游泳馆项目可行性研究报告.docx

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游泳馆项目可行性研究报告

游泳馆项目可行性

建议书

第一章项目概况

游泳馆是由***投资建设，位于**区，正处于**工业园的核心地带，一期游泳馆游泳馆项目以游泳馆为主，占地面积**平方米，建筑面积**平方米。

馆内设有一个**的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是**目前设施领先的室内全温控游泳馆。

由**工业园区商旅集团公司全面经营管理。

开设游泳馆项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。

三楼设有**块羽毛球以及器械、空手道游泳馆项目。

**工业园区某大厦群楼位于某游泳以东**米，并和某游泳馆有过道相连。

包括四、五层的游泳馆会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4片羽毛球场，4片壁球场。

双方就某大厦群楼四、五层游泳馆会馆游泳馆项目达成初步合作意向，此游泳馆项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。

经双方协商，某大厦游泳馆项目由游泳馆投资管理有限公司和**工业园区某游泳馆有限公司合作开发，合作方式以游泳馆投资管理有限公司为主，并采用“游泳馆”游泳馆俱乐部品牌。

双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此游泳馆项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，游泳馆的进入，不但提高了某游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的游泳馆游泳馆项目，使游泳馆项目得到了丰富和完善。

同时，本游泳馆项目对于抢滩苏杭市场，提高游泳馆投资管理有限公司和游泳馆游泳馆俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节游泳馆项目主要财务指标

投资建设游泳馆游泳馆俱乐部**某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：

投资估算人民币**万元

年均经营收入估算人民币**万元

年均经营成本估算人民币**万元

年均利润估算人民币**万元

静态投资回收期**年

投资利润率**

财务净现值（I=10%）**万元

内部收益率**%

动态投资回收期**年

第二章市场预测

改革开放20多年来，**经济社会发展充满了活力，年均增长保持在**%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。

2003年全市国内生产总值（GDP）达**亿人民币，人均GDP达到**美元，全年财政收入**亿人民币，实现工业总产值**亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。

**年全市实现进出口总额**亿美元，其中出口**亿美元，进口**亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。

2003年新增合同外资**亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。

世界500强跨国公司中已有91家先后落户**。

**已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。

**市城市居民人均可支配收入为12361.45元，增长16.4%。

市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。

2003年，**市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。

农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。

社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。

消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。

就长江三角洲来15个城市来看，**市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。

经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。

在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集游泳馆和娱乐为一体的多功能成套游泳馆器材开始搬入家中。

2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育游泳馆市场潜力巨大。

第二节项目环境分析

**工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作游泳馆项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。

**工业园区紧邻上海，位于**古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。

工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

　　特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。

实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1.写字楼

目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在**高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。

中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。

南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的"一区多园"的发展格局。

就世界500强企业来看，就有如下的企业：

2.高档住宅小区

　某大厦游泳馆会馆游泳馆项目处**工业园的中心地带，**工业园环中心生活区建有普通居住区、别墅区、外商公寓及商业、文化、体育、公共娱乐等一批配套设施，形成环中心生活带。

其中最大的高档小区有都市花园，位于园区的中央商贸区与中央花园的附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。

都市花园共分五期游泳馆项目，首期——“兰华苑”，二期——“茗华苑”，三期——“菁华苑”，四期——“英华苑”，五期——“银色贵族”。

游泳馆项目总占地44公顷，建筑面积：

66万㎡，容积率：

1.5。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下的高档楼盘。

湖左岸高档住宅区占地面积16.4万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央CBD和城市广场。

玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地119.1公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸的城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。

金姬墩主要是由独栋别墅所构成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。

占地约59.4公顷。

水巷邻里总面积为38.5公顷，是配有商业设施的中、高密度住宅区。

高尔夫花园共开出320000平方米的园际公寓和半岛别墅，第一期将推出300套公寓。

乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东（暂名），占地3公顷，总投资1.6亿元，共有4幢楼，分别为四、六、七、八层，共有160多套房。

以上高档的楼盘的每平米的均价都在5000元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内的所有楼盘的销售都呈现旺势。

