
核心商业圈、次级商业街、社区型商铺、专业市场等四大类。
1.核心商业圈
核心商业圈是一个城市商业的精髓所在，是城市的黄金地段，也是人流量、车流量最为集中的地段，目前阜阳的核心商业圈位于人民中路与颍州北路交界处，并由其周边的商业设施共同组成阜阳市中心的黄金商圈——人民路商圈。
2.专业市场
专业市场是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街，这类商业项目的辐射范围较广，一般为区域性市场，主要以经营某一大类商品为主，具有商品结构、规格、品种齐全的特点，兼有批发和零售功能。
阜阳现有的以批发为主的市场有——以综合批发为主的“皖西北商贸城”、以家电、家俱为主的“瑶海大市场”、以服装小百货为主的“顺昌商城”、“胜利路商城”“东方商城”等。
3.核心商圈内的商业项目
目前人民路商圈中主要的商业项目有：
1）.和华千百意购物中心
和华千百意购物中心是一大型现代化零售商业项目，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，商场主要经营服装、鞋帽、皮具、饰品等大类，经营产品以品牌为主。
商场外装饰呈欧式风格，是阜阳标志性建筑之一，商场规划6万平方米，一期工程3.2万平方米，营业面积达2.2万平方米。
商场内配置有中央空调、自动扶梯、垂直电梯、电视监控系统、消防自动喷淋系统等较为现代的商业设施。
2）.绿色步行街
绿色步行街位于阜阳市核心商圈——人民路商圈内，与千百意购物中心、国贸商城、阜阳百货大楼共同组成阜阳市的核心商圈，周边商业气氛浓厚，是阜阳商业及人气最旺的区域。
目前步行街靠近人民路段均已出租，6—7平方米的门面，年租金在24000—29500元之间，12平方米左右的门面，年租金在38000元左右；
靠近颍州北路的门面，年租金大致在2万左右。
从人流量来看，该项目方圆500米内是阜阳市人流量最大的区域，商业氛围相当成熟；
从时间段来看，步行街在周1—周5的白天人流量一般，主要集中在晚上下班后；
周六—周日人气则相当旺盛。
3）.和华千百意沿街门面
千百意沿街商铺的经营面积在20m2左右，面宽约在4m左右，全部采用租赁形式，年租金在7—8万元间；
主要的经营业态有：
礼品、音像制品、童装、裤子、饰品等；
营业时间大致在：
9:
00—21:
00左右；
经营状况较好，铺面基本没有再出租、转租现象
4）.根深鞋业
位于和华千百意西侧，实行商场式扣率做法，统一收银，扣率在25—28之间，好的位置一年营业额保底数在10万元左右。
5）.新世纪城
位于根深鞋业西侧，非沿街式门面，经营档次偏低，全部为租赁经营，租金为2600元/月，租金半年一交，有商家对外转租，转让费开价为4万元。
4.现有的专业市场
1）.胜利路商场
胜利路商场是位于人民路上一个拥有10多年历史的老市场，主要经营服装、鞋帽、小百货为主，共有沿街门面200多间。
目前的经营户均采用租赁形式，年租金根据门面所处的位置在4000—10000元之间。
据了解，胜利路商场的年租金在2002年度仍维持在3—4万元之间（最好的门面位置），但由于受“皖西北商贸城”的影响，原先在胜利路商场的经营户被吸引到“皖西北商贸城”，使现在的门面租金水准受到极大的冲击。
2）.顺昌商城
该项目是一位于颍州北路与颍河路交汇处的老市场，主要的经营业态以服装、小商品为主，但档次较低，格局较为杂乱，目前的年租金在4000—9000之间。
3）.皖西北商贸城
