秦皇岛市养老院建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

秦皇岛市养老院建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

《秦皇岛市养老院建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《秦皇岛市养老院建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx（58页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

国家鼓励和支持民间资本举办适宜老年人特别是失能、半失能、高龄老年人集中照料、护理、康复、娱乐的养老院、养护院、养老院、养老院等多种形式的养老机构。

民政部关于加快实现社会福利社会化意见，凡是非营利性社会养老服务机构可享受政府优惠政策，并鼓励个人兴办养老院等一系列的政策。

秦皇岛市先后出台《秦皇岛市基本养老服务体系建设“十二五”规划》、《秦皇岛市支持社会力量兴办养老服务业发展的实施意见（施行）》、《关于加快推进养老服务体系建设的意见》等政策，包括老年人社会保障、养老服务体系建设、老年人合法权益等七方面内容，较好地推动了秦皇岛市养老事业的发展。

三、报告研究范围

本报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、建设规模、投资估算及资金筹措、效益分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。

其主要内容包括如下十个方面：

1、确定项目建设总体定位。

2、确定产品建设内容和规模。

3、确定建设条件与场地选择。

4、确定项目实施市场前景。

5、确定公用工程设施建设方案及供水、供电方案。

6、确定企业组织机构及劳动定员。

7、项目实施进度建议。

8、确定环境保护及劳动安全卫生保障措施。

9、分析技术、经济、投资估算和资金筹措情况。

10、预测项目的经济效益和社会效益。

四、项目研究目的

通过研究秦皇岛市社会经济与城市规划、当地养老院及养老市场供需状况以及经营现状，分析项目的可行性，评估其投资价值，并对项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。

五、项目的主要经济技术指标

表1-1：

项目主要经济技术指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

一

建设规模

用地面积

亩

200

总建筑面积

万㎡

7.2

二

建筑指标

容积率

0.54

建筑密度

36%

绿化率

60%

建筑高度

米

3-20

三

项目总投资

万元

29064万元

四

财务效益

利润总额

2076

正常年份

财务内部收益率

%

11.52

五

财务指标

投资利润率

13.24

投资回收期

年

7.89

不含建设期

第二章项目建设背景和必要性分析

一、项目提出背景

1、老龄人口发展现状

国家统计局数据显示，2012年，全国总人口为135404万人，全年出生1635万人，死亡966万人，人口出生率、死亡率、自然增长率分别为12.10‰、7.15‰和4.95‰。

2011年，15—49岁育龄妇女人数达到3.8亿的峰值，20—29岁生育旺盛期妇女人数达到1.1亿的“小高峰”，之后趋于减少。

育龄妇女结构的变化，加上人口老龄化导致人口死亡率上升的影响，将使人口自然增长率不断下降。

2000年，60岁及以上老年人口比例为10.33%，2010年为13.26％，2013年总量突破2亿人。

“十二五”时期，年均增长800万人以上。

我国是世界上人口老龄化速度最快的国家之一，预计2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。

我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。

我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。

如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。

人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。

养老院作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建养老院，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的养老院出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。

养老院创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。

河北省和全国一样，已进入老年型社会，河北省正处于老年人口的快速增长阶段，到2015年老年人口将达1100万，到2020年更达1300万，接近中度老龄化的社会，人口老龄化现状日益严重。

据第六次全国人口普查汇总结果显示，全省常住人口中，0-14岁人口为12093041人，占16.83%；

15-64岁人口为53841435人，占74.93%；

65岁及以上人口为5919726人，占8.24%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.95个百分点，15-64岁人口的比重上升4.76个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.19个百分点。

65岁及以上人口超过7%、60岁及以上人口超过10%就意味着进入老龄化社会。

河北省60岁及以上老人已占13%，65岁及以上人口占8.24%。

（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。

据预测，今后一个时期，全省老年人口将以年均3%以上的速度持续增长，预计到2015年，河北省老年人口将达到1080万，占全省总人口的15%。

二是高龄老人增速加快。

为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《河北省老龄事业发展“十二五”规划》，适应人口老龄化新形势，坚持以科学发展为主题，以改革创新为动力，深入贯彻落实科学发展观，建立健全老龄事业的各项支持和服务体系，全面推进老龄事业发展，到2015年，建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的覆盖城乡居民的养老社会保障体系；

基本建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构为支撑的养老服务体系；

初步建立结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系；

逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会各界广泛参与、合法权益有效保障的老年社会管理体系；

建立健全与经济社会和人口老龄化发展要求相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的“六个老有”工作目标。

