度假村管理与运营营销Word格式.docx
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合并观要求高需求时段的购买周固定，低需求时段的购买周可以变动。
客人们可以存储、借用、分配如何以及何时使用这些点数。
“家外之家”开发是以下四种类型：
度假公寓，通常是坐落于海滨的高耸建筑；
小型低密度住宅区，一般靠近沙滩或湖泊；
单一家庭式住宅，与高尔夫球场或俱乐部住宅结合；
大型规划社区，包括多样化的住宅类型和一系列的娱乐设施。
巡游其实就是漂游度假。
度假村寻求能满足以下三个基本要求的客人：
渴望换一种活法，离开人群；
渴望自己娱乐方面的兴趣得到满足；
渴望旅游地充满兴趣和魅力。
度假村的简短历史表明：
交通在很大程度上决定了度假村在何时、何地、以何种类型形成：
游客对娱乐旅游的欲望是根深蒂固的；
度假村全年运营是为了躲避每年单季运营的风险；
度假村按生命周期运行。
生态旅游是在自然界中进行的有目的旅游活动。
通过更好地了解环境自然史及进化史来创造经济机会，有效使用自然资源，使当地在保持生态完整的前提下得到收益。
基于实际行为的市场细分能更好地反映出市场。
美国研究认为人们认定的三大主要细分市场为：
——度假/家庭性旅游者
愿意去的地方是：
对孩子有益处的地方；
朋友和家庭居住的地方；
景点；
能得到休息和放松的地方；
居民很友好的地方；
在驱车行程范围内；
能学到新东西的地方；
安全的地方；
条件优越的山区；
交通不拥挤的地方；
——冒险/教育性旅游者
愿意去的地方：
他们了解的人以前去过的地方；
有许多可以观看和可参与活动的地方；
著名城市和地方，享受美食的地方；
提供多种档次住宿的地方；
——赌博者/迷恋性旅游者
豪华旅游度假的形式：
冒险性旅游、家庭性旅游、教育性旅游、高频率短程旅游、矿泉旅游、巡游、国外骑车旅游或步行旅游。
市场细分：
集合型客人、会议型客人和休闲度假型客人
“玛瑞那”源于意大利语，意思是小海港，现在意指所有娱乐性质的划船运动。
玛瑞那国际机构把玛瑞那划分为5个商业类型：
港口权威机构、私人“玛瑞那”、市立“玛瑞那”、造船厂、目的地度假村。
人们把目的地“玛瑞那”定义为“由陆地和水路都可以进入的一片水上人间。
可以为旅客提供住宿、餐饮设施、游泳池和其他娱乐设施，这些都为旅客创造了一种度假村的氛围”。
高尔夫球游客可划分为公务型、休假型和专门高尔夫球型三个类型。
高尔夫球手可分为：
狂热型、适度型和偶尔型。
高尔夫球手在选择目的地时，所考虑的重要因素是：
旅行的总费用、目的地的天气或气候情况。
在努力增加打高尔夫球的经历时，经营者们可考虑以下5项计划：
服务项目计划，针对不同的目标市场，制定差异性经营计（比如，专门为妇女、单身男女、父母/孩子、夫妻等制定的计划）；
产品计划，开发一些产品来吸引更多的球手；
价格计划；
技巧培训计划；
知识培训计划。
如果没有产业的帮助和合作努力，单单了解信息并不能达到目标。
只有通过形成战略性伙伴关系、共同做广告宣传和共享信息等方式，比以往更有效地相互协作。
视觉偏好理论（VPT）表明人们喜欢以下景色：
公园式的风景，带有修剪好的草坪和有特色的大片树林；
能从外面看到的风景；
引人入胜的风景；
带有神秘色彩的风景；
含有特殊文化因素的风景；
海拔高度有变化的风景；
包含有水景的风景。
激烈的冒险旅行活动包括下面几项：
背包穿越崎岖地形，划木筏或皮艇漂流、乘热气球、攀岩或登山、去郊外或山间骑自行车、悬挂滑行、架帆伞滑行或风帆滑行、跳伞或做空中造型、玩溜冰板或滑雪板、打曲棍球、蹦极、洞穴探险、带上水中呼吸器潜水、做生存游戏。
柔和的冒险旅行活动包括以下几项：
