余姚市商贸服务业及网点发展规划Word文档下载推荐.docx
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因此，在余姚市城市总体规划的指导下，在原有商贸服务业发展的基础上，整合余姚现有商贸服务业资源，重新制订余姚市商贸服务业及网点发展规划，提出新的发展目标，指导今后商贸服务业的发展/，是非常必要的。
二、规划的期限与范围
（一）本规划为近中期和中远期发展规划
近中期为2004-2010年
中远期为2011-2020年
（二）规划范围
本规划为余姚城区（市区和姚北新区）的商贸服务业总体规划，规划的重点是中心城区四个街道的商贸服务业规模、结构、业态及网点布局。
三、规划的依据
（一）相关政策文件依据：
1、宁波市国民经济与社会“十五”发展规划
2、宁波市城市总体规划
3、余姚市国民经济与社会发展第十个五年计划纲要（2001-2005）
4、余姚市城市总体规划
5、余姚市第十四届人民代表大会第二次会议的政府工作报告
6、余姚市历年经济与社会发展指标
7、其他相关政策法规
（二）有关余姚市经济发展水平与商贸服务业发展状况的数字依据：
1995年至2002年的统计数据显示，宁波市社会消费品零售总额年均增长在13.5%左右，市区居民人均可支配收入年均增长11.2%，农民人均纯收入年均增长9.3%；
作为宁波经济、商贸服务业发达地区的余姚，自1978年以来的20多年间，GDP年平均增长14.85%，人均GDP年平均增长14.13%。
这些历史数据反映了余姚市经济与社会发展的大致速度与水平，在考虑经济发展的实际情况，对数据作一些必要修正的基础上，可作为余姚市未来商贸服务业发展规模变化的预测依据。
四、商贸服务业发展目标与功能
（一）发展目标
商贸服务业是服务于城乡工农业发展，服务于人民生活，促进地方经济增长的重要产业。
在2004年1月余姚市第十四届人民代表大会第二次会议上，余姚市政府工作报告中把“商贸活市”作为今后余姚经济发展的四大战略之一，2003年“余姚市城市总体规划”确定余姚市的城市性质为“长江三角洲南翼经贸发达的现代化城市，浙江省历史文化名城，宁波都市区的重要组成部分”，中心城区的产业发展，要“强化城市服务、流通功能，重点发展商贸、科技文化教育、旅游服务业；
建立全国重要的专业产品会展、商品交易和信息发布中心。
”这些都充分说明了现代商贸服务业在余姚未来经济中的重要地位。
据此，未来若干年，应加大余姚市商贸服务产业的发展，本着“商贸活市”的基本思想，将余姚商贸服务业建成：
围绕余姚市现代化工贸城市经济与社会发展的战略目标，能体现余姚市深厚历史文化底蕴和优美自然山水特色，适应余姚社会经济发展需要，内涵生态商业、景观商业、休闲商业和网络商业等现代商业范畴，拥有特色明显、设施先进、结构完整、布局合理，具备完善综合服务功能的宁波都市区西部现代化商贸流通中心。
主要目标：
——第三产业增加值占GDP比重2010年达到36%，年均递增0.65%，2020年达到40%以上，年均递增0.5%。
——社会消费品零售总额2010年达203亿元，年均递增12%，人均1.56万元；
2020年达664亿元，年均递增12.6%，人均4.43万元；
——商业营业面积2010年达到人均1.1平方米，2020年达到人均1.2平方米；
——商贸服务业从业人员2010年达12.1—12.6万人，占余姚市总人口的9.3%，2020年达19—20万人，占余姚市人口的12%；
——商贸服务网点数2010年达2.7万个，每千人达到22个，2020年达4万个，每千人达到26个。
（二）主要功能：
余姚市商贸服务业发展的主要功能为：
1、推动和服务于余姚经济建设。
发挥商贸服务业对经济发展的推动作用，服务余姚先进制造业基地建设，服务三农。
为余姚经济的快速发展提供良好的商贸服务业环境。
2、巩固和强化余姚作为余慈经济一体化发展中的区域商贸服务业中心的地位和作用，增强商业服务业的集聚和辐射功能，特别是加强以塑料为核心的生产资料贸易在长三角乃至全国的辐射能力。
3、促进余姚经济、文化、人居环境的协调发展，构筑优美的休闲服务环境。
创造良好的人居环境，满足余姚城乡居民不断增长的物质、文化需求。
展示“活力余姚、人居余姚、文明余姚”的城市新形象。
五、余姚市商贸服务业发展总规模
