场比较法是房地产估价中最主要方法.docx
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场比较法是房地产估价中最主要方法
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市场比较法是房地产估价中最主要方法
<房产估价师试卷）
模拟试卷一
一、
问
答
题<
共3
题
，
每
题10
分
）
<一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？
假如有一交易实例的成交日期与估价时点相
差五年，可否将该交易实例选作可比实例？
为什么？
<二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。
如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常
情况下应如何思考下列问题：
1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？
为什么？
二、
某人于1996
年7月预购了一幢别墅<总售价为120万元），并先后向开发商
支付了114
万元。
该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房
款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了
40
万元。
1997
年
9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，
并于1997
年9
月10
日委托估价机构进行估价，此时同类型
<指重新装修前）别
墅的正常市场售价为130
万元，该人希望评估值为1997年9
月同类型别墅的正常
市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
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1
、该人与开发商于1997
年7
月
30日签订的正式合同原件；
2
、
该
人
的
购
房
发
票
；
3
、
商
品
房
预
售
许
可
证
复
印
件
；
4
、
其
他
市
场
资
料
。
问：
1
、上述资料用于抵押估价是否齐全？
2
、估
价
人员
可
否
承诺
按
170
万
元进
行
估价
？
3、可否按
1997
年9
月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用
确
定
评
估
值
？
为
什
么
？
二、选择题<共2题，每题10分。
每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内）
<一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估
价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1
、
应
根
据
何
种
用
途
对
该
两
幢
房
屋
进
行
估
价
：
<
）
A
、
根
据
房
屋
所
有
权
证
上
记
载
的
用
途
进
行
估
价
B
、
根
据
估
价
人
员
现
场
勘
察
结
果
的
现
状
用
途
进
行
估
价
C、
根
据
企
业
改
制
、
资
产
重
组
后
该
两
幢
房
屋
拟
确
定
的
用
途
进
行
估
价
D
、
根
据
该
两
幢
房
屋
可
以
获
利
最
多
的
用
途
进
行
估
价
2
、
将该
两幢房
屋的
用途
由工
业改
变
为其
他，
应通
过下
列
途
径
：
<
）
A
、
自
行
改
变
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B
、
经
上
级
主
管
部
门
批
准
改
变
C
、
经
政
府
房
屋
管
理
部
门
批
准
，
并
办
理
变
更
手
续
D
、
经
政
府
规
划
主
管
部
门
批
准
，
并
按
法
定
程
序
办
理
变
更
手
续
3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为<
）
A
、
该
两
幢
建
筑
物
的
抵
押
评
估
价
格
之
和
B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C、
该
两
幢
建
筑
物
的
抵
押
评
估
价
格
之
和
乘
以
银
行
抵
押
率
后
的
价
格
D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为<
）
A
、
该
两
幢
房
屋
的
正
常
市
场
价
值
B
、
该
两
幢
建
筑
物
的
重
新
建
造
成
本
C
、
该
两
幢
建
筑
物
的
重
新
建
造
成
本
结
合
成
新
折
扣
后
的
价
值
D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
<二）甲方<开发公司）于1993
年7月委托乙方<建筑公司）建造两幢
<分别称为A座和B座）8层共5000
平方M的商品房。
至1993
年12月止甲方共支付乙方
工程款1500万元，此时A座建至4
层，B座建到5
层，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生
1400
万元，乙方应返还
100
万元；乙方则认为工程款实际发生
1580万元，甲方尚应再付
80
万元。
双方争执不下，至
1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方
的
工
程
款
进
行
评
估
。
1
、
确
定
评
估
结
论
的
依
据
应
是
<
）
A
、
以
1500
万
元
作
为
评
估
值
B
、
以
<1400+1580
）
÷2=1490
万
元
作
为
评
估
值
C、以1995
年7
月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
D、以1993
年7
月至12
月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体工程转让，则估价时点应为<
）
A
、
1993
年
12
月
B
、
1995
年
7
月
C
、
工
程
转
让
日
期
D
、
工
程
建
成
日
期
3、
该商品房预
计
1998
年5
月建
成，要
估测建时的售
价，则估
价对
