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纳税筹划；

税收

Abstract

Withtheinereasinglyfiereemarketcompetitionandthestatehasincreasedtheiniensityoftheregulation,realestateenierprisesreducethecostofiniernalcostspaceisgettingsmallerandsmaller.Tax,asrealestateenierpriseexteriorcost，itsamounthowmanyisenormouslyaffeetingtherealestateenterprise’seconomiceeffieiency.Seieniifictaxplanningcanenhancestheenierpriseandeventhepromotionentirerealestateprofessiondevelopmentallhasthepositivefuction.Theaticleusesthetheorcticalanalysisandthecaseanalysismethod，hascarriedonthediseussiontothecurrentourcountryRealestateEnterprise’staxplannlng.Mainbasisrealestateenierprisedailyservicecharactristc，setupconstuction，thelaterperiodtotheenterprisesellsandsoontheeeonomicworktofordthetaxsituationtocarryonthetaxplanning.AnalyzedcurrentourcountryRealestateEnterprisetocarryonthetaxplanningwithemphasisineachstagetheconcretcoperatingproeedure.

Thispaperadoptsthemethodofcombiningtheoreticalanalysisandcaseanalysis.Thecurrentrealestateenterprise'

staxplanningisdiscussed.Firststudythefeaturesoftheestateenterprise.Thenitsummarizedtheestateinvolvesvarioustaxes.AtlastcombinedwiththeresearchofthetheoryoftheYtaxplanning.Theconclusionisthatrealestateenterpriseshouldcombinetheirsituationfortaxplanning.Thearticleputsforwardtoconsidernotonlythecostofplanningriskandbenefitmainbody,alsoshouldconsidertostakeholdercostandriskproblem.Thusforrealestatedevelopmententerpriseprovideoptionsplanningschemeofthought.

Keywords:

RealEstate;

TaxPlanning;

Tax

目录

引言1

一、房地产企业纳税筹划文献综述1

（一）国外的相关研究1

（二）国内的相关研究2

二、房地产行业税制特点3

（一）房地产企业经营特点与税负情况3

（二）房地产开发企业税收筹划的实现条件4

三、房地产企业涉及的主要税种5

（一）房地产企业各阶段涉及的主要税种6

（二）税收筹划的程序7

四、案例8

（一）Y公司简介8

（二）Y公司纳税筹划实例分析9

五、结语13

参考文献14

致谢15

引言

房地产业作为新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。

住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃，房地产企业日益受到公众关注，政府对房地产业的管理日趋规范和严格，包括对房地产业的税收管理。

从2002年起，房地产业连续5年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。

为提高经济利益，处于房地产市场的个人和企业均有实施税务筹划的需求和动力。

由于房地产涉税事项和涉税环节主要集中在房地产企业，且房地产企业在房地产开发和销售阶段的筹划空间较大，故本文研究的视角以房地产企业为主。

房地产开发企业做好税务筹划工作对其自身和国家来说，都有积极的意义。

对于房地产开发企业来说，一方面，税务筹划有助于实现企业税后收益最大化，改善现金流。

税务筹划的目的是实现企业税后收益最大化，它要求企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据税收待遇的差异作出最优选择，这必然会降低企业纳税成本，减少税款支出，改善现金流。

另一方面，税务筹划有利于提高房地产开发企业的经营管理和会计核算水平。

税务筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，并及时协调企业内外关系，这将有助于提高企业的经营管理水平。

本文主要包括四个部分：

第一部分重点阐述纳税筹划的基本理论，包括纳税筹划概念、原则与意义。

第二部分重点阐述房地产行业是税制特点，包括经营特点与税负情况以及实现条件。

第三部分是房地产开发企业涉及的主要税种以及纳税筹划的程序。

第四部分是对一家房地产开发企业纳税筹划的案例分析。

第五部分主要是对文章的总结，表明自己的观点。

一、房地产企业纳税筹划文献综述

（一）国外的相关研究

国外对税务筹划的研究起步较早，英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案，是世界上第一例对纳税人的税务筹划行为进行法律认定，此后，英国、澳大利亚、美国等在以后的税收判例中经常援引这一原则精神。

