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10综合能力

10.21实务

1.在存量房经纪业务的洽谈阶段，为了充分了解委托人的意图和要求，把握客户的心理状况并衡量其购房能力，房地产经纪人首先应当（）。

[单选题]*

A.引导客户需求

B.倾听客户陈述（正确答案）

C.介绍佣金标准

D.全面介绍自己所在机构情况

2.在房地产查验过程中，可以不必查验的是（）。

[单选题]*

A.房地产所处地块的具体位置和形状

B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况

C.房屋产权人的身世（正确答案）

D.房地产周边的交通、自然景观

3.关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（）。

[单选题]*

A.由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判

B.由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本

C.由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书

D.由交易部门签署已与开发商达成一致的合同（正确答案）

4.二手房代理业务开拓的关键是（）。

[单选题]*

A.市场研究

B.争取客户（正确答案）

C.洽谈业务

D.品牌经营

5.房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况和（）等方面的信息。

[单选题]*

A.政策导向

B.环境状况（正确答案）

C.价格

D.供求

6.（）还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。

[单选题]*

A.双周供

B.等额本息（正确答案）

C.等额本金

D.固定利率

7.存量房商业抵押贷款流程的第四步为（）。

[单选题]*

A.委托评估机构评估房屋价值

B.银行审批通过贷款合同（正确答案）

C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）

D.办理房屋交易缴税及产权过户

8.住房公积金贷款是一种（）担保委托代款。

[单选题]*

A.强制性

B.政策性（正确答案）

C.商业性

D.自由性

9.借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。

[单选题]*

A.10

B.15

C.20

D.30（正确答案）

10.在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。

[单选题]*

A.50年

B.65年（正确答案）

C.60年

D.55年

11.房地产经纪业务信息应按照（）的原则建档。

[单选题]*

A.一个客户一份档案

B.一个房屋一份档案

C.一个委托项目一份档案（正确答案）

D.一个小区一份档案

12.在存量房买卖业务中，房屋交接时应缴纳的费用不包括（）。

[单选题]*

A.水费

B.燃气费

C.供暖费

D.手机费（正确答案）

13.户外部分应由（）负责查验。

[单选题]*

A.开发建设单位

B.物业服务企业（正确答案）

C.装修公司

D.房地产经济机构

14.对于租赁房屋的交接，房屋内物品应登记在（）中。

[单选题]*

A.房屋实地查看表

B.房屋状况说明书

C.看房确认书

D.房屋交接单（正确答案）

15.下列不属于房屋交验的重点的是（）。

[单选题]*

A.查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵

B.结算相关费用

C.保证房屋的顺利交接

D.协调处理好可能出现的分歧和问题（正确答案）

16.对房源的业主（委托方）进行（），这是保证房源信息时效性的重要手段。

[单选题]*

A.周期性访问（正确答案）

B.访问信息的累积

C.访问信息的筛选

D.直接接触

17.房源的初始委托价格是由（）决定的。

[单选题]*

A.业主（正确答案）

B.购买方

C.房地产经纪公司

D.代理人

18.（）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣。

[单选题]*

A.一般推荐

B.合作推荐（正确答案）

C.独家代理

D.委托代理

19.房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是（）。

[单选题]*

A.业主印象深刻

B.花费的时间较少（正确答案）

C.容易取得业主信任

D.不受时间的限制

20.房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的是（）。

[单选题]*

A.私盘制（正确答案）

B.公盘制

C.混合制

D.以上都不对

21.房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入，其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有，这种房源信息共享方式是（）。