象状况
和房地产
市场情况
应是<
）
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A
、
估
价
对
象
状
况
及
房
地
产
市
场
情
况
均
为
1995
年
5
月
的
状
态
。
B
、
估
价
对
象
状
况
及
房
地
产
市
场
情
况
均
为
1998
年
5
月
的
状
态
。
C
、
估
价
对
象
状
况
为
1998
年
5
月
的
状
态
，
房
地
产
市
场
情
况
为
1995
年
7
月
的
状
态
。
D
、
估
价
对
象
状
况
为
1995
年
5
月
的
状
态
，
房
地
产
市
场
情
况
为
1998
年
5
月
的
状
态
三、指错题<下列估价报告存在多处错误，请指明其中的
13
处。
将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格
处
的
不
计
分
。
每
指
明
一
处
得
3
分
，
本
题
全
对
得
40
分
）。
致
委
托
估
价
方
函
<
略
）
××
别
墅
房
地
产
估
价
结
果
报
告
<
略
）
××
别
墅
房
地
产
估
价
技
术
报
告
一
、
委
托
估
价
方
××
市
恒
通
房
地
产
开
发
公
司
二
、
受
理
估
价
方
××
市
房
地
产
估
价
事
务
所
三
、
估
价
目
的
为
恒
通
房
地
产
开
发
公
司
对
××别
墅
工
程
按
现
状
整
体
转
让
进
行
估
价
四
、
估
价
时
点
1998
年
4
月
15
日
五
、
估
价
对
象
简
况
<
一
）
××
市
简
况
<
略
）
<
二
）
××
别
墅
工
程
简
况
1
、
土
地
情
况
A
、
土
地
使
用
权
性
质
：
出
让
土
地
使
用
权
，
1995
年
1
月
6
日
取
得
国
有
土
地
使
用
权
证
。
B
、
土
地
总
面
积
70000
平
方
M
。
C
、
用
途
：
别
墅
及
配
套
设
施
。
D
、
108
栋
别
墅
，
建
筑
总
面
积
35285
平
方
M
其
中
：
一
期
工
程
建
设
33
栋
别
墅
，
建
筑
面
积
10378
平
方
M
。
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2
、
地
上
物
情
况
该别墅工程开发分为一、二两期、户型有
A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程
33栋中已有24
栋完成全部工程，建筑面积
7548
平方
M，另有
9
栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积
2830
平方
M。
建筑材料及设备<
略）
六
、
估
价
采
用
的
方
法
和
步
骤
<
一
）
采
用
的
估
价
方
法
为
：
市
场
比
较
法
、
成
本
法
和
假
设
开
发
法
；
<二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅工程按现状整体转让的价格。
七、价格过程
<一）方法一：
房地分别估价
1、土地估价：
采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A
、
利
用
成
本
法
进
行
土
地
估
价
计算公式：
土地价格=
取得土地费用+
土地开发费用+
土地使用权出
让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方
M396
元，土地开发费用为每平方
M158
元，土地使用权出让金为每平方
M2770
元
。
以
上
三
项
合
计
为
每
平
方
M3324
元
。
B
、
利
用
市
场
比
较
法
进
行
土
地
估
价
表
一
A
B
C
估
价
对
象
用
途
交
易
情
况
交
易
日
期
区
域
因
素
个
别
因
素
别
墅
协
议
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1992.5
五
类
一
般
别
墅
拍
卖
1996.5
四
类
较
好
别
墅
招
标
1996.5
六
类
较
差
别
墅
协
议
1998.4
五
类
一
般
表
二
A
B
D
土
地
单
价
<
元
/
平
方
M
）
交
易
情
况
修
正
交
易
日
期
修
正
区
域
因
素
修
正
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个
修
正
后
别
的
单
因
价
<
元
素
/
平
修
方
M
正
）
3100
100/100
110/100
100/100
100/100
3410
4800
100/130
100/100
98/100
96/100
3474
3700
100/110
100/100
98/100
98/100
3230
根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比
准
价
格
=<3410+3474+3230
）
÷3=3371<
元
/m2
）
成
本
法
与
市
场
比
较
法
的
结
果
相
近
，
故
取
算
术
平
均
值
得
出
：
土
地
单
价
=<3324+3371
）
÷2=3348<
元
/m2
）
C
、
土
地
估
价
综
合
结
果
土
地
总
价
=
土
地
单
价
×
土
地
总
面
积
=3348
元
/m2×70000m2=23436<
万
元
）
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2、别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为
3428
元/m2，包含建筑费<含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费
8%、年利率15%、利润率20%
、销售税费
10%
。
B、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。
108
栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为
3428
元/m2×35285m2=120957000<
元）
=12095.7<
万
元
）
根据委托估价方提供的
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