在税务筹划理论研究方面，1984年，美国加州大学W·

B·

梅格斯博士在与人合著的《会计学》中指出“人们合理而又合法的安排自己的经济活动，是指缴纳尽可能低的税收，他们使用的方法可以称之为税务筹划。

”1990年，英国税务专家S·

詹姆士和C·

布若斯在其合著的《税收经济学》中说道，会计师们强调避税的合法性，将避税称之为“税务筹划”和“税收减轻”。

1992年，斯科尔斯和沃尔夫森等人提出了有效税务筹划理论，在《税收与企业战略》一书中，他们系统地分析了税收对企业投资和融资战略的影响。

他们认为，传统的税务筹划目标中的税负最小观点，实际上忽略了交易成本，有效的税务筹划应该充分考虑交易各方、显性税收与隐性税收、税收成本与非税收成本的因素对企业投资和融资决策的影响。

早期的研究主要是针对税务筹划的定义、目的以及合法性等所进行的规范研究，为后续税务筹划研究提供了理论指导。

在税务筹划实务研究方面，很多专门研究跨国公司税务筹划实务的著名国际会计师事务所如普莱斯华特豪斯（PriceWaterhouse，1983）编印了《公司税收》（CorprateTaxes），永道会计师事务所（Coopers&

Lybrand，1983）编印了《国际税收概论》（InternationalTaxSummaries），集中了国际税务专家在为跨国公司从事国际避税筹划业务典型案例的分析。

它们的研究主要是经济业务相关各国的国内避税行为在国际范围内的延伸和发展，并结合国际交易中相关各国的国内税制差异研究及各国相互之间签订的避免双重征税协定中差别机制的研究进行。

关于房地产税务筹划，美国开展得比较早，主要表现在:

大多数不动产业者因税盾效应的存在而大肆举债经营，从而使得1970年后期到1980年初期的不动产市场供过于求。

所谓“税盾”（taxshield），即是因举债而节省之税赋。

由于计税的基础为营运收入减去利息及折旧等费用后的应纳税所得，再将其乘以税率即为应负担税赋，因此利息及折旧费用的提高可以减少税收负担。

聪明的投资者可借提高折旧费用，以达到避税的目的。

这其实就是美国早期的企业税务筹划的实践活动，企业因税盾效应的存在而大肆举债影响了整个国民经济的发展，进而引起美国政策的变动，在1986年的税制改革法案（《1986TaxReformAct》）中明显地修订了折旧年限、最高税率及盈亏互抵所得项目。

目前美国对房地产税务筹划的研究也很活跃，有专门的房地产税务筹划杂志如《TaxManagementRealEstateJoumal》，《TheJoumalofRealEstateTaxation》等，提供了大量实用的房地产税务筹划方案。

在宏观层面上，国外多是以发达国家税制结构为研究背景，这些国家多以直接税（如所得税）为主，而我国目前间接税（如流转税）所占比重较大。

在微观层面上，国外偏重对跨国公司的税务筹划的研究，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。

国外的研究方法和角度值得借鉴，但因为税制结构、税收环境等差异，他们的税务筹划的手段和方法并不适宜直接运用到我国房地产开发企业的实务中。

（二）国内的相关研究

我国对税务筹划的研究起步较晚，唐腾翔和唐向（1994）两位学者在他们所著的《税收筹划》认为“税收筹划指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的利益”。

这部专著是在国内首次提出了税务筹划的概念，具有开创性的意义。

盖地等（2002）在第2章房地产升发企业税务筹划摹木理沦《税务筹划》中运用数学公式来描述纳税事项在某些假定下的纳税组合筹划，提出令纳税人的纳税总额绝对减少，从而取得绝对收益的“绝对收益筹划原理”，以及纳税人在一定时期内的纳税总额不变，但某些纳税期的纳税义务递延至以后的纳税期实现，取得递延纳税的时间价值，从而取得相对收益的“相对收益筹划原理”。

还有部分专家、学者在借鉴国外关于跨国公司避税、节税研究成果的基础上，以税种分类、局部筹划的方式研究我国企业的避税、节税筹划。

这些研究的主要内容是:

将我国企业纳税实践中关于避税、节税筹划的案例按其涉及的税种进行归类分析，综合得出运用税种各要素进行税务筹划的方法，或者把企业避税、节税的案例按经济活动进行归类分析，综合得出企业局部不同形式经济活动的税务筹划方法。

