温江区楼宇经济发展情况调研报告Word文档下载推荐.docx
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二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。
一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业企业。
三是楼宇经济必须以一批基础和配套较为完
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善、建设标准和智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。
四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的多为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都有十分明显的推动作用。
基于这些原因，国内外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的一个重要途径和抓手。
如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特别行政区中环铜锣湾等；
国内比较突出的青岛、上海、广州、天津等城市；
市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区县。
都这方面进行过很多的探索和实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。
就温江当前的现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。
一是能极大地促进资源节约，缓解我们用地、用电、用气等紧张的矛盾。
二是能有力地促进我区产业结构的调整和提档升级，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业和生产性服务业。
三是能聚集和带来大量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育和形成温江经济新的增长点。
四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提升。
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二、温江楼宇经济发展现状及主要差距
研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有一个仔细的了解。
为此，我们通过借鉴其它地区的经验和标准，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇、企业购地自建用于办公或租售的楼宇、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。
统计显示：
目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约万平方米。
其中，商务商业楼宇48座，建筑面积万平方米，占%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位；
企业购地自建用于办公或租售的楼宇3座，建筑面积万平方米，占%；
营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积万平方米，占%；
城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积万平方米，占%。
温江区已建成楼宇资源情况统计表
序号楼宇名称及类别商业楼宇123456789
奥林匹克花园柳城谊院七彩花都塞纳河畔森宇音乐花园世纪光华依云镇家乐福涌泉购物街商务楼宇 3
364943307020047110044086332738892000013320光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区建筑面积项目地址101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051桂园居边城水恋文庙商业城爱家天地边城假日广场泊林小镇丹桂苑德坤.雅逸居繁华时代海峡新城航天大市场红泰.翰城红泰美家饰装饰城金博林居金色鱼凫金域.香洲锦里光华金强会所花园金强广场静水香榭丽日樱花柳城丽江苑柳城商场美丽华那城南浦郡启明.柳岸馨苑千禧鑫城三江城市之光文庙商业城五环假日广场西城俊园向阳茗苑小南街拆迁安置房向阳苑二期银诚.江南房子鱼凫安置小区远鸿.丽景欣城上栖美塾数字体验中心大宅门紫云苑商业体 金江大厦63468912111864464932370513833322658391339664418135364598912415640458517229442828113202828102352732514144414225283529933075062829384704594524279786216205775874865244473600950014021踏水镇新建村二组柳城镇滨江路柳城镇文庙街鱼凫路社区柳城街办麻市街德通桥路26号柳城大道西段柳城街办来凤路文化路和平村一、六社柳城镇航天路南薰大道四段601号天府镇德全村隆建街柳林和平村三、四组柳城街办两河村二社公平镇太极村柳城镇向阳路柳城干道149柳城镇万春村柳城干道西段滨江路西大街日晖桥柳城镇西大街光华大道入城段柳城镇南浦路柳城街办两河村温泉路51号柳城镇向阳路北延线柳城镇文庙街柳城镇大南街新西路101号柳城镇向阳路小南街向阳路一支道柳城干道西段鱼凫路社区碾坝街14号麻市街金马镇开金路旁柳城街办西大街4
