房地产企业存货核算文档格式.docx

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当期土地费用=土地总费用X当期项目地上可销售面积+该项目总规划地上可售面积

后一期土地费用=（土地总费用一前期土地费用）X后一期地上可售面积

+（总规划地上可售面积-前期地上可售面积）

整个项目完工，在最后一期分摊剩余土地费用。

在取得开工许可证时，以土地费用结转说明为原始单据

开发成本-项目分摊成本-土地费用-土地出让金等蓝字

开发成本-未开发土地-土地出让金等蓝字

如当期工程已经完工，相关土地费用尚未缴纳，在没有确凿证据能够证明免收的一律按照规定计提当期应负担的费用

具体账务处理为以相关政策、成本计提单为原始凭证。

开发成本-项目分摊成本-土地费用-契税等

预提费用—土地费用—契税等（X期）

在实际缴纳时，以支票票根或汇票回单、付款审批单、发票为原始凭证。

预提费用-土地费用-契税等

开发成本-未开发土地-土地费用-契税等

银行存款等

如计提金额不足或过高，调整计入后期开发项目。

当期项目结算后，无论规划面积是否变化，该期土地成本都不再调整，在后期开发项目补齐。

（二）开发成本—项目分摊成本—综合规费

以每期工程为核算对象进行项目辅助核算，核算公司开发过程中缴纳的各项政府费用和垄断性收费。

按施工阶段分为规证办理、施工证办理、竣工手续费办理、产权手续办理、工程管理相关五个二级科目，下设基础配套费、技术服务费、人防建设费、墙体革新费等三十六个三级明细科目（详见科目明细表）核算不同种类的规费。

注：

原120102综合规费科目停用，启用120110综合规费科目。

将原120102各末级科目余额，对应到120110相应科目中。

单项支出超过10万元，不允许直接进入其他综合规费科目，需提出申请增加会计科目。

项目结算前发生费用时，以相关规定、付款审批单、发票为原始凭证。

开发成本-项目分摊成本-综合规费-规证办理-基础配套费等

如当期工程竣工仍未缴纳，按政府相关规定预提当期应负担费用，以分摊费用预提单及相关政策为原始凭证。

预提费用-预提综合规费-规证办理-基础配套费等

实际缴纳时，以付款审批单、发票为原始凭证。

凡是没有能够确实证明该项费用政府免收的，一律按照规定预提【分摊费用预提确认单见附件8】。

预提费用按大类在财务账中核算，预提成本明细在合同台账中详细登记。

如计提金额与实际缴纳金额存在差额，不再调整已竣工结转项目，结转后期开发项目处理。

（三）开发成本-项目分摊成本-项目前期费用以每期工程为核算对象

进行项目辅助核算，明细核算项目开工前期发生的成本费用。

分为规划设计费、房屋设计费、外网设计费、人防设计费、公共配套设计费、土地勘查费、三通一平费、临时围墙费、放线测量费、降水及边坡支护、其他项目前期费用等十一个明细科目核算。

