房地产开发与经营管理练习题参考答案18套电子教案Word格式.docx
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空置率是供给指标，销售量是交易指标。
11．ABD提示：
房地产价值量大，用途难以改变且开发周期较长，因此房地产供给是滞后的。
12．AB提示：
未来预期收入的增加会增加对房地产的投资；
收入水平的提高有利于提高居民的购买力；
边际税率的降低，减少了纳税节约额，增加了房地产所有权成本，抑制房地产需求；
土地供给量的减少，提高了土地价格，抑制了土地需求，从而影响房地产的供给减少，房地产价格提高，房地产需求降低。
房地产市场价格机制能够有效显示房地产市场需求变化。
13．ABCD提示：
房地产具有适应性，用途可以发生变化，改变原有物业的使用方式可以影响房地产供给；
由于房地产价值量大，需要金融机构的支持，金融政策的变化对房地产供给的变化影响极大。
例如，央行“121号文件”的出台对房地产商的影响。
14．AD
15．ABD提示：
空间市场上的需求者是需求使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
16．AB提示：
空间市场的供给又是由资产市场决定的；
房地产资产的收益率影响资产市场的需求。
17．ABCD提示：
房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也很小。
18．AC
19．ABC提示：
政府通过宏观调控，可以抑制泡沫的产生。
20．ABCD
（三）判断题
1．对提示：
与一般的市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成。
2．错提示：
金融资本供给方的政策会影响房地产投资，房地产投资的变化会直接影响到房地产价格的变化。
3．错提示：
在我国，政府垄断了国有土地使用权一级市场，政府的土地供应政策对房地产市场影响极大。
4．错提示：
开发商也可以由自己负责规划设计到房屋租售乃至物业管理的各项工作。
这主要取决于开发商的自己的特点、实力以及经验。
5．错提示：
消费者与买家概念不同，买家分为两种，一种是自用型购买者，另一种是投资型购买者。
消费者属于自用型购买者，购买能力是他们的主要约束条件。
对于投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。
6．错提示：
房地产市场区别于其他类型的市场，它具有自身的特点。
房地产市场的参与者少，信息多为不公开，区域性强，替代性差，房地产投资决策受价格以外因素影响较大，并且政府垄断土地的一级市场。
这些特点决定了房地产市场的竞争是不充分的，严格意义上，它不能称为完全竞争市场。
7．对提示：
由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又会出现新的不平衡。
8．错提示：
同上
9．对提示：
当房地产价格大于重置成本时，会刺激房地产投资的增加，当房地产价格小于重置成本时，会抑制房地产投资；
当新增量大于折旧量，供给大于需求，价格下降，新增量会减少，当折旧量大于新增量，供给小于需求，价格会上升，新增量会增加。
在以上状态下，房地产市场都处于非均衡状态。
10．对
11．错
12．错提示：
房地产虽然是实物资产，但是与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助金融系统的支持。
练习题二
1．C2．C3．B4．D5．C6．D
7．A提示：
2002年7月1日起，国土资源部实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。
8．A
9．C提示：
经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。
10．B11．A12．C13．B14．A15．A16．B17．C18．D
19．C提示：
此题是1999年考题。
对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。
20．A
1．ABCD2．CD3．BCD
4．ABCD提示：
协议出让土地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。
5．ABCD
6．ACD提示：
《建设工程施工许可证》不在规划设计审批阶段完成，它是在项目招投标后，施工前，向建设部门申请开工时需要取得的许可证。
7．ABD8．AC9．ABCD10．ABC11．ABC
12．ABD13．ACD14．BCD15．ACD
1．错由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出验收申请。
之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。
2．对
3．对
公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发建设；
邀请招标一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限。
房地产开发商会节约招标费用。
考察代理公司的业绩应该主要看代理的成功率，数量是可以积累的，因此不能反映代理公司的销售能力。
而成功率反映了代理的质量，成功率越高，证明这个公司销售能力越强。
除此之外，代理每个项目的平均销售周期，也是重要的衡量标准。
7．错提示：
价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量”，即“物美价廉”。
它并不依赖于成本。
8．错提示：
目标定价法属于成本导向定价；
领导定价法属于竞争导向定价的方法。
9．错提示：
房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。
10．对提示：
价格是由市场决定的，市场在变，价格也在变，因此营销者对市场要有深刻认识和理解。
只有把握了市场，才能把握对房地产市场的需求，才能理解价格的作用。
练习题三
1．B2．A3．A
4．B提示：
问卷对问题的设计灵活多变，因此，它可以作为基本的调查手段。
5．D6．C7．C8．A9．B10．B
11．D提示：
