深汕小漠项目市调笔记YYTWord文件下载.docx
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核心卖点:
海景、空气、生态
3、项目销售价格
别墅:
第一排16000元/㎡,第二排13000元/㎡,第三排12000/㎡
高层:
4950元/㎡起,每层每平米加100
相对于一期的销售价格,二期的产品销售价格还是有涨的
客户大部分选择一次性付款,别墅总价在600万左右
4、项目产品去化
一期别墅套数:
46套(不到两年卖完,一个月卖约2套);
二期第一排11套现剩3套,二期二、三排销售一般;
高层80多的卖的好(原因:
靠海,静谧)
高层120多的卖的不好(原因:
不靠海,靠高速,比较吵闹)
5、客户构成
外地投资、度假的客户约占80%-90%(深圳约占外地投资者的50%左右,广州、东莞等珠三角城市约占20%,本地人基本自己有地,自己住自建房)
6、周边度假市场
珠三角客户较多过来度假,夏季和节假日是片区的旅游度假旺季,酒店常常爆满,冬季旅游淡季,当地消费水平和深圳持平
汕尾碧桂园
07年开始修建
别墅230~250左右;
最大767平米+600~1000平花园,多客户观望
高层162~202平米、99、134、顶层17、18楼复式250平
还要等2~3年才交楼
区位较为偏远3~5分钟车程到市区
均为居住用地70年产权
地都已拿到手
周围有水库、水系、活水、造船厂历史遗迹(饮食街小岛家)、前海,品清湖为咸淡水交界淡水居多
配套与其它碧桂园相似,销售中心以会所形式07年修建的,未来计划有商业中心,会所对汕尾本地客户来说吸引力不大,优惠性的实际行动会更有吸引力。
左边是柏利湾,中间是品清湖一号(规划全别墅,快则今年6月起售),右边是翠湖峰(较为高端,景观较好,私密性较好,别墅只有63套)为洋房、高层、别墅
都是两梯三户,一般为三房,202五房带两个套间。
最便宜八百四十多万起,12500左右
毛坯均价4600,带装修均价5600(为售罄价格,以后会有变动)
商铺12000~14000看商铺大小和位置,外层面积会更大
2014年9月底开始销售,一整栋当天认购当天签约,基本3~4天售罄
商铺去化也较好
大部分为本地客户,价格比较便宜去化能力强,三千多一平。
公务员多,工资号称1000~2000,但灰色收入或补贴较多
私企业、个体客户也较多
客户主要喜欢小区环境
出租租出去2500带家电,不带2000,
投资者也比较多,看好碧桂园未来前景
贷款的多
30层高的酒店,等住户达到一定规模
7、其它
一般当地居住户型都在120~130平以上,除了新婚或独居老人会选择99平的
当地有托关系获取低价买房的风气,类似碧桂园的大品牌价格会比较稳定公平
汕尾的楼盘别墅不多洋房居多
汕尾当地自己有宅基地较多,多选择自己盖房
南方澳渔港度假村
莲花山度假村
与南方澳同公司,一山一海。
02年、03年开始营业。
依赖莲花山的自然条件拥有省级森林公园、山景、瀑布、寺院等景观,景区免费,冬天依靠温泉(真正的地热温泉)产品进行补充,淡旺季不明显。
拥有阳山会展中心(客房、会议中心、娱乐项目)水上餐厅、中西餐厅,大门口外有一个餐厅
电瓶车免费接送
5~10月瀑布水流大属于旺季
手机没信号
未来还会规划山顶天池、度假村、索道、直升机
2、产品
阳山会展中心12年投入使用,早餐、客房、会议厅所在处。
●三栋别墅10房4厅+会议室,6房4厅
●木屋
●一已废弃汽车旅馆
●房间2~7层
●T字形建筑。
高级豪双有独立阳台面积较大一层8间总共24间、豪双两种阳台20平;
双人房,单人房15平;
面积较小客房档次普通共114间。
●商务套房一层两间,共6间
●行政套房一间一大床一小床平时公司老板居住
●水上乐园房价含游泳池山泉水夏天开放
●8楼围多工能会议室
●b栋在升级a栋温泉区可以用三栋小别墅不能用
●早餐、自助餐在同一个区域有包间,正餐在水上餐厅
温泉:
