廊坊万达广场的项目营销策划方案.docx

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廊坊万达广场的项目营销策划方案

廊坊万达广场的项目营销策划方案

“万达广场”项目策划及销售部署进行了深入调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大经济效益和品牌效应。

通过多次沟通，本策划书就“万达广场”所面临问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新解理和深度透析。

1：

区域性商圈深度透析

本项目商圈分析

——“地利人和，商权无限”

新华路有巨大区域优势

廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来廊坊五大片区中都市区。

这一策略奠定了新华路为中心城区地位。

一系列市政基础配套设施把北京、天津紧紧连在一起，大大减弱了两市差异。

新华路区未来则以“五个中心”为核

新华路区未来“五个中心”

商业区中心：

金光道，爱民道

配送中心：

廊坊金光道南

商务中心：

新华路赤地区

科研中心：

新华路科技产业园

旅游中心：

万亩果园

而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快就是金光道、爱民道为轴线新华路商业中心区。

而本项目即位于该中心区核心地带。

规划调整带动房地产快速发展

随着廊坊市对市区改造及各地产商实力增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下少有大块土地。

逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主房地产市场。

2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。

33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。

在建商品住宅408。

76万平方米，占全市在建商品住宅18。

3%，居第二位。

由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场份量。

人口急增加

房地产市场快速发展带来结果就是：

人口急剧增加。

据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区人口已由1990年10余万发展到现在30。

73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市人品规模，人口增加，特别是有效消费人品增加，必然促进商业市场繁荣。

大量土地资源储备

新华路区目前房地产开发大多集中在新华路区西部，东部尚有50平方公里农村地带等待开发，发展前景极为乐观。

新华路区七项市政工程、区政府东迁及琶州地区开发必将促进这一地区开发进度。

从而带动大量人口入住，进而促进商业发展。

京沪高铁兴建，将促进商业发展

京沪高铁将在2010年开通，其便捷交通，舒适乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心形成提供机遇。

各大商家看中新华路，既带来竞争，又带来机遇

在2001年6月20日举行“新华路商机交流会”上，有8个大型项目落户新华路，世界零售商业两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊，其中沃尔玛公司已在去年年底开张。

这些大型商家开张必将促进区内商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平廊坊，甚至南、番、顺人流，对区内商业气氛形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。

再加上新华路茶馆政府“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”思路，新华路将“地利人多，商机无限”。

2：

利用高铁优势影响

市政府审批同意高铁开通策划方案

2月28日，市政府审批同意了高铁总公司所拟“关于廊坊高铁开通策划请示”。

据此方案，通车时间较原计划提前半年。

运营第一季度开局良好。

第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。

1-3月，客流量1620。

4万人次，比去年同期增加了1。

98%；日均客流量18万人次，比去年同期增加3。

1%。

根据国际经验，在高铁沿线物业中，受益最大是商用物业，其次是写字楼，最后才是住宅。

因为在这三种物业中，商用物业对人选择最为广泛，而写字楼住宅则相对而言较为固定。

高铁要领对商用物业最大影响，可谓是人流

在廊坊，高铁一号线自1999年6月28日开通，对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多人流。

据统计，天河城最高客流量在64万人次，从而使天贸南大与吉之岛年营业额增长率达到四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物首选之地。

一号线客流量，日均客流量18万人次。

而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通，一、二号线贯通，将为新华路带来更大人流量，交替支起到倍增效应。

经营特色

高铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。

沿高铁沿线开发商用和业可分为三个圈，500米以内为核心商圈，500-1000米范围内为内环圈，1000米以外为外围圈。

而目前在廊坊，受高铁影响主要为核心商圈。

高铁一号线开通二年以来，高铁一号线沿线商场可谓有人欢喜有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡”。