3.商业中心以及其他娱乐场所情况：

　　**工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。

游泳馆项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。

由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。

主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。

设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

园区中的国际博览中心是**迄今为止最大的单体建筑，规划用地面积18.8万平方米，总体设计建筑面积25万平方米，为两层建筑，室内展厅面积12万平方米，会议设施面积1.1万平方米。

该工程总投资估算约22亿元，全部建成后可提供14个展厅、7000个国际标准展位，将跻身世界会展中心前20位，成为仅次于广州国际会展中心的国内第二大会展中心。

此外，总投资10亿元、总建筑面积约10万平方米位于F城商业街的"销品茂"和世界家装巨头B&Q也在园区安家。

完善的公共服务设施和密集的商业、娱乐场所产生的市场聚合效应是巨大的，紧邻园区中央CBD的某大厦游泳馆会馆游泳馆项目的区位优势也是十分明显的，辐射效应巨大的。

第三节竞争对手分析

游泳馆俱乐部是一种地域性很强的产业，**新区作为新兴的综合高科技园区，游泳馆服务设施的发展也是处于起步阶段，作为**工业园最大综合游泳馆设施，某的游泳馆项目设置和营业规模是其他商业游泳馆俱乐部无法比拟的。

**英派斯游泳馆俱乐部位于**市体育中心，从游泳馆俱乐部的辐射范围看，对本游泳馆项目不会形不成太大的冲击。

排除**市老城区综合类游泳馆房，能对某大厦游泳馆会所产生影响的只有二家，一家是**工业园区的**市苏春西路158宝迪国际游泳馆，由香港旭阳集团投资组建。

俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部某大厦的距离500米左右。

第二家是湖左岸高档住宅区二期的游泳馆会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设游泳馆项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。

此游泳馆项目据某游泳馆项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际游泳馆俱乐部和湖左岸游泳馆会馆会对本游泳馆项目产生一定的影响。

但从游泳馆项目的设置和上看，某大厦游泳馆项目设置非常丰富，单就游泳游泳馆项目的规模和档次而言，湖左岸游泳馆会馆游泳池和某游泳馆存在着一定的差距。

同时，某游泳馆游泳馆项目的丰富程度和综合程度是另外两家游泳馆俱乐部难以达到的。

第四节目标市场分析与定位

**市“人口东移”的房地产政策，使到在园区买房，已成为**人心目中的首选。

某游泳馆会馆的聚合效应明显，游泳馆项目的目标消费人群锁定在距俱乐部五千米范围内，从游泳馆项目的位置和园区的交通来看，本游泳馆项目基本可以覆盖整个园区。

截至6月底，全区就业人口达到了10万人，其中中新合作区内在职员工约6万人；就业人员平均年龄27.4岁，35岁以下人员占了九成。

更为抢眼的是，园区就业人员中37％来自外地，而管理技术人员中这一比例更是将近。

根据对园区薪资状况的调查，1996年到2000年，园区中高级管理人员和技术人员的年薪增幅平均为22％到27％，普通管理和技术人员为15％到20％，一般工人为5％到10％。

从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企、合资公司、金融机构等，都受过良好教育。

从价值取向和消费方式来看，都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。

而且人口的密度比较大，俱乐部的游泳馆市场潜力较大。

2003年度企业总数205家，总人数3078人

第三章游泳馆项目经营设想

第一节游泳馆项目市场定位

一、游泳馆项目经营定位

某大厦游泳馆会馆游泳馆项目投资规划应以“高定位、低投资、尽量控制成本”为原则，以有氧训练、力量游泳馆及健美操课程为主，与国际流行游泳馆方式接轨，尽量减少针对少数人的配套设施，最大程度提高投资效率。

游泳馆项目的宣传定位和形象定位是“时尚、健康、科学”，以游泳馆游泳馆俱乐部鲜明的标志及充满活力、健康科学的运动方式进行宣传，从俱乐部整体设计到局部装饰、宣传资料等，无不体现健康、动感、充满活力的时代气息。

游泳馆项目的服务定位是给与会员人性化无微不至的关怀，从装修设计、游泳馆项目设置、到管理和服务，充分体现投资者和经营者的高水准，是会员拥有与众不同的优越感受。

第二节游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合**市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场