余姚市未来经济发展的各项指标，如人口数量、GDP增长速度、城乡居民人均可支配收入等与商贸服务业发展有着密切的关系，因此，对这些指标的现状分析与未来发展预测，是规划余姚未来商贸服务业发展总规模和空间布局的重要依据。
（一）人口、从业人员预测
1、余姚市未来人口预测（见图1）
支撑商贸服务业发展的人口与从业人员测算：
2、商贸服务业从业人员预测（见表1）
表1、余姚市商贸服务业从业人员发展测算表
年份
指标
2003年
2005年
2010年
2020年
测算数
绝对值
约7.9
万人
9.1—9.6
12.1—12.6
19—20
占地区常住人口比重
7%
8%
9.3%
12%
（二）经济发展水平预测
1、经济总量测算（见图2）
2、城市化率预测（见表2）
表2、余姚市城市化率测算表
城市化率（%）
40
45
50
65
注：
根据余姚市城市总体规划（2001-2020）整理、计算而得
3、余姚市社会购买力测算（见表3）
城镇居民可支配收入、农村居民可支配收入、流动人口购买力及其他购买力（重点是集团购买力）测算。
表3、社会购买力规模预测表
形成
当地
购买
力的
可支
配收
入
城镇人均（元）
12018
15500
26000
80000
农村人均（纯收入）（元）
6290
8000
13200
41000
外来人均（元）
6090
7750
10400
24000
其他购买力（亿元）
22
25
80
总额
（亿元）
114
162
278
897
4、余姚市社会消费品零售总额测算（见表4）
表4、社会消费品零售总额规模预测表
社会消费品零售额
占可支配收入百分比
71.2%
72%
73%
74%
总额（亿元）
81.3
116
203
664
（三）余姚市商贸服务业发展承载力预测（见表5）
表5、商业营业面积控制测算
年份
指标
2003
全市
主城区
2005
2010
2020
商业服务人口（万）
120
130
150
41
47
55
人均营业面积
（平方米）
0.8
0.9
1.1
1.2
1.3
1.4
加计辐射值
0.4
商业营业面积
（万平方米）
156
195
240
62
100
建筑系数
0.7
建筑面积
223
280
340
90
140
容积率
1.5
商业用地
200
264
60
82
110
（亩）
2250
3000
4000
900
1260
1650
占土地面积
比重（%）
0.095
0.127
0.17
0.5
0.71
0.92
（四）商贸服务业网点及业态发展（见表6）
1、商贸服务业网点发展测算
据统计，目前余姚市现有商贸服务网点总数为约2万个，每千人约18个，预计：
到2005年，达到每千人20个，网点总数约为2.4万个
到2010年，达到每千人22个，网点总数约为2.7万个
到2020年，达到每千人26个，网点总数约为4万
2、业态发展
表6、余姚市商贸服务业业态规划表（2005年——2020年）
进度
业态
企业数
（家）
门店数
（个）
超市
4-7
40-50
8-12
150-200
15-20
150-250
便利店
（方便店）
/
300
500
1000
大型综合超市
3-5
6-8
10-12
仓储式
商场
1-2
2-3
专业店
10-15
25-35
30-40
80-120
50-120
200-300
专卖店
5-10
20-30
80-100
50-100
150-300
百货店
3
5
7
摩尔
（Shopping
Mall,大型购物中心）
1
室内
菜场
/
30-50
星级酒店
10
14-16
20-25
规模餐饮企业
60-70
具体业态内容请参阅附录1
六、余姚市商贸服务业发展的区块结构
——基本框架
根据余姚市城市总体规划布局，余姚城市未来的发展方向为“南延北拓，东展西调”，即主要以向北发展为主，适度向西南、东南方向拓展。
考虑到余姚市域经济城乡统筹、整体发展的特点，以及中心城区产业结构调整和城区范围扩展的需要，规划余姚市商贸服务业区块结构布局发展战略为“一主四商圈三条山水休闲服务带”，并配合以社区与街道商服务业业的平衡发展（见附图2所示）。
随着余姚北部滨海产业带（姚北新区）的启动建设以及余慈经济一体化的实施，其商贸服务业也将面临巨大的发展机遇，姚北新区将发展成为余姚市北部的商业副中心。
至规划期末，余姚市商贸服务业发展体系将呈现“一主一副四商圈三条山水休闲服务带”的比较完整的格局（见附图1所示）。
（一）一主——城市中心商业区
1、范围
