益阳市房地产市场培训教程文档格式.docx
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8.25
116.24
66.75
27.69
2.24
58.52%
2005年
10.76
113.84
50.43
43.35
4.24
14.04%
2006年
17.23
210.12
89.82
80.61
8.14
10.25%
2007年6月
12.32
176.78
——
60.54
7.92
而随着下半年像佳宁娜梓山湖新城、银色现代城、福中福国际城等大盘的强势推出，房地产各项指标将进一步攀升，截至第三季度，益阳市房地产开发投资总额已达到21.53亿元，同比增长148.9%，大大高于全省同期水平。
房地产市场投资迅猛增长的主要原因在于：
1）政府方面，为了更好融入“3+5”城市群，提高中心城区影响力，在07年不断加大了招商引资的力度，利用外资加快城市建设步伐。
2）从全国整体房地产市场发展上看，由于一二线城市的竞争日趋激烈，各地开发商的目标都逐渐向成本费用更低的三线城市转移，造成了大量外地开发商不断涌入益阳市场，极大的推动了整个市场发展。
2、投资地域不断南移
以益阳大道为分界线，益阳大道以北的老城区由于开发体量和区域都受到了诸多因素的限制，07年新推出的楼盘较少，仅北美阳光城、秀峰·
富邦、中天·
国际花园等几个项目稍显规模，预计08年新增楼盘的数量都不会太多。
益阳大道以南的高新区，随着市政府南迁，周边的配套设施和居住环境不断改善，加上其得天独厚的交通优势和发展前景，受到了更多的开发商的亲睐。
根据调查了解，2007年新推出的楼盘中，高新区占了近70%的比例，已经由零星散户式的开发建造转向了密集型的开发阶段。
3、商品房品质全面提升
近来，随着房地产市场的日趋活跃，益阳市房地产管理力度和招商引资力度的加大以及一些外地房地产商的进入，使得益阳市房地产项目品质有了很大的提高，继丽景雅苑和精锐国际新城之后，出现了像梓山湖新城、北美阳光城、昌富城上城、上城世家、香港城、五洲城等一批具备良好人居环境的项目。
以前那种零星、小规模开发得到有效控制，开发项目进入到小区化、规模化建设中，电梯小高层、多层花园洋房、高档别墅、大型购物商场、5A型高档写字楼等各类新型物业逐渐被消费者所认同和接受。
楼盘建筑质量、户型结构设计、小区及周边配套设施、物业管理、小区环境绿化等成了住房消费的重要因素。
4、房价指数加速上涨
截止2007年9月底，市中心城区共有在建在售房地产开发项目79个，项目计划总投资48.53亿元，累计完成投资27.89亿元，总建设规模308.24万平方米，其中商品住宅200.71万平方米，13972套；
非住宅商品房107.53万平方米。
商品房销售（含预售）面积137.23万平方米。
商品房销售均价2488.94元/平方米，其中商品住宅销售均价1845.29元/平方米，非住宅商品房销售均价4689.59元/平方米。
商品住宅中，多层住宅均价1388.62元/平方米，高层住宅均价2068.93元/平方米，别墅等高档商品房均价3897.28元/平方米。
房价上涨的原因是多方面的，主要有以下几个因素：
﹡受市场供需状况，特别是较大的真实性需求是影响房价上涨的主要因素；
﹡商品房品质有较大的提升，环境、配套、施工等成本投入增加较大；
﹡建筑材料（如：
水泥、钢筋等）价格上涨速度太快，从而导致房价进一步提高；
﹡购房投资需求增长。
2007年1-6月我市城镇居民人均可支配收入5787.9元，同比增长18.4%，随着收入的增加，居民的消费支出也相应提高，特别是较高收入阶层和外地返乡人群，把投资房地产作为一种重要的投资方式，助推了房价上涨；
﹡随着经济发展水平和城市化水平的不断提高，人们对住房的需求也在不断提高，周边县市（包括沅江、桃江、安化、南县等）进城购房的人群不断增多，扩大了需求市场；
﹡今年股票市场的火热也进一步的带动了益阳房地产市场。
同时，根据调查分析我们也从中可以看到市场存在的一些问题：
1、土地综合开发利用率低，部分企业存在屯地投机行为
