郑州商业写字楼市场调研Word文档格式.docx

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第三部分郑州市写字楼市场分析

第三部分地块SWOT分析

第一部地块概况

一、地块位置

地块（面积：

约2374.6平米，3.56亩）位于金水区农业路与花园路交叉路口（农业路北、花园路西）

二、地块现状：

该地块为毛地，一层建筑物需要拆除，具体如下图。

对面看地块

地块东侧

地块东南侧

第二部分郑州市写字楼调查

一、

周边主要写字楼分布情况

1、时代国际广场

开发商:

关虎屯旧城改造组

地理位置：

农业路与经七路交汇处

占地面积：

建筑面积:

4万平米

标准层面积;

1400平米

价格：

内部认购期8000元/平米

其他：

目前项目手续不去全，内部认购期。

2、名称不详

开发商：

河南兰德置业有限公司

农业路花园路

13340平方米（20亩）

建筑面积：

6万平方米

标准层面积：

不详

不详（年底动工，明年中旬开盘）

3、苏荷中心

河南银鑫实业有限公司

中州大道和农业路交叉口西北方向

25334（38亩）平方米

112045平方米

3200.00平方米

10000—16000元/平米

已建至第五层。

4、蓝堡湾

金基不动产（郑州）有限公司

花园路东风路

93774平方米（140.8亩）

575231平方米

标准层：

10000元/平米左右

已基本售罄

5、金成时代广

郑州金成时代广场建设有限公司

黄河路姚寨路交叉口

250000平方米（375亩）

1600000平方米

1830平米

内部认购8800元/平米、10000—15000元/平米

目前内部认购无预售证。

第二部分写字楼市场分析

一、2009年——2010年写字楼市场

进入2009年底、写字楼市场成交量陡增增，主要原因是政府出台一系列的房地产市场调控政策，抑制房地产市场的过热发展，而政府的调控主要以住宅为主，对写字楼的影响较小，造成了大笔资金涌向商业写字楼。

郑州市写字楼市场发展进入黄金时期，进入2010年下半年，郑州市写字楼市场发展逐渐成熟并出现分化，高端写字楼出现，写字楼售价节节攀高。

2010年，郑州写字楼累计投放78.31万平方米，累计成交92.93万平方米，供求比1：

1.19。

市场供应方面，写字楼累计投放较去年同期增加了267.31%。

非住宅市场的需求促进市场供应的增加。

市场需求方面，写字楼累计成交较去年同期上升了50.54%，“新政”政策影响下，投资客户从住宅的投资转向商业和办公等非住宅的投资，使非住宅市场的需求较为持续和稳定。

1、2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场整体投放量

受房地产市场政策调控影响，开发商对房地产市场发展前景持谨慎态度，进入2010年下半年，房地产市场整体投资有多减少，与之相一致，郑州市写字楼市场投放量也有所放缓。

一方面，市场大批资金开始涌入写字楼市场，另一方面，写字楼整体供应量却逐渐减少，在接下来的几个月内，很可能出现写字楼产品严重供不应求的市场局势。

2、2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场整体销售量

2010-2011年，郑州市写字楼销售量逐渐增加，写字楼市场受到越来越多投资者的青睐。

但受到2010年12月之后连续3个月的投放量基本为零的影响，且1、2月为传统淡季，进入2011年初，成交量有所下滑。

3、2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场成交价格

进入2010年下半年，郑州市写字楼项目售价迅速提高，由之前的6000-8000元/平的水平迅速攀升至10000元/平的水平，2011年2月受到以千玺广场为代表的部分高端项目影响，售价更是达到13989元/平的高位。

4、2011.1-2011.2，郑州市写字楼市场分区域成交价格

从各区域写字楼售价来看，进入2010年下半年，各区域写字楼售价都有明显的增长，但郑东新区、金水区市场发展水平要明显高于其他地区，郑东新区、金水区售价基本维持在10000元/平左右的水平，而其他地区则基本维持在6000元/平的价位上。

5、2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场分区域投放量

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场供应量中，有超过95%的供应量集中在郑东新区和金水区。

6、2011.1-2011.2，郑州市写字楼市场分区域销售量

与市场投放情况相一致，写字楼市场销售情况中，郑东新区、金水区仍占据绝对性的主导地位，尤其是进入2011年，金水区、郑东新区在市场中的地位进

7、“量跌价涨”验证郑州写字楼市场供不应求的市场局势

成交价格不断攀升，成交面积不断下降，由此可看出，写字楼市场将出现供不应求局面。

８、2011年前三季度写字楼市场

（1）、前三季度写字楼市场情况

2011年前三季度，写字楼投资增长速度高于同期住宅72.2个百分点，高于商业营业用房56.9个百分点。

前三季度办公楼投资61亿元，增长90.4%。

前三季度住宅投资440.4亿元，比重由上年同期的74.8%下降到67.7%。

商业营业用房投资59亿元，增长33.5%。

由此看出写字楼是目前市场的投资热点。

（2）、2011年上半年郑州市写字楼销售情况比较。

郑东新区以21万平方米的销量处于领先地位，金水区、中原区、管城区销量分别为9.07万、7.12万、2.4万平方米。

９、二手写字楼调查

国贸中心：

价格在10000元/平米

省汇中心：

广汇国际：

价格在13000-14000元/平米

三、结论：

在目前市场调控下，商业写字楼市场成为投资的热点，郑州市区土地缺乏，短期内该区域写字楼供不应求的局面仍将呈现。

如果合适，此时介入是不错的时机。

第三部分地块ＳＷＯＴ分析

1、优势分析：

该地块处于城市核心地区、位置优越，处于经三路金融商圈，写字楼需求量大。

2、劣势分析：

农业路、花园路为城市主要干线，城市交通拥挤，上下班高峰期易出现堵车现象。

地块狭小停车位是待解决的关键问题。

3、机会分析：

政策调控下，大批资金涌向商业写字楼，写字楼市场成为投资热点。

该地块周边商业、金融业集聚，办公写字楼需求量大。

目前该区域土地缺乏，新建纯写字楼较少处于供不应求状态。

4、威胁分析：

目前随着新区写字楼的建立，许多大公司相继迁往环境较好的新区，对于交通相对拥挤的城区写字楼冲击较大。