XX机关办公楼物业管理草案.docx

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XX机关办公楼物业管理草案

第一节、物业管理服务内容

一、XX区机关第二办公大楼安全管理

保安工作是办公楼管理的一个重要方面。

人们常说“安全第一”，保安工作具有第一位的意义，只有办公楼的安全有了切实的保证，住户才能放心地在楼内工作。

因而安全管理也是办公楼管理的一切基础性工作。

门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

（一）治安管理

1、治安工作的特点及主要任务

特点：

（1）以预防为主。

无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。

不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

（2）大楼保安与社会治安紧密联系。

一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此办公楼的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。

（3）服务性强。

从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。

作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

（4）、软件与硬件同时抓。

一个大楼保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

主要任务：

（1）门卫工作。

着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。

（2）安全巡检。

定时和不定时地对大楼内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。

（3）停车场管理。

疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。

（4）案件处理。

对大楼内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行立案侦查，并按有关规定上报公安机关处理。

（5）消防工作。

消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。

（6）与其他部门搞好配合工作。

2、相应的治安防范措施

（1）安保部的组织结构

办公楼物业管理处安保部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配

安保部

门卫岗

电梯服务岗

机动岗

套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。

安保部一般的班组设置如下：

（2）合理安排治安岗

A、电梯服务（一岗）B、门卫岗位（一岗）

C、机动岗（一岗）

（3）加强门岗的监控力度

A.人流入区控制图

门岗值勤

业户

问候

询问后、登记

询问后、登记

进入大楼

来访客户

进入大楼

（并跟踪观察）

其他人员

进入大楼

（并跟踪观察）

B.人流出区控制图

门岗值勤

业户

所带贵重物品须经业户确认

在登记本签字

检查证件（出入证）无异常

放行

来访客户

放行

其他人员

放行

C.物流出区控制图

门岗值勤

用户所带物品

询问

执用户证明

执管理处开的放行条

放行

来访客户

收回放行

其他人员

确认无误，收回放行条放行

（4）组建机动快速应急分队

快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。

它的特点是机动灵活，基本职能是：

区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。

（5）实行24小时巡视

巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。

（6）加强区域巡逻

为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。

（7）治安状况统计

对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。

（二）车辆管理

车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。

1、位置规划

车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。

如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。

为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：

停车场库

机动车区

摩托车区

汽车区

非机动车区

2、内部要求

对于机动车，我们将根据大楼的整体规划，实施以下管理措施：

（1）了解各机构车辆情况，实行便捷停放。

（2）实施停车专用车位制度

（3）办公楼区域道路设减速坡，限制车辆速度。

（4）严禁无牌车进入停车场。

（5）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定。

（三）消防管理

消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。

1、宣传教育

开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。

消防工作不只是少数人的事，而应是大楼中全体人员的共同职责，对于大楼的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：

（1）、大楼防火工作的各项有关规定；

（2）、手提式灭火器的放置位置及其使用方法；

（3）、消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；

管理处员工还应懂得以下两点：

（1）、遇到紧急情况时自己的职责任务；

（2）、重要物资（货币、文件等）的转移及办法。

2、日常检查

（1）防火门：

是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。

（2）应急照明灯及指示灯：

电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；

（3）各种消防标识：

安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。

（4）各种灭火器：

瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。

（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。

3、让用户参与大楼的消防管理

（1）组织大楼人员开展消防演习。

（2）请消防支队做有关知识讲座。

（3）成立义务消防检查队，对大楼消防设施进行检查。

4、消防报警特殊处理程序

调度

中

心

值

班

人

员

义务消防队员

火

警

扑

救

通知往现场

消防119

报警

管理处主任

报告往现场

公司领导

报告掌握现场情况

通知往现场

出事用户

二、XX区机关第二办公大楼环境卫生及绿化管理

物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。

高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。

而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。

在XX区机关第二办公大楼，我们将对大楼的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好以下几项工作。

（一）全面实施ISO9001：

2000质量保证体系和导入ISO14000环境管理体系

实施ISO9001：

2000质量保证体系是进行大楼规范化管理的保证，建立和实施ISO14000环境管理体系则保证XX区政府第二办公大楼成为“三无”的生态绿色环保办公大楼。

1、环境部主要任务和组织结构

（1）环境部主要任务：

负责大楼各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；

负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，合理掌握清洁费用的支出；

负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；

负责接受客户的委托清洁业务。

（2）组织结构

环境部经理

部门主管

部门领班

用具保管

清洁督查

外墙清洁工

楼面清洁工

大堂清洁工

广场清洁工

机动清洁工

（3）16小时保洁制度

大楼实行16小时两班组保洁制度，早晨7：

00上班直至晚上11：

00时下班。

以保证大楼的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在办公楼人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。

（4）噪音污染控制

噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。

XX区政府第二办公大楼，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。

把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。

我们的具体措施主要包括以下两个方面：

A.建议进一步加强大楼周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。

B.进入大楼区域车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。

2、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”

管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

废弃物品收购站

集中处理

环卫部门运出大楼

办公室的垃圾

垃圾分类收集箱

可回收资源

有害物

无害物

（1）垃圾收集袋装化：

办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”

（2）功能的垃圾箱。

（3）垃圾回收资源化：

通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

3、杀虫灭鼠

办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：

（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

（2）花钱买安全，可聘请专业队伍进行消杀工作。

（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成为危害。

（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

（5）在办公区域内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。

（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。

（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。

杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。

（8）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。

XX区政府第二办公楼清洁说明书

场所

作业内容

实施次数

日常清扫

外围部分

（红线外3米以内）

1、1正门前面及便门前面去污清扫

1、2外围四周去污清扫

1、3金属类用清洁剂擦拭

2、0要随时检查，对玷污严重的部分要及时清扫干净

3、0货物装卸场要在货物搬进搬出后进行检查清扫

4、0室外烟灰筒、旗杆用干、湿毛巾擦拭后，白钢光亮剂涂抹一遍

2次/日

1次/日

1次/日

随时

随时

1次/日

【一楼】

正门大厅

电梯间

各种门

走廊

楼梯

1、0正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。

2、0正门大厅的大理石地面打磨抛光。

3、1硬地面用扫帚扫，用去尘拖布清除细小灰尘。

玷污严重的地方要用清洗剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。

3、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。

3、3下雨天雨伞上的雨滴及食品的汤水、油等撒在地上时应随时用拖布擦净。

4、0雨天应铺上雨天用的擦脚垫子，伞上流下来的雨滴应随时用拖布擦去。

当天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦脚垫子上的