秦皇岛是中国首批14个沿海开放城市之一，已跻身全国投资硬环境40优城市。

这里拥有国家级秦皇岛经济技术开发区、出口加工区和燕山大学科技园。

良好的基础条件和投资环境，使秦皇岛成为外商投资的理想之地，已与美国、意大利、日本、韩国、南非等国家20多个城市缔结了友好交流关系。

通过这些友好渠道，与海外广泛开展了经贸、文化、艺术、教育、科技、体育等领域的交流与合作。

近年来秦皇岛市在扩大城市规模的同时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，秦皇岛市是中国第二批低碳试点城市，是第一批国家智慧试点城市。

在建设城市的同时为社会养老保障机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定。

截止2013年底全市总户籍人口已达到292万。

秦皇岛城市在发展的同时而一样进入老年化，秦皇岛市场现在60岁以上的老年人口28．2万人，占全市总人口的9．7％，目前秦皇岛市有证的老年公寓不到5家，床位不足五千张，占市区老龄人口的1%，加上周边城市年人口总量需求。

秦皇岛市托老的需求，市场很大。

因此，项目的建设是加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，为老年人创造一个安全、舒适、优美、和谐的生活和发展环境。

这是创建本项目最主要背景之一。

2、养老社会化的发展趋势

现在，老年人正在成为一个数量日益增多，群体规模庞大、是一个收了社会关注度重要群体。

今年年初，全国老龄工作委员会发布了21世纪中国人口老龄化的时代，并把21世纪分为三个阶段。

第一个阶段是从2001年到2020年，这是快速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口2.5亿，老龄货摊水平将达到17%；

第二个阶段是从2020年到2050年，这是加速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口620万，同时，伴随着总人口出现零增长名，是的老年人口的比列将达到30%以上；

第三个阶段，是从2051年到2111年，这是老龄化稳定的阶段，老年人口将衡阳定在4亿左右，老龄化的水平也稳定在30%左右。

我国正式基于对人口老龄化的这个判断来制定今后的老年政策。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建**养老院对当地的弱势老人提供了一个“老有多养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

3、老年人养老公寓现状分析

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。

⑴国内老年人的居住模式

A、购买房屋居住

2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。

其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。

县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。

可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。

B、自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。

个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。

2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。

说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

C、租房居住

这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。

2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。

居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。

现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。

⑵目前国内老年设施的形式

目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；

酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓；

按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；

各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。

4、秦皇岛社会经济发展情况

地理位置：

秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市绥中县，西接唐山，北接承德，近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部

社会经济发展情况：

秦皇岛是一座新兴的工业城市。

经过改革开放30多年的发展，已形成了基础雄厚、较为完善的工业体系。

五大支柱产业为：

以玻璃、水泥、新型建材为主的建材工业；

以钢材、铝材为主的金属压延工业；

以复合肥为主的化学工业；

以汽车配件、铁路道岔钢梁钢结构、电子产品为主的机电工业；

以果酒、啤酒、粮食加工为主的食品饮料工业。

粮食作物主要有玉米、水稻、小麦、甘薯、花生等。

林果资源有苹果、梨、葡萄、山楂、水蜜桃、板栗、核桃等。

境内海岸线长126.4公里，6万亩沿海滩涂和20万亩浅海为发展水产养殖提供了得天独厚的条件。

水产品生产分为海水捕捞、海水养殖和淡水养殖三大类。

2013年，全市完成地区生产总值1168.8亿元，比上年增长7%；

全部财政收入197.5亿元，公共财政预算收入109.5亿元，分别增长1.3%和0.8%；

全社会固定资产投资786.3亿元，增长6.4%；

社会消费品零售总额509亿元，增长13.4%；

实际利用外资7.5亿美元，增长20.1%，引进内资344.1亿元，增长22.8%；

城镇居民人均可支配收入24353元，农民人均纯收入9356元，分别增长10.2%和12.5%。

二、项目建设的必要性

1、项目建设是人口老龄化提出的现实要求

在我国，传统的养老方式是居家养老，社会机构养老只是一种补充形式，但是，随着老龄化进程的不断深入，家庭养老模式面临越来越严峻的挑战。

首先可见的是生育率下降使家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。

伴随着我国实行计划生育政策，人口出生率从70年代中期迅速下降，形成了庞大的独生子女和少子女家庭，到2013年前后，这些独生子女的父母将相继进入老年期，子女养老的人均负担将日益加大。

预计在2012-2040年间，20-30%的老年人口将是独生子女的父母，这批老人的生活照料和经济保障将成为一个严重的社会问题。

其次，空巢家庭增多加剧了家庭养老的难度。

在我国，随着经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。

1999年人口调查资料表明，在有老人的家庭中，一对老年夫妇二人户占27%，老年单身户占7%，二者相加共占34%。

另外，随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻人的工作压力越大，在照顾老人的问题上常常表现出“心有余而力不足”，况且伴随父母年龄的提高，子女的年龄也在相应提高，势必导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。