皖西北商贸城坐落在阜阳市泉河北岸，商城占地720亩，内设食品城、日化城、服装城、五金家电城、小商品市场等八大区域，是一个集各种商品批发零售休闲娱乐于一体的皖西北最大的商贸流通集散中心。
皖西北商贸城总投资2.2亿元，建筑总面积276510平方米，年成交额10亿元左右。
皖西北商贸城价格
一类地段
两层
103--267平米
2052元/平米
二类地段
三层
235--352平米
1686元/平米
三类地段
63--125平米
1731元/平米
四类地段
1410元/平米
五类地段
1250元/平米
5.需招商或在建的商业项目
1）.东方商贸城
该项目位于颍河西路靠颍州北路处，是一大型批发市场，总建筑面积达5.6万平米，共有四层建筑，其中1—3层为商业用房，4F为仓储、办公用房；
商贸城内配有中央空调（但现在还未启用）、自动电梯、垂直货梯等设施。
整个商场拥有铺位1000余个，铺位面积在10—12平米之间，其中1F以经营鞋类批发为主，2F则以服装为主。
自03年9月16日开业以来，除1F鞋类批发较具规模之外，2F服装批发则相当萧条，现在2F正处于重新招商—调整阶段。
目前的租金为：
1F沿主通道边铺位大致在8000—12000元/年；
1F市场内部铺位在5000元/年左右；
2F铺位——目前只要能一次性支付押金2000元，并承诺1年内不退场，就可免费租赁铺位一个，但若提早退场，则押金不退。
2）.浙江商贸城
该项目的入口处位于人民路上，属于人民路核心商圈范畴之内，地理位置较为理想，是一集商、住、办于一体的综合性项目，拥有长达800米的沿街商铺。
沿街商铺在规划上分为11个大区，其中1—4区已完成销售与招商任务，目前在售的为5—7区,可以租赁使用也可买断经营。
目前在售的5区、6区沿街铺位，因有部分门面采用复式铺设计方案，拥有2个楼面，现采用1F、2F分别计价的方案对外销售，其底楼的售价在12380元/m2，2楼的售价为2490元/m2，另外对于面积偏大的复式铺，则采取底楼（1F）分隔销售，但对2F铺位则不考虑另行分隔，直接销售给第一个来选择分隔销售方案的购买者。
如果采用租赁形式，1—2F的年租金在10—12万元/年。
该项目由于每个单元的铺位面积较大，门面的面宽大都在3.6—6.0m之间，但进深比较长，一般在12—15m之间，从而使每个单元铺位的面积偏大，大都在40—60m2之间，因此多数店面选择精品店、专卖店的经营模式。
自今年春节对外营业以来，多数店面的经营状况不甚理想，从商业街的开铺率来看，仅达到15%左右的比例，整个商业街除靠近人民路部分店面（1—4区）在维持经营之外，其余门面基本处于待招商阶段，而维持经营的部分店面，也有近40%左右的店面对外贴出转租或转让的告示。
浙江商贸城目前租售价格表
门面位置
面积（m2）
售价（元/m2）
年租金（万元）
1区、2区
40左右
17000
10—12
3区、4区后半段
40—60
13000
3—4
5区、6区复式铺
200—400
1F：
12380
2F：
2380
3）.温州步行街
该项目位于人民路以西，为沿街式商铺，从长期规划来看，该项目能连通人民路与颍河路两条主要交通干道，且周边有相当规模的住宅小区做支持，但从目前来看，因该项目的地理位置已偏离了人民路核心商业圈，人流量少，周边的商业氛围不浓，如果要形成一较为成熟的市场，估计需要3年左右的时间。
目前沿人民路部分的门面销售销售价格在8000—10080元/平米之间，但目前由于开发商资金上的原因，现处于停工阶段。
6.阜阳现有商业格局分析
1）.核心商圈的商铺处于有价无货状态