这与其经营品种少、定位高档不无关系。

由此而不能充分利用高铁带来人流。

廊坊数码科技广场

由廊坊长江企业发展有限公司，位于新华路区金光道中151-153号开办面积约8000多平方米数码广场，主要经营电脑产品及电脑配套产品，拟于年内开业。

4：

电子市场前景

廊坊市目前电子配件商贸主要集中在两地，一、以天河区岗顶——五山片区，二、东山区黄花岗科贸街。

其中天河岗顶——五山片区有太平洋电脑城（一、二期）、天河电脑城、南方电脑城及五山科技街等大型电子（以电脑及其配件相关产品）商场，成为廊坊市目前最大、最成熟电脑市场。

而新华路区目前已有近130万人，相当于一个中等城市规模，区内又有全国著名学府——中山大学，以及廊坊美术学院廊坊业余大学等高校，随着新华路区房地产开发，一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为基本配套，而目前新华路区还未有一家专业电子市场。

人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去，为河南电子市场创造了一个空白切入点，这是其一：

其二，新华路区政府已把金光道、爱民道定位为商业中心，并加以大力发民。

零售业两大巨头之一法国家乐福集团也将落户前进路，从而为该地气创迁极为浓烈商业氛围，带来可观人流。

而目前金光道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主，电子市场则为空白。

其三，高铁二号线三元里站至晓港站将在2002年底开通，并将与高铁一号线相贯通。

而本项目即位于高铁二号线市二宫站出口，其影响力将随着加以延伸。

随着高铁三号线破土动工，并与一、二号线组成一个轨道交通网，高铁将全成为一个效应倍增器，为沿线商用物业带来无限商机。

3、万达广场商场定位

新华路区首个高铁数码科技主题商场

支持点：

即将开通二号高铁是本商场最大支持点；

金光道一直是新华路区最具历史商业旺区；

新华路区是廊坊市商品房销售及成交额最大区域，消费力强；

新华路区没有经营电讯、影音数码主题商场。

功能定位

B1层：

流行时尚、前卫特区、时尚新干线

经营种类A：

由于该层直接连接高铁入口，人流多，但逗留时间短，以“快”为特点，所以较为适合安排即时购买类商品，建议主营快餐、点心、饮料、便利店等。

占该层面积20%。

目标客户：

珍珠奶茶、东海堂、雪贝尔、SEVEN-ELEVEN便利店、屈臣氏、优之良等。

经营种类B：

专业“时尚、UPDATE”店，以经营青少年感兴趣精品及饰品为主。

建议主营：

流行音像制品（CD、VCD、DVD等影音配件、游戏碟）、手机饰品、小型精品电器、通讯产品、各类流行精品服饰、装饰品、背包、皮具皮鞋、化妆用品、护理用品、流行书刊杂志等。

