山东寿光市商业市场调研分析Word下载.docx
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2.2居民消费圈简介
2.3特色商业圈
2.4专业市场
2.5综合说明
三、区域的商业情况分析
1.区域商业坏境分析
1.1项目周边的区域的具体情况
1.2周边的店铺概况：
1.3周边商业经营业态分析
第二章项目定位分析
1．项目SWOT分析
1.1项目的优势（S）：
1.2劣势分析（Ｗ）
1.3机会分析（Ｏ）
1.4威胁分析（Ｔ）
2.商业业态定位分析
2.1核心功能
2.2可经营内容
2.3目标客户定位
1．寿光市商业经济发展因素分析（以下数据来自潍坊统计信息网）
年份
GDP/亿元
年消费品零售总额
累计同比增长％
2009
416.7
1100000万元
19.3
2010
470.3
1366422万元
19.2
2011
542.4
1496000万元
18.3
人均GDP
人均可支配收入
人均消费支出
39492元
20067元
14042元
45394元
22860元
16039元
47393元
25986元
17963元
2011年城镇居民人均消费支出，仅次于青岛市，而略高于济南市，大大超过潍坊市及山东省平均水平。
1.3全市固定资产投资状况
本年度累计（万元）
累计同比增长（％）
2220000
24.9%
2711279
22.7
3280000
24%
1.4人口变化趋势分析
随着国家对最后一个大河三角洲-----黄河三角洲的开发，以及寿光、寒亭、昌邑、莱州被划定为重点开发区域.而寿北开发和国家级开发区的建立势必引进大量的外来人口，使寿光单一原著居民为主的格局打破，形成外来人口和原著居民比例倒挂的可能.
综上数据得出寿光的GDP等各项数据近年来一直稳步增长，社会消费总额不断提高，体现出寿光市民的日常生活需求不断增长，高涨额购买力是推动房地产行业大发展的首要条件.也可以推断出寿光商业市场在近几年内较为繁荣，在今后几年内会有大批的商业地产项目进入商业运作期.
2.寿光市的规划情况
2.1寿光市城市规划
以弥河为中心轴线两翼发展.发展形成以东部蔬菜产业为龙头的产业园和服务园区.西部以物流园、寿光国际商贸城、红星美凯龙为带动的特色综合专业市场区域.
2.2寿光商业网点的未来规划（信息来源寿光房产网）
1:
东西两城区发展规划：
在东城，全福元东城商业综体、世纪泰华商业综合体建设也在加紧进行。
今年，寿光市进一步加快城市商贸圈向东拓展，商贸网点布局更加优化，全面启动全福元东城商业综合体、沃尔玛超市等大型商贸项目建设。
在西城，国际商贸城一期工程建设完毕，二期正在加紧建设；
红星美凯龙城市综合体已通过项目规划。
在中心城区，沃尔玛商城、银座二期、银座汽车文化城进度各不相同。
2:
寿光百万平方米商贸物流城和百万平城市综合体的规划建设:
百万平米的商贸物流城
寿光市规划建设的国际商贸城，近年来，以大市场、大物流、大项目为带动，突出西部市场物流、北部临港物流和东部果蔬物流，全力构建物流“三足鼎立”格局，力争3-5年内，全市百亿级物流园区达到2个以上。
百万平米的城市综合体
主要包括76万平方米的全福元东城商业综合体、82万平方米的红星美凯龙城市综合体“两个项目”。
全福元城市综合体已完成拆迁，计划9月份开工建设；
红星美凯龙综合体已通过项目规划，计划8月初开工建设。
目前，寿光市建成、在建高层建筑达到534栋，计划每年新增高层建筑100栋以上，5年内城市高层建筑达到1000栋以上。
商业空间类型
位置
主力业态
备注
中心商圈
渤海路两侧
百货、商超、商业街、大卖场
已形成
次中心商圈
学院路两侧
百货、商超、商业街
基本形成
银海路两侧
百货、商超
特色商圈
广场街两侧
大型批发市场、大卖场
新兴街
餐饮、饰品、服装
石马璐
电子产品
专业批发市场
文圣街北渤海路西
装饰材料
专业市场
圣城街南菜都路东
装饰材料、机电产品
建设中
1.寿光目前商业空间的的布局图表：
目前寿光已经形成的成熟商圈及情况分析：
世纪广场、佳乐家、东城全福元为中心的渤海路商圈向北的延伸.为原汽车站商圈，是寿光的主导商圈，是寿光消费的导向.也是贯通寿光东西南北的交通干道的商圈，短期内由于新车站商圈没有形成，渤海路商圈会继续利好发展.
银海路的中百大厦、银座为中心的社区配套商圈.中百大厦原为单纯的社区配套，后因东亚家居城、文化广场、银座的加入升级为寿光次商圈，前期因离学校较近和周边社区较多，商圈经营一直稳中有升.但近年来东城全福元商圈的逐步形成，把东城社区人流和学院学生群体截流,消费群体已经逐步减缩，经营压力已经开始显现.
