陕西省房地产估价师《理论与方法》比较法的含义考试试卷.doc
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2015年陕西省房地产估价师《理论与方法》：
比较法的含义考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A：
居民收入增加
B：
房产税征收
C：
人民币升值
D：
居民消费价格指数上升
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。
A：
1.67％
B：
2.33％
C：
2.75％
D：
3.33％
E：
工业用地的监测点评估价格
4、房地产估价所评估的是房地产的。
A：
交换价值
B：
使用价值
C：
成交价格
D：
咨询价格
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积300元，残值为每平米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A．62500
B．72500
C．82500
D．92500
6、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
7、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10%～20%
B．10%～30%
C．20%～30%
D．30%～40%
8、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。
A．350
B．580
C．600
D．880
9、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（㎡·天），报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为
A：
98.80
B：
592.81
C：
691.61
D：
667.22
E：
工业用地的监测点评估价格
10、实物投资可分为__。
A．固定资产投资、流动资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．直接投资和间接投资
D．短期投资和长期投资
11、违章建筑是指。
A：
在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物
B：
在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
C：
在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物
D：
在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》
C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
13、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。
A．温差效应
B．绿岛效应
C．温压效应
D．热岛效应
14、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。
该城市写字楼的平均建设周期为年。
A：
1．20
B：
1．67
C：
2．00
D：
2．80
E：
借款合同
15、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
16、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是。
A：
固定资产购置支出
B：
企业所得税
C：
固定资产折旧
D：
贷款利息
E：
借款合同
17、以下不属于支配权的是。
A：
物权
B：
知识产权
C：
人身权
D：
撤销权
E：
执行层的组织协调
18、从卖方的角度看，成本法的理论依据是__。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
19、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．40
B．42
C．48
D．5d
20、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。
A．重置价格结合成新
B．重置价格
C．市场价格结合成新
D．市场评估价格
21、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元／㎡，后街路线价为2000元／㎡。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。
A：
18％
B：
20％
C：
15％
D：
25％
E：
工业用地的监测点评估价格
22、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。
A：
土地初始登记
B：
土地变更登记
C：
土地总登记
D：
土地注销登记
E：
执行层的组织协调
23、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后代理即告终结。
A：
委托代理
B：
法定代理
C：
本代理
D：
指定代理
E：
执行层的组织协调
24、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。
A：
测算待开发房地产的最高价格
B：
测算后续必要支出及应得利润
C：
测算房地产开发项目的预期利润
D：
测算房地产开发中可能出现的最高费用
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。
则该建筑物的成新率为（）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．94%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元／亩。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。
A：
征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B：
该耕地的土地补偿费最少为6万元
C：
该耕地的土地补偿费最高为10万元
D：
征收该耕地需要报A省人民政府审批
E：
执行层的组织协调
2、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。
A．土地管理部门
B．规划管理部门
C．市场管理部门
D．设计管理部门
E．计划管理部门
3、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。
A：
消费者愿意支付较高的价格
B：
企业处于领导地位
C：
消费者以年轻人为主
D：
商品住宅多为豪宅
E：
以投资性购买为主
4、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。
A：
国务院建设主管部门
B：
省人民政府建设主管部门
C：
自治区人民政府建设主管部门
D：
直辖市人民政府房地产主管部门
E：
设区的市的人民政府房地产主管部门
5、拆迁人拆除，不予补偿。
A：
必须拆除的违章建筑
B：
代管房屋
C：
产权有争议房屋
D：
抵押房屋
E：
超过批准期限的临时建筑
6、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。
若建筑物总价值为120万元。
下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：
按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％
B：
按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
C：
按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
D：
按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％
E：
按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
7、下列房地产中，不得设定抵押的有__。
A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．经济适用住房
8、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是__。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
9、住房公积金的本质属性是__。
A．补助
B．工资
C．公积金
D．个人专用基金
10、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。
A：
条形基础
B：
桩基础
C：
箱形基础
D：
整体式筏式基础
E：
执行层的组织协调
11、报建审批管理主要包括审批核发__。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
12、假设开发法的本质与__相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。
A．成本法
B．市场比较法
C．收益法
D．长期趋势法
13、下列关于契税的计税依据，表述正确的是。
A：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格
B：
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
C：
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格
D：
征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据
E：
在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据
14、城市环境噪声污染的特征包括。
（2006年房地产经纪人相关知识试题）
A：
能量污染
B：
感觉公害
C：
生活污染
D：
局限性污染
E：
空气污染
15、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。
A：
公有房屋的租赁
B：
私有房屋的租赁
C：
住宅用房的租赁
D：
非住宅用房的租赁
E：
公共房屋的租赁
16、下列估价公式中，错误的是__。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
17、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。
A．10%
B．9.5%
C．11%
D．10.65%
18、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：
城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分
B：
城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：
城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：
城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：
城市环境保护规划属城市专项规划范畴
19、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。
A．借款偿
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