上半四川省房地产估价师《相关知识》：证券的一般特性考试试卷.docx
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2016年上半年四川省房地产估价师《相关知识》：
证券的一般特性考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、资本化率=__+风险调整值。
A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
2、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《中华人民共和国城市规划法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
3、下列有关债券的表述中，不正确的是。
A：
债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B：
关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行
C：
私募债券的最大特点是募集对象特定
D：
债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
E：
执行层的组织协调
4、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。
A：
2427.18
B：
2500.00
C：
2575.00
D：
2659.57
E：
工业用地的监测点评估价格
5、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。
A：
商品房销售广告书
B：
商品房销售协议书
C：
商品房销售意向书
D：
商品房销售委托书
E：
执行层的组织协调
6、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。
A：
当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B：
当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C：
实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：
名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
E：
借款合同
7、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。
A：
测算待开发房地产的最高价格
B：
测算后续必要支出及应得利润
C：
测算房地产开发项目的预期利润
D：
测算房地产开发中可能出现的最高费用
E：
工业用地的监测点评估价格
8、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。
A．10
B．20
C．5
D．7
9、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．（2008年试题）
A：
黄线
B：
紫线
C：
蓝线
D：
红线
E：
借款合同
11、拆除未到期限的临时建筑__。
A．不予补偿
B．适当补偿
C．等价补偿
D．收取罚款
12、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。
那么，需要安置的农业人口数为__。
A．100人
B．50人
C．200人
D．60人
13、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。
A．6%
B．8.4%
C．11%
D．15%
15、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。
A．3年以下有期徒刑或者拘役
B．5年以下有期徒刑或者拘役
C．5年以下有期徒刑或者管制
D．5年以上，10年以下有期徒刑
16、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A：
40
B：
48
C：
60
D：
70
E：
工业用地的监测点评估价格
17、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
18、某商品房售价为每平方米建筑面积2000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104m2，而合同约定建筑面积为100m2。
该商品房的成交价格为__元。
A．200000
B．203000
C．206000
D．210000
19、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．委托财产总值
D．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级，
20、拆除公益事业房屋，应当。
A：
根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿
B：
根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿
C：
产权调换
D：
产权调换或货币补偿
E：
房地产估价机构必须加盖公章
21、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
22、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：
2400
B：
2580
C：
2607
D：
2760
E：
工业用地的监测点评估价格
23、下面说法正确的是（）。
A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制
D．房地产估价报告应由估价师个人出具
24、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。
（2005年试题）
A：
450
B：
475
C：
490
D：
500
E：
借款合同
25、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
其中，属于经济折旧的有。
A：
功能落后
B：
功能缺乏
C：
环境污染
D：
交通拥挤
E：
正常使用的磨损
2、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。
A：
区位相近
B：
权利性质相同
C：
面积相等
D：
档次相当
E：
建成年份相同
3、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。
A：
导致房地产实际价值下降
B：
导致房地产实际价值上升
C：
加大投资者债务负担
D：
抑制房地产市场需求
E：
增加房地产市场需求
4、评估拆迁价格应精确到__。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
5、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋而评估其房地产市场价格。
A：
与产权调换房屋结算差价
B：
价值
C：
货币补偿金额
D：
重置价格
E：
执行层的组织协调
6、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。
A．资产负债率
B．偿债备付率
C．流动比率
D．速动比率
7、房地产部门规章包括（）等。
A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．《城市房地产转让管理规定》
C．《房地产估价师注册管理办法》
D．《房地产估价规范》
E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》
8、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
9、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为。
A：
10％
B：
20％
C：
50％
D：
200％
E：
借款合同
10、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。
A：
无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
B：
重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C：
考虑建筑物存在对土地价值的影响
D：
考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
E：
重视土地对建筑物价值的影响
11、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以分类的。
A：
按其投资业务
B：
信托性质的不同
C：
收益形式
D：
来源构成
E：
借款合同
12、经营费用的人工费包括。
A：
工资
B：
医疗、养老、失业保险
C：
统筹费
D：
聘请法律顾问的费用
E：
保安费用
13、当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是__。
A．不变和减少
B．上升和减少
C．下降和不变
D．上升和增加。
14、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括__。
A．消费者调查
B．促销策略调查
C．分销渠道调查
D．技术发展调查
E．竞争情况调查
15、房地产投资决策分析的主要工作包括。
A：
投资机会寻找
B：
市场分析
C：
投资机会筛选
D：
财务评价
E：
规划设计
16、以下可以适用收益法估价的对象是。
A：
游乐场
B：
仓库
C：
廉租住宅
D：
标准厂房
E：
写字楼
17、市场状况分析一般要从几个方面进行。
A：
经济结构分析
B：
供给分析
C：
需求分析
D：
竞争分析
E：
市场占有率分析
18、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是__。
A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地
C．不计算土地补偿和各种补助费
D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件
19、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。
A．4400
B．4409
C．4445
D．4455
20、强制拍卖的基本原则指。
A：
法院处置权限定原则
B：
法院任意处置原则
C：
法院主导拍卖程序原则
D：
公开性原则
E：
法院指定处置原则
21、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。
A：
容积率
B：
土地用途
C：
土地开发程度
D：
评估单位
E：
土地使用权性质
22、登记机关可以依法做出__的行为。
A．准予登记
B．暂缓登记
C．不予登记
D．代为登记
E．免予登记
23、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。
（2008年试题）
A：
公开原则
B：
公平原则
C：
公正原则
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