3:
学院路东城全福元为中心的年轻消费群体商圈.已经逐步成为寿光的次商圈，由于学院消费群体就近消费，强大的人流效应和东城全福元的不断扩大，吸引到周边消费群体,东城商圈已经取代银海路商圈成为寿光的次商圈,新城区的不断东扩势必带动学院路商圈的近一步发展.
成熟商圈总结：
目前这三个的成熟商圈可以看出所经营的品种十分丰富且多样化，商场、市场、服饰、餐饮、娱乐、家电、珠宝手饰等等，但还是处于“大而全”的状况，但主要靠交通优势、地理优势和人们的固有的对城市的认知优势而聚集大量的人流.
小区居民消费以就近的社区配套或就近商圈消费为主，人流消费多以交通方便为消费前提.渤海路商圈由于商家全面，交通方便依然是城市消费的主力商圈.但从老车站商圈周边自车站搬迁后在未出现堵车现象，可以得出周边业态的销售也大受影响.
1：
广场夜市街集中在晚上六点开始或到凌晨,多为散户地摊经营.但人流量大，但消费群体多为年轻群体.消费以小饰物，服装、餐饮为主.
2：
缤纷五洲及广场街西关市场周边，多为酒店采购和周边的居民生活采购，聚集时间多为早起至上午9点前，虽然缤纷五洲开业后把一部分渤海路的消费群体吸引过来但不足以补充一个偌大的商业综合体及周边商业.由于缤纷五洲业态定位问题导致当前面临的经营困境非常大.
石马璐两侧新兴街以南的电子门面多以散户经营聚集，主要经营手机、电脑、配件及相关的维修服务.新兴街以北以家庭所有生活百货类产品和文教用品为主，多为自由聚集形成的散户.经营随意性强，无商业管理.石马璐是寿光最早的商业街，但随时间变迁和政府导向的不断变化逐渐的没落，消费人流和经营业户逐渐转向渤海路.
寿光的专业市场充其量应该称为专卖业户集中点，有三里市场、东关市场、北关市场都是装饰材料类市场，再有南魏钢材市场都是城市发展的早期由业户聚集而形成的，市场内没有管理部门或公司，设备老化，消防设备更不具备营业要求，有的消防车都难入内.寿光国际商贸城是新建的装饰材料和机电经营为主的专业市场，市场规模大，设计规划通透，但现在没有开业.所以现在寿光还没有实际意义上的专业市场，只能是专业产品的销售渠道集散地.
2.5综合说明
1寿光市商业物业现状
1）大型新兴业态、国内及国际品牌进入各级商业区，寿光的商业氛围日益
浓郁.商家聚集效应也日益明显.
2）城市空间结构重组推动商家空间的分化和组合，寿光以弥河为轴线的两翼城市
发展，使得西城、洛城区域有望在未来3-5年内形成新的区域商圈.
3）市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，超市成为社区商圈的小型主力业态.
4）市场供应量加大，有一定的压力，由于近年来批量开发供应量一路上涨，库存量加剧.诸多社区商业没有启动.
5）商业物业已成为一种重要的投资工具，炒家以寿光本地人居多，但也不乏外地在本地经营的客户.
6）经营水平有待提高，在经营上只顾及到消费者的购物需求，而忽略了休闲、娱乐等方面需求；
7）一般商业以产权式销售的方式，目前寿光一般的商业项目无管理运营的概念.因此商业较为零乱,租金价位良莠不齐，各定各的价.
8）餐饮业不发达，占整个业态比例较低.商业圈内餐饮配套基本可以忽略,寿光的餐饮一般扎堆集中在城乡结合部.
消费需求特征
1）整体需求特征,寿光市的人口增加，整体消费水平不断增强，2011年全市国内国民生产总值542.4亿元，人均GDP达到47393元.寿光市经济发展迅速，房产、汽车、教育、旅游等方面的消费支出所占比例越来越大；
2）对商业物业的需求特征需求量加大，由于寿光市，城市化水平的提高，大量的拆迁以及市民投资意识的加强都导致对商业物业的需求量增加；
市区及周边繁华的居民区中、小面积的临街铺面需求旺盛，供不应求.
市中心区仍然是消费者的首选区域，但由于市中心区的商业物业价格高、供货量少加上城市向外扩张，特色街区及副中心区的商业物业热度上升.