5253545556 海科信息产业园新华路厂房蓉台大道厂房SBI创业街芙蓉长卷身心康中医馆637581323615840255004000720803青啤大道319号科技园新华路科技园蓉台大道科技园片区永宁镇芙蓉大道旁合计50全区在建的各类商务楼宇共计23座，建筑面积约万平方米。
其中，商务商业楼宇16座，建筑面积万平方米，占%；
营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积22万平方米，占%；
城市综合体和其它商务楼宇2座，建筑面积万平方米，占%。
温江区在建楼宇资源情况统计表序号楼宇名称及类别商业楼宇12345678910111213141516171819巨龙国际酒店金色鱼凫金水湾麻市街锦绣阳光西蜀尚都公园壹号天河盛景珠江国际花园大华水映岛格凌兰恒大商会大厦城仁和春天大道银城归墅珠江御景湾成都新城西商业中心康城嘉苑商业用地商务楼宇 华西医院永宁分院新居配套医疗综合服6600033006310400530009620864215000370606412921269419460831953478370603000040000180000温江公园旁柳林路158号柳街办和平社区麻市街万春路高速路口温江公园旁和盛镇柳岸社区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区永文路旁芙蓉大道旁芙蓉大道旁建筑面积项目地址5
务区xx年来，随着我区加快构建以现代服务业为主导的现代经济体系、大力“兴三优二、一三联动”产业发展战略的实施，全区教育、医疗、体育、金融、保险、商务服务、旅游等高端服务业发展开始起步，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，楼宇经济也呈现快速发展的好势头，展示了巨大的空间和潜力。
目前全区已建成和在建、计划开工的各类商务楼宇共达97座344万平方米。
而且从其空间分布上看，主要集中在光华片区，之后是科技园片区、医学城片区和体育城片区，4个片区楼宇面积占全区总数的%。
不仅从总量上足以承载和支撑起我区楼宇经济发展，而且从空间上主要分布在配套较为成熟、产业规划较为商端的区域版块内，这对我区楼宇经济的发展和现代服务业的培育，无疑是十分有利的。
尤其是随着西部新城建设的快速推进，其积极作用将更加凸现。
但是，如果进一步作深入分析比较，我们也会发现，我区商务楼宇虽已初具规模，但自发配臵的特征比较明显，与其它中心城区和先进城市的楼宇经济发展水平相比，在发展规模、功能配套、发展层次等方面还有较大差距。
突出表现在三个方面：
一是特色化和专业化程度不高。
综合楼宇多而特色和专业楼宇少。
我区现有楼宇大部分都是综合性的，商务、商业、住宅混
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建混杂现象突出，商业楼宇占比较大，商务楼宇占比较小，对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强，现有楼宇的结构远远不能适应区委选择的健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业四大产业主攻方向。
而经济较发达地区的楼宇已经呈现出产业集聚和专业分工的态势。
如福州鼓楼区的力宝天马大厦已有省国旅等10多家旅行社入驻，五四路和湖东路一带楼宇集中了全省约1/3的律师事务所，形成了一定规模的中介机构汇聚地；
武侯区拥有纯写字楼宇11座，面积万平方米。
楼宇特色不鲜明，专业化不强，就必然导致入驻企业关联度低，难以形成品牌效应和集群效应。
二是综合配套不完善。
从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。
老城区虽然商业、生活配套比较完善，但楼宇建造时间较早，硬件设施老化，普遍存在电力供应紧张、停车泊位不足、物业管理不规范等问题。
新城区楼宇主要沿光华大道两侧开发，在硬件条件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。
从内部环境看，商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。
目前，按照市商务局牵头制定的《成都商务写字楼等级指导标准》，我区还没有一座甲级写字楼，甚至没有一座乙级写字楼。
而锦江区现有甲级写字楼7座，占全市13座甲级写字楼的%。
楼宇档次低，就难以吸引国内外大型企业、龙头企业入驻温江。
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成都商务写字楼评定标准
