《阆中古城旅游开发商业策划总体报告》简本Word格式文档下载.docx
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1)山水田园的自然美景
2)古代建筑及天人合一理念
3)原生态民俗风情及其他非物资文化历史积淀
4)现代休闲化、娱乐化的游憩方式
因此,古城、古镇、古村、原生态民俗镇村,仍将持续热潮,但其中真正能发展壮大的,只会是其中最具特色,形成独特的旅游生活方式的地方。
(二)古代聚落旅游目的地分类
我们将古代聚落旅游目的地分为五类:
1)古都:
大型古代城郭,包括北京、西安、开封、洛阳等地,目前仍然是大型城市,古建筑分布与全城各点,规模大,影响大;
2)古城:
保留了一定面积,具备城市整体古代风貌的中小型城市;
3)古村镇:
分布于乡村的古代聚落,保留了部分街区;
4)古寺庙:
独立的宗教古建筑及古建筑群,形成宗教聚落;
5)古聚落遗址:
已经失去居留功能的,废弃的,大部分地上建筑已经不完整或不存在的遗址。
五类古代聚落,旅游项目开发与运作的方法是不同的。
古都是大型区域,不可能完整,但保留的古建较多,分散,中间穿插现代建筑与城市功能,不可能作为一个独立项目开发。
但往往是综合性的旅游目的地。
古城是区域旅游目的地,至少有1平方公里的范围,因仍然具备城市服务功能,很难单独作为旅游项目封闭开发。
古村镇区域面积较小,可以封闭开封,一般处于乡村,可以与乡村旅游结合。
古寺庙一般纳入宗教旅游开发。
古遗址是保护对象,一般成为观赏目的地,配套开发游憩接待设施。
(三)古城旅游开发模式研究
1、古城保护
古城保护,是一切旅游开发的前提。
可以说,一票否决。
2、门票与景点
古城区域是否成为一个封闭景区,是一个重要的商业模式。
一般古城整体不可能进行封闭,但有的街区可以封闭收费。
景点可以封闭收费。
古城的卖点,首先在于整体古城风貌,游客喜欢在古城游荡、购物、休闲。
但这样的游客行为,是政府和开发商陷入收益危机。
解决门票与收益结构的商业模式很多,其中多景点项目设计,接待与休闲项目开发,跳出古城运作项目,是三种有效的方法。
3、主题与文化
新开发的古城越来越多了,每个古城都有其历史、建筑、民俗文化等方面的特色,如何形成古城旅游目的地的整体特色,形成旅游品牌及其口号,形成鲜明的独特性卖点?
古城定位的提炼,文化的深度挖掘,及古城游憩方式的设计,可以在旅游上形成古城目的地的深度开发与全新包装。
4、拆迁运作
拆迁是古城目的地运营最困难的工作之一。
高额的拆迁补偿,使很多政府工作难以推进。
我们提出古城土地运作的商业化模式,以政府在古城土地上的损失,换取目的地运作的整体成功,以周边土地、周边项目的发展,及旅游产业的带动效益,补偿政府的亏损。
因此,必需对古城目的地的整体商业运作形成可行的计划,设计出旅游目的地政府收益结构,获取开发银行的支持,达到政府资金投入产出效果。
5、改造修缮模式
建筑改低、危房修缮、风貌改造,不可能由政府全资投入,可以形成政府、区域投资商、业主三方出资的模式。
其中,政府资金的杠杆作用很大,区域投资商以利益对换的方式可以提供一定的支持,但最重要的,还是业主的参与。
社区旅游教育,对于古城旅游目的地打造具有非常重要的作用。
6、整体风貌塑造
作为旅游目的地,古城风貌是古城旅游的核心吸引力之一。
古城有其原生态的风貌。