产品专业化，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。
12．B提示：
采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
13．A14．B15．B
1．ACD2．ABC3．ABCD4．AB
5．AC提示：
弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。
一些优秀的房地产企业已经越来越多的将市场营销的重点置于弥隙市场。
6．CD7．AB提示：
房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析，宏观把握不好，微观就无从谈起。
为政府宏观管理进行的市场分析，其市场区域就可以用行政区划的界限等等。
市场分析目的与市场区域的确定密切相关。
8．BCD9．ACD10．ABCD
1．错提示：
房地产调查计划中，主要资料来源于一手资料和二手资料。
二手资料是为其他目的收集的资料；
一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息。
二手资料是调查的起点，其优点是成本低，并且可以立即使用。
市场预测量应该保持在市场最低量和市场潜量之间。
3．对提示：
由于市场广阔，在通常情况下，任何企业都无法为该市场内所有消费者提供最佳的服务。
分布广泛的众多消费者的要求差异也很大，因此市场细分是进行市场营销的有效方法。
4．错提示：
写字楼项目首先要考虑所在地段通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。
市场定位的核心是产品的差异化，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。
产品相互替代，给消费者了两种选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代品的需求。
各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同，并且有的企业追求的是“满意”的利润而不是“最大”的利润，只要达到既定的利润目标就满足了。
即使其他策略能赢得更多的利润，他们也不予以考虑。
多样化购买行为可采用销售促进和占据货架位置等办法更有效果。
9．对
练习题四
1．C2．A3．B4．A5．A6．C7．C8．A9．B10．C
1．AD
2．AC提示：
在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。
如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。
3．ACD4．CD5．AD6．AB7．AD8．ACD9．ABD10．AB
1．对
现金流出和现金流入的差值表示净现金流量。
3．错提示：
资金具有时间价值，因此，不同时点的等额货币是不相同的。
4．对
利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
6．对
由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。
技术的发展和资本有机构成的提高，导致平均利润率下降。
利润率决定利率。
（四）计算题
3．25.8万元
提示：
由题可知：
①月利率：
②2005年1月1日房地产的市场价值：
③第一次抵押贷款月还款额：
④2005年1月1日未偿还第一抵押贷款价值：
⑤2005年1月1日家庭拥有的住房权益：
⑥家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款：
⑦结论：
该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。
练习题五
1．D提示：
发行股票进行融资，属于权益融资的一种。
抵押贷款支持证券融资属于债务融资的一种。
2．D提示：
由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。
3．B
4．D5．c6．B7．C8．A9．C
10．B提示：
15%/20%=75%
11．A
1．BD提示：
房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。
2．BD3．CD4．ABC5．BCD6．ACD7．ABC
1．对
房地产具有价值量大的特点，房地产开发过程需要大量的资金支持，因此，房地产业是一个资金密集型的行业。
债务融资的资金融出方不承担项目的投资风险，不获得风险溢价，因此，只能获得贷款利息和一定的有关费用。
4．对提示：
央行的“121号文件”规定。
商品房的预售收入是房地产开发商资金的重要来源，开发项目的预售情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
6．错提示：
商用房地产抵押贷款，仅对已经通过竣工验收的项目发放。
7．对8．对
实际上，土地储备机构仅仅是政府的代理机构，并不拥有实质意义上的土地使用权，更不用说土地所有权了。
10．错
练习题六
1．D2．B3．D提示：
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
4．D
5．C提示：
业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
1．ACD
2．ABD提示：
CE属于针对性的专项服务。
3．BCD
4．ABCD提示：
E是业主应履行的义务。
5．ABDE提示：
按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务；
但是监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。
6．ACE7．ABDE8．ABCD
9．ABCE10．BC11．ABCE12．ABCDE
13．ACDE提示：
有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
房屋之间无上盖的架空通廊不计入房屋面积。
14．ABD提示：