据市房管局提供的数据显示，2004年和2005年，益阳房地产开发企业购置土地分别为176.77、169.38万平米，实际完成开发利用的土地分别只有96.45、22.09万平米，分别为购置土地面积的54.56%和13.04%。
而到2006年和2007年，对土地占而不开的情况更加突出，一些所谓的超级大盘在开发建筑总量上与其所占用的土地面积严重不成比例。
这说明在房地产开发投资过程中存在着部分开发商购买土地而不进行开发，等待时机转卖土地的投机行为。
2、房地产开发企业规模参差不齐，市场管理不完善
截至2006年，益阳共有房地产开发企业142家，在142家开发企业中没有一家二级企业，四级和暂定资质的企业占了76.76%。
开发企业规模、综合势力十分弱小，加上政府相关部门对项目开发过程中的监督管理不当，出现了很多像工程质量不达标、资金周转不灵停工、拖欠工程款、延期交房种种问题，消费者、施工方与开发商之间的矛盾越演越烈。
这些问题如不能及时解决，将直接影响到整个市场的信誉度，降低购房者的购房积极性。
3、商品房供应结构不合理
1）商品房住宅与非住宅的结构比例严重失调。
特别是商业用房总量供应严重过剩，空置率居高不下，早期的商业项目有古道街、华联商业步行街、赫山庙商业步行街等商业项目到现在商业氛围还没有起色，大唱“空城计”；
近期的有资水会龙不夜城、时代广场、万城国际等招商销售也是举步维艰，商铺空置率高达50%；
而随着现在几个大型商业项目（如：
6万平米的香港城、20万平米的福中福国际城、7万平米的佳宁娜购物广场等）竣工面市，更进一步加剧了市场竞争的激烈性。
2）普通商品住宅供给量偏小，住房整体质量亟待提升。
﹡商品住宅开发户型面积偏大，130—180平米之间的住房供应量达到了70%，而通过对消费者市场的问卷调查中却发现，消费者对120平米以下的中低面积需求比例高达62%，供需结构失衡。
﹡高档住宅和别墅开发总量上升过快，经济适用房与普通商品房却停滞不前，廉租房建设相对滞后。
中低价位楼盘数量减少，高价位楼盘数量不断增加，必然会加剧市场供需矛盾，从而导致“有价无市”的局面。
4、房地产信贷风险增加
益阳房地产业融资对银行贷款的依赖程度高，在支付土地购置款后，开发阶段主要依靠银行贷款和预售款筹集资金。
至2006年12月末，益阳房地产贷款余额达16.58亿元，比年初增加5.08亿元，占年末贷款净增额的47.92%，占贷款总额的9.74%。
其中，新增房地产开发贷款19968万元，新增个人购房贷款12719万元，新增住房公积金贷款18151万元。
而由于开发商的实力参差不齐，加上市场竞争压力的不断加大，一旦在开发建造和销售过程中出现资金紧缺的问题，就会导致信贷资金不能按期归还，金融机构将面临较大损失，甚至还会出现诸如开发商或房贷客户申请贷款时不讲诚信，高估贷款抵押物、“假按揭”恶意套现、多家授信、滚动开发等情况，更进一步增加了房地产贷款风险。
（一）区域市场及个案分析
益阳市为了在未来的湖南“3+5”城市群建设中，提高益阳中心城区的影响力，城区发展重心向南、向东偏移，向南和东南发展了益阳大道以南高新片区和龙岭北片区，资阳片区主要沿马良路两侧发展了部分区域，同时积极促进益桃沅城市一体化，提质扩容，增强城市辐射面和带动能力。
为了更好的对城区市场进行细化分析，现依据市政府的整体规划布局、区域经济状况、交通网线分布、环境影响以及房地产发展现状等因素进行综合比较，将益阳城区划分为资阳片区、桥南片区、赫山片区、市政府片区、梓山湖片区、火车站片区等6大房地产板块。
对这6大板块结合具体个案逐一进行比较分析。
1、资阳片区：
范围：
资江以北城市区域
资阳片区属于益阳市的老城区，80年代末、90年代初作为益阳市政治和经济中心，直到90年代中期随着市政府的南迁，其经济发展速度减缓，现在的居民住房和商业多为那个时期的建筑产品。
目前，呈现规模化、小区化的房地产项目开发很少，沿马良路、迎春路多为小规模的开发和居民自建房，成规模的住宅楼盘仅有秀水俪园、诚信家园、精锐国际新城、兴盛家园、马良小区等几个。
销售价格在其它几个片区处于最低的水平，除精锐国际新城以外，其余的销售均价都在1500元/平米以下。