古城风貌的调整与打造,不能以牺牲原生态风貌特色为代价。
但是,对于已经破败,千篇一律的古城街区,必需进行整体风貌的调整与改造。
我们认为,以外观恢复、仿古美化装饰等手法进行的古城风貌打造,对于古城旅游目的地建设,具有非常大的价值,特别是一些相对残破、现代建筑材料使用较多(卷帘门、砖墙等)、街区差异较小的古城,风貌装饰的特色化尤其有效。
7、街区打造
街区是古城的构造单元。
街区的打造,是古城旅游开发的重点内容。
由于古城街区因生活功能而形成了不利于旅游的现状,通过街区打造,可以形成特色主题街区,形成市井游憩效应,对于古城核心吸引力的形成,具有很大的价值。
8、商铺与大院打造
商铺与大院,是古城的细胞。
可以说,游客的最终消费,最大的份额在这两种细胞上体现。
丽江的商铺和酒吧最有名,已经成为旅游核心吸引力。
平遥的大院不错,成为重要的商业支撑。
商铺与大院的开发模式很多,一般都是由社会中小资金投资的,政府如何引导与规范,对此影响很大。
涉及古城开发模式的具体内容很多,在本策划中有深度的研究与论述。
(四)三大古城点评
丽江:
丽江很优雅,有水、有民俗、极富灵气。
但丽江最让人流连往返,让人们重复旅游的,是古城里的现代时尚生活,边城乡村图景中热闹非凡的商业。
丽江是一种生活方式,是让大城市中厌倦的人们可以逃离熟悉的环境与人群,而又绝对不会寂寞的最佳去处;
是想要逃避现实的桎梏生活时,可以找到的理想的开发世界。
因此、失恋、离婚、离职者、艺术家、背包族等把丽江当成天堂。
很多人到了丽江不愿离去,很多人的理想,是去丽江开酒吧。
平遥:
典型的北方古城,一个真正打过仗的地方,一个轮廓分明、充满阳刚的城堡。
平遥没有水,也没有灵气。
但平遥保留得最为完整,是一个活生生的整体,有厚重得城墙包围着,有成片成片一色的民居屋顶。
平遥没有太休闲的环境,也缺少游憩内容。
平遥的国际摄影展,是一种亮色,用国际化的现代艺术展示活动,带来了古城极大的反差,形成了一种美和游憩活力。
平遥的定位,应该在完整与阳刚,但目前,平遥完全没有做出来。
凤凰:
一座边城,一个有灵魂、有人物、有故事的地方。
但古城不完整,资源整合不到位,理念没有凸显出来。
可以说,凤凰的原生态很好,所有的驴友都喜欢。
但凤凰的开发不成功,商业化与人造痕迹太重,却没有有机的关系,没有把凤凰的灵魂与灵气开发出来。
三、阆中古城旅游目的地的总体定位
(一)主题定位
核心主题:
风水文化
辅助主题:
嘉陵第一江山、市井文化休闲
阆中古城的风水文化,主要以风水古城的风水选址、城市风水建设为核心,结合阳宅、阴宅等相关风水,也介绍一般风水文化的内容。
画圣吴道子曾绘《三百里嘉陵》名画,并称阆中为“嘉陵第一江山”。
以此定位,阆中沿嘉陵江的山水,可以规划为一个“嘉陵第一江山”风景名胜区,打响“画圣意境、风水宝地”的口号。
市井文化,是项目的辅助主题,即打造“市井古城”的品牌。
深度挖掘阆中的古城文化,以休闲产品作为依托,形成休闲旅游结构,建“休闲古城”模式。
(二)功能定位:
观光与休闲古城
阆中古城,是旅游目的地。
其旅游的功能,体现为观光与休闲的结合。
作为观光旅游目的地,阆中古城的观光包括五类:
风水观光、古城风貌、山水观光、宗教朝觐、始祖祭拜;
作为休闲旅游目的地,阆中古城是中国休闲古城的代表,为古城市井文化休闲古城,深度体验式休闲产品。
其休闲功能,体现为“吃住古城里,浸泡文化中”。