野营、骑自行车远足、“文雅的”徒步旅行、观鸟、观赏动物、坐飞机航行、骑马、滑雪、滑水、划独木舟、参观养牛场、狩猎运动并摄影、野外旅行。
冒险活动中，年龄在18-34岁的人的参与率为2/3，在35-54岁的人为1/2，而55岁或以上的人的参与率为1/4。
进行激烈的冒险活动的旅行者平均年龄35岁。
加拿大旅游业协会对游客制定的道德要求：
请观赏我们丰富多彩的自然和文化遗产，并帮助我们保护它们；
请有效地利用包括能源和水在内的自然资源，协助我们保护它们；
请接受我们的人民对您的友善和我们的社区对您的欢迎，并请您尊重我们的传统、风俗和地方法规，帮助我们继续保护这些特色；
请不要做出危害野生动物或者植物的举动，也不要对自然环境造成潜在的破坏；
请选择那些与社会、文化和环境高度相关的旅游产品和服务。
国际油轮协会把海上巡游市场分为6部分：
狂热型顾客、不知疲倦型顾客、追求豪华型顾客、完美购物型顾客、探险型顾客、航行专家型顾客。
海上巡游所带来的三大好处是：
参观目的地的安逸感（占91%）、参与许多活动的新鲜感（占83%）、和相对于价值来说价格的合理性（占83%）。
度假村开发规划的三个阶段：
可行性分析和计划阶段；
建造阶段；
运营/管理阶段。
在度假村的开发规划中最常见的错误是没有一个好的土地使用计划，包括适宜的娱乐设施和其他设施。
制定娱乐设施策略的目的是通过挖掘土地份额的最大潜力，来提高土地的使用价值。
娱乐设施是一个相当广泛的概念，实际上包括任何吸引特定市场并因此给土地增值的产品。
娱乐设施增加了房地产的实际价值。
通过娱乐设施可获得市场的杠杆作用，一个良好的有吸引力的娱乐性设计增加了开发本身和开发商的可信度，并有助于吸引客人拥有它或者来开发它。
在促销具有季节性吸引力的娱乐设施时，实际成本会呈下降趋势。
这是因为促销娱乐设施的成本与其吸引的销售额之间获得了平衡。
成本与销售额之间是否平衡，时间是核心。
娱乐开发都适用且可接受的原则：
提供市场所需要的东西；
在整个开发的生命周期过程中，不断变化娱乐设施的角色；
保持娱乐设施的成本和它们所带来得收益之间的平衡；
保证开发商对规划早期阶段的控制；
实施从开发控制到住客后运营控制的有秩序的转变。
低成本、独特的设计和对环境的较少侵扰——在任何自然资源可被用来作为娱乐设施基础的地方都会出现。
在度假村经营者尤其是滑雪度假村的经营者选择自己拥有和经济娱乐设施时，有四种典型的结构可供选择，即，公正俱乐部、使用权俱乐部、可转换俱乐部或协会会员资格。
——公正俱乐部。
开发商可以把娱乐设施的所有权转移到一个独立的非赢利性公司，同时保持经营这些设施的权利，直到大部分资产都被卖掉为止。
——使用权俱乐部。
开发商保留对设施的所有权和控制权。
——可转换俱乐部。
项目以使用权俱乐部的形式开始，但一开始会员们就意识到了它会变成公正俱乐部。
——协会会员资格。
开发商把娱乐设施交给居民所有者协会，协会会员并不购买会员资格，但可以通过评估和缴纳使用费来还清债务。
会员结构可分为等级会员制、单一会员制和附加会员制。
通常认为设施的设计和发展是与其管理和维护相分离的。
然而，在设计这一观念上所做的决策往往对维护成本和管理成本产生重大的冲击作用。
因此，场地设计是“预测土地使用中会出现的问题，并提出建筑上的解决方案，以确保这些问题永远不会出现”。
设计方案须遵守的8条原则：
万事都应该有一个目标；
方案的设计应该以人为中心；
实用性和艺术性的统一；
构造丰富的景观；
构造适合的景观；
满足技术要求；
成本最小化需要；
利于监管。
一般来说，每个户外娱乐场所都由六个部分组成：
自然资源，比如工地、水和植物；
使用地区，比如停车场、道路和娱乐地区；
主要结构，如建筑等；
次要结构，如多用途路线、标识和可饮用的泉水等；
人和动物；