[单选题]*

A.私盘制（正确答案）

B.公盘制

C.混合制

D.公私合盘制

22.目前，大部分房地产经纪机构采用的房源共享模式是（）。

[单选题]*

A.私盘制

B.公盘制（正确答案）

C.分区公盘制

D.混合制

23.房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。

[单选题]*

A.信息的准确性

B.经纪人服务态度的好坏

C.价位的高低

D.质量的优劣（正确答案）

24.客户的（）因其地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。

[单选题]*

A.购买需求

B.购买动机（正确答案）

C.购买能力

D.购买形式

25.存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道是（）。

[单选题]*

A.互联网（正确答案）

B.经纪门店

C.户外广告

D.宣传单

26.地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（）。

[单选题]*

A.集资房

B.商品房

C.解困房（正确答案）

D.房改房

27.合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括（）。

[单选题]*

A.证件信息与合同信息不一致

B.未明确界定合同有效期

C.无需关注合同的空白处（正确答案）

D.合同有效期限未标明

28.当事人没有做出明确约定的，可通过（）解决合同纠纷。

[单选题]*

A.相关部门调节

B.仲裁

C.诉讼（正确答案）

D.自行协商

29.下列关于委托方式的说法，正确的是（）。

[单选题]*

A.委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商

B.多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制

C.独家委托、多家参与销售的方式中，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配（正确答案）

D.独家委托中，谁先达成交易合同，谁获得佣金

30.从法律上讲，基本服务完成的标志是（）。

[单选题]*

A.手续办理完毕

B.房地产交易合同签订（正确答案）

C.房地产经纪服务合同签订

D.缴费完毕

31.一般情况下，房地产经纪服务以（）为完成标志。

[单选题]*

A.收取佣金

B.达到约定的服务标准

C.实地看房完成

D.签订房地产交易合同（正确答案）

32.关于委托人身份证明，下列说法错误的是（）。

[单选题]*

A.军人可以提供军官证

B.境内经营性组织和非经营性组织应提供营业执照（正确答案）

C.境内自然人提供居民身份证

D.港澳居民提供港澳居民来往内地通行证

33.根据委托人与房地产经纪机构的协商，房地产经纪服务合同可以针对房地产经纪机构提供的其他（）增加相关补充内容，但双方协议认为需要另外签订服务合同的延伸服务除外。

[单选题]*

A.基本服务

B.延伸服务（正确答案）

C.手续代办服务

D.抵押贷款服务

34.按照提供房地产经纪服务的方式，可以将房地产经纪服务合同分为（）。

[单选题]*

A.房屋出售经纪服务合同和房屋出租经纪服务合同

B.房地产居间合同和房地产代理合同（正确答案）

C.房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同

D.房屋出售委托合同和房屋出租委托合同

35.按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和（）。

[单选题]*

A.房地产信息

B.其他服务（正确答案）

C.实地看房

D.代拟房地产交易合同

36.房地产经纪服务合同的签订方是（）。

[单选题]*

A.房地产经纪机构和房地产经纪人员

B.房地产经纪人员和第三方

C.第三方和委托人

D.房地产经纪机构和委托人（正确答案）

37.房屋物业管理状况需要查看的内容不包括（）。

[单选题]*

A.物业服务企业名称

B.物业服务费标准和服务项目

C.基础设施的维护情况

D.物业法定代表人信息（正确答案）

38.（）是体现房地产经纪人员专业服务水平、建立客户信任的重要途径。

[单选题]*

A.门店接待

B.房屋实地查看（正确答案）

C.路上讲解

D.主导看房

39.房地产经纪人员约看客户，提问更明确的是（）。

[单选题]*

A.“您什么时候有时间看房”

B.“您今天下午是否方便去看房”

C.“您下午3点至5点有时间去看房吗”

