0904三期开盘方案最终版Word下载.docx
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28
3829.67
25
20225973
89%
5281
2009-7-5
8
4108.69
34
3959.38
33
16389387
94%
4139
9
3236.89
24
3089.17
23
21
13933934
96%
88%
4511
12
4591.6
38
18362535
3999
2009-8-8
1
10748.28
110
41124791
3826
2009-9-12
17
5082.41
5082.48
21417236
4214
18
15124480
3917
2009-9-26
19
4132.44
17970771
4349
2009-10-1
6
6974.77
72
27738389
3977
4
2588.72
10680690
4126
2009-11-7
4933.97
41
21434178
98%
4344
小计
80207.77
748
78995.08
739
736
313740488
99%
3972
10年
2010-1-6
2
12880.91
130
12500.16
127
53689404
4295
2010-3-26
31
24485890
4818
18447030
4777
2010-4-10
16
3363.23
2134.27
14
12320872
63%
58%
5773
26
5028.09
4582.53
39
22605804
93%
90%
4933
2010-5-2
25454575
5008
27
5431.78
27375952
5040
2010-6-18
13
3790.34
3643.34
19782459
5430
2010-8-28
5096.62
4147.28
35
23701988
83%
5715
2010-9-27
29
20524356
5415
2010-10-10
3643.31
19467533
5343
2010-11-5
5
2610.81
20
14175354
71%
64%
5429
30
3370.98
18815594
5582
22
3922.56
3493.66
19873051
86%
5688
68701.07
574
63374.78
536
526
320719862
92%
5061
11年
2011-3-19
3855.22
3473.03
20345629
5858
2011-6-24
4311.58
3449.04
21164289
79%
75%
6136
2011-8-22
4215.04
2198.58
12819553
50%
36%
5831
12381.84
84
9120.65
61
55
54329471
73%
65%
5957
总计
161290.68
1406
151490.51
1336
1317
688789821
95%
4547
（2）库存情况
截至2013年8月31日库存住宅70套，0.98万平方米，其中77%为130㎡以上的大户型产品。
楼栋号
产品类型
库存面积
库存套数
库存产品分布（套）
90㎡以下
90-110㎡
110-130㎡
130㎡以上
高层
380.75
292.67
多层
1179.53
149.31
147.72
147.03
445.56
419.36
洋房
947.26
480.53
1367.85
2016.46
862.54
426.04
379.34
合计
9788.98
70
54
2、商业：
中国铁建国际花园一期商业共计21套，总面积4016.97平方米，于2010年10月17日开始销售，截至2013年8月31日除3套物业服务用房外其余18套已全部售出，共计销售面积3662.31平方米，销售均价7715元/平方米。
供应套数
2010-10-17
805.66
6344598
7875
758.95
758.09
5992753
7905
76
1424.73
10626661
7459
3-2
820.66
466.86
3681172
7885
206.97
1610227
7780
4016.97
3662.31
28255411
7715
截至2013年8月31日库存住宅3套，万平方米，为物业服务用房。
商业
353.8
（二）二期销售回顾
中国铁建国际花园二期住宅共23栋住宅楼，1234套，总面积127893平方米，由14栋多层、9栋高组成。
二期住宅于2011年6月12日开盘销售，截至2013年8月31日实现认购1101套，10.85万平方米，销售均价6054元/㎡。
认购率及签约率分别为89%、88%。
2011.6.12
2267.55
1774.68
11,093,010
85.00%
6,251
3200.73
2268
13,957,020
78.57%
6,154
37
6038.73
4702.32
29,220,098
83.33%
80.95%
6,214
46
6209.18
56
5729.36
52
33,780,191
92.86%
5,896
48
4549.39
3707.76
22,941,271
88.10%
6,187
49
4789.26
3077.4
19,011,045
73.81%
6,178
57
7142.52
6552.9
78
38,528,899
5,880
59
7153.42
5930.75
34,372,060
87.50%
5,796
60
3803.34
44
3630.15
21,699,305
95.45%