随着长春工业园的开发建设及居民居住观念的转变，消费者对住房的舒适度、环境、户型设计、小区配套等硬软件要求更高，也逐渐出现了以精锐国际新城为代表的高品质楼盘。
07年代表性楼盘：
精锐国际新城
项目位置：
长春路北侧
开发商：
浙江精锐置业发展有限公司
销售热线：
3800066/3800099
物业类型：
联排别墅、花园洋房、商业街
建筑风格：
北美建筑风格
主要交通：
13路、26路
周边配套：
马良湖公园、水调歌头大酒店、精锐英才学校等
总规模：
总占地1000亩，其中一期262亩，建筑面积86600平米
户型面积：
洋房区90—150平米，别墅区180—280平米
均价：
别墅区3000元/㎡；
洋房区1700元/㎡
工程进度：
别墅现房，洋房区08年3月31日交房
主诉求点：
☆千亩大盘、整体规划
☆全景现房销售
☆节能环保建筑
☆三大配套：
马良湖公园、精锐英才学校、城市文化广场
☆小区景观环境优越
☆A级物业管理
☆资阳区未来的核心区域
小结：
精锐国际新城作为资阳区的标志性楼盘，以其优质的建筑品质、优美的生活环境和完善的小区配套，在07年受到市场的追捧。
二期的建设开发也即将在08年开始，随着整个小区规模的扩大，将会对资阳片区的房地产开发建设起到良好的带头作用。
08年值得期待楼盘：
1）水调歌头大酒店
基本信息：
资阳片区第一家五星级商务酒店，位于长春东路中段，占地43亩，集餐饮、住宿、休闲娱乐、商务办公为一体。
于2007年7月奠基，现已经破土动工，咨询热线：
3806555/3806666。
2）资江明珠
项目位于资江东路，资江一桥东侧，占地28990平米，建筑形态为15—32层高层住宅，项目还在规划设计之中。
项目主诉求点在于江景房和资阳片区第一个高层住宅。
2、桥南片区：
金山路以东，大桃路以西，滨江路以南，益阳大道以北区域
该片区的基本特点如下：
1）人口密集，商业氛围十分浓厚。
该片区属于益阳90年代末的商业中心，常驻人口较多，其中以桃花仑路和康富北路沿线为商业集中地段。
2）市政配套齐全，交通网线通畅。
地处老市政府所在地，学校、医院、酒店、商场一应俱全，城市主干道金山大道、桃花仑路、康富路交汇于此，公交线路四通八达。
3）属于城区景观集中区域。
拥有滨江景观带、会龙山公园和秀峰湖公园等环境优美的休憩场所，属益阳市城区旅游景点。
因而桥南片区的房地产开发项目如资水会龙不夜城、香港城、北美阳光城等多数都围绕以上几点做文章，但同时也存在下列几个问题：
1）老城区的拆迁难度很大，成本费用高。
2）部分新开发的项目都在向住宅小区方向发展，但总体建筑规模较小。
3）新市政府南移，商业经济、政治文化重心都逐渐转移，区域经济地位下降。
这些方面都造成了该片区房地产开发项目在市场竞争中的一个尴尬地位，拆迁建筑成本下不去，区域未来发展前景上不来，房价只能不上不下。
1）香港城
大桃路以东，龙洲路以西，滨江路以南，桃花仑路以北的市区商业核心区。
益阳市中南实业发展有限公司
6181888/6181999
商业购物中心，小高层
现代风格
7路、10路、11路、16路、20路、23路、26路
一中、二中，中信酒店、益阳影剧院、步步高超市等基本配套设施完善
规划总用地面积627.9亩，总建筑面积80余万平方米，住宅约16万平方米，商业约60万平方米，综合配套约4万平方米，停车泊位2510个。
总投资额近30亿，分3期开发，其中第一期占地面积约111亩，总建筑面积约13万平方米。
住宅90—140平米
商业部分7000元/平米，住宅部分1700元/平米
商业部分五角大楼已经封顶，住宅部分三栋小高层已经封顶，现推4—6号栋。
预计到2010年底整个项目工程全部竣工。
☆市政旧城区改造重点工程，政策扶植
☆开发商实力雄厚
☆区域位置优越，升值前景无限
☆交通便利，周边配套齐全
☆益阳首个“绿城式”物管服务
香港城作为赫山区最大的商业住宅项目，在益阳市的影响力非常大，属于益阳市最大的旧城区改造工程。
由于前期对整个消费市场的估计不足，在开发推广思路上错误的选择了先商业后住宅的营销方式，造成了现在的资金断链，影响到了整个项目的开发销售进度。
