01房地产开发理念责任感与规划设计newWord格式文档下载.docx
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审批规划设计方案时，建筑的规划设计和环境的规划设计将同步进行，所有的住宅园区如果没有环境的设计和建设是不可想象的。
三、审美和艺术的加强。
住宅从来就不仅仅是简单地满足基本使用功能的构成物，住宅的价值是多方位的，甚至是个性化，极为丰富和多姿多彩，要体现和表达，只能诉求于丰富多彩的艺术。
四、科技的进步将对住宅业带来重大影响。
狭义的概念是新技术、新材料、新功能在住宅和园区建设构成中的影响，广义的概念在于生活方式因现代科技发展必然带来容纳生活方式的诸种建筑空间的变化，住宅空间无可避免地要适应和体现这种变化。
众多品牌开发商成功的首要原因在于对住宅产品的文化、文明内涵的理解把握，及努力地以我们的能力去表达和建造。
我们深信，在未来新世纪的房地产和住宅业的继续成就者，必然是那些把握和恰如其分的予以体现凝结于建筑空间和环境中，同时也体现在企业管理中，体现在对客户的优质服务中的现代文明和其时代特征的把握。
2、生命多精彩 产品多精彩
房地产开发最重要的理念就是“以人为本”，这一理念包含了两方面内容，即：
产品是为人服务的，产品是由人制造的。
“产品是为人服务的”讲的是经营理念，“产品是由人制造的”是管理理念。
以此为出发点，是把所有工作做好最基本的认知。
高品质的产品是生产者生命精华的转移，要达到产品精彩这个目的，惟一的途径就是努力做到生产者的优秀，只有生产者本身很精彩才有产品很精彩。
这也印证了一个最简单、最基本的规律：
人的进步永远是社会、产品进步的原动力。
对房产品而言，最可贵的评价来自于客户。
某个小区在开发完成以后进行客户回访，如果住户的基本表情是欣喜的，这就说明我们所营造、培育的环境在起作用，我们的优秀的工作品质真正转化成了客户优秀的生活品质。
因此检验一个项目的成败，最重要的考核指标就是客户的满意程度。
人类历史是人类活动的记录，它包含了三方面的内容，即人与自然、人与人、人与自我的精神世界打交道的过程。
房产品的开发也要寻求这三个方面最理想、最和谐的状态，这是房地产开发理念最重要的内涵。
在房产品的开发过程中，我们寻求住户与被改造过的自然的和谐，寻求在开发的社区内部人与人之间交往的和谐，寻求人在我们所改造的环境里面心情舒畅的境界，即人与自身精神境界的和谐。
如何界定房产品的品质，关键是看产品能否在这三方面内涵上有所突破，能否有这种生活的场景，能否有这样的人文气氛。
这就要求我们在开发的居住园区中导入理想主义的色彩，使开发的小区内部充满美好的事物，把我们在产品开发上的能力转化为客户的居住品质，这既是实现我们自己人生价值的要求，也是企业在市场经济中生存的要求。
房地产开发理念的第二方面是对风水的基本界定——追求安定和美好的境界，安定代表着安全和平静，美好则是诸如和谐、清新、典雅等元素构成的一种立体效果。
概括起来说，我们总的开发理念就是——三个界面（人与自然、人与人、人与自我的精神世界的和谐），两个要素（安定、美好）。
多数成功开发商的历程证明，他们的优势，是开发理念的优势，更是把开发理念转化为建筑规划方案的优势。
3、房地产开发的历史责任感
近年来，我们的房产开发已逐渐摆脱了前些年追求单一的实用功能特点，开始考虑城市、建筑、历史等等人文范畴的内容。
随着人们生活水平的提高，房产消费者的眼界也变得高了，除了一些物质要求外，还增加了精神要求。
于是，房产开发商们有了“以人为本”的共识。
尽管这一共识要打折扣，还有些“以钱为本”的痕迹，但毕竟是一个进步。
作为房产品，与其他产品最大的不同就是它几十年，甚至几百年都与人类相伴，是具有历史积淀的人类精神产品。
面对这样的产品特点，我们作为房产开发者，容不得半点的急功近利。
我们国家曾经对这块土地有过太多的急功近利的行为，比如毁林造田、填湖造田等等，后来又退耕还林、退田还湖，历史不断被消解而成为滑稽剧，这是人类的悲剧。
在前几年房产开发中，同样有这样的问题，我们缺乏经验，尤其缺乏历史的眼光，造的房子，过不了几年就落伍了，买了房的人不愿住了，别人看到这些房子也不舒服，也许不久就会成为旧城改造的对象。
所以，如果我们以急功近利的姿态来开发房产，损失的不仅仅是经济，更是对人类文明的亵渎和毁弃。
古今中外的优秀房产品无一不是人类精神文明的积淀。
因此，我们造房子，必须具有强烈的历史责任感、深切的人文关怀。
