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某房地产楼盘项目可行性研究报告（doc43页）

重庆上江城可行性研究报告

第一章项目开发背景与概况

一、项目名称及开发商背景

1、项目名称：

“上江城”（天宝小区）

2、开发商简介。

重庆晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发企业，前身为成立于1996年4月的重庆晋愉物业发展有限公司，为适应市场经济的发展于2000年3月组建股份制集团公司，总注册资金为1.256亿元。

晋愉地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发、物业管理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务，现已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导产业。

晋愉地产集团以“推动中国地产产业新潮流”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品牌，铸西部旗帜。

在成立至今短短的五年中，在集团公司的正确领导和社会各界的大力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成年开发20万平方米的能力。

公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额的8‰，公司成功开发了

地产在新的一年里将迎来新的挑战和机遇。

“晋愉·天宝新城”、“晋愉·九龙彩园”、“晋愉·世纪彩园”等三个项目，拟定开发当量将达到70万平方米，预计四年内完成。

这对晋愉地产集团公司的进一步壮大，企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。

“服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念，“团结奋进，高效求实”是晋愉人追求的企业精神，坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献！

二、项目基本情况

1、地理位置与交通情况

“上江城”项目（又名“天宝小区”）位于九龙坡区杨家坪直港大道,小区区位、地理位置优越，是九龙坡区未来黄金发展区域，距主城区仅1公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。

地块所处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，鹅公岩大桥，高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。

2、周边环境与人口状况

小区东临长江、滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园、滨江大道（宽20米），风景优美，四季如画，无任何工业污染。

小区所在的区域--九龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是重庆市工业大区、经济强区、幅员437平方公里，人口90万左右，其中城镇居民60万，是重庆市主城区人口最多的一个大区。

该小区规划总户数1182户，居住人口约4137人，是个大型的、综合的居住社区。

3、拆迁安置情况

项目规划红线内拆迁房屋总量12000㎡，房屋质量普遍极差，高压线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个棘手的难题。

三、项目开发的必要性

重庆既是西部地区惟一的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰富的资源和广阔的市场，西部大开发给重庆市的经济发展带来了前所未有的发展机遇。

重庆是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至赶不上全国的平均水平。

城市化水平偏低，必须加快发展。

据重庆经济发展规划，我市城市化率2010年将达到45％，这其中蕴藏着巨大的房地产投资机会。

加快城镇化进程是推进重庆市建设发展的重要任务。

市委、市政府专门对建设部门发文，要求到2010年，我市的城镇化水平由2000年末的33％提高到届时的全国平均水平45%。

2001年末的市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了34.59％，比上年增长了1.5个百分点。

预计2002年，城镇化水平可以再提高1.5个百分点。

由此衍生的房地产需求量，将是支撑重庆未来近十年的房地产开发的巨大潜在市场。

同时城市化进程的加快必然带来流动人口的增加，流动人口的扩张对住宅的需求具有不可低估的作用。

再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的调整，已经由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国已加入WTO，汽车的价格大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度增加。

随着重庆的税收优惠政策的出台，重庆的经济将突飞猛进，今年经济增长不但高于全国的平均水平，而且呈“高开高走”的态势。

今后重庆的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。

另据重庆市1999～2000年统计年鉴，杨家坪所在的九龙坡区，多项经济指数都位居主城区前列。

其中，年末总人口87万，居主城区第一位，具有明显的人口优势；人均GDP达12189元，居全市第三位；人均社会零售商品额5183元，居全市第三位。

城市居民年末存款余额全市排名第二，人均社会零售总额全市排名第三。

这一系列的城市经济指标说明，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力，将聚集更大的人气，必将吸引着越来越多的人前来置业。

但综观杨家坪地区住宅市场，10万平方米以上的小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围的楼盘品质较低，配套不完善。

因此杨家坪地区的房地产多年来给人的感觉是“无规模、无档次、无名盘”。

为此区委、区政府根据重庆市城市规划总体布局，决定把直港大道一带发展成为未来成片住宅小区，彻底改变以前九龙坡区房地产发展的落后状况。

而杨家坪是九龙坡区的行政、经济、商贸和文化中心，也是重庆主城区十二个组团和四个城市副中心之一，她以杨家坪转盘及周边的商业、住宅片区为主体，地势相对平坦，“天宝新城”位于杨家坪邻长江面，景色迷人，规划面积约1.5平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。

因此，“上江城”高尚住宅项目的开发无论从市场的角度、政府规划的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。