阜阳的两条中心商业街为——人民中路、颍州北路，由人民中路商铺与颍州北路商铺及其周边的商铺共同组成人民中路商圈，该区域内商铺虽然价格最高，投资额较大，但收益相对稳定，投资风险小，而且在该商圈内，极少有门面房或店面对外转租、转让，市场的供应量极为缺乏，该区域内的商铺基本上处于有价无市的状态，因此该区域内的商铺具有极高的投资价值。
2）.核心商圈辐射范围内商铺的供应量较大
从目前市场上开发的商铺类型来看，既有沿街型的门面式铺面也有以批发为主的大型市场，但从地理位置来看，以沿街型门面为主的项目如“浙江商贸城”、“温州街”等，基本上处于人民路核心商圈的边缘或辐射区域内，并没有真正处于商业中心的核心位置，另外这些项目所提供的商铺，单体面积相对偏大，且相互之间独立经营，在短期内难以形成一种合谐的经营氛围。
3）.新建的商业街经营业态雷同，短期内难以形成独特的经营风格
从现有的商业街所规划、经营的业态分析，大都是以服装、鞋帽、百货、饰品为主，可以说每条商业街的经营类型大同小异，缺乏商业街经营真正的内涵，只是徒具商业街的形式而已。
按理说，真正的商业街是各经营单元既相互竟争又相互补充，包括大型商场、小型专业店、餐饮、娱乐等多种业态，能满足人们多方面的需求，这样才能形成一条有活力的街市，否则只能是一条“人造商业街”。
4）.市场的专业化程度不够，缺乏统一的规划与管理
从阜阳现有的一些市场来看，各市场的特色不够明确，布局之间相对凌乱，且经营产品的品种、档次、类型比较接近，由于这些市场形成时间较早，有些属于自发形成，因此在规划上、管理上的力度不强，从而造成各市场的辐射区域较小，市场的竞争力不强，缺少一种专业市场应有的——规模化的集聚效应。
五.专业市场的特性分析
随着商业房产兴起，市场上涌现出各种类型的商铺，主要有社区型、商场型、专业市场（街）型、旅游型等，在众多的铺型中，专业市场（街）型商铺由于其专业性和较高的收益性，使其日益受到投资者、经营户的青睐，成为商铺发展的重要方向。
专业型市场（商业街）是指相同一系列的专业店、专卖店高度聚集，提供专门商品和专业服务的特色商业市场（街）。
该种业态在世界各地都占有相当的份额，如香港的女人街、韩国的东大门、上海的襄阳路、武汉的汉正街等，专业型市场（商业街）商铺因其特定的客户定位及业态定位，大多数是成功的，但也有部分项目因为前期的业态定位不明确、经营上缺乏特色，使竟争趋于同质化，从而加剧了经营、投资的风险，最终形成了“有街无市”的局面。
从一个专业型市场（商业街）来看，其特点主要表现在：
1.高度的专业性形成集约化效应
专业市场所呈现的是特定的客户定位，特定的经营行业定位，这是区别于其他商业形态的主要特征。
由于主题明确，系列商品配套齐全，且又相对价格低廉，从而很容易形成良性的市场口碑。
由于专业市场与其他商业形态不同，其经营种类较为单一，所服务的对象也比较单一，主要客户群也不在本区域，完全要靠它的群聚效应来聚集客流。
2.营造产品的特色及高度的性价比
专业市场由于经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈，产品是否有特色，将成为经营成功的关键。
整个专业市场上除所在的位置不同外，经营的产品大同小异，这就需要对经营的产品多加推敲，寻找市场的空缺点，营造特色产品，而产品的特色主要体现于所经营商品的性能价格比、经营规模、品牌知名度，目标顾客的消费特征等几个方面。
3.知名度是专业市场的一个重要参数
知名度是专业市场的一个重要参数，也是一个市场的品牌体现，对于吸引客源有相当大的作用，只有做到良性循环，才能够保证一个市场的长期兴旺。
4.高收益与高风险同时并存
商铺的价值最终体现在经营价值上，它的经营价值和物业价值与整个市场息息相关。