具有代表性的有张中秀（2002）《避税节税转嫁筹划》，黄虹（2003）的论文《增值税筹划探析》，戈肖梅（2001）的论文《关于改制重组的税收筹划的思考》，刘建民（2002）等编著的《企业纳税筹划理论与实务》等等。

由于近几年国内房地产行业的高速发展，对房地产开发企业的税务筹划研究也日益活跃。

贺志东（2002）的《房地产开发企业纳税筹划》在结合税务筹划的基础知识和房地产开发企业的业务，按照房地产行业涉及的主要税种进行筹划，其中既有纳税筹划的一般技术，也有房地产开发企业税务筹划的经典方法。

采用主要涉税税种进行税务筹划的还有黄偏明（2002）的《房地产开发企业理税顾问》，张美中（2005）的《最优纳税方案选择一房地产开发企业》，刘玉章（2006）《房地产企业财税操作技巧》。

新编财务与会计培训丛书中的《房地产开发企业纳税避税全程操作指南》（2006）先从房地产行业涉税情况入手，按照房地产开发的业务流程提供纳税指导，并解答房地产开发企业涉税的疑难问题，在此基础上，提供合理避税方案，辅以案例说明，同时还提供了一些房地产企业涉税纠纷的应对技巧。

按照房地产开发企业的业务流程进行税务筹划的还有梁云凤（2006）《房地产企业税收筹划》。

可见，国内的专家、学者对房地产行业税务筹划研究也主要分为按照税种或局部筹划方式两类，这些著作对房地产开发企业的税务筹划起到了一定的指导作用，但是由于新企业会计准则和新所得税法的出台，原先很多筹划方法已经失去了意义，迫切需要能够适应新的法律法规的筹划指导。

二、房地产行业税制特点

（一）房地产企业经营特点与税负情况

房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称“房地产开发商”。

它作为房地产开发和交易的主体，在房地产开发市场中占有重要的地位。

房地产开发企业在开发地产和房产的过程中，一般不直接承担房地产的生产建设工作，但在房地产开发的全过程，即征地、动迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押等以及房地产建设过程中大量的谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，都由房地产开发公司来完成。

在房地产开发前期准备阶段、房地产施工建设阶段和销售、租赁阶段的大量组织、监督管理、协调等工作，也需要房地产开发商来提供专业性的服务。

另外，房地产开发售后和租赁后一段时间内，物业管理服务由房地产开发商提供专业服务。

所以，房地产开发商是服务于房地产开发决策、策划、组织、建造、租赁、使用管理监督和拆毁全过程的，它提供的是一种专业劳务，多属第三产业。

截至2005年底，我国房地产开发企业总数己突破5万家，在房地产企业的总数中占70%。

目前，我国房地产行业税收总额的比重远高于其所贡献GDP占我国GDP总额的比重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产行业。

1．从行业的角度来看，房地产业对社会的税收贡献相当大

根据国家税务总局统计报告显示，“十五”期间，我国房地产业税收完成5190.98亿元，年平均增长41.4%，增幅在各行中居首位。

“十五”初年，房地产业税收占全部税收比重为3.0%，至“十五”末年提高到5.9%，上升2.9个百分点;

占第三产业税收的比重同期从7.0%提高到14.60%，翻了一番，是三大产业中比重上升最快的行业。

2．从税负率来说，房地产行业的总体税负率高

目前，我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%～7%交纳城市维护建设税，按营业额的0.3‰交纳印花税，按利润总额的33%（2008年开始为25%）交企业所得税，土地增值税的税率是30～60%不等，按交易额的3～5%代扣代缴契税，按房产余值的1.2%交纳房产税，还有诸如耕地占用税，车船使用税，个人所得税等。