但随着住宅的持续热销，整个项目影响力的扩大，也开始逐渐复苏。
2）北美阳光城
大桃北路以东，军分区对面
北美地产
6808888/2622222
商住综合楼，小高层
北美风情
7路、20路、23路
步步高超市、菜市场、酒店、银行、学校等
占地面积6万多平方米,建筑面积约19万平方米,绿地率高达46%
140—180平米，三房和四房
起价：
1980元/平米
地上三层，2007年12月29日开盘
☆城市中心，区位条件好
☆建筑风格新颖
☆小区规划设计独特，生活配套完备
作为2007年末最后一个开盘销售的项目，北美阳光城一开始就以城市中心小区和北美建筑风情来作为主要卖点。
前期广告投入较大，提升了整个项目的市场影响力。
但老城区改造固有的劣势和过高的售价都将给项目的后期销售带来很大的影响。
08年值得期待楼盘：
1）世纪龙祥
项目位于大桃北路益阳茶厂对面，占地50亩，拆迁工作基本完成，现开始进行土地平整阶段。
2）碧波豪苑2期
基本信息；
项目总占地46.8亩，总建筑面积6万多平米，位于大桃路和滨江路交汇处。
一期多层住宅已经交房，二期将开发4栋现代主义风格的高层住宅，打造益阳首家人文江景楼盘。
3、赫山片区：
龙洲路以东，常长高速以西，益阳大道以北至资江区域
该片区同资阳片区一样属于老城区，主要以大型商业市场为主，如：
赫山庙商业步行街、华联商业街、银城大市场、中奇·
家世界等，住宅以多层建筑开发为主，虽然该区域有益阳连接外地市主要干线——长常高速，但并没有对该片区域经济起到很大的带动作用。
随着城市的南移东扩，加之“3+5”城市区的加速融合，一些品质高、规模大的项目正在逐步开发，如：
中天·
国际花园、巴黎馨苑、秀峰·
富邦、汇龙苑等，将对该片区的房地产开发起到较大的推动作用。
1）中天·
国际花园
桃花仑东路164号
益阳中天房地产开发有限公司
3296666/3278888
小高层4栋，商住综合楼1栋
新古典主义风格
7、11、20、26、28路
赫山庙商业步行街、金鸿百货、国美电器、步步高超市、益阳师范、十三中等
总占地1.8万多平米，总建筑面积6.6万多平米，容积率3.34
80—160平米
待定
在建
☆城市中心繁华区域
☆6000平米景观空间与2000平米的空中花园连为一体，展现国际化生活情景
☆贵族生活，富人区，彰显身份与地位
2）中奇·
家世界
益阳银城大市场旁
益阳市中奇房地产开发有限公司
2170888
家居建材市场
3、7、8、13、20、26路
朝阳市场、汽车东站、晶鑫大酒店、银城大市场等
总占地26980平米，总建筑面积54498平米，总投资1.7亿
以招租为主
即将开业
☆益阳本地实力开发商
☆专业家居建材超市
☆交通便利，升值潜景高
巴黎馨苑
由益阳祺瑞房地产开发有限公司开发，项目占地面积117亩、总建筑面积将达到25万平方米，是益阳市旧城改造的重点项目，预计2008年8月开盘，建成后的“巴黎馨苑”将成为“法式浪漫风情、现代欧式建筑风格”的高尚人文社区。
4、市政府片区：
范围：
金山南路以东，龙洲路以西，益阳大道以南，鹿角园路以北区域
随着益阳市政府和各职能部门南迁，包括人力、物力、财力等各方资源逐渐向城南板块聚集，经济和政治重心都在政府的宏观调控下向“南”倾斜。
大批招商引资过来的企事业单位迁入该片区，如：
科力远、博云高科、多晶硅、海纳百川、纳爱斯等，使该片区逐渐成为益阳市新的城市中心。
作为新开发的片区，在其道路建设、整体规划上都有很大的优势，齐备完善的配套设施，宽敞便捷的交通道路，加上奥林匹克公园、梓山湖高尔夫球场等城市稀缺资源，都给该片区创造出更加优质的生活环境，促进了该片区房地产开发的蓬勃发展。
该片区的房地产开发同时具有以下几点特征：
1）项目开发密集。
这两年新开发的商业和住宅项目有近50%分布在该片区，基本上围绕市政府和奥林匹克公园周边建设。
2）楼盘档次高。
价格和品质的双层体现，一方面是体现在整体品质上，如：
小区环境配套、物业管理、建筑材料等各方面的提升；
另一方面是体现在房屋价格上的提升，如：