传说晚上7点才放水营业,有各种不同类型、大小、主题的温泉池,还在继续建。
7个小泡池两个多功能大池、室内公共泡池、桑拿还未完善。
38间套房,住房里面含免费温泉票但不包含包间和服务。
配套自助养生餐饮、ktv、桑拿、按摩、麻将、棋牌室,这栋楼重新装修过。
还未正式营业。
3、产品销售价格
●客房:
●豪双或豪单15日:
578;
13日:
628;
14日678(50元一个梯度周日-周五-周六)
●商务套房:
818/868/968
●会议室:
●阳山大厅:
1300平,容纳1000人led背景屏
●莲花会议厅:
182.5平容纳100人投影两套
●荷花厅:
182.5平,容纳100人两套投影
●樱花厅:
123平,30~50人
●云天阁560平200人
●海棠厅
●40人3600元/8小时会场跟投影、茶歇分开收费
●用餐:
600元/围以上10个人每个人60最少,餐费门市价与公司协议价区别不大
温泉区房价比阳山贵40~50元,空间更大
4、产品出租率
夏天都满房
●深圳、广州比较多,深汕高铁带来利好,在深圳设点有自由行套票,深圳比较近。
惠州资源较接近客户比较少。
接旅游团为主、周末过年、假期爆满涉及吃住游
●公司会议较多非周末
●有客人长租画家
客源充足配套水平普通
景观有墓,历史特色
汕尾开发较初级吃海鲜比较吸引人
利用温泉淡化淡旺季差异
政策鼓励滨海新城
马宫南湖度假村
11年开业,配备有一个海水游泳池及一个尚待完善的儿童乐园,基本不提供任何娱乐设施项目,仅提供场地。
设施配备较初级,相较南方澳略差。
交通通达性差、片区整体水平、形象差
有官网
普通海景,有沙滩,可放孔明灯
平时春节涨价今年不涨
有司机私陪房
用餐标准自定
有一个小会议室60来人,餐厅大厅200~300人,大厅上午做茶室,早晨会更贵。
一天2000,下午几百块
4、入住率
最多住150人,淡季散客多、出差20~30%,旺季周末满房,平日共70间房有10~30间入住率
深圳、广州、香港、当地
旅游团为主尤其夏天,平均每周有一个大团,下半年十一之后会有公司举行拓展、年会等活动
当地客户节假日探亲用,本地人接待也在这里
6、淡旺季
海边冬天淡季,夏天整个汕尾爆满,提前两个月到半个月订房。
冬天10~20间房提前一周订,订房交定金。
冬天是淡季但是偶尔会有公司来搞活动
政策影响政府机构消费
莲花山月亮湾有温泉
酒店内部活动部分淡旺季
汕尾宣传不到位,近两年发展得比较好
当地人对深山合作区较熟知包括起功能
海滨温泉旅游度假区
片区交通通达性差,标示单一、不系统、不清晰。
07年开业的,两年开发一期,再两年开发一期
1.淡旺季
温泉不分淡旺季,年前周末人较少,平时周末人都很多,温泉温度可调节夏天调成常温池
2.入住率
泡温泉可容纳3~4k
平时20~30%
旺季满房,靠海所以夏天旺季
3.客源
主要市场是深圳
旅游团较多,住得比较豪华,靠近温泉区
家庭也较多,在网上订房
4.价格
带温泉池客房一间1000左右,只租房间别墅内公共泡池共用。
周五木屋平日2050,周末2350,节假日2650
标双350450570
豪双400500620
半山一期550750770
半山二期带池别墅750950970
以上价格必须使用会议室才可以享有
会议室最小回字形1600一节投影仪300一节提供茶歇课堂型2100每节会议中心5000每节会议室可8折
山顶木屋175019502250
5.产品(总数、卖点、会场、娱乐设施)
温泉早上八点半到晚上12点结束,客房包含温泉公共区域,对外开放160元。
大大小小72个池,
客房共300多间,豪双100多间,。
。
60多间,半山别墅1~5栋一期,6~12栋二期;
正在扩建山顶木屋。
客房类型比较多样可以涵盖的客户群比较广泛,搭配泡池的类型也比较全面
后期会有拓展项目、火龙果园按斤收费、会建设人工湖,龙眼果园等
餐厅可容纳100多人,用餐环境尚可,餐标280(旅行社)~2000多一围
6.其它
果园、人工修建的景观、拓展项目