房子开发的历史责任感首先体现在房产品与人文、自然之间的关系。
房子当然是让人居住的，但怎样的居住才是安定和美好的？
它必须处理好三种关系：
人和自然、人和人、人和人自身的精神世界。
自然是永恒的，居住者必须和自然和谐共生，这样的房子就会让居住者觉得是安全而长久的、弥久不衰；
同时要求房产品创造出人和人之间共享和谐的环境，让邻里之间交往和睦，更要让一家几代人之间能和谐相处，这样的房子是可以代代相传；
再次，人居住在这样的房子里，必须满足人的多种生理和心理需求，有种如鱼得水、归鸟入林的境界。
说到底，房子的历史感建立在人对房子满足感基础上，这样的房子绝不单单是物质形式，而更是一种精神品质的物化，是一种能够久留于青史的艺术作品。
因此，作为房产开发者，必须要研究人文与自然的共性，更要研究人文与自然的个性。
换句话说，就是要把现代都市共性的东西和地域的人文自然个性结合起来，这样才会给这个城市带来恒久的房产品。
历史的发展是对传统的继承和时代的创新，房产品能否成为历史文明的积淀，关键就在于此。
我们的社会正处在转型时期，实用主义和相对主义观念很流行，许多东西都具有过渡性色彩。
这的确是我们作为房产开发者所面临的严重挑战。
对一个具有历史责任感的房产开发者，不仅要做到“以人为本”，而且要“以史为鉴”，这样的房产品不仅被当代人接受，也会被未来接受，成为历史长河中的精神文明积淀，永不褪色。
我们相信：
当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业，并专注地投入智慧心血和生命时，其最终的建筑产品就将自然而然地成为具有恒久价值的艺术作品。
4、规划设计的重要性及理想的品质控制状态
一、设计工作的本源在于开发理念
规划设计可以上溯到哪里？
设计以前的工作是什么？
如果追本溯源，设计工作的接口其实是一个所谓的开发理念，就是我们对住宅园区中诸多要素的一种认知及其规定。
作为开发建设者，我们在拿到土地后，要把这块土地变成一个可以让人们在其间居住很多年的生活园区，究竟要关照哪些方面？
最早是提倡人与环境的和谐，就是要照顾到居住在园区里的人和构筑物，人和树木、花草、建筑以及材质与色彩等所有这些客观存在物之间的和谐关系。
其次，要考虑到居住在里边的人与人之间关系的和谐。
人是群居的，在园区里，人们会自然地建立起一种邻里关系，不同年龄层次的人会有不同的交流，像老人和老人之间，老人和小孩之间，孩子和孩子之间，都会进行一种必要的沟通和交往活动。
在沟通和交往的过程中，我们如何为他们设定一些美丽的、良性的场景，一些既方便又舒适的活动路线，包括一些氛围的营造——这就是我们开发中要考虑的第二个界面。
第三个界面是要关照人与自我的和谐。
人，不仅和他人、和客观存在物有关，人还要和自我打交道、和所谓的内心世界打交道。
那么，作为园区的规划设计者，你将给人的精神以怎样的氛围？
是舒适的、悠缓的？
还是紧张的、激烈的？
是矛盾的、冲突的？
还是和顺的、友善的？
人们在园区中活动，他感知到的是一种愉悦的还是烦躁的心情？
诸如此类的内容，在项目做设计之前，都应该要有一个比较基本的认知和一些基本的规定。
如果进一步补充，可能还需要关照第四个界面，即人和神的关系。
很多国外的园区，都相应的会有寺庙或教堂等宗教场所。
也就是说，人想要在居住区里比较安逸地生活，除了人肉身的需求以外，还有人的灵魂、人的情绪、人的思想、人的精神等更高层次的需求。
在我们的园区营造中，我们的会所和中心大草坪可以泛化地被视为与“神”交流的场所。
总之，如果我们在一个良好的居住园区中生活，这个居住园区可能会养成、培育人本性中善的方面、美的方面、好的方面；
如果在一个规划、建筑、景观都相互充满冲突和矛盾的居住园区里生活，那么人性中善良与美丽的方面就会受到压抑，甚至在矛盾冲突中损耗和消逝掉。
二、人类的进步和文明是居住生活设计的方向
设计总是应该有方向的，设计的内容总是有所指向或有所排斥。
这些设计内容在功能上，在精神界面上，究竟存在多少问题？
我们又解决了多少？
对这类问题的一个系统罗列和深入研究，这方面的工作我们比较滞后。
从大的方面来说，一个居住区的规划设计工作要关照到人与自然、人与人、人与自我、人与神这四个方面的和谐。
具体到每一个界面，我们如何分门别类地使之落实到住宅产品中，落实到规划、建筑、景观、配套设施中去？
像户内的空间、户外的空间、流动的空间和逗留的空间，根据季节的变化、人文的变化、年龄的变化、客户背景的不同，我们是不是有一个能力，把吻合人类文明和文化方向的东西、内心深处的东西，想办法把它诱导出来、发掘出来，想办法把它稳定住？