5,978
2011.6.25
23,375,314
6,304
58
81
6115.48
35,950,644
88.89%
5,879
2011.7.2
51
3197.19
2549.69
15,472,329
85.71%
6,068
2011.7.12
36
4788.54
3705.83
22,711,860
76.19%
6,129
2011.8.13
50
4787.53
3883.09
23,564,288
2011.8.20
4785.94
4352.13
26,457,608
90.48%
6,079
2011.9.17
53
23,904,028
6,447
2011.10.16
8479.89
101
7939.35
96
47,966,264
95.05%
6,042
8479.88
102
8093.64
98
49,329,663
96.08%
6,095
95914.39
960
81428.05
858
851
493,334,897
89.38%
88.65%
6,059
12年
2012.4.21
40
2656.84
2154.06
13,473,933
6,255
2012.7.11
9655.76
86
9006.09
52,516,102
93.02%
90.70%
5,831
2012.5.24
3971.92
3128.5
19,744,312
86.11%
6,311
6038.5
3719.22
23,447,021
71.43%
22323.02
188
18007.87
162
159
109,181,368
86.17%
84.57%
6,063
13年
2013.3.26
47
9072.5
54,443,530
94.19%
6,001
127893.17
1234
108508.42
1101
1088
656959795
89.22%
88.17%
6,054
（2）库存
截止2013年8月31日项目二期库存产品共计133套，1.94万平方米，其中130平方米以上大户型产品占67%。
492.87
932.73
1336.41
小高层
479.82
841.63
1711.86
589.62
1222.67
173.19
1027.04
647.5
1082.71
904.44
433.81
540.54
386.24
502.78
649.67
843.42
2319.28
583.26
19384.75
133
89
（1）销售情况：
中国铁建国际花园二期商业共计19套，总面积4241.81平方米，于2012年12月28日开始销售，截至2013年8月31日仅售出2套，销售面积384.16平方米，销售均价10630元/㎡。
2012-12-28
1147.79
0%
无成交
1125.07
164.82
1437230
20%
8720
1968.95
219.34
2646337
11%
12065
4241.81
384.16
4083567
10630
截止2013年8月31日二期商业库存17套，1749平方米，其中14套为内街商业，占总库存82%。
960.25
1749.61
二、项目所在城市和区域分析
（一）项目所在城市分析：
近18个月以来各月的住宅产品供销情况
1、城市住宅产品供求关系
近18个月长春市住宅供应面积为895万平方米，去化面积为1024万平方米，去化率为114%，去化大于供应。
2、城市住宅产品均价走势
长春市18个月住宅产品均价走势可以看出，住宅产品成交价格整体上有小幅上升，成交均价在2013年6月达到高峰6488元/㎡，7月份有所回落6309元/㎡。
3、近一年房地产相关调控政策
事件
具体政策
2012-6-7
央行3年半首次降息
人民银行宣布下调贷款基准利率0.25个百分点。
存贷款利率浮动上下限调整
上线为基准利率1.1倍，下限位基准利率0.8倍。
住房公积金利率下调
贷款利率下调0.2个百分点，由4.9%调整至4.7%
2012-6-18
两部委发布禁止用地目录
别墅类房产首次列入
2012-7-1
闲置土地处理办法于7月1日施行
强化闲置土地预防和监管，明确闲置土地的认定标准
2012-7-6
6日起下调贷款基准利率
下调0.25个百分点，浮动下限调整为基准利率的0.7倍
2012-11-15
四部委：
严控土地储备总规模和融资规模
四部委联合发布加强土地储备与融资管理的通知
2013-3-1
"
新国五条"
楼市调控"
征税20%打击炒房力度升级
2013-3-5
国税局下发关于个人住房转让所得征个税的通知
个人住房转让整售20%的个税
2012年国家主要通过金融信贷政策，对房地产市场进行调控。
长春市目前各银行执行比较迟缓。
2013年国家最新出台国五条主要调控内容不太明确，对此长春市除继续执行2012年政策外无新政出台。
（二）项目所在区域分析
1、区域住宅产品供求情况
上图所示自2012年2月至2013年7月，西新区住宅供应面积86.6万平方米，去化52.3万平方米，去化率为61%。
2、区域住宅产品均价走势
上图所示自2012年2月至2013年7月，西新区住宅销售均价整体有小幅度上升，在2013年二月达到最高峰6533元/㎡，之后波段下行，七月份下跌到5786元/㎡，表明了区域需求仍以刚性需求为主。
3、项目周边土地成交情况
2012年至今西新区住宅用地成交统计
土地名称
土地属性
土地地址
总用地面积（㎡）
出让时间
长国土公发〔2013〕24号西新区220106009204GB00057号地块
住宅（住区服务设施）;
商业（商服）;
西新开发区
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