苏园03号地块竞买可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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6、本地快环境综述
园区住宅已形成规模，本地块是中央商贸区首块拍卖地块，中央商贸区周围地块的住宅建设已近尾声，中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。
四、报告编制依据和用途
根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。
供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。
五、评价指标与决策方法
1、评价指标
土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。
用四个指标来反映，即：
土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。
土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。
因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。
本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。
每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。
见表1。
2、决策方法
决策可以按以下步骤进行：
企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。
从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。
此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。
排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。
当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。
“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。
到底多大才合适，各个决策者没有一个统一的尺度，还是与投资者对获得该地块的迫及程度有关。
土地最高限价风险决策指标
表1
方案
土地最高限价（万元）
基本分析
内部收率
（%）
内部收率期望值（%）
内部收益率≥10%的累计概率（%）
内部收益率小于1的概率（%）
方案一
6000
11.47
13.81
78.1
方案二
6600
10.03
12.34
69.3
方案三
6800
9.59
11.87
67.6
方案四
7000
9.14
11.41
方案五
7400
8.27
10.51
54.1
方案六
7800
7.45
9.64
44.1
方案七
8000
7.06
9.21
41.4
2
方案八
8200
6.67
8.79
方案九
8400
6.28
8.38
29.9
方案十
8600
5.9
7.98
7
方案十一
8800
5.54
7.58
方案十二
9000
5.19
7.19
25.3
方案十三
9300
4.67
6.6
19.8
9
方案十四
9600
4.16
6.04
10
一、市场需求预测
1、用地要求及产品定位
本地块规划要求，第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。
为高层住宅和商业用房。
建筑高度50-60米（不超过19层），裙楼2-4层。
2、目前市场行情
据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。
区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。
园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。
3、市场需求预测
根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。
首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；
60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。
在2015年累计可达到2769万平方米。
苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。
详见表2“需求量统计和预测”。
今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。
开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以14～20%幅度增长。
由此可见，存在较大的潜在需求量。
价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2%。
需求量统计和预测
表2单位：
万平方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
-80%
276%
111%
65%
88%
20%
18%
16%
14%
数量
14.47
2.78
10.44
21.99
36.22
68.18
81
96
111
128
累计
17.25
27.69
49.68
85.9
154.1
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
12%
10%
8%
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二、产品策划
（一）土地规划用途
其余为高层住宅和商业用房。
地块面积2公顷，容积率4，建筑面积66596平方米（可上下浮动5%）。
（二）套型分析
利用我们的信息渠道征求过众多房地产公司的意见，综合起来普遍认为商业、餐饮都不宜采用大规模独家经营方式，应该建成每间40-60平方米的商铺，根据销售情况及购房者的要求隔断。
写字楼每间也按40-60平方米考虑。
可以吸引更多的投资者。
高层住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投资者既购买商铺也购买住宅，或一部分投资者用于出租。
可能有商家购买住宅用于办公。
（三）拟建规模
拟建规模主要受到规划的约束。
要求建筑面积66596平方米（可上下浮动5%）
三、销售价格
商铺或写字楼其房最低售价5500元/平方米，竣工后每年价格上浮5%。
高层住宅价格按3600元/平方米计算。
主要产品售价变化的概率分布见表3。
地下车位，每个车位7.7-8.4万元/个或每平方米3500元。
售价分析表
表3
产品
项目
加权
平均
售价及概率
商业用房
售价
5900
5000
5400
5800
6200
概率
0.10
0.20
0.30
0.15
0.05
高层
住宅
3696
3200
3400
3600
3800
4000
4200
0.25
0.17
0.08
销售额（万元）
24910
26643
28375
30106
31838
33570
销售额概率
0.27
0.23
0.16
0.07
四、销售计划
市场分析认为住宅销售比商业用房更快，商业用房期房预售50%，余下50%现房销售，分3年售完。
住宅期房预售50%，余下50%现房销售，分1.5年售完。
五、回款计划
签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。
中高层造到三楼再付20%
封顶再付20%
土建结束再付20%
交房再付10%
本项目分析按预售当期收款30%，结构封顶收款至70%，交付使用收清全部房款。
六、竞争能力分析与对策
刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。
因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。
一、苏园（2002）03地块规划技术条件
该地块分为A/B两个地块，规划参数如下：
苏园（2002）03地块规划技术条件
表4
规划参数
A规划要求
B规划要求
宗地面积（由建筑布置用地和附属用地组成）
8834平方米（建筑布置用地）
830平方米（附属用地）
8885平方米（建筑布置用地）
832平方米（附属用地）
土地使用/规划
商业/住宅
第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。
容积率
4*
总建筑面积
拟建发展项目的地上部分总建筑面积为31056平方米（可上下浮动5%）
拟建发展项目的地上部分总建筑面积为35540平方米（可上下浮动5%）
建筑高度
建筑高度50-60米，裙楼为2-4层
楼层高度限制（最高值）
最高每层6米（限于第一层）
最高每层5米（限于第二及第二层以上）
人防工程
应按规定配人防工程，具体面积指标与房产处联系确定。
二、苏园（2002）03地块界址点报表
03地块界址点报表
表5界址点数：
26
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
45251.73
58209.89
3.91
J001
002
45283.87
58381.92
175.01
J0012
003
45283.95
58385.05
3.13
J0013
004
45283.07
58388.05
J0014
005
45281.30
58390.63
J0015
006
45278.82
58392.54
J0016
007
45275.87
58393.58
J0017
008
45199.59
58407.84
77.60
J0018
009
45196.47
58407.92
3.12
J0019
010
45193.46
58407.04
3.14
J0020
011
45190.88
58405.27
J0021
012
45188.98
58402.79
J0022
013
45187.93
58399.84
J0023
014
45155.79
58227.82
175.00
J0024
015
45155.57
58223.91
3.92
J0025
016
45156.38
58220.08
J0026
260
45158.16
58216.59
J0027
45160.77
58213.67
J0028
019
45164.05
58211.54
J0029
020
45167.78
58210.32
J0030
021
45234.23
58197.91
67.60
J0031
022
45238.14
58197.69
J0032
023
45241.97
58198.50
J0033
024
45245.46
58200.28
J0034
025
45248.37
58202.89
J0035
026
45250.51
58206.17
J0036
三、规划方案
基本参照拍卖文件资料。
根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期：
2003.3～2004.12，共22个月。
最迟不得超过2003.6～2005.12，共31个月。
因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。
合同规定的土地付款和工程进度要求详见表6。
土地付款和工程进度要求
表6
日历时间
02年
7月
8月
9月
10月
11月
12月
03年
1月
2月
3月
4月
5月
6月
项目/计划时间
1
3
4
5
6
8
11
12
项目评价分期
土地第一次
√
土地第二次
土地第三次
要求开竣工日期
—
限期开竣工日期
完成50%工程量时间
完成50%工程量时限
续表6
04年
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
05年
25
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
第五章投资估算与成本估算
一、项目总投资估算
拍卖文件规定的起拍价6000万元，设
升级会员 