自然力，如风、阳光和雨等影响其他因素的东西。
在落基山地区，Oz建筑学会为公用设施的建造制定了以下的通用规则：
文化影响——包括乡村、农场、土著美洲人、西班牙领土、畜牧、铁路、矿山等各方面的影响；
自然力——包括不同的雨水、长的解冻周期、大风、缺少多种植被等；
建筑——充足的阳关带来的光和热、简单的设计、户外购物中心和门廊；
色彩——玫瑰红、浅绿、褐色和浅灰色；
使建筑坚固耐久——原始的建筑材料自然、无毒的建筑材料和日光设计。
在娱乐场所内，各种活动场所的位置必须确定在与活动相一致的地区内。
在娱乐地区所发展的活动，可以按照它们的需求特点进行划分：
斜坡（平坦程度、倾斜程度）、土地类型（稳定性、肥沃性、渗透性）——土地可分为粒土、沙土和淤泥；
植被覆盖。
小路的职能系统：
1、主要职责
多目的：
远足、骑自行车、骑马、健身、慢跑、滑雪；
单一目的：
讲解（历史、自然）——自我导游型（声音、路标、小册子）、导游型；
远足——长距离、循环；
机动车——ORV、ATV、四轮车、微型自行车、雪上摩托车、骑马。
2、次要职能
入口：
控制性入口、开放性入口
连接
循环：
只步行、步行或骑自行车
以下是几个关于小路设计的重要问题：
循环型设计比线性设计更可取；
使用单一的进入或退出点；
小路入口尤其重要；
比较可取的做法：
即在进入入口后，小路的前一半设计为一个缓慢上升的斜坡（因为这时参观者精力较充沛），而斜坡的后半部分则逐渐下降（因为这时人们都感到累了）；
人们的自然趋向是向右转，这个趋向可以通过适当的路牌得到加强；
如果小路的主要职能是散步的话，对灵活多变的要求就尤其重要了；
还应该考虑太阳的方位和风等因素。
场所可以按照它的优势和劣势来定义。
应该对各个使用地区之间的兼容性进行检查、安静的活动和喧哗的活动应该分别聚集在一起，并且彼此隔离；
另一个考虑是按照用户类型把活动场所划分为几个区，如白天进行活动的可以分在一个区里，与晚上的活动的地方分开。
不管它们是主要的（如一座楼房），还是次要的（如一个垃圾箱），结构都会影响一个设施的设计。
结构的不同组成部分与户外活动地区的关系是很重要的。
一些专家认为，鼓励合作而不是竞争的娱乐活动对整个社会有积极影响。
当把这种个人哲学强制性地引入设计过程中，结果是理论上正确，但用户并不喜欢。
混合型路径可由旅行者自由选择路径长度。
设计者可以不为路径长度所限而向旅行者提供不同的选择，从而吸引更多的游客。
为了反映游客的个性需要和一般需要，设计者必须考虑不同设施所不同位置的目的。
在明显的位置放置标示牌可使游客容易并且迅速获得重要的信息。
规范化处理这样的信息是可行的。
既要向其提供互动的空间，又要向其提供独处的空间。
既要保证安全性，又要富于挑战性；
既要符合标准，又要进行创新。
三种类型的游乐设施可用来满足游客的需要：
固定设施、操纵设施和运动设施。
固定设施由爬梯、水平阶梯、平衡木和隧道组成，这种设计能激发游客在不同游乐设施间流动，因为这些游乐设施本身是固定的。
操纵设施包括马车、自行车、球类以及玩具类。
运动设施指游客可以借此运动的设施。
在实用性和艺术性的平衡中，重要的是平衡货币价值与客户满意度。
前者可由货币价值来体现，后者可由人们的满意度来反映。
J.G.帕尼说：
在这方面，如果你满足了客户需要而不能获得利润，你很快就会退出商界，如果你获得了利润而没有满足客户的需要，你很快就会失去客户。
设计者通常利用以下四个要素构造丰富的景观：
线条——单线条表明直线运动；
形状——用线条围成的物体的外形；
质地——物体表面上暗或亮的分布状况；
颜色——反射到眼中的物体表面光的质量。
竖线给人支配感，横线给人平和感；
90度角线给人一种向上延伸感，斜线和折线给人活力感，而曲线给人宁静感。
