宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价041207Word格式文档下载.docx
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3.4
S2-14-2估计住宅面积
34050
3.5
公建面积
500
3.6
地上独立车库
4
地下室面积
25000
暂估
地下室车位数
5
地上可销售住宅面积
86650
不含公建
6
建筑密度
35.5%
40.0%
25.0%
7
容积率
1.20
1.50
二、公建面积估算
建筑面积
单位
会所
平方米
超市
物业管理居委会
公厕、垃圾点
幼儿园
小学
合计
三、项目总投资估算
附表-1:
单价
数量
总价
楼面价
万元
元/平方米
1
土地费用
40
万元/亩
361
亩
14434
746
2
前期工程费
2.1
可行性研究费
项
20
2.2
前期规划勘察设计费
3
房屋开发费
24487
1265
3.1
建安工程费
18447
953
上部建筑
800
15447
798
地下室
1200
3000
155
3.2
附属工程费
75
4
会所等公建
1500
3.3
室外工程费
250
4840
3.4
勘察设计费
774
3.5
质量监督及监理费
1.5
%
23362
350
（3.1+3.2+3.3）*1%
18
3.6
其它费用
0
管理费（%）
3.0
1169
（1+2+3）*3%
60
5
销售费用
1602
83
5.1
代理费（%）
961
实际销售收入*1.5%
50
5.2
广告费（%）
641
实际销售收入*1%
33
6
财务费用
558
见附表-5
29
7
不可预见费（%）
1269
（1+2+3+4+5+6）*3%
66
8
税费（%）
6760
暂估,见附表-7
349
50317
所得税按预征计征
2599
注：
楼面价为折成地上建筑面积的单价
物业名称
预期售价
销售率
销售收入
住宅
3300
100%
28594.5
商业
35480
一层商业
11000
65%
25368.2
二层商业
5500
30%
5854.2
三层商业
4000
4257.6
地下车位数
个
万元/个
地上车位数
64075
四、总销售收入及利润估算
附表-2：
车位暂不考虑销售
附表-3:
开发利润（税后）
13757
销售收入-总投资
拟投入自有资金
15000
自有资金投资回报率
91.71%
年自有资金投资回报率
22.93%
五、资金筹措
附表-4:
各年度销售收入预测
年份
第一年
第二年
第三年
第四年
销售比例（%）
40
20
100
销房收入（万元）
25630
12815
营业税及附加（万元）
1435
718
3588
土地增值税
暂不计
预征所得税（收入4.95%）
634
3172
商品房销售净收入（万元）
22926
11463
57315
累计商品房销售净收入（万元）
45852
本项目采用预售方式筹资滚动建设，具体貸款计划见附表-5.
附表-5:
还本付息计算表
项目
年初借款（万元）
4600
当年借款（万元）
本年应计利息（万元）
138
276
552
本年还本付息（万元）
4738
5152
4.1
还本（万元）
4.2
付息（万元）
年末贷款累计（万元）
年贷款利率
6.00%
注:
贷款当年及还款当年计半息
附表-6:
用款计划表（万元）
不含税资金需求
4897
9795
7346
2449
管理费
351
468
234
117
320
481
160
139
279
6.1
贷款利息
138
276
552
6.2
融资费用
不可预见费
254
507
482
25
不含税资金需求合计
20435
11689
8682
2751
43558
不含税资金需求累计
32125
40806
8
资金来源
8.1
自筹
贷款额预计
5435
8.2
贷款
4600
8.3
销售净收入
34359
9
19600
53959
10
本年还本付息
4738
5152
11
预计当年盈余资金
-835
11237
9644
8712
28757
12
累计盈余资金
10401
20045
附表-7:
销售利润预测表
销售收入（万元）
销售税金（5.6%）
成本
17423
销售利润预测
6771
3386
16929
累计利润
13543
理论应纳税额
所得税（33%）
2235
1117
5586
税后利润
11342
预征所得税（销售收入4.95%）
税后利润（所得税按预征计）
项目总投资
总投资税后利润率
22.54%
13
自有资金税后利润率
75.61%
备注：
预征所得税4.95%,营业税及附加5.6%,土地增值税暂不计.
六、财务内部收益率
财务现金流量表（全投资）折现率=0.1
第一年年初
现金流入
1.1
现金流出（万元）
10218
10078
14114
11246
4103
净现金流量（万元）
-10218
-10078
11515
14383
累计净现金流量（万元）
-20296
-8781
5603
14315
净现值（I=10%）
6894
5.1
折现率
1.000
0.909
0.826
0.751
0.683
5.2
现值（万元）
-9162
9517
10806
5950
内部收益率
25.06%
投资回收期（年）
2.61
七、不确定性分析
（一）盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72
净销售收入中未扣除预征所得税
（二）敏感性分析
1、建设成本敏感性分析
基本方案
上升10%
下降10%
上升15%
幅度
10%
15%
销售税金（5.55%）
总成本（万元）
47913
39202
50091
12573
21284
10395
所得税（万元,33%）
4149
7024
3430
税后利润（万元）
8424
14261
6965
销售净利润率
17.70%
13.15%
22.26%
10.87%
营业税率
0.056
小结：
对建设成本敏感性相对较低
2、平均售价敏感性分析
上升
下降
下降15%
70482
57667
54463
3947
3229
3050
总成本
22977
10880
7856
7583
3590
2592
15395
7290
5263
21.84%
12.64%
9.66%
实际应纳税额与单地税收政策有关
对平均售价敏感性相对较低
总结:
由上述计算可知，初步判断本项目财务基本可行。
有关的政策、基础数据有待于进一步核实。
二00四年十二月八日
附图：
地块示意
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