在城市两改两迁现场观摩会上的讲话.docx

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在城市两改两迁现场观摩会上的讲话

在城市“两改两迁”现场观摩会上的讲话

同志们：

去年以来，实施29个旧城改造和城中村改造项目，筹划迁出在中心城区影响市民生活、影响城市形象的146家企业和39个专业市场，规模之大、涉及利益主体之多，前所未有；对市民生活品质的提升程度，对整个城市形象的提升程度，前所未有。

从这个角度讲，“两改两迁”是我们这座城市史无前例的重大经济工程、宏大的城建工程，最大的民生工程、最具体的福民工程。

刚才，XX区介绍了“两改两迁”工作推进情况，市“两改两迁”办也做了工作小结。

我相信，大家对“两改两迁”工作的重要意义、“两改两迁”在市民心中的重要地位，以及“两改两迁”的困难程度等重要问题的认识，一定会有新的提高。

结合现场观摩情况，就“两改两迁”工作讲四个问题。

一、关于现场观摩的感触

（一）通过现场观摩，极大地增强了我们对城市未来发展的信心。

为贯彻落实市十二次党代会确定的中心城区发展“新城东进、旧城更新、一心四城、组群发展”的十六字方针，“城市东进”的文章正做得如火如荼，阶段性目标一旦实现，必将进一步巩固和提升XX在区域城市群中的中心城市地位。

这一点勿庸质疑。

“旧城更新”文章，经今年的建设、明年陆续成形，到后年大多数工程竣工，XX整个城市发展的形态和品质将实现一个大的改观，这一点我们也是深信不疑的。

建设东津新区更重要的意义是对城市功能的完善和城市能级的提升；而旧城更新，最主要的目的是改善城市品质，提高市民生活水平。

其中一个是远期目标，一个是近期目的；一个是新址上的增量，一个是旧址上的变形，新、旧相辅相成，两手都要抓好。

旧城改造更新，是城市发展规律决定的，是城市老市民的热切期盼。

如果大家把今天观摩的具体建设项目与去年编制的城市总体规划联系起来看，就不会简单地认为是一个个单纯的建设项目，而是一个个城市片区功能改造和提升的引爆点、起步点，更是一件件顺民意、解民难的家常事、暖心事。

