化工厂地块开发可行性研究报告.docx

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化工厂地块开发可行性研究报告

化工厂

地块开发可行性研究报告

一、项目背景与建设必要性：

（一）项目背景

**市是一个历史悠久的中等城市，在城市建设飞速发展的今天，人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。

特别是近几年的以经营城市为主题，通过一化三清，加强城市的规范建设，严加控制零星散乱开发，住宅小区化成了**房地产发展的主流，也为市民所钟爱。

随着市政中心的东迁，河东成为了城市建设的重点，河东的市民不愿住河西，河西的人期望迁往河东。

在这样一种宏观规划和市场背景下，大同世界实业股份有限公司瞅准机会，在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。

**大同世界实业股份有限公司资金实力雄厚，拥有1.5亿的固定资产，6800多万元的注册资金，技术力量全面，全公司职工98人，平均年龄34岁，从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系，是湖南省二十强房地产开发企业，拥有湖南的明星楼盘：

大同花苑，近三年累计开发面积达20多万平方米，是**市的名牌企业，因此该项目无论是从规划前景，地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。

（二）项目建设的必要性

1、该项目建设符合**市城市总体规划要求。

2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片范围内，有菊花塘公园、体育中心、步步高广场，故里居酒家，岚园宾馆、市三中等优良的居家环境，却无一舒适、写意、上规模的住宅。

因此，该项目的建设符合城市建设的需要，更响应广大市民的呼声。

3、该项目建设符合“改制企业”的发展方针，盘活资产，解决改制企业职工生活收入，把有城市污染化工企业迁出城市，美化城市环境，净化城市居民呼吸的空气。

综上所述，在该地域开发建设高档住宅小区，加快改制企业的发展，提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。

（三）项目建设的有利条件

1、该项目地处建设路口板块范围内的黄金地段，商业、交通十分发达，紧邻菊花塘公园、体育中心，附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。

2、该项目地块为改制企业地块，地势平坦，水电路、气、通讯等市政配套设施齐全，除净地价，其余费用将相对降低，并加快建设的进度，同时，因位置的优越性和项目的唯一性，市场的可需求性，可大大缩短开发的时间，而且销售的风险也相当低。

二、市场预测

**市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段，该地段内人口稠密，经济活跃，沿岚园路一线人流、车流量相当大，沿线所有门面全部营业，而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道，丝绸路属于开发区，而且新开发区所建小区，上规模上档次仅两三家。

而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块，许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建一个高档住宅区，与毗邻的菊花塘公园相配套。

因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。

从九九年六月一日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。

尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。

特别是我市一化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好、物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。

以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。

经市场调查，有85%以上的购房者（无论是个体户，还是工薪族，无论是一次性付款的，还是按揭贷款购房的）愿花钱买环境好、规范化物业管理的住宅。

形成了品牌的房产更是住户的首选。

下面我们可以从表中明显地看出这一情况：

2003年河东地区房地产租售情况调查表

开发单位

项目名称

位置

平均租售价

城郊

霞光山庄

霞光东路（未建）

住宅：

980元/㎡

金侨

金侨世纪苑

丝绸路

住宅：

1050元/㎡

昌润

昌润大厦

河东大道

住宅：

880元/㎡

门面：

3000元/㎡

汇丰

汇丰房产

霞光西路

住宅：

880元/㎡

门面：

3000元/㎡

河东开发公司

芙蓉小区

芙蓉路口

住宅：

980元/㎡

鑫泰大厦

岚园路

住宅：

820元/㎡

门面：

5500元/㎡

单位厂矿房产

岚园路

40㎡左右门面

租金：

1800元/月

分村临街房产

东泗路

20㎡左右门面

租金：

260元/月

通过上表格数据看出：

1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/㎡；

2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高；

3、东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。

因此，岚园路沿线商铺定价4000元/㎡，东泗路商铺1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比较保守的。

三、项目选址、规模和工程技术方案

（一）项目选址

该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是**市“改制企业”精细化工厂地块。

（二）项目拟建规模

1、规划用地面积：

40亩

2、总建筑面积：

44180㎡

其中：

住宅：

36960㎡

门面：

a.临岚园路：

3390㎡

b.临东泗路：

3480㎡

3、绿地率：

35%

4、小区道路面积：

3800㎡

5、容积率：

1.65

（三）工程技术方案

1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新一轮**市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地；同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求，配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。