序号1参评项目顶级写字楼地理位置坐落于商务区相对集中的核心区域,周边配套设施完善2公共交通交通便利,周边交通网络发达,超过5条以上公交线路,近规划的轨道交通进出口甲级写字楼坐落于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内交通便利,周边交通网络发达,有不低于5条以下公交线路,近规划的轨道交通进出口34567基本要求可视性建筑规模建筑设计建筑规划土地性质为商业用地可视性极强超过50000平方米国际知名设计院/国内甲级设计院大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积150平方米/停车位，空间少柱891011单层面积净层高架高地板电梯1500-xx年内入住率不低于70%1至2年内入住率不低于65%1至2年内入住率不低于50-60%开发商持有不低于一半提供高质量的物业管理服务，计算机物业管理软，24小时保安服务和维护服务单一业权或分散业权提供优质物业管理服务，不低于24小时报案服务和维修服务客货分离,不少于1部采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不小于40立方米/人/小时,国际品牌锅炉双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量,备用电源充足可无两管风机盘空调系统，新风量30立方米/人/小时办公区提供不低于50w/㎡的电量,有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作具备5A系统,提供至少三家国内通讯网络服务商
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三是作用发挥不理想。
入驻企业层次不高，多为初创型中小企业、低层次中介公司或休闲、娱乐、餐饮项目，总部型入驻少，对地方经济带动性强、贡献度大的项目不多。
以商务楼宇为例，武侯区15座2万㎡以上的重点商务楼宇xx年纳税总额万元，其中单栋税收1000万元以上的7座，3000万元以上的3座，5000万元以上的2座；
青岛市南区商务楼宇每年创造税收超过10亿元，平均每座楼宇超过1000万元。
而我区现有商务楼宇的入驻企业中对地方经济带动性强、贡献度大的项目不多，如科技园SBI创业街，现有入住企业32家，年纳税总额仅万元，无论是在企业层次还是在税收贡献上，都存在明显差距，楼宇经济作为培育税源经济“生力军”的作用还没有发挥出来。
武侯区15座重点商务楼宇税收调查表楼宇名称威斯顿联邦大厦曼哈顿国际三期数码大厦@世界资讯广场力宝大厦华西大厦华西美庐汇日央扩国际广场丰德国际广场国航世纪中心商鼎国际成都高速大厦罗浮广场四川高速大厦锦江国际合计
建筑面积㎡54191168000400003700072000280003000054268183168126590600005377255463320001138871商务用途面积 0
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三、温江楼宇经济发展不够理想的原因分析。
通过分析梳理，我们认为，温江楼宇经济发展不够理想，主要基于以下几个方面的原因：
一是重视不到位。
通过调研，我们看到成华、锦江、武侯区都先后制定了楼宇经济发展实施意见，出台了完整的楼宇经济配套政策，成立了楼宇经济办公室，专门负责楼宇经济的管理和招商工作，有力推进了楼宇经济的发展。
与之相比，我区楼宇经济发展工作尚未“破题”，全区上下对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够，对楼宇经济在推进产业转型升级、构建以现代服务业为主导的现代经济体系中的作用认识模糊，对楼宇经济的研究还处于起步阶段。
二是机制不健全。
发展楼宇经济是一项系统工程，需要政府、企业和社会的联动。
而我区尚未建立系统的楼宇经济工作机制。
目前，我区楼宇经济的建设管理职能分散在发改、建设、商务、工商等多个部门，难以形成工作合力，部门、片区、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。
同时，在考核激励方面，目前我区尚未制定楼宇经济考核办法，没有形成层层抓落实的工作机制，基层发展楼宇经济的积极性尚未充分调动。
于上述问题的存在，我区目前对楼宇经济的“家底”尚未有全面具体的掌握，特别是对楼宇资源的界定、楼宇企业入驻状况、楼宇税收情况等不清，对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。
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三是政策不配套。
楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。
杭州市政府出台了《加快楼宇经济发展的若干政策意见》，明确提出到xx年力争全市新投入使用商务写字楼2xx年税收贡献上一定规模的，对有关工作主体予以相应奖励。
4、提升功能配套。