原监理费、标底编制费转入综合规费中核算。

开发成本-项目分摊成本-项目前期费用-规划设计费等

项目前期费用应按照各项明细的性质在各个受益期分摊。

（四）开发成本-项目分摊成本-环境绿化以每期工程作为核算对象进行

项目辅助核算，核算开发项目小区所作环境设施、绿化发生的成本。

分为环境设施工程、园林绿化工程二个下级科目。

环境设施工程包括小区安全维护工程和小区物业配套工程两个明细科目区安全维护工程是为保证小区业主的安全而设置的小区围墙、大门等工程内容。

小区物业配套工程是为配合小区物业管理而设立的小区物业用房、小区宣传栏、垃圾箱、信报箱等工程内容。

园林绿化工程包括园林绿化土建工程、园林绿化安装工程、文娱设施三个明细科目。

环境绿化土建工程包括环境绿化图纸中包含的草皮的铺设、苗木种植及

养护、小品、造型、土质置换等所有土建工程内容。

环境绿化安装工程包括环境绿化图纸中包含小品、造型的照明，草皮铺设、苗木种植的喷淋灌溉等安装设备管路的购置、安装、敷设等所有安装工程内容。

每月25日前，施工单位上报工程进度（量）清单，相关人员审核后计入当期项目成本。

如施工单位未能及时提供，由工程部负责提供。

单项完工30日内，工程部预算人员出具经项目委员会批准的竣工结算单，到财务部进行账务处理。

竣工结算时，环境绿化尚未完工，本着谨慎性原则，按照公司批准的金额（一股为预算金额的105%）计提环境绿化成本【分摊费用预提确认单见附件8】

结算前发生，

开发成本-项目分摊成本-环境绿化-环境配套工程-小区安全维护工程等

应付账款、预付账款等科目

实际支付时，

应付账款

工程竣工结转，环境绿化尚未完成，

应计提成本金额=预算金额X105%-实际发生成本。

如有确凿证据（如工程部出具的工程预结算单）证明成本发生额的、可按能够确定金额计提。

预提费用-预提环境绿化-环境配套工程-小区安全维护工程等

实际发生时，

应付账款、银行存款等科目

环境绿化应按照受益期的不同在各个受益期分摊，如中心广场、中心景观等。

如预提产生偏差，不再调整已结算项目成本，在后期开工项目中处理。

（五）开发成本-项目分摊成本-外线工程核算为了使小区达到使用条件

发生的水电管网等费用。

分为给水外线、热力外线、燃气外线、消防给排水外线、生活污水处理外线电气外线、室外道路系统等七个明细科目核算。

室外配套工程范围界线（摘自工程项目施工发包范围管理办法）：

土建工程按照施工图纸设计范围进行界定。

给水管道、排水管道、采暖热源管道：

室内外界线以建筑物外墙皮1.5m为

界

燃气管道：

地下引入室内的管道以室内第一个阀门为界

地上引入室内的管道以墙外三通为界

电气工程：

电气管道预埋为室外1.5m为界；

供电配线的划分以单项工程（单栋楼）的进线配电箱为界，自室外引进的配线归属于室外电气工程。

财务部每月以工程管理部门认可的工程进度（量）确认单计入当期项目成本，对超过合同进度的工程进度确认单，财务人员应查明原因，经分公司经理批准后

方可确认。

无工程进度（量）确认单，财务拒绝付款，直至提供工程进度（量）确认单。

主体竣工结转，外线工程尚未完工，本着谨慎性原则，按照预算金额的105%计提外线成本【预提确认单见附件8】。

竣工结算前发生，

开发成本-项目分摊成本-外线工程-给水外线等

工程竣工结转，外线工程尚未完工，

当期外线工程计提金额=预算金额乂105%—实际已发生成本

如有确凿证据证明成本发生额的，可按能够确定金额计提。

开发成本-项目分摊成本-外线工程-给排水工程等

预提费用-预提外线工程-给排水工程等

（六）开发成本-项目分摊成本-公共配套设施核算在开发小区过程中兴

建的社区服务设施。

以每个单项设施为核算对象，核算方式与单栋楼核算相同，要求发生的成本必须先在开发成本-楼体直接成本（X设施）中归集，然后结转。

开发成本-项目分摊成本-公共配套设施

开发成本-楼体直接成本（X设施）

根据设施的不同性质，分为计入公摊面积和不计入公摊面积两类。

如兴建的公共配套设施未计入公摊面积，每年年度终了直接转入在建工程。

在建工程

开发成本-项目分摊成本-公共配套设施（X设施）

如兴建的公共配套设施计入公摊面积，成本需在各期分摊。

各期项目分摊成本=公共配套设施成本X当期项目可销售面积

+总规划面积