2、土建工程：

该项目建筑面积为44180㎡，以砖混结构为主。

3、交通运输及公用设施。

该小区东临岚园路，南临东泗路，同时小区内将拟建小区道路，公用设施350㎡，小区绿化率35%，齐全的配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。

4、基础配套

A.给水：

人均综合生活用水量100T/d，小区生活用水量为300T/d，

市政用水量为40T/d，共计为340T/d，该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水，小区内水管连接成环，能满足小区供水要求。

B.排水：

小区内采用合流制排水，集中排放于精细化工厂排水主管。

C.供电：

小区总用电量不高，选用2台630KVA的箱式变压器，便可满足所有住户的用电要求。

D.电视：

接有线电视线路网络通达每户设计。

E.电讯：

电话、宽带网络通达每户设计。

F.供气：

按天然气管道设计供气网络。

5、智能化管理系统

为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求，特再该小区内安装智能化管理系统。

包括如下内容：

A.楼宇对讲系统。

B.保安与红外线监控系统。

C.背景音乐系统。

D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。

E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。

四、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、估算范围：

本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。

2、估算依据：

①地价按55万元/亩计算；

②报建费60元/㎡；

③建安工程费按市场承包价计算，此项目按400元/㎡计取。

④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。

3、估算结果：

本项总投资为：

4692万元（详细见附表一）

投资构成比例见下表：

总投资构成比例表

序号

项目名称

估算金额

构成比例

一

土地款

2200万元

46.3%

二

前期费用

25.10万元

0.5%

三

报建费

265万元

5.6%

四

建安工程费

1890.9万元

41%

五

配套工程费

132.54万元

2.8%

六

管理费

132.54万元

2.8%

七

其它费用

46万元

1%

八

合计

4692.08万元

100%

（二）资金筹措：

本项目总投资：

4692万元，银行贷款2000万元，自筹1500万元，其余资金通过预售解决。

五、项目开发建设进度计划：

该项目总开发周期2年，分三阶段进行：

第一阶段：

2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作；

第二阶段：

2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收；

第三阶段：

2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工；

六、财务评价：

（一）评价方法：

1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取12%。

2、各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。

（二）财务分析：

1、静态分析

A.本项目总投资：

4692万元

项目建设期贷款利息：

2000万×1.5×5.76×（1+10%）=190万

合计：

4882万元

B.本项目可实现收入：

门面：

3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4万

住宅：

36960㎡×1000元/㎡=3696万

车库：

3000㎡×700元/㎡=210万

营业税：

（1982+3696）×5.5%=312.3万

所以实际收入=5576.1万元

C.可实现利润：

净利润（税后利润）=5576.1万—4882万=694.1万元

D.投资收益率=694.1/4692×100%=14.8%＞12%

因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。

2、动态分析：

1644万

（2003）

2200万

（2004）

（2005）

0

1

2

3

1133万

21万

396万

1992万

3396万

A.现金流量图

B.财务评价汇总表：

指标名称

指标值

项目总投资

4692万元

项目总收入

5784.5万元

财务净现值

316万元

财务内部收益率

22.76%（LC=12%）

动态投资回报

1.93年

（三）财务评价小结：

综上所述，可以硬性的数据指标看出财务内部收益率22.76%远大于基准收益12%，投资回收期为1.93年，小于建设周期，说明该项目风险小、资金回笼快，利润比较明显，项目是可行的。

七、社会效益分析：

精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区，这对整个建设路口板块范围内的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用，使得该板块内的城市规划功能配套更为完善，同时也美化了该区域的自然环境，从而满足了人们对高品质生活追求的热望，因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。

八、结论：

从上述分析来看，该项目的开发建设有如下几个优点：

（一）再商业经济发展成熟，商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区，既改善了环境，又完善了城市规划。

（二）闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地，地段、品牌的竞争性比较强，销售的风险比较低。

（三）投资回报高、周期短、升值潜力大。

因此该项目可行。

●王建斌/文●

附表一：

项目投资估算表

序号

项目名称

数量

单价

金额

一

土地款

40亩

55万元/亩

2200万元

二

前期费用

44180㎡

5.68元/㎡

25.10万元

三

报建费

44180㎡

60元/㎡

265万元

四

建安工程费

44180㎡

428元/㎡

1890.90万元

五

配套工程费

44180㎡

30元/㎡

132.54万元

六

管理费

44180㎡

30元/㎡

132.54万元

七

其它费用

46万元

八

合计

4692万元

附表二：

项目财务评价表

项目

单位

年限

数量

单位

（元/㎡）

金额

（万元）

0

1