银色现代城、上城世家、昌富·
城上城等销售均价都已达到2000元/平米以上。
3）开发体量大。
由于新开发区基本上没有旧城拆迁改造的问题，降低了开发成本，开发空间大，限制性小，很多项目都选择了大面积征地分期开发的形式来抢占市场资源。
4）产品市场细分。
由于该片区的开发楼盘较多，竞争压力大，许多楼盘在建设、销售阶段都在寻求差异化市场来增加自己的卖点。
如：
上城世家的双层空间设计；
昌富·
城上城的中央空气热泵供水系统等等。
1）银色现代城
益阳大道和康富路交汇处
益阳嘉和日盛房地产开发责任有限公司
4386888/4389888
商业街+小高层、高层住宅共13栋
5、8、9、16、20路
步步高百货、华天酒店、五洲酒店、新华书店、益阳日报、中国移动营业大厅等
总占地68亩，总建筑面积13万平米
90—140平米，二房和三房
二期销售均价2500元/平米
基本竣工
☆开发商品牌优势
☆区位优势，城市中心商圈
☆“一站式”商业购物街
☆高档建筑，高层享受
☆周边配套齐备
地处益阳市商业中心地段，具有无可比拟的区位优势和发展前景，项目本身也着力打造成益阳市顶级商业中心和高端住宅生活区。
该项目的建成也将更加凸显出华天商圈的核心商业地位。
2）上城世家
康富南路国税局南侧
北京兆金·
昌富地产
2626111/2626999
多层、小高层住宅
现代中式风格
9、20路
奥林匹克公园、高尔夫球场、农业银行、朝阳国际实验学校等
占地116亩，总建筑面积约12万平米
90—180平米平层，复式190—247平米
多层2200元/平米，小高层2500元/平米
一期交房，二期在建
☆园区活水景观，环境优越
☆益阳首家户型设计，新颖独特
☆建筑外形美观，展示楼盘高档形象
☆整个片区生活环境优越，奥林匹克公园、梓山湖高尔夫球场
在项目刚进入益阳市场时，用了近一年的时间进行详细的市场调查，将消费者市场进行了细分，针对性的调整了项目在户型和推出价格上的策略，使项目在推出后能迅速的为目标消费者接受，成为07年益阳市的明星楼盘。
3）福中福国际城
康富路东侧，海棠路以北
深圳市福中福房地产开发有限公司
3275888/3279999
商业城+写字楼
欧式建筑风格
5、9、16、18、20路
步步高百货、华天酒店、新华书店、益阳日报、朝阳国际实验学校等
总占地11万平米，总建筑面积20万平米，共18栋建筑构成
价格：
临主干道15000—19000元/平米，内街商铺8000—10000元/平米
全面封顶，2007年12月9日开盘，2008年5月1日开业
☆开发商品牌优势，强大的经济实力
☆名人效应
☆商业航母，20万平米纯商业，规模优势
☆欧式建筑风格，优质的购物环境
☆区位优势突出，投资价值高
福中福国际城作为益阳市最大的商业购物中心，属于07年市政府重点支持项目。
独具优势的地理位置，开发商强大的经济实力都展现出其超级大盘的风范，同时，由于其大体量的商业面积也加剧了益阳已趋饱和的商业竞争。
1）中核·
缇香雅苑
项目位于益阳市海棠路与龙洲路交汇，总建筑面积230000平米,42%绿化率，纯欧式风格建筑，预计销售均价在2500元/平米左右，定位于益阳高档住宅小区。
咨询热线：
6200066/6200099。
2）世纪大厦
项目坐落在益阳大道与龙洲路交汇处的东南角，初步设计单栋建筑面积8万平方米，总投资达2.5亿元，大厦楼层为33层，总高度将达到115米，预计2008年8月建成，建成后将成为除省会长沙外湖南第一高度。
5、梓山湖片区：
龙洲路以东，龙岭工业园以西，益阳大道以南，迎宾路以北区域
该片区是益阳目前最具潜力的高尚住宅开发片区，属于从高新区中独立出来的一个片区。
城市最大的绿肺——梓山湖高尔夫球场，800亩宽阔水域的梓山湖，城市学院、医专、师范学院等高校云集的大学城使该片区拥有不可替代的优势。
该片区的开发项目都属于超大体量的楼盘，一些实力商家纷纷在此圈地造城，如:
总占地7000亩的梓山湖新城投资28亿围湖造城；
占地
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