如工程竣工，公共配套设施尚未开工，按照当期占整个项目的比重预提成本。

预提费用-公共配套设施（X设施）

如项目结算时，公共配套设施尚未完工，按照当期应负担的比例转入开发产品。

（七）开发成本-项目分摊成本-借款利息核算公司银行借款产生的利

息。

借款利息顺延计入开发成本，在项目竣工结算前发生的全部计入当期项目成本；

项目完工后发生的贷款利息计入以后开工项目成本。

公司要求对按季结息产生的借款利息按照该笔借款利率每月预提。

开发成本-项目分摊成本-借款利息

预提费用-贷款利息

实际支付时：

预提费用-借款利息

按月结息，直接计入项目成本。

单个项目开发公司，借款利息全部计入当期项目成本。

多项目公司借款利息按项目资金占用比例进行分摊。

每年按各项目新增成本加时间权重，以利息分摊计算表为原始单据，分摊转入各期项目成本，当年分摊完毕，年末无余额。

若项目在年度中期进行竣工结算，按此原则在各项目中分摊。

【利息分摊计算表

见附件9]各项目分摊期间从取得开工许可证当月起至项目竣工之日当月止，未取得施工许可证以前的项目成本不分摊利息。

各项目分摊利息=借款利息总额*项目分摊率

项目分摊率=该项目资金占用额/各项目资金占用额合计

各项目资金占用额=汇in[i月项目开发成本借方发生额*（13-i）/12]

其中：

i=1,2・,12;

n=12从取得开工许可证次月起计算

（八）开发成本-项目分摊成本-直接费用主要核算项目部为实现项目开发而发生的直接用于项目的费用。

多项目公司指项目工程部、采购部、开发部、办公室等项目所属部门发生的人工成本（工资、保险、福利、工会经费、职工教育经费）和管理费用（通讯费用、办公费用、交通费用、招待费用、差旅费、其他费用等），单项目公司指开发部、采购部和工程部发生的费用。

部门发生的费用以部门为核算对象设置部门辅助核算加按分期设置项目辅助账进行辅助核算，非部门费用只设置项目辅助核算。

项目管理费用在竣工结算前发生的直接计入当期成本，以后发生的计入后期成本；

样板间、售楼部费用按照受益期间的不同，分别转入各期成本。

1、开发成本-项目分摊成本-直接费用-样板间核算为促进销售修建的

样板房，样板间可分为单独建造和已建住宅内建造两种。

单独建造分为临时建造和永久建造两种，按照建造成本、装修成本、配饰成本明细核算。

临时建造样板间发生的建造成本、装修成本及配饰发生费用，因受益期难以确定，故按照预算成本结转当期成本，如需调增预算，须提前申请增补预算，待项目增补预算批复后，在预算范围内开支，将增补项目预算在以后各期分摊，差额在最后一期调整；

如节约，也要求按照项目预算成本结转，并在最后一期调整。

预算调整前当期分摊成本=当期可售面积+总规划面积X总预算金额

预算调整后当期分摊成本=当期可销售面积+（总规划面积一已结转面积）

X（总预算金额-已结转金额+预算调整金额）

最后一期应分摊成本=实际该科目余额

建造成本、装修成本以工程结算单为原始凭证，

开发成本-分摊成本-项目直接费用-样板间-建造成本

-装修成本

配饰以付款证明、购货发票及付款审批单、入库单为原始凭证、

开发成本-分摊成本-项目直接费用-样板间-配饰

永久建造样板间按照住宅模式单独作为一个项目核算成本，待以后处置时处理。

在已建住宅内建造只发生装修装饰费用，以该住宅为成本的承载体，将装修费用计入该户住宅成本

开发成本—住宅（X期X楼X单元X户）

结转该住宅成本时

开发产品一住宅（*期*楼*单元X户）

购买的样板间配饰虽计入样板间成本，但要求按照固定资产模式管理，登记台账【样板问（售楼部）配饰台账详见附件10】。

永久建造的样板问出售时无论样板间配饰是否随同样板间出售，一律全部结转该住宅样板间全部成本。

若配饰未出售，按其物品存放地点，调整其登记台账。

配饰出售取得的收入无论是否包含在房款中，一律确认为主营业务收入，并计提营业税金及附加，以收据、发票为依据进行账务处理。

银行存款

主营业务收入

2、开发成本-项目分摊成本-直接费用-售楼部核算项目销售办公场所发生的建造成本、装修成本及配饰费用。

按照不同性质区分，临时建造以后需要拆除的和永久建造两种。

临时建造以后需拆除的需核算建造成本，在受益各期分摊，以工程结算单为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-售楼部-建造成本