这是产品设计过程中非常重要的前提，也是设计工作的依据。
理解和把握这块工作是非常重要的，否则我们的设计无从展开。
真正判定设计的终极方向，说得比较虚幻一些，就是人类的进步和文明是居住生活设计的方向，是我们所有设计工作的基本脉络和得以进行的导向。
三、规划设计是做好产品的关键
在房产开发过程中，除了我们一贯坚持的基本的房产开发理念外，我们首先应把做好产品放在最主要的位置。
评判房产品的优劣，首先要看它是否能创造社会综合效益，看它是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分，是否能满足使用者——即客户现在的需求、将来的需求，是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发展方向。
我们认为，房产品的开发制造过程，首先是精神层面的，即基于清晰的房产开发理念，要实现这种开发理念的价值，最主要的要重视规划设计阶段，也就是我们所说的想清楚、写清楚、画清楚的阶段，在产品正式开始实施前的“纸上营造”阶段。
在规划设计过程中，我们要注意哪些问题，“规划设计”的基本概念和基本范畴是什么，它能解决哪些问题，如何创造理想的规划设计控制状态，这是今天我们要面对的课题。
（一）、建立一套规划设计的理想程序
现在，房产开发企业越来越重视项目的规划设计。
对一个具有社会责任感的房产企业来说，我们对最后形成的东西要有一个清晰的意象，为了实现这一意向，就要建立起一套系统、完整的规划设计的理想程序。
这是企业在实践和发展过程中自然而然产生的要求，是企业在今后的市场竞争中能否保持较好态势的关键环节，也是一个修改成本最低、对项目影响最大的一个环节。
（二）、要重视整体设计概念，即设计立体化
在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。
所以规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。
在这个阶段中，我们要适时地、尽可能地提前将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。
（三）、公司及部门负责人要有能力认知和控制规划设计过程
公司相关部门的领导，作为甲方的重要代表，对规划设计这个课题，要有能力来认知和控制，能够明白我们在这个阶段的基本要求、基本做法和基本资源整合要求。
因为中国各地的地理、自然、文化、审美有很多差异性，需要根据各个地域的不同规定做出不同的对接和调整，一个规划设计管理部门不太有能力对各个区域所有个性化的需求都考虑到，因此公司专业部门必须要介入到这一过程里边来。
公司的领导和高级管理人员，如果对这个行业了解得比较少，不参与项目的规划设计内容，不学习不思考不请教，不把自己变成一个内行，而仅仅是单纯的等待和依靠，那么你总归是一个过渡性的人物。
（四）、规划设计品质控制的理想状态
一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。
为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。
也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会成为一个非常好的城市景观、非常好的居住区。
最后客户领钥匙的时候，他也一定是笑容满面的。
5、我们的价值最终应体现在产品中
一、企业的产品品质关系到企业生存、发展
我们从事房地产开发，提供的产品大致分两类：
一类是房产品——其概念并非仅指建筑质量，而是一个整体园区的概念；
另一类是服务，主要是指物业管理和销售服务。
大到一个国家一个民族，小到一家企业一个部门，必须要有这么一群人，知道自己的责任是什么？
义务是什么？
最高的荣誉是什么？
我们究竟有没有给自己所分管的工作设定过一个所谓的理想状态？
企业最重要的管理者，不是董事长，不是总经理，不是部门经理，不是主管，严格意义上也不是一般的自我，而是一个理想状态或是理想。
每个人对应工作的理想状态，就是你的终极管理者。
优秀的工作者要有无时不在、无处不在、有形无形之中的理想状态。
二、我们的价值最终应体现在产品中
在品质管理工作过程中，一个基本要求是“各司其职，协同协作，相互提醒”。