当今社会出现的上述转变无疑都会对家庭养老产生负面影响，使得家庭供养能力下降，因此，大力培育社会化服务功能，弥补家庭养老功能的缺失，满足日益增强的社会养老需求，是人口老龄化提出的一个现实要求。

2、项目建设是满足老年人对居住的特殊需求

老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。

老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。

3、项目建设是健全社会保障体系、改善民生的需要

近年来，虽然秦皇岛市政府不断加大投入，建设和改造养老福利机构，但是在养老服务社会化上仍然存在一些问题，主要有：

一是养老福利机构数量少、规模小、服务项目少。

目前，全市虽然有各类养老福利机构的现有的老年床位数与“十二五”规划提出的床位数还有一定差距。

目前，国办养老机构仅仅是将“三无”老人、优抚老人等七种对象供养起来，大部分老人还是未能享受到养老服务。

民办养老服务机构普遍存在规模偏小、设施简陋、护理条件差，与国家规定对养老机构的要求和老年人的需求还有很大差距。

老年人在现有养老机构只能维持一般生活，根本无法享受到健身、娱乐、康复锻炼、精神慰藉等服务。

二是缺少专业服务人员，且人员整体素质偏低。

现在一些养老服务机构虽然已经建起，但是缺少专业服务人员，大部分工作人员由社区干部兼任，限制了养老服务的发展。

国办的养老机构由于管理体制问题，工作人员出现年龄偏大、专业护理水平偏低等现象；

民办养老机构服务人员的来源主要是从下岗女工和农民工，更缺乏医疗、康复、服务等专业技术人才。

项目建成后，将配备完善的生活服务、保健、娱乐设施，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务，使当地老年人的生活得到较大改善。

三是贯彻“以人为本”科学发展观、构建和谐社会的需要。

目前，全市有老年人口28.2万人，占全市人口总数的9.46%，预计2015至2020年，全市老年人口进入高峰增长期，年均增速5%。

这样一个庞大的老年群体的利益，是人民群众利益不可缺少的一部分，建设养老院，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果。

养老院的建设和启用，可以弘扬中华民族传统美德，切实保障老年人的合法权益，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，对促进当地经济建设和社会发展具有重要意义。

按照《养老服务体系建设“十二五”规划》要求，到“十二五”末，全市90%的老年人依托社区服务实现居家养老，7%的老年人依托社区托老所、日间照料站实现养老，3%的老年人实现机构养老；

力争养老机构床位数每千名老人达到30张以上，全市养老机构床位数达到1.5万张。

综上所述，本项目的实施时必要的，在各级政府的支持和帮助下也是可能的。

第三章项目开发市场需求分析

一、老龄人口及抚养情况

从1980至2012年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2012年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。

这样高的老龄化速度在世界上是少见的。

中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。

中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。

表3-1：

我国人口年龄结构和抚养比变化趋势

年份

人数（万人）

比例（％）

总人口

60＋

65＋

80＋

0～

14岁

15～59岁

80＋/

0～14岁抚养比

60＋抚养比

总抚养比

2000

20052010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

126722

131789

136232

140329

143605

145655

146545

146511

145687

144220

141867

13012

14282

16616

20451

23374

28272

34039

38048

39206

40652

43535

8837

9964

10944

12930

16277

18727

22864

27671

30808

31445

32249

1200

1479

1812

2175

2523

2862

3701

5054

5673

7352

9250

24.3

21.0

19.9

19.8

19.0

18.0

16.8

15.9

15.5

15.4

15.3

65.4

68.2

67.9

65.6

64.8

62.6

60.0

58.1

57.6

56.4

54.0

10.3

10.8

12.2

14.6

16.6

19.4

23.2

26.0

26.9

28.2

30.7

9.2

10.2

10.9

10.6

10.1

13.3

14.5

18.1

21.3

37.2

30.8

29.3

30.2

28.7

28.0

27.3

27.0

28.3

15.7

22.2

25.1

31.0

38.7

44.7

46.7

50.0

56.8

52.9

47.3

52.4

54.4

59.7

66.8

72.0

73.7

77.3

85.1

我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。

少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。

老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。

虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。

人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。

高龄老人增速加快，2010年河北省80岁以上高龄老人为98万人，占老年人总数的10.5%，预计到2015年将达到123万。

家庭空巢化加快，2010年全省常住人口中有家庭户2039.5万户，家庭户规模为3.36人，比2000年减少了0.23人。

人口老龄化速度的加快、高龄化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，