构成一处景观的不同要素在视觉上不是彼此分离而是相互关联的。
一旦确定了一处景观的风格，那么各种要素的设计都应该支持这种风格，而不是违背。
围墙的类型有三种：
静止或封闭型、直线型和自由型。
静止型通常是正方形或长方形，具有隔离空间或将注意力引向中心位置的作用，适合于不太活跃的娱乐场所或会议室，特征是“停止”。
直线型围墙按特定方向延伸，两端开放，可以用来激发运动感和循环感，特征是“前进”。
自由型围墙适合那些无组织的活动，因为它可以使视线投射于不同方向，特征是“漫游”。
利用自然界所赋予的景观来构造丰富的景观比人工创造新的景观更容易。
之后再根据我们的感觉对景观进行修饰。
生态旅游设计：
利用当地的建筑技术、材料和主导文化；
建筑物外观与自然环境协调一致；
利用树冠层在建筑物之间使用率高的道路上形成遮盖，从而使自然力影响程度降到最低；
避免使用耗能高的产品和危险的材料；
使用低技术的设计方法；
在显著位置为游客和工作人员张贴环保规章；
利用当地资源，选择室内陈设品及各种设备；
设计路径体系时要尊重旅行模式及野生生物地区；
在河流之间最近的两点设置道路；
建筑物之间保持一定距离的间隔，从而利用野生生物及树木的生长；
在寓所周围的树木及其他植物上贴上标签，以便观光者了解他们所见到的植物；
控制单区间的光线以避免干扰野生生物的生命循环。
二重使用是利用同一块地在不同时期满足不同需要。
建筑材料的选择应建立在以下质量基础之上：
耐用性——它是否能耐磨损和撕扯；
外观——是否与周围环境相协调
可获得性——是否在当地可获得
触觉感——摸起来感觉怎样
气候适应性——在当地气候条件下是否能保持稳定
防水性——暴雨之后是否可用
植物的需要有以下几类：
土壤——难耕种的、易耕种的、酸性、碱性
湿度——高还是低
适应性——在极端温度下的生存能力
生命期——生存期的长短
对灾情的敏感度
设计学概念涉及一种平衡，首先，是一种自然平衡，即滑雪场和市场之间的平衡，其次是一种经济平衡，即投资和盈利能力之间的平衡。
滑雪场的开发过程：
1、建立投资理念
2、决定目标市场
3、营销可行性分析、地理位置探寻及可行性分析、财务可行性分析
4、选择最理想的位置
5、地理位置详细分析
——自然条件。
气候、地质和地貌、地形、土壤、水理、植被、雪崩、野生生物和渔业、环境和生态、可进入性、公共服务和设施、娱乐场所、土地使用权、土地所有权、考古和历史、观赏性
——非自然条件。
市场营销、财务
6、制定总体设计方针
7、确定滑雪期及主旅游区的大致客容量
8、制定详细设计方法
9、设计滑道
10、设计并确定缆车容量
11、设计总旅游区
12、设计路线
强调以下几点：
公有/私人合股开发娱乐设施；
公有土地的多用途经营；
社区的可持续发展；
可行的当地经济条件；
生态系统健康发展。
地理位置的可行性取决于以下四个要素：
区域范围和吸引力；
与目标市场是否接近以及交通情况；
环境限制；
非正常方位特定成本。
地势是影响地理位置吸引力强弱的又一要素，地势等级应当与所需服务的市场需求相一致，变化万千的地势与风景可形成美丽的、令人愉悦的景观，开发商必须注意以下几点：
陡峭、不坚固的滑坡以及岩石滑落区；
丰富的降雪；
雪崩；
小气候条件，例如大风危险；
分水岭及湿地；
洪水及可变水流；
由于空气倒流，冷空气落到地面暖空气之下而导致褐色云所产生的控制质量问题；
远景；
光线方向及阴影；
季节变化对活动的影响。
好的设计具有确定的目标和标准，统一明确设计力量，以战略性优先考虑为目标，设计概念和所用设备随时间而调整，不会对山区本身造成任何损失。
度假村的设计受到自然的、艺术的、社会的因素的决定性影响。
在进行设计时必须考虑以下因素：
交通设施；
人员规模；
步行道路及景观；