(三)目标定位:
五大目标:
世界级旅游目的地
世界闻名,国内热点
风水旅游圣地
市井文化休闲胜地
2010年达到300万人次游客量
(四)市场定位:
1、类别细分市场目标:
古城观光市场(xxxxx)
风水朝觐市场(xxxxx)
古城文化型休闲度假市场(xxxxx)
风水文化观光市场(xxxx)
一般文化旅游市场(xx)
一般山水旅游市场(xx)
2、地域细分市场目标:
成渝两大城市观光休闲市场(xxxxx)
珠三角风水朝觐市场(xxxxx)
东南亚华人市场(xxxxx)
珠三角、长三角、京津唐观光休闲市场(xxx)
四川重庆区域观光休闲市场(xxx)
欧美华人市场(xxx)
周边省区市场(xx)
欧美文化猎奇市场(xx)
注:
x表示重要程度
四、游憩模式设计与功能布局
(一)游憩设计与功能布局理念
1、跳出古城看古城理念
局限于1.7平方公里的古城保护区内部,不可能形成风水古城的观赏构架,把古城丰富的内涵淹没了。
因此,必需跳出古城看古城。
第一,“阆中风水古城”从五吉关开始,形成山环水抱的整体;
第二,“嘉陵第一江山”的山水景致,结合宗教、始祖文化、风水文化与风水景观、古代天文历算等,形成山水文化观光旅游。
2、目的地主题化整合的理念
以风水文化,整合古城,整合嘉陵第一江山,形成“风水古城”品牌,以“中国古代城市理想的典范”,而闻名天下。
以风水文化来整合,就是以风水文化为主线,形成旅游品牌、旅游产品、旅游游线、旅游纪念品等等。
3、风水文化观赏的产品化理念
风水文化的观赏,必需转化为产品,其中,包括文化展示、教育与铺垫产品――游客中心、博览馆、陈列馆等等;
文化载体产品――风水山、龙脉、天然风水、建筑风水等观赏对象;
文化景观产品――风水小品;
文化纪念品与商品――风水纪念品、风水书刊画册音像产品等等;
风水休闲产品――风水院落、风水休闲吧、风水馆、风水街区等等。
4、内涵式发展理念
我们不能按照流行的丽江、西街、新天地等以外国人和小资情调的酒吧商铺为核心,用时尚文化嫁接古代建筑的模式来策划、规划和开发阆中古城。
我们经过深度研究和反复创意,确定了“内涵式发展”的理念,并提升到“创造新的游憩生活方式”的高度,以“古城文化体验式休闲模式”,具体形成内涵发展的游憩设计。
创造新的游憩生活方式:
丽江、阳朔西街、新天地、798厂艺术区之所以获得巨大成功,就是因为他们创立了新的游憩生活方式。
一种以时尚休闲消费为核心,依托于古城、古街、旧厂房等巨大反差,形成崭新的休闲游憩模式,并吸引人们从休闲,进而度假,甚至移居与此,最求新的生活方式。
按照内涵发展的理念要求,我们将创新出不同于走马观花的到此一游、不同于丽江古城的时尚嫁接古城这两种模式的第三中模式――古城文化体验休闲模式――一种深度体验中华文明及古城文化的模式。
古城市井文化休闲的产品化的五种渠道:
第一,古城风貌景观化:
把整个古城作为休闲环境打造;
第二,古城体验居住化,形成100个古城文化院落宾馆,容纳3000人以上的游客住宿接待能力;
第三,居住院落的主题化与博物馆化:
形成一院一主题,院院都是博物馆;
第四,古城院落的休闲场所化:
开发休闲院落(不住宿),包括古茶坊、古洗脚坊、古浴室、醋吧、陶吧、铁艺吧、等等
第五,古商铺作坊街区建设:
规划一条古商铺作坊街,形成一个古代手工艺参与性游乐休闲的街区;
包括农具店、磨坊、陶瓷店、洋货铺等等;