集团公司各部门各有分工，有些把控“面”上的，有些主要专注于点，而“点”上的问题必须深入下去。
我建议今后公司每两个月、三个月要召开一次产品品质研讨会，由技术部主持或营销策划部主持，在这个过程中，工程实施过程中的品质把控你们也要负责，要及时发信号给公司领导和工程部，要相互提醒。
任何人如果对品质的问题无动于衷、掉以轻心，不闻、不问、不睬、不改，那么相关职能部门来做边裁，公司来做主裁，给黄牌或红牌，要罚出场外就罚出场外。
所以相关职能部门对品质把控、监管的力度要进一步加强。
一个人的价值最终应体现在产品品质中，如果你是优秀的，或者正在变得优秀，必须把优秀体现在品质中，否则无以证明。
公司品质把控部门的工作状态、工作情况百分之八九十要和项目挂钩，要对最后的结果负责，你不要告诉我，“我讲过了他们不听”。
人工作时要有基本的气概、气质、气度，要专门、专心，要持之以恒，工作中的很多事情就是不能商量的，品质的要求就是不能降低的，该整改就应整改，要追究责任就要追究责任，就是要认真，非得认真不行，品质管理工作必须用心。
人要有基本的志向，这个志向要和自己的本职工作有基本的关联。
有问题，做得不好，心里要难受，要睡不着觉。
我们既然是学这个专业的，又做了这份工作，进了这个行业，我们一辈子经手项目能有多少，几十个？
一百个最多了，我们不能缺乏行业的责任心。
市场有明确信号，只要是出类拔萃的精品，它就享有无形价值，这一无形价值，是公司的生存和利润空间。
如果公司的项目没有这种生存和利润空间，老板和员工都无法生存下去。
我们要提高业务能力，公司和部门层面要组织考察，部门领导和公司分管领导要关心自己团队的成长。
三、项目设计管理者应该全能化
公司各职能部门应根据项目设计力量的强弱加以把控。
工作时态度要谦和，决定要坚强，要及时提醒。
对各设计管理人员的要求就是“说过，说到，记下，做到，做好”。
在那一刻，在面对那一项工作，你就是老大。
设计管理人员还要掌握好设计资源，要与一大批公司内部、外部优秀的设计师成为朋友，不仅能在正常界面非常容易沟通理解，也能在另外一个界面帮助你工作，像帮助兄弟姐妹一样。
装修设计、强弱电设计都是如此。
项目设计管理者最好全能化，既懂建筑又懂景观，一个项目一个人跟到底，尽量避免专业交叉；
或者有交叉时，一定要有一个人为主。
我认为设计管理人员能管好一个项目是合格，管好两个项目是良好，管好三个项目是优秀。
希望公司因为有你们在，逆水行舟、往上升的趋势变得更为明显。
从事这个行业、做房产品，就要将好的品质留给城市，留给社会，留给客户，把艰苦的、偶尔也有一定趣味的工作过程留给我们自己。
四、公司职能部门是一个品质控制团队
房产品营造有三个阶段：
设定的阶段、设计的阶段和实施的阶段。
公司领导在设定、设计、实施的阶段，必须要有一个品质的概念，不要沾沾自喜。
公司要靠大家团结、协调、协作、资源共享、沟通、交流，在每个点上要落实，在项目上，不允许没有经过仔细推敲的符号就很随便地用上去。
有些项目从表面上看是产品的品质问题，其实是个人的品质问题。
内心没有追求，内心没有激情，内心没有把工作做到精致完美的原动力，自己的人品不好、敷衍了事、不负责任、虚有其表、工作拖沓，不对工作的本相、本源、理想负责——如果这样，我就会毫不犹豫地去等同，工作不好就是人品不好。
一些园区里的草和树表面上种得很好，但下面全是土疙瘩。
我估计十个管理人员只有一个会考虑到，这棵树种下去，要活十年、几十年，太多的人把这棵树种上去，只求它明年能活就行了，而不会考虑到它长不长得大，根往哪里长？
所以，我会强调种草、种树，强调草和树下面的基层。
今后，我们在景观验收的时候要刨开来看，包括那些隐蔽工程验收，从今天开始都要提高要求。
房产品的品质，与我们的价值体系有关，与我们的荣誉有关，希望大家进了这个公司，就必须要认同这种价值观念，把事情做好。
希望大家提高自己的品德，提高自己的品位，并把它坚定不移地贯穿到项目的产品中去。
我们要证明，因为有了我们这些人，我们的产品在区域内肯定是领先的。
我们要把自己的聪明才智，把自己的认真与责任心整合到我们的产品中去，有形的产品可能存在几十年、一百年，无形的作品里的精神，可能也会被感知到，感知到我们的作品是经过推敲、是经过比较的，是呕心沥血的。
从这个角度，城市就是在我们手上，慢慢地发生变化，变得好或变得不好，我们大家都会有责任。
希望这些成为我们一起共事的基本出发点。
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