南方电建项目现场销售管理程序文档格式.docx

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主管协助销售经理工作。

（二）统一制度

销售现场采取统一的现场管理制度，包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容，该制度对双方销售人员具有同样约束力。

（三）统一培训

我司建议在本项目正式进场前一个月，由代理公司统一对所有销售人员进行培训，销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。

（四）统一形象

在销售现场淡化销售员各自公司的概念，突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。

务必使所有的销售员经统一培训，统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。

三、人员安排建议

我司建议销售现场安排销售人员十六——二十人，开发商南方电建公司出4-5人，其余的由我司派出。

四、代理佣金和销售人员提成

我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放，所有人员成交均计入代理公司，双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。

第七部分代理收费标准和方式

根据项目特点和市场状况，我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置，具体见下表。

附表6：

销售率

<

50%

50-70%

70-90%

〉90%

代理费

0.8%

1%

1.2%

1.4%

1、当本项目正式开盘一年后，销售率小于50%时，代理费全部按房款的0.8%结算；

2、当本项目正式开盘一年后，销售率达到50%，不到70%时，代理费全部按房款的1%结算；

3、当本项目正式开盘一年后，销售率达到70%，不到90%时，代理费全部按房款的1.2%结算；

4、当本项目正式开盘一年后，销售率达到90%或以上时，代理费按房款的1.4%结算；

5、代理费的可先按照1%结算，正式开盘一年时再根据当时的销售率补足；

6、代理费的结算周期以月为单位，凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖合同的单位即可结算代理费。