与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝不计入房屋面积；
与室内相通的房屋伸缩缝计入建筑面积。
房屋之间无上盖的架空通廊不计入房屋面积；
15．BDE提示：
套内房屋的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积之和。
套内楼梯面积按照自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。
16．ABC
（三）改错题
1．错提示：
物业管理社会化有两个基本含义，一是业主从社会上选聘物业管理企业；
二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
2．错提示：
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。
3．对
4．错
5．错提示：
在计算成套房屋使用面积时，套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积，内墙面装饰厚度也要计入套内房屋使用面积。
练习题7
1．C2．B3．A4．C5．D6．A7．A8．A9．A10．B11．B
1．AB2．ABC3．BC4．ABD5．BCD6．AC7．AD8．AD9．AD
10．BD11．ABC
财务中成本的概念是实际发生费用的记录，各种影响因素是确定的；
投资分析的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素是不确定的。
其次，投资分析中成本的概念比财务中成本的概念意义更加广泛，它还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等等。
2．对
房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
5．对
1．提示：
年份
1
2
3
4
5
6
现金流入
300
350
400
600
现金流出
1200
净现金流量
-1200
NPV1
i1=20%
净现值
250
208
202
193
161
201
累计值
-950
-742
539
-346
-185
15
NPV2
i2=21%
248
205
198
187
154
191
-952
-747
4、如果学校开设一家∆Iψ手工艺制品店，你是否会经常去光顾？
-550
2、传统文化对大学生饰品消费的影响-363
培养动手能力□学一门手艺□打发时间□兴趣爱好□-208
就算你买手工艺品来送给朋友也是一份意义非凡的绝佳礼品哦。
而这一份礼物于在工艺品店买的现成的礼品相比，就有价值意义，虽然它的成本比较低但它毕竟它是你花心血花时间去完成的。
就像现在最流行的针织围巾，为何会如此深得人心，更有人称它为温暖牌绝大部分多是因为这个原因哦。
而且还可以锻炼你的动手能力，不仅实用还有很大的装饰功用哦。
-18
NPV
ic=10%
当然，在竞争日益激烈的现代社会中，创业是件相当困难的事。
我们认为，在实行我们的创业计划之前，我们首先要了解竞争对手，吸取别人的经验教训，制订相应竞争的策略。
我相信只要我们的小店有自己独到的风格，价格优惠，服务热情周到，就一定能取得大多女孩的信任和喜爱。
500元以上1224%273
263
3、你是否购买过DIY手工艺制品？
273
虽然调查显示我们的创意计划有很大的发展空间，但是各种如“漂亮女生”和“碧芝”等连锁饰品店在不久的将来将对我们的创意小屋会产生很大的威胁。
339
夏日的街头，吊带装、露背装、一步裙、迷你裙五彩缤纷、争妍斗艳。
爱美的女孩们不仅在服饰搭配上费尽心机，饰品的选择也十分讲究。
可惜在商店里买的项链、手链、手机挂坠等往往样式平淡无奇，还容易出现雷同现象。
（三）∆Iψ手工艺品的自助化-927
-679
-416
-143
105
444
根据上表的计算，可得：
当i1=20%时，NPV1=15
当i2=21%时，NPV2=-18
由此可知，
2．提示：
①
②
③
3．提示：
4．提示：
将以上数据带入算式，该项目净现值计算结果表示如下：
项目净现值计算分析表（单位：
万元）
甲方案
乙方案
净收入
贴现系数
-2500
0.9091
-2272.75
-2000
-1818.20
-2800
0.8264
-2313.92
-1600
-1322.24
1250
0.7513
939.12
758
569.49
0.6830
853.75
517.71
0.6209
776.12
470.64
0.5645
705.63
427.89
7
0.5132
641.50
389.00
8
0.4665
583.13
353.61
9
0.4241
530.12
321.47
NPV=442.7
NPV=-90.63
由表计算结果可知：
NPV甲=442.7>
0，甲方案可满足基准贴现率
的基本要求，尚有盈余。
NPV乙=-90.63<
0，乙方案不能按
的贴现率获利。
该项目应当按甲方案实施投资。
5．设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，试计算该项目的税前与税后投资收益率？
税前收益额=4550-512-275-1980=1783万元
税后收益额=1783
（1-0.15）=1515.55万元
投资额=4059.6万元
所以该项目的税前和税后投资收益率指标分别为：
税前投资收益率=
税后投资收益率=
6．提示：
项目总开发价值：
a．总建筑面积=3000
5.5=16500（平方米）
b．总销售收入=16500
90%
5000=7515（万元）
c．销售税金=7515
5.48%=411.82（万元）
d．项目总开发价值=7515-411.82=7103.18（万元）
B．项目总开发成本：
a．土地费用=1000+1000
1.5%=1015（万元）
b．开发成本=16500
2000=3300（万元）
c．财务费用=1015
[（1+10%）1.5-1]+3300
[（1+10%）-1]=486（万元）
d．市场推广及销售代理费用=3300
3.5%+7515
2.5%=304.38（万元）
e．项目总开发成本=1015+3300+486+304.38=5105.38（万元）
C．开发商成本利润率=
7．提示：
10
-120
-180
-300
60
120
升级会员 