5、“风水为魂、水为脉”的布局理念
在整体布局上,风水布局,是旅游项目布局的基础,以风水文化为灵魂,形成游览结构,功能互动结构;
因此,保护区就是项目的中心,其功能上以观光、休闲、住宿接待为主,是旅游目的地的“中央游憩区”,同时又是“接待中心”。
以水为脉,是以嘉陵江为依托,形成“嘉陵第一江山”风景名胜区,建立沿江旅游带,打造山水阆中。
(二)风水观赏与体验的游憩设计
风水观赏与体验的具体方式,可以用一个“四步结构”来表达,即:
学习了解――观赏游览――研究体验――购物纪念;
学习了解,是开展风水旅游的必备前提;
在游客购买阆中古城的旅游产品前,我们就应该通过电视、报刊、书籍、网站、宣传资料、旅行社等媒体及其他渠道,推广阆中古城的风水文化,从产生游憩吸引,引导消费者购买阆中旅游产品;
游客到达阆中的第一站,必需是游客中心,游客中心将系统展示风水文化的历史、渊源、内涵、知识及阆中风水古城的机理与形象,使游客在了解之后,带着疑问与兴奋,进入风水古城;
因此,游客中心的设计非常重要;
观赏游览,是应证风水文化的过程,又是山水古城的游览过程,是风水文化的第二步了解与学习的过程,是赏心悦目的游憩过程;
研究体验,是对风水文化产生了较大兴趣的游客,购买风水书刊画册,研究风水文化,并试图寻找自己的命运及风水启示的过程;
这一过程,在古城休闲中,游客会主动把风水文化与自己的住宅、祖坟墓地、八字命理、前途未来等结合起来,在阆中探寻自己未来命运的趋势与转变之道;
这是风水文化的体验过程;
我们提出了一句口号:
“阆中古城――风水圣地,一个命运转折的地方!
”其含义就是:
你在探索你的风水环境与命运趋势吗?
你不能不到阆中风水古城来。
有了体验与探索,必然有购买的需求,包括买书、买镇宅之宝、买其他风水转运器物等等。
作为游憩设计,我们需要设计游客中心、风水博览馆、风水观赏景区、风水小品、风水游线等等,并形成收入模式。
(三)市井文化休闲的游憩设计
我们将市井文化主题的休闲方式,提高到了创新游憩生活方式的高度,同时就必需落实到具体的环节上,具体的产品构成上,落实到休闲要素的配置上和空间结构的分布上。
阆中古城的休闲结构,分为两个层次,九个方面,包括:
第一层次:
古城文化的古城风貌整体打造
第二层次:
市井文化院落住宿+市井餐厅+市井休闲吧+仿古工艺作坊+仿古商铺+仿古交通工具+古市井娱乐项目+古城文化纪念品销售+民俗游乐项目
(四)风水古城构景与观景设计
1、构景设计
第一、风水图构景
第一、城门构景
第二、风水器物设置构景
第三、小品构景
第四、风水名称构景
2、观景、展示与纪念品设计
第一、关入口与城郭
第二、游客中心展示设计
第三、风水鸟瞰与印证
第四、风水探究与体验
第五、风水购物
(五)总体布局:
“一城、一带、六区”
一城――以五吉关为起点,包括风水山、龙脉、旧城及内部1.7平方公里的古城保护区全部内容的风水古城;
一带――“嘉陵第一江山”为品牌的沿江游览带;
六区――点状景区星罗棋布,沿道路系统分布的六个旅游区;
一城――阆中风水古城
从五吉关开始,形成山环水抱的整个阆中旧城,是阆中风水古城旅游区的范围。
其中,1.7平方公里的古城保护区,是阆中风水古城的中央游憩区,可以进一步划分为棋盘状布局,包括沿江休闲带、古商铺作坊一条街、风水一条街、小吃一条街、若干节点等等;
一带――嘉陵第一江山风景名胜区