从提升物业品质入手，狠抓硬件改造着力改善商务楼宇的交通、停车、电梯、电力、内部装修等方面的问题，大力提升楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服务和设施，形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局。
针对部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，积极引入在社会上具有良好口碑和市场品牌、有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。
同时，加快完善餐饮、购物、休闲、娱乐等配套服务设施，改善楼宇配套状况。
至于具体的推进途径和工作措施，当前应着重抓好以下六个方面。
1、加大在建项目的促建力度。
健全项目推进责任机制，加快推进重点楼宇项目建设，对成勘院总部项目、香港巨龙国际酒店等已经完成主体工程的楼宇项目，促使尽快投入使用；
对省水电集团、成都新城西商业中心等在建项目及时跟踪了解项目进度，帮助协调解决建设过程中存在的问题和矛盾；
对天来酒店、海科信息产业园二期等计划开工项目，促进其尽快开工建设。
2、强化现有资源的盘活、挖潜。
要实现我区楼宇经济的新突破，盘活用好存量楼宇是最现实、最快捷、最经济、最有效的
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途径。
建议借鉴杭州萧山等发达城市的经验，按照“一楼一策”原则，制订更新整治计划，对一批已有的老楼宇进行改造更新，对金江大厦等纠纷楼、闲臵楼，追根溯源，找出症结，千方百计地给予协助和支持，增强优质楼宇的利用率，实现楼宇资源的经济效益最大化。
3、积极探索“住改商”模式。
近年来，北京、上海、成都等大城市的中低端写字楼市场出现了大量“住宅商用”的情况，这既可以盘活闲臵住房，为业主带来一定的租金收入，又可以为处于初创期、经济实力不够强但具有发展潜力的中小企业提供发展空间。
而据xx年1月1日起实施的《成都市物业管理条例》规定，业主、使用人确需改变住宅使用性质，除遵守法律、法规以及管理规约外，只需经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批即可。
目前，温江新城区住宅楼入住率仅为**%，相当多的住房闲臵未用，无法对区域经济社会发展产生较强的带动作用。
为了解决资源闲臵和服务业载体不足的问题，建议积极探索“住改商”模式，选择新城区1—2个地理位臵优越、入住率较低的住宅小区作为试点，鼓励和引导业主申请将住宅楼改变为经营性用房，用于引进中介服务、会计法律、投资咨询、文化创意等对居民居住影响小的企业及机构，实现盘活资源、聚集人气、降低成本和培育经济新增长点的有效统一。
4、实施科技园工业用房的清理、改造。
目前，科技园区正
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在加快产业升级转型步伐，实现普通制造业向高端制造业和生产性服务业的双重升级，打造集工业生产、总部经济和生产性服务业于一体的科技产业新城。
这一过程将释放出大量的楼宇需求，建议进一步挖掘海科信息产业园、SBI创业街等项目的潜力，同步实施闲臵标准厂房的清理、改造，积极引进和新上一批工业总部经济项目和服务于园区工业生产和销售的产品研发、工艺设计、中介服务、配送服务、销售服务等公司、项目、行业，促进工业楼宇经济和生产性服务业楼宇经济的发展。
5、加大新建商务楼宇的力度。
围绕健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等产业聚集发展的需要，整合楼宇地块资源，积极引入管理水平高、设计理念超前的房地产开发公司，高起点、高标准新建一批智能化程度高、设施齐全的特色、精品商务楼宇。
尤其要按照全市的标准，尽快设计建设一批甲级写字楼，实现温江楼宇档次的大幅提升。
并且可以考虑选择新城区中心位臵和黄金地段，按照“政府引导、社会投资、长期租赁”的模式，国有公司引导建设一座城市标志性大楼，作为温江楼宇经济的样板工程，并以此为突破口，带动全区楼宇经济的发展。
6、加大招商营销力度。
“一流的商家建造一流的楼宇”。
只有投资方财力雄厚、建设方经验丰富、管理方运作规范，才能确保楼宇定位准确、设计科学、施工规范、功能完善。
因此，招商营销工作是发展楼宇经济的重中之重。
坚持政府主导、业主主体、市场配臵，创新楼宇招商机制，建立专业招商队伍，强化企业总部
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引进力度。
全面掌握楼宇资源状况，加强整体包装策划，编印楼宇经济招商手册、建立对外推介网络平台，利用各种媒体及时发布信息，提高商务楼宇对外知名度。
加强与外商联系，积极与各类知名中介机构合作，适时在香港、上海、北京等城市组织温江
楼宇经济专场推介招商活动，努力引进高层次企业入驻。
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364943307020047110044086332738892000013320光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区光华片区建筑面积项目地址101112
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