占该层面积80%。

F1层：

天籁之音

经营种类A：

名牌影音专门店，占该层面积15%。

目标客户：

CAV、天龙等专业音响代理商及厂家。

经营种类B：

其他经营影音产品及音响配件商家，占该层面积85%。

目标客户是前万国商场经营商、海印电器商场经营商。

注：

首层正对高铁出口位置设活动展示区，平时可作为休闲展示区作民场使用，当商家要搞活动时可租凭给他们作为展场演示区。

F2层：

网络时代、网络新干线

经营种类A：

以经营手机，电脑品牌专卖店为主，占该层面积20%。

目标客户为诺基亚专卖店、摩托罗拉专卖店、联想“1+1”电脑专卖店等。

经营种类B：

其他经营手机、电脑商家，占该层面积65%。

目标客户是前万国商场经营商、海印电器商场经营商、天河电脑城商家。

经营种类C：

著名大型快餐店，占该层面积15%。

目标客户：

麦当劳、肯德基等快餐店。

四、目标客户群定位

B1层：

东海堂、雪贝尔、美心、珍珠奶茶、AM-PM、7-11便利店、屈臣氏、优之良品

“专业FM店”，音像制品，流行杂志刊，时装表店

正版CD、VCD、DVD图书等制品零售商、分销商、SWATCH、卡西欧等个体经营商，例如：

流行前线、状元坊经营商

F1层：

前万国商场经营商、海印电器商场经营商

经营天龙、CAV等专卖店

F2层：

时代数码城

诺基亚专卖店、摩托罗拉等专卖店

电信器材相关产品，如手机饰物及手机套等经营户

联想“1+1”电脑、七喜等大品牌专卖店

天河电脑城、中六电脑城等经营商

电脑软、硬件及附属产品经营商

五、急需解决问题

商场效果图

一个项目在未落成前，客户对其了解都是通过楼书、单张等宣传资料得知信息，而最能给予客户暇想是项目效果图，它能最直观将未来楼盘落成后形象展现给客户，并且是所有宣传资料中必不可少元素。

而由于本项目外立面还没有确定，故还没有效果图，在一定程度上会影响本项目推广与销售，故敝司认为当务之急必须早日确定本项目商场外立面及住宅外立面，并且请专人绘画商场效果图（包括日景及夜景）、项目整体效果图。

以最直观画面将万达广场繁华与兴旺呈现在客户眼前，吸引其认购。

商场平面间隔图

商场平面间隔图是吸引客户一大指标，也是吸引消费者作为购物娱乐重要因素。

平面间隔规范设计使商场可以有效地疏通和引导人流，使商场可以最大限度地汇聚人流量。

由于商场平面间隔图是销售招商中必不可少道具，故在内部招商前必须绘画完毕并制作成销售资料。

现场销售中心

现场销售中心也是一个商场外在形象，客户第一印象是很重要。

由于本项目现场销售中心将设于商场首层，但由于目前工程进度还未跟得上，故只能在工地现场设一临时接待中心，方便接待来访客户。

在急需要进行工作

广告公司招标

广告公司对树立房地产项目形象及传推广起到重要作用，根据工程进度及敝司营销部署；目前要尽快确定本项目全案广告公司，让广告公司尽快对项目有较深入认识。

从而开展现场包装及推广工作。

确定广告公司时间：

物业管理公司确定

装修公司招标

模型公司招标

推广思路

首先要了解目标客户需要

河南首个电脑数码城——唯一性

一直以来，人们对购买电脑产品，只会联想到天河电脑城或海印电器城，而河南购买电脑客户也不例外，而本项目就是要针对新华路区这个方面空白，从而争取市场份额，令到投资者有利可图，从而达到销售目，本项目将是现新华路区第一个及唯一一个电脑数码城。

高铁二号线河南第一站（会带动传统消费观念转变，由北往南移）——便利之处

由于高铁二号线即将开通，交通更加方便快捷，从而带动传统消费观念转变——由北往南移。

近两年来河南多个楼盘销售火爆，就是最好例子，而本项目是高铁2号线，由北往南第一站，即河南消费前线；与河商业旺圈，北京路更是一江之隔，信步可到，从而肯定了本项目商业优势。

河南首个与高铁出口连通商场——特殊之处

与高铁口连通是万达广场致胜一杀手镜，是河南首个与高铁出口连通商场，无论从南往北或从北往南消费，都是必经之处，保证了万达广场人流充足，从而带动物消费，足以保证商户生意兴旺，给投资者肯定信心。

电脑时代来临——家庭共同之处

由于现代科技发展，以令家庭进入数码时代对科技要求越来越高；电脑及电子类产品将大行其道，进入每个家庭，所以需求量将会有大幅增加，更肯定了本项目前瞻性及其商业价值。

由于以上几方面优势综合，大大减少了投资风险，确保投资成功，增加投资者信心。

商场实行先招商，再销售并举措施

针对龙头客户招商

（1）以龙头商户进驻，吸引同类小商家进场

首先针对行业内龙头客户（例如：

苹果、联想、TCL、MOTOROLA、POKER等）主动联系上门进行直销。

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