第八章其它说明

一、英联置业策划代理部分项目简介

（一）世纪村

1、发展商：

深圳市沙河集团公司、沙河实业股份有限公司

2、项目概况：

位于南山区白石洲，沙河高尔夫球会东侧，侨城西路以东，沙河东路以西。

总占地面积89000平方米，总建筑面积304900平方米，约2000户。

3、销售业绩：

一期64500平方米，2000年11月上市。

上市四个月一期销售80%。

二期2002年初上市，到2003年8月已销售80%，第三期王府9月13日开盘现销售30%。

4、策划思路：

英联置业全程参与，从项目规划设计阶段开始介入。

（1）英联置业在国内首创“国际文明居住标准”并第一个运用到房地产项目“世纪村”中。

从一期的演绎“国际文明居住标准”到二期的感受“国际文明居住标准”，策划思路和项目理念也在不断提升。

★国际文明标准四个基本特征：

以人为本；

以社会为本；

以科技为本；

以可持续发展为本。

★国际文明标准八条准则：

更适宜的居住面积；

更完善的居住功能；

更现代的生活设施；

更科学的建筑构造；

更多样的建筑形态；

更适度的规模配套；

更文明的小区环境；

更全面的社区服务。

（2）举办由市政府、规划国土局、设计部门，房地产开发公司参加的“国际文明居住标准”专家学术研讨会。

（3）开展“国际文明居住标准”专题讨论，借探讨“国标”之名炒作世纪村。

（4）将世纪花园更名为“世纪村”（寓意）：

地球村；

回归自然；

亲近自然。

（5）以“国际文明居住标准”创世纪村品牌，以世纪村品牌重塑沙河房地产品牌。

（二）海印长城

1、发展商：

深圳市长城集团股份有限公司

位于南山商业文化中心区西部04-01、02，05-01、02号地块，总用地面积55801.1平方米，总建筑面积20万平方米，商业10730平方米。

海印长城一期2002年5月份开盘，到2003年6月已销售近80%；

二期2003年5月1日开盘，到8月底四个月时间销售近40%。

英联置业全程参与，从项目前期定位和目标客户定位阶段开始介入。

（1）前期工作完成：

住宅、商铺整体定位及目标客户定位。

②项目户型建议及建筑外立面建议。

③南山商业文化中心区及后海片区市场调查。

④商铺发展特别建议。

（2）创办以探讨南山城市规划和产业发展为主题的“海印论坛”；

（3）引入深圳首个以“南山印象”为主题的城市主体化地产开发理念；

（4）采用城市规划的手法，将南山商业文化中心区“青少年活动中心”、商业步行街、“书城”等城市公共设施与小区规划整合；

（5）在营销中结合客户定位，将海印长城营造成深圳硅谷一代的新生活空间。

（三）水云间

深圳祥祺房地产公司

大梅沙海滨住宅。

占地面积4196.8平方米，建筑面积18363.4平方米，总套数249套。

项目2001年5月上市,到2003年初已售85%。

4、策划代理工作：

全程策划代理

①参与规划设计、建筑设计、环境设计等前期工作及策划代理工作。

②给项目准确定位：

大梅沙海滨度假公寓。

③给项目准确户型定位：

小户型，建筑面积50平方米左右，适合度假；

复式结构，户户海景，户型均好性好；

干湿分区，适合海滨气候特点。

④策划推广核心：

引导消费、投资新理念——度假物业。

⑤合理的价格定位：

开发商原来仅仅满足6500元/平方米的均价，我公司经过分析和论证，认为本项目价格可以做得更高，最终实现均价8500元/平方米。

⑥媒体宣传：

打破常规，强化三点，以软性炒作为主，平面广告为辅。

营造媒体热点话题，展开度假物业系列讨论活动。

以电视为主，报纸为辅。

用电视渲染海的气息，产生视觉冲击效果。

以路牌广告为主，其它媒体为辅。

大梅沙沿线路牌广告，锁定去海边的目标客户群。

（四）银座公寓

深圳市南国影联股份有限公司

人民桥附近高层公寓（写字楼改功能）

3、策划思路：

繁华地段小户型，商、住、租三栖房概念，特别导入出租投资概念，地铁上盖物业。

4、销售业绩：

开盘当日销售39套，半年完成开发商的销售任务。

（五）碧海红树园

1、开发商：

深圳泰然股份有限公司

位于国家级红树林生态保护区东，福荣路与滨河路交界处；

占地面积3.82万平方米，建筑面积20.5万平方米。

一期410套，以120—160平方米的三房、四房为主力户型。

（六）俊景豪园

深圳宏威地产发展有限公司。

景田北3栋高层建筑。

（七）壹世界广场

深圳市昱峰投资发展有限公司

该项目位于新洲路与莲花路交汇处，由两座塔楼组成，一座为住宅，一座为写字楼和酒店式公寓，裙楼为商铺，总建筑面积7万平方米，住宅约2万平方米，写字楼2万平方米，酒店式公寓1万平方米，商铺2万平方米。

（八）振业翠城

深圳市振业集团股份有限公司

位于深圳东部干线横岗镇，占地约50万平方米，追寻城市回归文化。

3、项目进展：

该项目已完成全部规划、建筑设计、园林设计等工作，年内动工。

（九）北京莱蒙湖别墅

该项目投资商就项目的策划代理商在北京、香港、深圳三地进行了招标，英联公司中标。

北京康馨园房地产公司

2、投资商：

长河发展有限公司（香港上市公司祥泰行集团有限公司附属公司）

3、项目概况：

北京顺义温榆河畔200多套别墅，建筑面积15万㎡。

（十）深圳国际网球中心（暂名）

深圳市国际网球俱乐部有限公司

位于安托山东地区B303-0025、B303-0026号地块，占地8万平方米，建筑面积约17万平方米。

项目由住宅、别墅等组成。

（十一）中国移动——江胜大厦可行性研究报告

江胜房地产开发（深圳）有限公司

占地面积14316.2平方米，总建筑面积100203平方米，位于深圳市中心区北片区，此区集深圳市未来的政治、经济、文化及商业中心于一体。

（十二）南国娱乐中心大厦（可行性研究）

深圳南国影联股份有限公司

嘉宾路与南湖路交汇处，占地面积5040平方米，建筑面积35000平方米。

（十三）“深圳国际住宅产业科技园”总策划

1、委托单位：

深圳市罗湖区政府

建设部“住宅产业现代化促进工程科技专项”课题。

深圳市住宅产业拟建设集“研发、转化、生产、流通、示范”为一体的综合基地，并成为深圳市高新技术科技园“一区多园”中的“一园”。

（十四）中国数字电视联盟村

中国数字电视产业联盟（DTVIA）、中视联数字系统有限公司、北京经开股份有限公司

项目位于北京经济技术开发区第33号街区（京津塘高速公路大羊坊出口处南侧，距东南三环仅七公里），占地面积近15万平方米，建筑面积约20万平方米。

该项目的基本功能包括：

中视联数字广场、经开国际公寓、软件工厂区（专家公寓）、经开邻里中心、数字示范公园。

（十五）南京星叶林家居广场

南京栖霞建设集团公司

南京兴隆大厦，4层现房，共2万平方米，火车站旁。

二、我司项目参与人员名单

策划总监：

郭建波董事长

·

南开大学经济学博士

著名国际住房政策研究专家

国家注册房地产估价师

综合开发研究地产与金融研究中心主任

首届深圳市中介行业协会常务副会长、秘书长

成功操作项目：

深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、武汉汉口春天、北京莱蒙湖别墅等。

项目总监：

宋星慧总经理

武汉大学土地管理工程学硕士

资深房地产专家

国家注册土地估价师

深圳市注册经纪人

深圳市不动产学会理事

原深圳市房地产交易中心副总经理（1994-2000年）

深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、电影大厦、俊景豪园、皇都广场、武汉汉口春天、北京莱蒙湖别墅等。

项目组长：

刘小松常务副总经理

上海交通大学工商管理硕士

工程师

深圳市注册评估员

曾任深圳市先科投资顾问公司副总经理

深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、顺景花园、武汉汉口春天等。

项目副组长：

高明伟、胡庭花

高明伟副总经理

清华大学工程硕士

成功操作项目：

深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、顺景花园、彩世界等

胡庭花销售总监

深圳世纪村、碧海红树园、碧海云天、太阳新城、芳邻等

策划执行负责人：

高明伟

策划人员：

梁勇、纪立国、肖海鹏、李向阳、曹阳萍、张欣、徐罡

梁勇策划经理、高级策划师

深圳世纪村、海印长城、水云间、国际网球中心、江胜大厦、大吉祥商业城、南塘商业广场、顺景花园、中山东璟廷。

纪立国高级策划师

海印长城、顺景花园、武汉·

汉口春天、星光之约花园等

肖海鹏高级策划师

海印长城、顺景花园、世纪村、武汉汉口春天、现代之窗等

曹阳萍高级策划师

海印长城、碧海红树园、都市名园、西岭山庄、馨园、知本大厦

销售执行负责人：

胡庭花

销售经理：

吴丽、张明磊（候补）

吴丽

世纪村、碧海红树园、群星广场

张明磊

海印长城、顺景花园

三、全程服务内容

（一）负责本项目的全程策划工作。

（二）负责本项目的全程代理工作。

（三）与设计、广告、媒体、物业等其它合作单位的沟通与联系。

（四）与金融机构及政府相关部门的沟通与联系。

（END）

深圳市英联置业有限公司

2003年9月18日