城市中心商业区以新建路、南雷路为主轴，其核心区域西起舜水路，东到三官堂路，北抵侯青江北，南达舜水南路，南北长约1200米，东西宽约1000米，总面积约1.2平方公里。
以该核心区域为基础，逐步完善以桐江桥为中心的约2平方公里城市中心商业区建设，形成余姚市级中心商业区。
（见附图2所示）。
2、功能定位
余姚市级中心商业区的功能：
展示余姚商贸繁荣、经济发达的新形象，满足不断增长和变化的物质文化需求，成为体现城市深厚历史文化底蕴，优美消费环境，服务水准一流、城市特色明显的主要窗口。
3、结构及业态
（1）结构
●一条步行商业街
●若干条专业街或特色街
●休闲广场
●景观设施
●停车场等公共设施
形成10-15万平方米规模的商业营业面积。
（2）业态及经营范围选择
●精品百货及综合百货
●大中型超市
●专卖店、品牌店
●黄金首饰、旅游纪念品
●婚纱影楼、礼品、鲜花
●餐饮、小吃、酒吧、茶楼、咖啡吧
●书籍报刊、邮币磁卡、古玩字画
在本中心商业区应严格控制噪音、粉尘、较多污染物业态的发展，防止其对环境造成较大的破坏。
4、步行商业街方案设计
步行商业街的建设是新的城市中心商业区的核心项目，步行街的具体位置北起侯青门桥，横跨阳明路，南抵新建桥，并在新建桥北沿北滨江路向东延伸一定距离。
具体为：
1）以新建路为主轴，改造、扩建和新建两旁的商贸服务设施，逐步弱化主干道交通功能，强化商贸服务功能，待交通条件成熟时，逐步改造成为步行街，进一步增强新建路商业氛围。
2）沿南河沿路、新建路东侧兴建商业街区。
3）在舜江楼下建设历史文化街区，形成舜江楼古玩字画一条街。
对其北边的欧式建筑作相应外观改造，使其与街道人文环境相协调。
4）在新建路南端西侧接北滨江路绕龙泉山山体周围设置小型商业设施，如茶吧、咖啡吧等，此外加以必要的绿化，使其与周边山水景色充分融合，打造一条融入自然山水风光的休闲商业步行街。
5）在龙泉山周边选址建造立体或地下停车场。
6）新建和改造东西向交通道路网络，使得周围交通更加通畅。
5、其他特色商贸服务业设计
在城市中心商业区核心区域周边，通过对现有商业街的新建和改造提升，形成几条特色商贸街：
●阳明西路东段通讯器材一条街
●南雷路商业街
（二）四个商圈——西南商圈、城东商圈、城北商圈、城西商圈
1、西南商圈——时尚休闲商业区
（1）规划范围
余姚市中心城区西南，以四明西路与开丰路交界处为核心的周边区域，包括世南路、四明西路、谭家岭路、开丰路等主要街道。
（2）功能定位
该区域现状发展迅速，大型体育中心及其他教育、科研设施已在加速规划建设之中，根据余姚最新城市发展规划，该区块定位为余姚主要的生活区及体育、休闲区。
有鉴于此，宜将此处商贸服务业定位为余姚市都市型、现代化的休闲、娱乐、购物商圈。
（3）商贸服务业结构布局及业态设置
●区域商业中心：
在四明西路与开丰路交界处周边区域选址，利用3-5年左右的时间，建成有较高档次，面积在3万平方米左右的区域商贸服务业标志性单体（建议引入一家较高档次的摩尔），经营国内外精品百货、黄金首饰、体育用品，引入知名品牌的咖啡吧、酒吧、茶楼、影楼等休闲设施及肯德基、麦当劳、必胜客等知名品牌连锁快餐店及特色中餐馆，辅以一家中等规模的连锁超市，周边配以50%左右的停车场，使之成为该区块的商业中心及未来余姚较高档次的现代化商业区；
●区域内商业街区的选址
在近中期还应考虑区域商业中心周边的商业街区设置，以形成一定规模的商业区域；
●区域商业中心周边主要街道的商贸服务业功能定位（见表7）。
表7、西南商圈主要街区商贸服务业规划
主要街名
功能定位
商贸服务
业功能
重点发展业态
注意事项
世南路
商住街
商贸特色街
配合体育休闲娱乐区功能，以文体用品、婚纱影楼、花鸟鱼虫、古玩字画等高档休闲消费为主
与近邻的主城市级中心商业区业态差异化设置，体现特色
四明西路
商贸街
商贸精品街
精品服装、箱包、鞋帽、饰品，适当安排品牌小吃
提升商品档次，防止因出租柜台导致的产品档次下降
开丰路
景观街
休闲商业街
特色产品商店、茶吧、酒吧、露天音乐吧、宾馆餐馆
与景观街相适应的店面布置与足够的停车场位置
2、城东商圈——文化娱乐商业区
以姚江与最良江交汇处为中心，三江口周边1公里半径区域。
此处未来将形成5万左右的居住人口。
该地区商贸服务业发展主要以满足余姚市市民的文化、娱乐消费需要，以及服务于地区人口日常生活消费为主。
（3）结构及业态设置
●以文化艺术中心为核心，建设有一定档次的博物馆、影