D.“您下午3点或者5点有时间去看房吗”（正确答案）

40.存量房交易中的“产品说明书”指的是（）。

[单选题]*

A.房地产经纪服务合同

B.房屋状况说明书（正确答案）

C.存量房买卖合同

D.房屋使用说明书

41.下列房屋状况说明书的内容中，（）会受市场情况影响，变化比较频繁。

[单选题]*

A.房屋实物状况

B.房屋区位状况

C.房屋物业管理状况

D.房屋交易条件（正确答案）

42.作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的（）存档备案。

[单选题]*

A.纸质合同（正确答案）

B.电子合同

C.买卖合同复印件

D.空白合同

43.下列合同中，不可变更或者撤销的是（）。

[单选题]*

A.因重大误解订立的合同

B.订立合同时显失公平的合同

C.一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同

D.双方自愿签订的合同（正确答案）

44.下列不属于商品房买卖（预售）合同风险防范工作的是（）。

[单选题]*

A.土地与开发情况说明

B.物业管理的说明（正确答案）

C.房屋图纸与结构的确认

D.合同备案的约定

45.下列各项中，不属于商品房项目中的物业管理情况的是（）。

[单选题]*

A.前期物业管理

B.当前物业管理公司名称（正确答案）

C.管理规约的情况

D.物业管理的收费情况

46.若原房屋为商品房，在存量房买卖合同附件中除房屋的相关图纸外，还需交付原有的《住宅质量保修书》和（），即“两书”。

[单选题]*

A.房屋状况说明书

B.商品房认购协议书

C.住宅使用说明书（正确答案）

D.物业交接确认书

47.如果房地产经纪人协理张某出具的收条写明“今收到购房人乔某现金壹万元整，如有反悔购买此房，收取的现金将不予退还。

”则此现金的性质是（）。

[单选题]*

A.意向金

B.房款

C.订金

D.定金（正确答案）

48.买卖双方选择自行交割房地产交易资金，其操作流程一般不包括（）。

[单选题]*

A.买卖双方签订存量房买卖合同

B.买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户

C.买方或房地产经纪机构支付剩余大部分或全部购房款给卖方（正确答案）

D.买卖双方办理缴税及转移登记手续，买方取得不动产权证

49.下列不属于房地产交易资金支付方式的是（）。

[单选题]*

A.门店支付与抵押支付（正确答案）

B.自有资金支付与贷款支付

C.一次性付款与分期付款

D.现金支付与转账支付

50.《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的（）。

[单选题]*

A.10％

B.20％（正确答案）

C.30％

D.40％

51.下列关于订金的描述中，正确的是（）。

[单选题]*

A.订金是一个规范的法律概念

B.如果交易不能达成，订金一般只需退还部分

C.订金具有担保性

D.订金是为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款（正确答案）

52.委托房屋的市场价格是指（）。

[单选题]*

A.真实的交易价格

B.全部成交房屋的平均水平价格

C.大多卖方意向出售的价格

D.同类房地产大量成交价格的抽样结果（正确答案）

53.房地产经纪机构公布房源信息的前提是（）。

[单选题]*

A.信息真实

B.委托人口头答应

C.信息得到执行该业务的房地产经纪人的确认

D.委托人书面同意（正确答案）

54.房地产经纪人与客户初步接触的关键步骤是（）。

[单选题]*

A.推荐房源

B.客户接待（正确答案）

C.实地看房

D.交易谈判

55.销售代理合同（）或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

[单选题]*

A.双方法人代表（正确答案）

B.高层管理人员

C.委托人

D.房地产经纪人

56.房地产经纪业务风险通常来自两个层面，一是宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险，二是房地产经纪业务（）中各种变量导致的风险。