项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。

根据有关专家的测算，每增加房地产投资1万元，带动相关产业国内生产总值增加近2万元，该项目的总投资约2.46亿元，因此带动相关产业GDP增加约4.9亿元。

项目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑、建材、装饰、机械、冶金、商业等几十个行业。

项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露水、纵横交融，立体落差分布。

小区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。

由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。

在尽量减少土石方量的情况下，保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观、山体景观和小区内部景观形成一体。

四、项目主要财务测算指标

1、总投资：

23519万，其中成本21494.3万；费用2024.7万

2、销售总收入：

33952万

3、所得税前利润：

8492.1万

4、税后净利润：

5689.8万

5、开发周期：

5年（2001年—2005年）

6、税前投资回报率：

39.5%

7、税后投资回报率：

26.47%

8、财务净现值NPV（i0=12%）:

4375万

9、财务内部收益率IRR=37%

10投资回收期：

2.75年

第二章项目建设条件

一、场地条件

整个规划区用地大致呈三角形，南北长约290m，东西长约320m。

地块北侧有城市干道――天中路延长断穿过，此路为双向6m宽车道，5m人行道，通往滩子口。

地块东侧有城市干道――滨江路穿过，此路为双向8m车道，5m人行道，通往九渡口货运码头。

南侧有呈带状的城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。

天宝小区总计拆迁征地面积为60400m，其中保护绿地面积为6013m，红线内的城市道路面积为12368m，剩余规划可用地面积为42019m。

由于地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型“飞地”，北侧飞地面积为3636m，东侧飞地面积为866m，核心区主要规划用地面积为37517m。

核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为39m，北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有10m高差，为现设计方案中的入口部分。

整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。

小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。

其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用，10KV，线路总长约1000m，且有高压铁塔3座。

在地块北部有已形成的城市防洪沟渠一条，贯穿东西方向，截面为2.5×2.5平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。

另在此地块内有规划的二条管沟，其中一条为城市排污主管，规划截面2M×2M，沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。

另外一道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截面2.5M×3M，对出口高程有小于192米的限制。

小区内新建的房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。

二、拆迁房屋情况

小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层5层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。

第三章市场分析及需求预测

一、宏观经济环境分析

在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长速度。

统计资料显示，全年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%，其中第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。

2001年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。

全年居民消费价格总水平比上年上涨0.7%。

其中住房价格上涨1.2%。

工业品出厂价格下降1.3%；原材料、燃料、动力购进价格下降0.2%；固定资产投资价格上涨0.4%。

就业规模继续扩大。

年末全国就业人员7.3亿，比上年末增加940万人。

其中城镇就业人员23940万人，增加789万人。

年末国有企业下岗职工为515万人，比上年末减少142万人。

全年通过多种途径使227万人实现了再就业。

国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。

7月北京申奥成功，11月中国正式成为WTO成员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大的变化。

就房地产而言，在刺激内需、货币分房等2001年以来市场持续发展，形势喜人。

1-11月房地产投资额同比增长29.72%，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长，1-11月全国商品房销售面积达到11617万㎡，同比增长21.6%；商品房价格也从2000年年底的2103元/㎡上升2219元/㎡，整个市场进入新一轮景气上升周期。

重庆市在刚刚过去的一年里，全市GDP实现1750亿元，比2000年增长161亿元，是直辖以来经济总量增长最多的一年，也是直辖以来宏观形势最好的一年。

2001年完成地方预算财政收入126.4亿元，比上年增长21%。

经济增长速度从1999年的7.6%上升到2000年8.5%，进而上升到2001年的9%，呈稳步增长态势。

2001年，第三产业实现增加值730亿元，在总量上已经超过第二产业。

另外我国宏观政策在保持高速、稳定增长的同时还呈现以下变化：

1、存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高

人民银行自1996年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为5.58％，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有的；同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收0.45％，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场成为可能。

2002年2月金融机构各存款年利率平均下调0.25％。

此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99％下调为0.72％，下调0.27个百分点；一年期定期存款利率由2.25％下调为1.98％，下调0.27个百分点。

各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58％下调为5.04％，下调0.54个百分点；一年期贷款利率由5.85％下调为5.31％，下调0.54个百分点。

从金融系统提供的居民储蓄情况分析，重庆1999年城镇居民储蓄已经超过900亿元，人均储蓄存款余额2965元。

考虑到重庆是一个农村人口众多