剧院，吸引消费人口。
在人口集中的居民区附近建成一家1-2万平方米的邻里中心式的综合性商业建筑，引入一家中大型超市，配套引入连锁店、餐饮等与居民日常生活密切相关的服务业，周边相应建设室内菜场等各种便民服务设施。
●四明东路商业街业态布局应配合区域内文艺、娱乐功能，经营范围以服装、餐饮、小吃、美容美发为主。
●服务于地区居住人口消费需要，引进一家中型的连锁超市、必要的便民店及其他社区配套服务业。
3、城北商圈——生产资料商务商贸区
以新建北路和北环西路交界处为核心，中国塑料城和模具城之间数平方公里区域。
充分发挥区域内大型生产资料专业市场的商务功能，配合科技工业园区的建设，产销联动，以销促产，成为辐射华东乃至全国的塑料、模具、有色金属等大宗生产资料商务商贸区。
（3）结构与业态
A、结构
●大型物流基地
●展示中心
●商务广场及商务办公区
●配套生活设施及日用品经营
B、业态及经营范围
●星级宾馆、酒楼、茶楼
●综合超市
●电子商务
●金融机构、中介机构、信息服务机构
●其他商务办公设施
（4）配合上述结构设置与业态控制需要，整合北环西路与新建北路主要商业街区，规范业态，提升档次
主要街区商贸服务业应以服务生产资料销售为主，围绕促进生产资料贸易发展这个中心，建设生产资料网上批发市场并设置必要的商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等业务机构，搬迁不必要的商业网点，在主要商业街增设中高档饭店、宾馆、茶楼等业态，充分凸现生产资料商务商贸区的特性。
在城北地区，近中期要为中国塑料城等生产资料交易为主的商贸设施留出一定的发展空间，今后将形成生产资料商贸经营面积20～30万平方米，消费品商业经营面积8～10万平方米；
中远期将形成生产资料商贸经营面积30～40万平方米，消费品商业经营面积10～15万平方米。
4、城西商圈——餐饮娱乐休闲服务区
以阳明西路、玉立路交界口为核心，周边半径1-2公里区域。
服务于余姚全市，并辐射周边地区的大型餐饮、娱乐、休闲服务特色商业区。
通过整合、提升区域内原有的生活资料销售功能，使其继续成为服务于余姚人民的生活资料销售特色区。
同时，考虑到该区域未来生活居住区的建成，还应建设相应的中、小超市、发展社区商业。
●在现有餐饮休闲设施的基础上，对原有可保留的一些餐饮娱乐设施、企业，通过改建提升档次，使其布局更为合理；
●进一步新建、扩建一批较高档次的餐饮娱乐设施，如高档酒店、宾馆、酒楼茶楼，充分营造阳明西路餐饮休闲街的消费氛围；
●充分考虑当地休闲功能，增设拥有现代化停车设施的，不低于营业面积40%的地上、地下停车场；
●余姚汽车贸易市场（汽车城）
完善丰山路现有的汽车服务、销售、维修业务，近期在周边筹建汽车销售中心，远期条件成熟时迁移至城市外围。
●余姚市农副产品批发市场
配合菜篮子放心工程的建设，建立面向全市，辐射华东的农产品批发市场。
●建材和装饰材料市场
根据现有优势，进一步改、扩建，提高档次，规范管理，形成规模。
（三）一个未来的商业副中心——姚北新区商业副中心
1．范围
姚北新区位于329国道以南，内含低塘街道和朗霞街道，周边有低塘、朗霞、周巷等城镇。
2．功能定位
近中期主要发展服务于当地居民和新区建设者日常生活所需的零售、餐饮等商业服务设施，形成滨海产业带的社区商业。
中远期形成较高档次的余姚北部商业中心，成为辐射余慈经济圈的余姚市级商业副中心。
3．发展步骤
根据余慈经济一体化的发展要求和余姚市对姚北新区的总体规划，姚北新区商业副中心的功能定位和建设拟分为两步：
第一步：
近中期（2004年至2010年）
考虑到姚北新区的开发建设需要一个较长的时期，其产业和人口的集聚有一个逐步形成的过程，目前主要是3平方公里的工业、居住区，在近期，商贸服务业发展主要以服务于当地居民和新区开发建设者日常生活所需的零售、餐饮等商业设施为主，充分利用周边城镇已有的商业娱乐设施。
按5-8万居住与就业人口规划，需有相应的购物、餐饮、娱乐、休闲设施，同时，在姚北新区的整体规划中要为未来的商业区建设预留足够的商业用地。
近中期形成商业营业面积5万平方米左右。
第二步：
中远期（2011年至2020年）
随着姚北新区产业的积聚和人口的增长，新区将达到规划总面积31.6平方公里，就业总人口约25万，居住
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