应付账款等

在会所或商业内装修建造的，建造成本按出售的商品住宅进行核算。

无论何种形式，装修成本、配饰费用，都在受益项目分摊。

装修成本以工程结算单为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-售楼部-装修成本

配饰费用以付款证明、付款审批单、购货发票、入库单为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-售楼部-配饰费用

购买的售楼部配饰虽计入成本并分摊，但要求按照固定资产模式进行管理，登记台账【样板问（售楼部）配饰台账见附件10】。

3、开发成本—项目分摊成本—直接费用—人工成本核算项目部的人工

费，设项目辅助核算和部门辅助核算。

以工资表为原始凭证，

按职工薪酬规定执行

4、开发成本-项目分摊成本-直接费用-通讯费核算项目部为办事方便

支付的固定电话费、移动电话费、上网费用以及器材费，按项目部门统计核算。

以费用报销单为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-通讯费等

现金、银行存款等

5、开发成本-项目分摊成本-直接费用-交通费核算项目部因拥有车

船等交通工具而承担的养路费、保险费、车船使用费以及因此而发生的燃油费、维修费、过桥过路等费用，设部门和项目辅助核算。

开发成本-项目分摊成本-直接费用-交通费-燃油费等

银行存款、现金等

各部门在特殊情况下发生的出租车费用也纳入交通费用核算。

6、开发成本-项目分摊成本-直接费用-差旅费核算项目部员工因工

作需要出差在外发生的乘坐公交车、火车、出租车的车费以及住宿费、用餐费，

设项目辅助核算与部门辅助核算。

以差旅费报销单为原始凭证,

开发成本-项目分摊成本-直接费用-差旅费-交通费等

出差期间发生的招待费用不得计入差旅费用，应纳入招待费用进行核算。

7、开发成本-项目分摊成本-直接费用-办公费核算项目部购买的办公

用的文具、纸张、书报以及进行印刷、邮寄等发生的费用，设项目、部门辅助核算。

开发成本-项目分摊成本-直接费用-办公费-文具

8、开发成本-项目分摊成本-直接费用-招待费核算项目部发生的招待

费用，设项目、部门辅助核算。

开发成本-项目分摊成本-直接费用-招待费

现金、银行存款

9、开发成本-项目分摊成本-直接费用-工资附加-三项经费、社会保险明细核算按照国家有关规定计提的职工福利费、职工教育经费、工会经费。

按职工薪酬管理规定执行，设项目、部门辅助核算。

10、开发成本-项目分摊成本-直接费用-折旧费核算项目部使用的属于固定资产的房屋、设备、交通工具等提取的折旧费，按照公司规定计提比例计提，设项目辅助核算。

以折旧计提单作为原始凭证【折旧计提单详见附件11】

开发成本-项目分摊成本-直接费用-折旧

累计折旧

公司要求每月对固定资产计提折旧

11、开发成本—项目分摊成本—直接费用—物业费核算项目部在日常经营过程中耗用的水、电和取暖费、保安保洁等物业费，设项目辅助核算，以费用报销单为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-物业费

现金等

12、开发成本-项目分摊成本-直接费用-低值易耗品摊销核算按公司制度对低值易耗品进行摊销而发生的费用，以低值易耗品摊销明细表【低值易耗品台帐见附件12】为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-低值易耗品摊销

13、开发成本-项目分摊成本-直接费用-其他等核算其他费用，以费

用报销单为原始凭证，

开发成本-项目分摊成本-直接费用-其他

（九）开发成本-项目分摊成本-项目共摊成本按项目分期设置项目辅

助账进行辅助核算，主要核算前期项目进行项目结算时计提成本不足及超额计提部分，计入后期项目的开发成本。

前期项目计提费用不足或超额，一律通过后期项目的“项目共摊成本”科目核算。

若项目共摊成本发生额超过后期项目成本总额的5%需报总公司审批后处理。

项目共摊成本不设二级科目，以备查账方式登记，建立项目”项目共摊成本备查账”【项目共摊成本备查账见附件13】，用来核算上期项目的真实成本，项目结算时转入后期项目成本。