从樊城的“两改两迁”项目中，能更清晰地观察到这一点。

立足一个改造项目，以块状四周道路为合围圈推进片区改造，不是不顾周边环境的点式房地产开发，而是系统改造提升片区城市品质。

同时，曾住在“筒子楼”、“牵手楼”（两房之近，从窗户可以手牵手）的居民，从此将不再揪心、无奈。

透过现象看本质，联系个体见一般，可以自豪地说，去年的城市规划增强了我们对城市未来发展的信心，正一步一步坚定地成为现实。

（二）“两改两迁”的成功，取决于领导干部的认识水平和工作责任心。

“两改两迁”是对干部胆识魄力最直接的检验、担当精神最直接的检验，也是对工作责任心最直接的检验。

所有的工程项目都是一起部署安排的，享受同样的政策，但进展情况却大不一样。

鲜明对比反映出三个问题：

一是思想认识问题。

认识高度决定工作力度和进度。

对“两改两迁”工作认识充分的，工作推进得也好也快；思想认识上不去，工作目标就落地难、推进慢。

二是工作能力问题。

能力的差异导致了工作的差距。

“两改两迁”工作能很好地反映出干部理解、执行政策和规划的能力，做好群众工作的能力，做好城市工作的能力。

中心城区干部转型提能转作风的经验，就是从“两改两迁”工作中表现出来的。

几乎所有重大工程和项目，都有区人大、政协的同志一马当先在一线当指挥长，参与相关工作的干部的办公室都搬到了施工现场。

这种思想观念的转变、工作习惯的转变、工作作风的转变、担当能力的转变、综合素质的转变，为XX城市蝶变升级奠定了重要基础。

三是责任担当问题。

“两改两迁”涉及30多万人实际利益格局的调整，出现各种各样的矛盾在所难免。

在矛盾和问题面前，有对城市发展、人民利益高度负责的精神，敢于担当，敢于碰硬，敢于担难，“两改两迁”就大刀阔斧、推进迅速，否则就畏缩不前、雷声大雨点小。

（三）中心城区的做法，县市要认真学习借鉴。

我们现在跟发达地区、发达城市相比，从面上来看是工业化水平的差别，从本质上来看是城市发展水平的差别。

城市功能不足、城市化水平不高，最终的结果是聚集资源能力差，加速推进工业化的动力不足。

XX要实现整体跨越发展，必须从城市发展抓起，真正将城镇化作为“四化”同步的“牛鼻子”扯紧牵牢。

内行看门道，外行看热闹。

用心就会变成内行，不用心永远是外行。

就全市来讲，没有任何一地“两改两迁”的难度有樊城这么大。

樊城区能做到的，襄城、襄州、高新区没有理由做不到；中心城区能够做到的，各个县市没有理由做不到。

今天让县市党政主要负责人也观摩，就是希望县市也来学习、借鉴，受到启发后尽快启动中心城区的“两改两迁”，将全市城市发展水平推向新的高度。

二、关于认识问题

第一，新区建设与旧城更新必须统筹推进，二者不可偏废。

新区建设主要着眼未来的发展，旧城更新主要是解决眼前的实际问题；新城开发成本低、见效快，旧城更新矛盾多、难度大；新区开发是以低成本的竞争力吸引工业企业入驻，旧城开发应以人气吸引商业、服务业项目落地。

这就是许多人长于搞新区建设而不愿改造旧城的主要原因；也是很多地方城市快速发展后，并没有改善老百姓日常生活，老百姓不认同的主要原因。

我们既要推动大规模的城市新区建设，也要注重破解旧城更新这道难题。

如果一个城市只建新区，永远追逐低成本扩张，就会陷入摊大饼的发展模式，城市就会无边界的蔓延，“城市病”就会越来越严重。

旧城和新城在业态的选择上不一样。

在城市发展上，如果强调工业和服务业并举，就必须新、旧并重。

要以辩证法厘清两者的呼应关系，从功能布局和产业定位出发，决定城市发展的阶段性工作重点。

去年强调每个县市在本届政府任期内新区建设不低于20平方公里，今年要求县（市）区狠抓中心城区旧城改造，就是既抓城市规模的扩张和工业产业项目的引进，又借旧城人气，聚集资源，提升服务业发展水平，改善居民的生活品质。