由于专业市场内部一直处于优胜劣汰的竞争状态，投资者总能找到一个效益更好的经营者，故专业市场商铺一直高于其于各类商铺价格的平均水平，但如果专业市场的定位、招商等环节一旦发生偏差，无法形成预期中的群聚效应，那整个市场的商铺都有会连带贬值。
5.业态定位决定了整个市场的经营价值
由于行业利润率的不同，决定了不同的专业市场其收益高低有所出入，专业市场中的商铺如同商场的“店中店”，整个市场的兴衰对商铺的价值起着决定性的作用，而商铺的经营者仅仅依靠单个物业的努力，将很难改变商铺的价值，因此，个体或局部的作用在整个市场（项目）中显得微不足道。
项目分析及定位
定位是项目的关键性
一环，具有高度的复
杂性和较大的伸缩性
其效果将直接关系到
项目的销售业绩.准确
的定位,不仅能起到较
好的销售效果,而且能
迅速聚集人气,缩短销
售周期。
一.项目概况
本案是阜阳四大购物消费中心之一——绿色步行街为阜阳人民打造一“阳光的、休闲的、绿色的、美丽的……购物天堂”而跨出的坚实的一步。
绿色步行街位于阜阳市最繁化、最核心的黄金商业圈——人民路商圈内，占地面积达3.3万平米，拥有营业面积1.6万平米，以阜阳的中心天桥为依托，与国贸、千百意、百货大楼一起，共同组成了阜阳地区四大购物消费中心。
绿色步行街是阜阳老城区内综合用地逐步向商业用地置换的典范之作，为打造阜阳乃至皖西北地区新一代消费购物场所，引导阜阳消费理念、改变现有的消费模式，以“兴市造血为宗旨，以边建边改造为手段”，使一个仅具步行街雏形的项目，逐步向现代的、高标准的步行街项目转型。
目前正在启动的工程，就是为实现逐步改造、全方位提升现有步行街品味与档次这一战略目标而迈出的关键一步，它为实现步行街的全面升华而打下坚实的基础。
随着本案的启动，也预示着阜阳的商业氛围将展现出一片新的天地，一代新的消费购物平台正在形成之中，它不但是阜阳商业上经典的标志性建筑，更将成为阜阳商业史上的里程碑，引导阜阳的商业步入更为辉煌、灿烂的明天。
本案共有商业用房二层，总销售面积4200平方米，商铺类型分为街面商铺和专业市场内商铺两类。
二.项目的SWOT分析
1.优势分析
◆地理位置优越，处于阜阳核心商业圈的中心，且紧贴着最为繁华的人民中路，商业氛围浓厚、成熟度高。
◆绿色步行街处的交通极为便利，另外绿色步行街在当地的市场认知度极高，拥有众多的消费群体，对于本案在短期内形成市场极为有利。
◆本案是阜阳地区唯一一个以服装（饰）为主题的专业市场，与其他市场相比，更能表现出其专业性。
◆永久性的建筑可以使商户在稳定的状态下作长期的经营规划。
◆商铺面积控制合理，以小面积（6—10）形式出现，不但适合零售、兼小型批发类商户的使用需求，更有利于商铺总价的控制，从而降低投资者的风险。
◆良好的硬件与配套设施（如自动手扶电梯、中央空调、天桥、连廊结构等），使购物环境更为宽松，为吸引、容纳更多的消费群体提供了必要的物质基础。
◆现代的外观造型，使其与周边的城市景观更为融洽，同时也更容易塑造新一代步行街的品味与形象。
2.劣势分析
◆虽然本案的地理位置相当优越，但受“永久宾馆”的遮挡，并不能直接面对人民中路，其门面为内街式商铺，在形象上、价值上都受到相当的影响。
◆本案的地理位置优越，但也可能造成铺位的单价偏高，从而形成一定的销售抗性。
◆新市场虽然在硬件与配套设施上有了很大的改善，但也失去了一种开放式的、宽松、随意的购物环境。
◆本案规划2F也做市场使用，在当地是一个创新，但也面临着相当的压力，当地的经营户能否认同2F做市场经营这一模式，还有待于实践的检验。