[单选题]*

A.实际操作层面

B.具体环境层面（正确答案）

C.外部控制层面

D.内部控制层面

57.房屋的出售价格超出合同中标明的价格的部分，应归（）所有。

[单选题]*

A.国家

B.委托人与房地产经纪机构

C.委托人（正确答案）

D.房地产经纪机构

58.如果租约期内，因房屋设备出现老化，维修费用应由（）承担。

[单选题]*

A.房东（正确答案）

B.房地产经纪机构

C.承租人

D.出租人与承租人共同

59.房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据（）确定。

[单选题]*

A.房地产经纪机构的意愿

B.委托人的委托目的（正确答案）

C.委托人与机构协商

D.房地产经纪机构的制度规定

60.目前经纪服务收费支付时间通常为（）。

[单选题]*

A.房地产经纪服务合同签订之时

B.手续办理完毕

C.房地产交易合同签订之时（正确答案）

D.自行约定

61.从法律上讲，代办服务是以（）为完成的节点。

[单选题]*

A.房地产交易合同签订

B.缴费完毕

C.代办结果发出

D.手续办理完毕（正确答案）

62.某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让，则房源应当是指（）。

[单选题]*

A.业主

B.业主自己居住的房屋

C.业主委托转让的房屋（正确答案）

D.出售意向

63.处在可售或可租状态的房源称之为（）。

[单选题]*

A.有效房源（正确答案）

B.定金房源

C.签约房源

D.无效房源

64.房源共享形式不包括（）。

[单选题]*

A.私盘制

B.公盘制

C.混合制

D.分享制（正确答案）

65.房源信息的（）非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。

[单选题]*

A.系统性

B.完整性

C.时效性（正确答案）

D.准确性

66.关于房地产经纪服务佣金收取的说法，正确的是（）。

[单选题]*

A.佣金是房地产经纪机构的合法报酬（正确答案）

B.佣金可以以房地产经纪人员个人名义收取

C.佣金按照国家标准收取，不需要在经纪服务合同中约定

D.佣金包括差价、信息费

67.向已经成交的房地产经纪客户了解是否有新的需求意向，并提供针对性的服务，属于售后服务中的（）。

[单选题]*

A.延伸服务

B.跟踪服务（正确答案）

C.增值服务

D.改进服务

68.A房地产开发企业委托B房地产经纪公司独家销售刚刚开发的住宅小区项目，双方就佣金达成了协议。

B公司关于该住宅小区的销售业务属于（）。

[单选题]*

A.新建商品房销售代理业务（正确答案）

B.二手房经纪业务

C.独家代理经纪业务

D.存量房买卖居间业务

69.项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门合作会议，是（）阶段的第一项工作。

[单选题]*

A.项目研究与拓展

B.项目签约

C.项目执行企划（正确答案）

D.项目信息开发与整合

70.新建商品房销售代理业务基本流程中，在（）阶段后期还要完成商品房交验（俗称“交房”）的工作。

[单选题]*

A.项目结算

B.销售执行（正确答案）

C.销售准备

D.项目执行企划

1.房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交（）。

*

A.房屋买卖合同（正确答案）

B.身份证明（正确答案）

C.婚姻关系证明（正确答案）

D.收入证明（正确答案）

E.房屋建筑质量证明

2.关于个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的关系，表述正确的有（）。

*

A.贷款主体不同（正确答案）

B.贷款用途不同（正确答案）

C.贷款政策不同（正确答案）

D.银行放款方式相同

E.银行考核在内容相同

3.在贷款过程中，抵押人和抵押权人需到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的是（）。

*

A.防止产权不清（正确答案）

B.防止产权已经失效（正确答案）

C.防止争议

D.防止一物两押（正确答案）

E.防止合同解除

4.房地产经纪人员对新建商品房的实地查验的内容包括（）。

*

A.查看计量表

B.附带动产查验（正确答案）

C.环境查验（正确答案）

D.户外查验（正确答案）

E.户内查验（正确答案）

5.在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行查验的工作有（）。

*

A.检查房屋的结构（正确答案）

B.查验装修和设备（正确答案）

C.查看计量表（正确答案）

D.检查家具家电（正确答案）

E.办理房屋备案

6.下列关于定金、押金和其他钱款的表述中，不正确的有（）。

*

A.定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质

B.押金不同于定金，不具有惩罚性，但具有补偿性

C.订金是在实践中产生的一个用语，是一个规范的法律概念（正确答案）

D.违约金具有担保债务履行的功效，与定金可以并用（正确答案）