两者不可偏废，不能顾此失彼。

第二，“两改两迁”不是简单的拆旧建新和搬迁改造，而是城市功能再造和产业结构升级。

“两改”必须片区开发、产业优先、功能调整和社区和谐；“两迁”必须功能分区、集群集成、增量改造、产业整合。

这是原则，必须坚守。

要通过“两改两迁”，真正推动城市的发展，真正造福广大市民，真正惠及市场主体。

去年的系统规划，对城市进行了功能分区、产业发展定位，为解决过去各城区产业同质化竞争的问题指明了方向。

在此基础上要进一步细化。

比如市场建设，樊西以生活性物流业为主，襄北以生产性物流业为主，通过功能性分区、差异化发展，引导相关企业集聚集成，在中心城市形成一批有比较优势的综合性产业基地。

“两改两迁”的过程是功能再造的过程、环境再造的过程、产业再造的过程。

29个“两改”项目完成后，按照政策规定配比服务业房产面积、公共服务设施面积，将会新增数万就业岗位。

XX人均住房面积低于全国、全省平均水平。

“两改”既改善了市民居住条件，也是幼儿园、小学、卫生室、车站、商铺等功能重新配置的过程。

第三，工业化带动和城镇化引领相结合，是实现科学发展的内在要求，要两手抓、两手硬。

在城镇化初期，工业化带动是发动机和硬支撑，农业城市在向工业化城市发展过程中，必须强调工业引领、工业立市。

但当城市规模和工业化水平达到一定程度后，如果不注重城市功能再造和居住环境改善，城市发展就会出现“天花板”现象。

城市的人才层次和城市的功能，决定城市的形象和业态。

一座城市如果没有五星级酒店，世界500强企业入驻的可能性就很小。

有些人习惯于把工业化和城镇化对立起来，这是形而上学的观点。

只有服务业快速发展和城镇化发展水平更高，才能使城市更宜居，服务业体系更完善，对工业发展的支撑力更强。

现在到了要高度重视城镇化引领、打造中国经济“升级版”的新阶段，在继续强化工业化支撑的基础上，要更加重视城镇化对未来发展的引领作用。

有人习惯于画地为牢，总以行政区划概念来看待现代经济发展，老是担心XX城市建设动作太大，会造成房源过剩。

而重庆160万人的新区，每年在建8000万平方米城市建筑。

与之相比，XX的规模和速度不知小到哪里去了。

认识这个问题，需要有辩证思维、前瞻眼光。

一个地方经济发展怎么样，要看老百姓通过换房而改善生活的程度，要看产业不断发展、吸引外来务工人口的多少。

不要用静止的观点来看发展，不要用封闭的眼光来对待行政区划内的现代经济，更不能用自给自足的小农经济做法来做XX今天乃至明天的文章。

“两改两迁”决不是单纯的、简单化的房地产开发，而是城市功能再造、产业重生、品质提升。

如果这个思想问题不解决，“两改两迁”就理不直、气不壮。

三、关于政策问题

过去有个误区，对工业发展不管怎么支持都不为过，哪怕是零利润都行，而对服务业一给优惠就认为有什么勾当。

只要程序公开、公正、公平，变潜规则为明规则，对商业地产开发和工业企业要同样支持。

支持商业地产的基本思路主要是讲增量、讲功能、讲产业。

只要能增加就业岗位，承担社会服务功能，为城市发展带来了过去没有的东西，都可以给优惠政策。

在数量标准上，无论开发的地块有多大，必须保证30%以上绿化率。

在开发的建筑物总面积中，必须有40%用作主导城市功能的建筑和商业服务业场地，而且只对这40%给优惠政策。

在工作组织上，要特别注意以下三点：

（一）严守工作规程。

要做到“六先六后”：

第一，先谋划、后规划。

从整个城市的战略布局中找出每个片区在规划中是什么定位，最缺乏的功能是什么？

最差的业态是什么？

准备把它改造成什么样的社区？

这就叫先谋划。

在科学谋划的基础上，再摆布一个个项目。

项目启动之前，提出指导思想，作为规划导向，以文字方式形成意见，让建设单位按照谋划要点进行规划设计。

这样，避免政府被开发商牵着鼻子走，避免因具体细节的争执拖延开发时间，做到政府指挥开发商而不是开发商指挥政府。

谋划是起点，是顶层设计，依据是去年完成的城市战略规划。

如果偏离了，就不是谋划、而是瞎想。

第二，先设计、后建设。

对整个城市功能和产业形态进行建筑设计和功能设计，绝不容许没经规划部门批准的项目施工，决不建没有规划设计的建筑。

为什么现在拆迁量这么大？

一个重要原因，就是许多建筑物、街区曾经没有做到先设计后建设，既缺失基本功能，又显得凌乱不堪。

强调一个城市的建设品质，首先是设计的品质。

要保证规划设计费用不低于建设项目总成本的3%-5%。

有些开发商根本不考虑各个城市的文化背景及项目所处具体方位环境因素，常用一个模版在各个城市中套用，这是典型的偷工减料、投机取巧。

在我们的“两改两迁”中绝不容许这种情况发生。

第三，先产业、后地产。

在片区开发中，先把公共服务平台和产业建好的前提下，才能谈地产开发。

主导城市功能的建筑面积应不小于总建筑面积的25%，用于商业服务业的建筑面积要不低于总建筑面积的40%。

产业面积定下来后，接着研究业态的选择，之后再考虑地产开发问题。

这一顺序决不能颠倒，刚性比例要求也决不能缩减。

第四，先公建、后自建。

先满足功能区的幼儿园、学校、社区医院等公共建筑要求，再考虑项目建设的自身要求。

这也是和开发商博弈中最艰难的过程。

但不管多难一定要坚守。

公建部分必须是免费或成本价提供，必须使公建部分满足功能区服务要求。

否则，就不能让开发商销售。

第五，先安置、后拆迁。

这既是吸取过去教训，也是减少拆迁阻力的重要方式。

如果拆迁户三、四年还没房子住，要他们没意见是不可能的。

一定要坚持“征建分离、统征统迁、集中安置、社区融合”的十六字方针，做到项目建设和拆迁挂钩。

在某种程度上，安置房的建设步伐是这轮“两改”工作成败的关键。

一定要政府主导，全力以赴，加快安置房建设。

这是一天都不能再等的大事、急事。

对此，一定要有紧迫感，绝不能再拖延、瞎扯皮了。

第六，先算账、后签约。

要算时间账、平衡账、群众利益账、投入产出账。

有些地方没有算细账，盲目签订的合同上只有开发商对政府的约束，没有政府对开发商的约束，开发商把成百上千亩地圈起来慢慢来，不管政府如何急，或是迟迟不开工，或是建设进度很缓慢。

这对政府来说，既是一种失职，也是一种无能。

必须彻底改变这种状况。

一般来讲，1000亩以上的大体量开发，开发周期不得超过5年，500-1000亩的，开发周期不得超过3年，“两改两迁”一定要有约束底线。

（二）注重政策纪律。

“两改两迁”涉及到投资者、社区居民和经营户等多方利益，