除了以上各种税收外，房地产企业还要承担大量的费用，以土地为例，这其中需要产生的费用便包括土地出让金，土地有偿使用费，土地收益金，征地管理费等近十项费用。

税费负担一般要占到商品房成本的30～40%。

房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比税负率高。

总之，房地产公司税费负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

在目前房地产市场竞争日益激烈，公司通过“开源”，即营销手段来扩大市场份额已经相当困难的情况下，应该把策略重点放到“节流”，即公司内部财务成本的控制上。

作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。

另外，房地产公司涉及的经营活动广，其财务关系很复杂，涉及的税种也很多，可筹划的空间很大值得研究。

（二）房地产开发企业税收筹划的实现条件

一切税收筹划方案都是在一定条件下选择与确定的，并且也是在一定条件下组织实施的。

税收筹划的条件至少包括两个方面的内容：

其一是纳税人自身的条件，主要是纳税人的经济活动；

其二是外部条件，主要是税收法治的完善。

1.纳税人自身的条件

一般来讲，企业的经营规模越大，组织结构越复杂，业务范围越广，缴纳的税种越多。

纳税的金额越大，则税收筹划的空间就越广阔，获取的节税利益的潜力也就越大。

房地产公司涉及的业务范围广，缴纳的税种多，所以税收筹划的空间也较大。

除此之外房地产公司还具备以下两个税收筹划条件。

（1）税收筹划专业人才不断增多

税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。

作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加各类中介服务机构乐意为房地产公司提供税务筹划服务，使房地产公司的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。

（2）企业的法制意识不断地增强

税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。

目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。

随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。

另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物的反映快、接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的人快。

税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。

2.税收法制的不断完善

（1）国家提倡税收筹划

随着市场经济的发展和国家税法体系的完善，国家对企业的税收筹划行为也持肯定和支持的态度。

2001年，国家税务总局正式公开承认了税收筹划的合法地位，并且在其主管的专业报纸《中国税务报》上开辟《筹划专刊》，专门讨论税收筹划的理论和实践知识。

这也是税收筹划行为得以顺利进行的重要保证。

税收筹划行为可以在“阳光”下进行，不要再躲躲藏藏。

（2）我国的税收大环境越来越好

我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。

新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。

税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。

三、房地产企业涉及的主要税种

（一）房地产企业各阶段涉及的主要税种

1.前期准备阶段涉及的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。

（1）耕地占用税

耕地占用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按其占用耕地面积，一次性定额征收的一种税。

实行差别定额税率，每平方米税额从1元到15元不等。

在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日30日内缴纳耕地占用税。

（2）契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

主要包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换五项内容。

考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况，契税实行3%-5%的幅度税率。

实行幅度税率是考虑到我国经济发展不平衡，各地经济差别较大的实际情况。

各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定具体适用税率。

2.房地产开发阶段涉及的税种

（1）营业税

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为。

课税对象所征收的一种税。

在开发阶段的营业税主要是指对建设单位按照“建筑业”税目的规定，对营业额按3%税率征收的营业税，该税目的征税范围包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等业务。

（2）印花税

印花税是对经济活动、经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。

主要通过纳税人在应税凭证上粘贴印花税票来完成纳税义务。

在房地产开发阶段的印花税是指签定建设施工合同，对合同金额按适用税率征收。

（3）城镇土地使用税

城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区划分，每平方米税额为0.2～10元不等。

（４）城市维护建设税

作为营业税的附加，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。

3.房地产销售阶段涉及的税种

房地产开发销售阶段的营业税，主要是指针对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；

针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

（2）土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税也是其主要税负之一。

土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率60%。

（3）印花税

房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

（4）企业所得税

企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其它所得为征税对象所征收的一种税。

对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。

企业所得税采用25%的比例税率。

（5）房产税

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；

但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；

依据房产租金收入计征的，税率为12%。

（6）城市维护建设税

作为营业税的附加税，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。

以营业税为计税依据。

从以上的介绍可以看出，营业税、企业所得税、土地增值税、房产税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

契税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税以及耕地占用税或是税率较低，或是作为附加税出现，整体税负较轻。

（二）税收筹划的程序

1．归纳相关规定

要进行纳税筹划，必须要熟知税法及相关法律，全面掌握税法的若干规定，尤其是各项税收优惠、税收鼓励政策，往往都是散见于各项文件之中，有的是人大常委会、国务院颁发的，有的是财政部、国家税务总局联合发文，有的是国家税务总局发文，还有的可能是省（市）发文，这些都要收集齐全、进行归类。

2．确立节税目标，建立备选方案

根据纳税筹划内容，确立纳税筹划的目标，建立多个备选方案，每一方案都包含一些特定法律安排。

3．进行模拟决策

根据有关税法规定和纳税人预计经营情况（中、长期预算等），尽可能建立数学模型，进行演算，模拟决策，定量分析，修改备选方案。

4．排列选择方案

分析每一备选方案，所有备