E.保证金是合同履行的一种担保方式，一般和违约金不同时适用

7.交易资金监管的积极作用体现在（）。

*

A.保障交易安全（正确答案）

B.规范交易流程（正确答案）

C.提高交易效率（正确答案）

D.规范市场秩序（正确答案）

E.加强中介管理

8.下列有关交易结算资金的存储和划转的说法中，正确的有（）。

*

A.交易资金的存储和划转不可以通过交易结算资金专用账户来完成

B.买方按照资金监管协议约定，可以将交易资金一次性或分期存入监管专用账户（正确答案）

C.当交易未达成时，根据监管协议约定划转给双方当事人（正确答案）

D.卖方按照资金监管协议约定，持办结单到保证机构办理资金划转手续（正确答案）

E.保证机构将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方

9.房屋租赁合同一般应当包括的内容有（）。

*

A.房屋的坐落（正确答案）

B.房屋单价与总价

C.租赁用途和房屋使用要求（正确答案）

D.房地产权属证书的基本情况

E.房屋和室内设施的安全性能（正确答案）

10.存量房买卖合同的关键性条款主要集中在（）等方面。

*

A.价格（正确答案）

B.面积（正确答案）

C.燃气

D.房屋交付（正确答案）

E.违约责任

11.房地产经纪协理人员在接受出售人委托后需要实地查看房屋状况，查看的内容包括（）。

*

A.房屋区位状况（正确答案）

B.房屋使用相关费用

C.房屋实物状况（正确答案）

D.物业管理状况（正确答案）

E.配置家具、家电情况

12.《房屋状况说明书（房屋买卖）》的内容有（）。

*

A.房屋广告信息

B.房屋实物状况（正确答案）

C.房屋权益状况（正确答案）

D.房屋区位状况（正确答案）

E.房屋基本信息（正确答案）

13.房屋实物状况查看的注意事项包括（）。

*

A.看房顶是否有漏水（正确答案）

B.看装饰装修情况

C.户型是否方正（正确答案）

D.关注电梯质量（正确答案）

E.关注房龄情况

14.关于房地产经纪服务合同特征的说法，正确的有（）。

*

A.房地产经纪服务合同属于实践性合同

B.房地产经纪服务合同属于双务合同（正确答案）

C.房地产经纪服务合同属于有偿合同（正确答案）

D.房地产经纪服务合同属于单务合同

E.房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同（正确答案）

15.房地产经纪人接待到店购房客户时，正确的做法有（）。

*

A.微笑迎接客户（正确答案）

B.了解客户需求（正确答案）

C.直接推荐高档房源

D.客观回答客户问题

E.记录客户信息（正确答案）

16.为掌握承购客户的相关信息，房地产经纪人调查的内容有（）。

*

A.客户的身份信息（正确答案）

B.客户的需求范围（正确答案）

C.客户的特殊需求（正确答案）

D.客户的文化程度

E.客户的购房资格（正确答案）

17.关于房地产经纪服务收费标准及支付时间的说法中，错误的是（）。

*

A.《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由政府决定收费价格（正确答案）

B.在提供经纪服务的过程中应采取双方商议定价的制度（正确答案）

C.价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素

D.房地产经纪机构不得收取任何未标明的费用，而且要了解当地房地产经纪服务收费的有关规定，并严格遵守

E.目前经纪服务收费支付时间通常为房地产经纪服务合同签订之时（正确答案）

18.目前的房源信息共享形式主要有（）。

*

A.分区私盘制

B.分区公盘制

C.公盘制（正确答案）

D.私盘制（正确答案）

E.共享制

19.房源信息包括与委托出售房屋相关的相关信息，具体包括（）。

*

A.房屋的实物状况信息（正确答案）

B.权益状况信息（正确答案）

C.区位状况信息（正确答案）

D.房屋抵押信息

E.房源委托人身份（正确答案）

20.房地产价格信息的整理通常包括（）。

*

A.房地产价格信息的鉴别和修正（正确答案）

B.房地产价格信息的维护

C.房地产价格信息的分类（正确答案）

D.房地产价格信息的更新

E.房地产价格信息的记录（正确答案）

孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。

周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。

甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。

在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。

王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。

杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。

调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。

1.下列关于杨某出售该住房的表述中，正确的为（）。

[单选题]*

A.因老杨在购买该住房时杨某已结婚，所以杨某有权出售该住房