旅游区与自然资源蕴藏地之间的自然的、可视的联系；
提供久住人口所需要的设施。
缆车系统的理想垂直高度为1000-2000英尺，其理想的滑道长度为4000-5000英尺。
从经济角度看，随着缆车长度的增加，成本下降，盈利潜力提高。
四种类型的缆车：
拖车式缆车、地面揽索缆车、座椅式缆车和吊船式缆车。
道路的运载能力由车辆的速度和车辆之间的安全距离决定的。
进而，这又取决于车道的数量和宽度、人行道的宽度和拥挤程度、铺筑路面的材料、道路的向上倾斜程度以及天气条件。
在开发滑雪场过程中，必须注意维持一种平衡，即山区对滑雪者自然客容能力和开发商盈利需要之间的平衡。
理想的地理位置可以降低建设和维护成本。
开发决策必须依照一定的顺序进行。
首先，山区的客容能力由山区的自然特征和所服务的目标市场决定。
其次，山区的客容能力又决定了滑道的种类和树目，缆车网的规模以及平地区所需各种服务摄制的种类和数量。
以水上活动为主的娱乐活动包括：
天然海滩。
日光浴、游泳和沙滩冲浪、用水下吸气管潜水和用自携式水下呼吸器潜水。
开放的空地和山路。
垂钓和野营或观察野生动物等生态旅游。
高尔夫球场
帆船、冲浪
居住地的开发
商业开发、旅馆、零售商店和饭店
导游船
温泉胜地
理想的设计应当是将一系列不同的休闲活动组合起来，从而满足不同人的不同需要。
海滩开发包括六个方面：
海洋、海岸、海滩、远滩、外延部分及周边乡村。
影响海洋吸引力的因素如下：
气温；
海风与阳光；
水温；
水流、潮汐、海浪，包括他们的方向、强度和季节性；
生态系统，包括海渠和鱼类；
污染；
水质的清澈；
其他因素，如岛屿、珊瑚与水上娱乐设施情况。
和缓、均匀的7%斜坡对于海岸的这个深度来说是最理想的。
海岸指由水面开始延伸到6英尺深的部分。
海滩的坡度应该是2%-10%，而5%是最理想的。
沙滩——12英寸厚的细沙或细砂与细砾的混合物——纯度和颜色以及稳定性是最为重要的。
海滩的客容能力某种程度上会受到深度和长度的影响。
海滩的最佳利用方法是将海滩分区。
从地理学上讲，峭壁、山丘以及平地能够显著地增添景物的可看性。
植被与微气候效应由于自然资源的脆弱性必须引起重视。
在开发海滩的选址上，需注意以下几点：
靠近持续性或季节性的人口；
靠近主要交通路线；
气候；
开发前后的水质分析。
海滨地区的生态指标：
衰退——海滩退化、侵蚀的比例；
使用强度——每英尺能容纳的人数；
岸上或海里的生物群——可观察到的主要物种数量；
水质——细菌或重金属含量。
船坞的开发过程包括下列五个步骤：
市场分析；
市场开发战略及船坞的概念；
明确地点；
进行可行性分析和初步设计；
设计与开发船坞。
船坞既可算作岸上景点，也可算作离岸景点。
离岸部分开发的两个尤为重要的方面在于水深和水波浮动程度。
船坞必须具备以下一些条件；
适当的人口基数；
主要公路的畅通性；
船坞内充足的水资源；
足够的水深和表面积；
建设适当的保护设施；
防止大风、暴雨和洪流等自然力的侵蚀；
稳固的海岸线；
温和的南风；
良好的水质；
周围环境的美观；
水面适当的波动，高水位会构成安全威胁；
浮冰。
船坞设计的4条原则：
地理条件决定工程；
工程决定构想；
构想决定布局；
布局决定建筑。
船坞设计的4个基本形式：
离岸船坞、隐蔽船坞、嵌入式船坞及陆地围绕式船坞。
建议在决定提供何种设施前线思考以下几个问题：
在当地自然特征和环境局限下，什么是可能的？
从市场需求角度看，什么是流行的？
对于开发商来说，什么是盈利的。
地里决定工程、工程决定构想、构想决定布局、布局决定建筑。
高尔夫球场对环境的负面影响：
土地使用不集中及土壤侵蚀、化学杀虫剂的使用以及过量用水问题。
高尔夫球场对环境的正面影响：
减少水分流失；
地下水再利用；