寿光市商业物业走势
寿光市近几年商业物业发展较为快速，各种商业业态齐全，但商业布局比较零乱，经营规模不够大气，经营手法和服务水平也有待提高，商圈的辐射强度和广度都有待挖掘，我认为寿光的商业物业市场将呈现以下趋势：
品种杂乱，档次低下的临街散铺将向统一经营，注重品味和包装的商业街、专业市场转变.如东城全福元商圈.大型购物中心的功能将趋向多样化，集购物、休闲、娱乐于一体，向规模化、特色化、国际化发展如在建的渤海路老影院项目.寿光的商业物业将向精（品味高雅、注重包装）、专（成行成市、统一管理经营）、多（功能多样化）的方向发展.经营模式将向主题化、个性化发展；
经营品牌由现在的中、低档向中、高档演变.商业物业的开发向三权（产权、经营权、管理权）分立的模式发展.
1.区域商业坏境分析
1.1项目周边的区域的具体情况
周边项目基本没有形成消费群体，大多是刚刚交房，或是入住时间不到2年的新社区，也没有形成成熟的社区配套.但周边的村庄存在时间已长，租住的人员相对较多.在菜都路两侧文庙街以南业态相对成熟，为汽车清洗修理、餐饮、宾馆等业态.
基本没有成熟的商业铺位，都是民居改为商用.只有文庙街以南的部分沿街商业，周边再无成形的商业物业.新汽车站周边没有任何开业的商业店铺，随着车站的真正运营需求巨大.
1.3周边商业经营业态分析
周边的商业文庙街以南菜都路两侧的都是以服务物流园为中心的商业.文庙街现有的经营业户只能算小型的商店模式.对于新车站及周边商业项目和住宅项目的商业配套现已营业的全无.
综上所述个人认为周边的需求方向，首先社区交房在即社区配套的问题凸显.其次新车站开始运营，新的商业配套经营必然的有大的需求，而车站的商业功能区设置面积有限.再次个是物流园区、红星美凯龙及周边项目的辅助性配套经营也是必要的一部分。
1．项目SWOT分析
规划优势：
新城市中心，项目所处位置在新车站南侧，地理位置优越.
交通优势：
所有公交线路尽数经过项目，使项目成为绝佳的商业位置.
区位优势：
比邻车站、蔬菜物流园、红星美凯龙、寿光国际商贸城、义乌商品城、五洲义乌商城等商业项目及周边一公里有在建或交付的高端住宅小区6个，城中村改建项目若干。
1.2劣势分析（Ｗ）
整个城西区目前人气明显不足，市场商业气氛有待升温.新车站6月28日运营人流没有真正形成，经过几个节日运营后人流可能形成。
周边商铺多为民房改建的租金水平较低，当前人们能够承受的年租金水平较低，对本案有一定的影响.
物业投资市场的日趋成熟，令投资者的投资意识更为理智和审慎,和今年未来市场情况的不确定性从而增大了招商难度.
4:
房地产限购政策的不明朗，部分投资客户的观望加大了投资市场快速回温的阻力.
新车站板块逐渐升温，人们的认知度逐步提高.消费者主要集中于中高端购买力市场.相信随着市政开发的加快和板块区域的成熟，项目所在区域认知度必将快速提高.
区域内目前商业不成规模，红星美凯龙的商业与车站中间有主干道间隔，对车站消费真有一定局限。
本案正好填补了区域的商业空白，抢占了市场的先机.
在同一时期内,与本项目区域同质同档次的竞争对手暂无,使本项目的稀缺性优势大大加强.
1.4威胁分析（Ｔ）
周围项目商业部分蓄势待发，有抢占市场的可能.
周边商铺多为民房改建的租金水平较低，人们能够承受的年租金水平较低，车站人流没有形成，人们对本案的年租金承受能力较低.
交通极为方便，极易分流客源.
2.商业业态定位分析
考虑到寿光的宏观经济环境、商业房产发展现状及供给需求情况、现有商业市场空白点，结合本案的区位的实际特点，可考虑将本案现有商业沿街部分定位为休闲、娱乐、美食一条街。
三期部分引进中大型综合业态，以满足车站及社区的购物、休闲、娱乐的需求。
2.1核心功能
现有商业沿街部分以社区配套和服务周边项目为目的休闲、娱乐、美食一条街。
三期建议在靠近车站出口处开发中型商业综合体。
3#、5#、52#、53#楼（项目南门西侧）沿街可经营中小型商超便利，酒店、餐饮、娱乐、社区卫生医疗及相关的社区配套.
1#、2#、6#、10#、17#、23#、30#（项目大门东侧）可真对新汽车站招商相关的配套服务业户，超市、银行、眼镜店、特色小吃、家常菜饭、快餐店咖啡馆、时尚服饰、浴城、茶坊、果汁吧、美发、书屋、网吧、游艺厅、面包房等.
3：
三期综合体引进商超、百货、院线等
消费者:
市区及周边交际会友的市民、外来寿光的商务、旅游者餐饮消费、周边员工、社区居民
经营者:
沿街商铺以当地的经营业户为主，外地的经营业户为辅.
综合体经营趋向外来商超、百货、院线等。
2012.10.10
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