嘉陵江蓄水后,形成湖面,水环是一条交通通道,又可以开展水上休闲。
沿嘉陵江,形成一条游憩带,并成为一个风景名胜区,既处于阆中古城的风水结构之中,又以嘉陵江为依托,成为相互连通、主题统一的山水景区。
六区――远离中心的沿道路集散结构
园觉寺旅游区、永安寺旅游区、石滩-老观古镇旅游区、云台观旅游区、五神庙-木兰祠旅游区、天宫院旅游区,分布于六条县际交通道路上,成为阆中旅游目的地扩展延伸的项目,形成沿道路的旅游集散结构。
(六)古城保护与控制区布局结构
两古楼、两广场、三码头、五入口、六景点、七街区、井田架构
古城保护及控制区,是阆中古城旅游的核心区域。
古城旅游的成败,在于该区域的正确策划与规划。
我们严格依照《阆中历史街区保护详细规划》的要求,结合旅游发展的需要,形成了古城旅游产品的布局结构。
两古楼――两座标志性古楼,一为华光楼,一为中天楼;
恢复建设中天楼,与华光楼形成对景,并且,中天楼是天心十道的中心,是阆中古城的风水标志。
两广场――拆迁以后,在保护区内,形成两个休闲广场,成为古城内部的集散中心,两个广场为:
道台衙门广场、清真寺横街广场。
三码头――控制与保护区范围内,形成三座码头,即华光楼码头、南津关码头、石牛码头;
五入口――古城保护区设置五个游客接待入口,各个入口包括标识、地图、停车与接待广场、游客管理中心、人力车服务点等;
五个入口分别为草堂寺街入口、内东街入口、北街入口、阆中绸厂入口、华光楼入口。
七街区――打造七条主题街区,分别为:
古商铺街――大东街、古作坊休闲街――上新街-下新街-油房街-机房街、书画工艺街――内东街-武庙街-西街、古董街――双栅子街-北街、风水文化街――管星街、传统小吃街――南街、滨江休闲街――城南天下。
六景点――张飞庙、贡院、文庙、华光楼、中天楼、袍哥馆。
井田架构――由以上六条街道为纵横,与五大入口相连,形成井田结构的核心游憩道路系统,达到贯通全部古城的效果。
五、游憩产品与投资项目设计
(一)产品设计思路
1、以风水文化和画圣经典带动山水旅游――以青龙·
白虎·
朱雀·
玄武·
天门·
地户·
天然太极·
天生八卦·
龙脉·
九龙捧圣等风水文化概念,画圣吴道子的“三百里嘉陵江图”的故事与“嘉陵第一江山”的评价,诠释阆中古城的文化价值,演绎周边山水的空间结构,形成文化景观,提升自然风光的品味;
2、以独特装饰形成古城风貌魅力景观――以风水图案·
镇宅之宝·
各式创意灯笼·
古街绿化小品·
古街节点装饰等方法,对古城目前单调的街区进行装饰,形成独具特色的古街街道文化景观,产生阆中古城特有的魅力;
3、以市井民俗产生古城休闲游憩活力――古城要留住游客,必需让游客好玩,流连忘返;
阆中作为嘉陵江上的大码头,是历史上著名的商贸口岸,拥有丰富的市井文化;
市井是最热闹,最吸引一般游客的,因此,挖掘码头文化·
袍哥文化·
古商贸店铺·
说书唱戏·
街头艺术·
小担流货·
巡夜打更等等,可以使古城真正形成清明上河图的,产生强烈的生活气息与游憩吸引力;
4、以情境体验提升现有景点独特性卖点――对于现有的景点,开展提升策划,主要按情景设计与体验策划的方法,将张飞庙·
贡院·
文庙·
状元洞·
腾王阁等景点,转变为可游览,可参与,有情趣的特色产品。
(二)产品结构
阆中古城旅游产品的策划与设计,是目前最重要的工作,必须达到能有独特吸引力,可以吸引投资商踊跃投资,吸引游客对阆中古城游览产生激情。