费用发生时，依据支票票根或汇票回单、付款审批单、发票为原始凭证。

开发成本-项目分摊成本-项目共摊成本

项目结算时按实际发生额，转入后期项目楼体成本

开发成本-楼体直接成本-项目分摊成本转入

第二十二条开发成本-项目分摊成本的分配

开发成本一项目分摊成本明细科目在工程竣工结算后按照当期应负担的费用转入开发成本-楼体直接成本-项目分摊转入科目。

公司要求在各期竣工结转时，将开发成本-项目分摊成本编制成本分摊计算表经分（子）公司经理批准后上报总公司财务部，由财务总监、总经理审批同意后结转。

以成本分摊计算表作为原始单据【成本分摊计算表见附件14】，

开发成本-项目分摊成本等明细科目

开发成本-项目分摊成本项目结算后科目无余额。

公司开发的商业、地下车库核算等同住宅核算；

会所等同用于自营的公共设施核算。

由于项目规划面积调整造成项目分摊成本需要调整的，不调整已结算项目

成本，在后期未建设项目成本中重新分摊计算应分摊的成本。

第二十三条开发成本-楼体直接成本核算楼体内部建造过程中发生的各项成本。

以每栋楼为核算对象进行成本归集，以准确核算出每一栋楼的成本支出。

分为桩基工程、主体工程、项目分摊成本转入三个三级明细科目，每个科目分明细核算。

凡存在甲供材料的单位，在核算时一律按照数量金额式核算，凭证摘要注明材料型号。

甲供材料应严格按照预算数量供应，原则上不允许出现超供现象，如确实

要发生超供，需按照超供的数量上报公司批准后供应，并在最近一次付款中扣回。

供应甲供材料的过程中，要求每月核对确认；

单类甲供材料供货结束于当

月月底核对确认【月度甲供材料核对表见附件15］，如当月工作量较大，下月初核对完毕，但最迟不能超过下月月底。

工程成本确定及账务处理的相关规定:

1、每月25日前，施工单位上报工程进度（量）清单，由相关人员审核确认后计入楼体成本。

施工单位未能按照规定上报的，由工程部负责提供。

2、存在甲供材料的单位工程部每月月底前与施工单位核对确认【月度核对

单见附件15】。

3、无甲供材料核对确认单财务部应拒绝付款，直至提供甲供材料核对单后方可支付。

4、分包单项完工，工程部预算人员办理单项工程竣工结算手续，相关人员确认后，财务方可支付相应款项。

5、项目竣工结算，由财务部提供甲供材料清单【甲供材料（设备）结算核

对表16】及合同分项工程结算核对单【合同分项工程结算核对单见附件17】，

经工程部复核后，交各单位工程部预决算人员。

工程预决算人员依据此清单与预决算书核对清楚，预决算人员及工程管理人员签字确认后连同预决算书交财务进行处理。

6、合同结算时，必须与对方核对清楚各项往来科目余额，将各往来科目余额转至应付账款核算，并取得对方签字盖公章的合同结算确认单【合同结算确认单见附件18】后方可付款。

财务部须填制合同执行情况汇总表【合同执行情况汇总表见附件19】列明合同总额、合同结算额、已付款金额、未付款金额、扣款额、质保金、各往来科目余额等信息。

财务部未编制此表，财务经理不得在合同结算确认单上签字。

将此表附于合同结算确认单后一同保存。

与施工单位核对财算信息时必须先由施工单位提供自报金额，财务部根据施工单位提供的自报金额进行核对。

（一）开发成本-楼体直接成本-桩基工程核算开发楼盘桩基处理过程中

发生的成本。

分为桩基施工、桩基检测、挖槽及需要用到的主要材料等明细科目核算。

对于桩基工程只签订总体承包合同，直接计入桩基施工科目；

存在分包工程或甲供材料，计入相应明细科目。

开发成本-楼体直接成本-桩基工程一桩基施工等

（二）开发成本-楼体直接成本-主体工程核算楼体施工发生的成本。

分为主体施工、采暖工程、电气工程、给排水工程、消防工程、燃气工程、门窗安装、电梯、外墙、装饰装修工程、通风空调工程、防灾报警工程、主要供应材料等明细科目核算。

小区单体与室外配套中的水、电、暖等划分界线参见、第二十一条第（五）”项说明。

对于主体工程只签订总体承