水过滤系统；
废水利用；
产生氧气；
温度，一个球场的降温作用与大量空气调节作用相当；
减少噪音，草坪的吸音作用会减少噪音污染；
野生动植物，球场是野生动植物的栖息地；
微尘控制，草坪可以减少灰尘和花粉在空气中的浓度；
防火，草坪对火势蔓延有缓冲作用；
开阔空间。
高尔夫球场是大多数度假村运营的发动机。
理想的选址应该是在峡谷的山坡上，坡长为200—250码（1800-2300米），坡度小于10%，海拔50-100英尺（15.24-30.48米）。
这里有利于植物生长的条件、雨后易干的沙土地，还有湖泊及有利于高尔夫运动的高大树木。
120-130英亩（728亩-789亩）的土地足够建造一个标准18洞球场，但相同规模的球场在不好的地势上则需要150英亩的土地。
窄长的西北—东南走向的球场意味着无论在上午还是下午，球洞总是对着太阳，给打球者带来难度，相反，南北走向则比较合理。
理想的场地不仅应有平地、缓坡，还应有与之相配套的发球台、果岭、球道。
设计者应首先勘查现场地形，然后确定适合建造发球区、果岭区和球道区的位置，保证有效击球，顺利停球，以及不打出界外。
最好的球道高度应从发球台、球道区至果岭依次递减。
几种类型的土地不适合建造高级高尔夫球场。
如湿地、水冲击形成平原、排水沟、干涸的河床等，它们的缺点是建造费用过高，其中排水设备费用明显偏高。
高尔夫球场不应该有太多的过于肥沃的土壤，因为这种土对草坪生长不利，最好是排水行良好的沙土地。
建设一个一流高尔夫球场的成本大约为1个洞20万—40万美元，也就是说，总建设成本为360万—720万美元，占了度假村建设成本的10-12%。
这个数字包括了土地的开垦、修整、排水，修筑发球台、球道、果岭、沙坑、灌溉系统以及球僮车车道、播种和植草的费用。
在正常情况下，一个18球洞高尔夫球场每周的用水量为150万—350万加仑。
这个数量取决于草皮的类型、灌溉系统和气候。
每一个模型都建立在标准球场的基础上，也就是建立在标准杆的基础上。
标准杆数量是“无失误地把球打进指定的球洞中的杆数，或者一个专业的高尔夫球者预期打出的杆数”。
美国高尔夫球协会已确定了如下的标准杆的距离标准
标准杆
男子
女子
码
米
3
250
227.5
210
191.1
4
251-470
228.41-427.7
211-400
192.01-364
5
471以上
428.61以上
401以上
364.91以上
标准型高尔夫球场总标准杆为69—73杆，72杆是比较理想的标准杆。
根据球员水平不同，球场可能设有三套发球台使用，长度为5200—7200码。
球场的球洞分为3标准杆球洞、4标准杆球洞和5标准杆球洞。
通常来说，标准高尔夫球场有4个3标准杆球洞，10个4标准杆球洞，3个5标准杆球洞。
这样的组合的目的是创造一个公正、愉悦的打球环境，球洞平均分成两个半场，每半场9洞。
核心型高尔夫球场。
最古老和最基本的球场设计。
球洞的设计是统一并且连贯的。
起始球洞与结束球洞都在俱乐部会所附近，是最有效率的布局。
单球道连续型高尔夫球场。
是一个有着连续18个球洞的球场，这些球洞排列在一起形成一个圈。
这种球场占用极大的土地，能提供最大的球道场地，可操作的弹性较小。
由于较少的固定因素，这种布局能提供最大的布局弹性，只有会所以及起始和结束球洞有固定位置。
这种球场的设计要求复杂的地形。
有9个返程球洞的单球道型高尔夫球场。
球场有18个球洞的单球道球场，9个返程球洞。
它的开阔地在第二个球道，使用了两块相邻的土地。
球场的维护成本要比双中心球道球场和核心型球场高些，因为发球台和果岭占了更大的面积。
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