◆本案的铺位布局与沿街式的商铺布局有很大的区别，其铺位的价值更有赖于整个市场经营的成功。
◆新市场因依托老步行街而建，在新、老项目并存期间，新项目要得到现有消费群体的认可，在经营上必然要付出更多的努力。
3.机会分析
◆阜阳中心商业区内小型商铺的供应量奇缺，基本处于有价无市的局面，为本案进入市场提供了良好的机遇。
◆本案是对现有步行街在品质上、规模上进一步的提升，因此在商业氛围的营造上可直接受益于现有的步行街。
◆由于绿色步行街是一知名度极高的购物消费中心，可以相信有众多的经营户会对本案产生相当浓厚的兴趣，无论是当地的还是来处其他地区的商户。
◆一般新建的商业项目，需要一市场培育的过程，相对于成熟的市场而言，租金或商铺的价格并不能真正反映其应有的价值，因此对投资者来说，有一个比较大的利润空间。
◆随着阜阳建设皖西北中心城市步伐的加快，阜阳对外辐射的范围也相应扩大，以阜阳城区近50万人口、周边辖区近1000万人口计，势必为阜阳带来无限的商机。
4.风险分析
◆本案能否在经营特色上继承、延续现有的步行街市场，并得到消费群体的认可，还有待时间的证明。
◆本案因规模、体量偏小，如果不能与现有的步行街形成优势互补的局面，将难以形成一有区域影响力的专业市场。
◆本案周边的一些商业项目的建设与招商，会对本案的有效客户造成分流，影响本案的销售进程。
三．项目的定位构想
一个商业地产项目成功的核心是准确的市场定位，定位是项目的精髓和主旨，同时也决定了整个项目以后的商业模式、营销策略等。
1.项目的总体定位
阜阳，一个全省人口最多的地级市，一个建设中的皖西北中心城市；
绿色步行街，一个经历新商业时代理念洗礼的、一个处于不断自我完善，最终实现梦幻般变化的神奇之地。
对本案来说，由于其独特的区域位置及其与步行街的天然纽带关系，我们认为本案的总体定位应着重表现出——绿色步行街这一具有独特魅力的场所，因此本案的总体定位为：
阳光的休闲的绿色的美丽的●●●购物天堂
2.项目的市场定位
根据本案的地理位置，项目的总体规划，经营的产品类型与特色，周边市场的现状及区域发展的趋势等多种相关因素，本案的市场定位为：
走百家不如看一家——专业的服饰（装）市场
3.产品规划建议
我们认为一个成功的专业市场取决于两个出色的规划，一个是项目的建设规划，另一个是商业规划。
在商业规划方面，需要对市场的功能布局、业态结构、经营结构进行充分的研讨和论证，树立和强化专业的特色。
◆总体平面布局建议
1）在项目的确良两个入口处，根据实际情况，安装两部能直接通往2F商场的自动手扶电梯，并以天桥方式将本项目与“百诚鞋业”商场相互贯通。
2）商场沿街铺位全部开门并可直通商场内。
◆建筑内部格局建议
3）沿街门面大小控制在15—20平方米左右、一层市场内商铺为5—6平方米、二层市场内商铺为6—8平方米；
4）市场内商铺布局以无死角设计为宗旨，具体的分隔方案以图纸为准；
5）为最大限度利用通道与引导人流走向，建议将2F的厕所移位；
6）为提升步行街的品味，也为保证2F市场能快速成形，建议安装中央空调。
销售准备
销售准备是楼盘销售的基础性工作，是确保楼盘稳步前进的先决条件。
通过细致的工作，争取最充分的准备，是争取楼盘销售业绩的第一步
销售是一个与市场直接发生关系的环节，前期准备的是否充分，是否到位，将直接关系到销售工作是否能顺利的进行。
就目前形式看，我公司代理销售，发展商与我公司密切配合，进行销售前期的准备，真正做到有备无患，应该说是极其重要的。
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