我们认为可以按照四大体系来打造,即:
风水古城旅游产品体系
市井民俗休闲产品体系
嘉陵第一江山旅游产品体系
辅助性文化旅游产品体系
(三)对现有产品的提升思路
华光楼――应该以文物保护和游客安全作为前提考虑,建议华光楼完全独立售票,门票价格提高到25元,以便大幅减少游客人数,降低安全隐患;
码头休闲区――华光楼和南津关,可以建立两个对应的码头休闲区,以重现当年繁华市井为目标,整治环境,恢复渡口,建设以古码头为核心的休闲、餐饮、游乐区;
恢复古码头形象,恢复浮桥:
依旧建设船载浮桥的形式,定时连桥通行,成为一景,收票过桥;
阆中古城作为嘉陵江流域的重要码头,汇聚了多种文化,古渡口旅游区主要展示过去码头的繁华,同时通过袍歌文化展示馆、古城老店街、走街货郎、码头卖艺等,集中展示阆中古城的市井生活的特色文化现象;
通过水上旅游码头,延伸两条游线至天门和地户,可以使用帆船或其它人力游船,产生出优雅的怀旧码头景观;
张飞庙――以反弹琵琶的方式进行运作;
提出为张飞正名,以智勇双全的阆中张飞形象,代替《三国演义》及所以文学中的莾张飞形象;
特别要使用川北灯影戏重写张飞,请魏明伦作为顾问,给予指导。
以艺术形式为突破口,在全国引起轰动,产生吸引力效应;
庙内安排相关文献陈列及艺术表演;
贡院――以情景化方式,使游客以科举考试的身份进入贡院,体验贡院学子考试及考中后鲤鱼跃龙门的情景;
恢复贡院后的楼――明远楼;
福音堂――非常独特,为中西文化合璧的经典;
建议作为公开开放的景点进行经营;
对门前广场进行改造,使门前区更大气些,形成绿化景观的休闲广场,成为最具吸引力的西方式婚纱摄影及婚庆的经典场所;
陕西会馆――保护古建,以阆中醋和蚕桑文化为基础,开辟为旅游购物商场,整个区域逐渐发展为旅游商品交易市场,成为古城旅游的购物核心区;
保宁醋厂――把保宁醋博物馆做得更深入、情景化,把中国醋文化的历史文化做足做大,提高门票价格,给每位客人赠送礼品醋,并开放品尝,形成中国第一个醋文化博览馆的概念,更好的推广保宁醋;
张家、秦家、李家、杜家、孔家等大院――进行文化内涵的补充与调整,形成特色;
不纳入统一门票。
(四)风水旅游产品体系
1、阆中风水文化的四个层次
1)三台山伏羲玉台――本源文化
历史传说,伏羲坐玉台创八卦、周文王演易经;
从此才有了风水理论。
我们认为,可以编出一段传说:
伏羲玉台,就在三台山,悟到了世界演化的致极之道,从而创立天生八卦,为中华文明的本源文化,成为后代风水文化的鼻祖。
因此,伏羲玉台与阆中山水,使中国始祖本源文化及风水文化的第一景观。
2)阆中城市风水
城市选址的风水:
阆中古城的选址位于剑门山脉和巴山山脉冲突的节点上,从城市选址角度,具有非常独特的地理特征,是古人风水理论的典型案例;
城市风貌的风水:
阆中古城周边的山、水自然景观造就了很好的风水景观,特别是青龙·
龙山·
沙山·
龙穴等等理念和空间结构,是中华民族天人合一和谐社会的典范;
城市建设格局的风水:
阆中古城古时的格局是棋盘式格局,有天心十道的说法,是按风水文化进行设计的城市典范;
3)住宅风水
通过策划和设计新的大院,挖掘风水文化,形成特色的风水大院,演绎住宅风水文化;
4)阴宅风水
以“九龙捧圣”风水圣地――天宫院为核心,结合我国著名的堪舆文化大师李淳风、袁天罡理论与著作,成立阆中风水与堪舆文化研究院,打造展示风水文化历史与天人合一的现