最新南京阿尔卡迪亚房产项目可行性研究报告文档格式.docx
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2．3．3板块功能
2．3．4板块开发动态
2．3．5板块价格水平
2．3．6板块项目分析
2．3．7板块内竞争关系分析
2．4市场分析结论
第三部分、项目分析及评价
3．1条件分析
3．1．1用地条件、规划限制条件
3．1．2项目成本条件
3．1．3规模资源条件
3．1．4品牌资源条件
3．2地块建设条件
3．2．1地形、地势、地质
3．2．2抗震设防
3．2．3气象
3．2．4基础配套设施
3．3项目SWOT分析
第四部分、市场定位及项目评估
4．1发展商定位
4．2项目形象定位
4．3项目主题定位
4．4产品定位
4．5价格定位
4．6客户定位
第五部分、项目开发建设进度安排
5．1有关工程计划说明
5．2开发计划
5．3组织架构
第六部分、投资估算与资金筹措
6．1估算依据
6．2取费标准
6．3投资估算
6．4资金投入计划
6．5资金筹措
第七部分、销售及经营收入测定
7．1各类物业销售收入估算
7．2项目销售回款计划
7．3销售利润
第八部分、盈亏平衡及敏感性分析
8．1项目不确定性分析
8．2社会效益和影响分析
第九部分、可行性研究结论与建议
9．1拟建方案的结论性意见
9．1．1项目核心价值体系的建立
9．1．2产品建议
9．2可行性研究结论
1．1．1项目名称：
阿尔卡迪亚
项目地点：
南京市沿江工业开发区
1．1．2开发公司：
荣盛房地产发展股份有限公司
开发资质：
一级
法人代表：
耿建明
注册资金：
16500万元
荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。
公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。
截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。
公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。
连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；
开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。
公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；
拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。
1．1．3承担可行性研究单位：
荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司
公司负责人：
谢金永
公司地址：
南京市六合区
现有员工：
30人
南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。
1．1．4研究工作依据
1、土地使用权出让合同
2、项目选址意见书，编号：
宁沿管会建（2004）字第017号
3、建设用地规划许可证，编号：
2004—10—017号
4、岩土工程勘察报告，工程编号：
2005—08—K20
5、项目规划设计要点。
6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。
7、国家及地方有关规范标准。
1．1．5项目的背景
阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。
沿江工业开发区2003年7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。
根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。
可以独立竞买，也可以联合竞买。
荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。
荣盛房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。
最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。
1．1．6项目简介
地理位置：
南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）
居住区用地面积：
377949㎡
总建筑面积：
713076㎡，容积率：
1.88
其中：
住宅建筑面积：
607837㎡
商业建筑面积：
105239㎡
居住户数：
5418户，规划人口19000人
机动车车库或车位1220个。
1．2可行性研究结论
1．2．1市场预测
南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。
区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。
且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。
在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。
靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。
本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。
根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。
只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。
1．2．2方案评价
项目的主题定位为“绿色生态温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。
1．2．3投资估算与资金筹措
销售收入：
182632.8万元
销售税金：
10136.1万元
税后收入：
172496.7万元
总投入：
137889.4万元
利润：
34607.3万元
利润率：
25.10%
项盈亏平衡时住宅均价为1841元/㎡。
盈亏平衡时的销售率为79.9%。
目启动资金约15000万元，其中：
土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。
1．2．4项目综合评价结论
通过对项目的综合评价可以得出：
项目符合国家和南京市的管理规定；
产品的市场定位合理，符合市场需求特点；
目标客户明确；
具有一定的获利能力；
项目风险较小，因此项目是可行的。
2．1宏观市场背景
2．1．1全国投资环境
2004年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”，监察部和国土资源部曾发出在2004年8月31日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；
国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上；
银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；
中央5家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；
针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。
众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。
而在这种背景下，2004年6月，全国共完成商品房施工面积165499.36万平米，同比增长23%，其中住宅93414.62万平米，同比增长20.2%，竣工面积20888.49万平米，同比增长14.4%，其中住宅12905.5万平米，同比增长7.8%。
其中房地产业投资额为5413.58亿元，同比增长28%，在各行业中占全社会固定资产总投资额的24.8%，各项同比增幅普遍有所回落。
今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨9.1%，土地交易价格上涨9.5%，房屋租赁价格上涨0.8%；
2004年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%。
从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。
2．1．2南京市投资宏观背景
南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。
全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。
户籍总人口553.04万人。
境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。
境内地理条件优越，物产资源丰富。
公元３世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。
今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。
根据南京市统计局发布数据：
上半年南京市完成生产总值902.81亿元，同比增长18.2%，增幅比去年同期高4个百分点，比全国平均水平高出8.5个百分点，比全省平均水平高3.1个百分点；
上半年南京城市居民人均可支配收入达5839.32元，同比增长13.7％，增幅比去年同期高出5.5个百分点；
今年1-5月南京市全社会固定资产投资总额达357.84亿元，比去年同期增长30.5%，房地产开发投资额达80.32亿元，比去年同期增长26.7%，占全社会固定资产投资总额22.45%，增幅有所回落。
对项目影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。
银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；
新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。
南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。
现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家，研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。
拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。
拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。
各类科技协会、学会400余个，其中省、市级学会200个。
拥有科技人员近40万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院院士、中国工程院院士63人。
南京地区现有各类大专院校37所，中等专业学校50所。
小结：
2．1．3南京市房地产发展现状
房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是2004年上半年南京市房地产市场的基本表现。
在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市2004年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。
在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大，5月成交量降低，6月有所恢复。
土地一级市场方面，4月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。
由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。
根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市2004年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于1，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；
二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。
众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。
市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。
由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。
在南京的开发企业“阵容”非常庞大，大大小小共有421家。
今年这些开发商中，总共有125家“无开发工作量”，即这些开发商连1平方米的房子也没开发出来。
另外，市场开始出现了：
部分项目采取降价打折推盘，有的项目为追求细分市场，掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮，而在不同片区各分物业的表现差距拉大，2003年全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。
根据南京市统计局发布的数据，2004年1-6月，南京市商品房交易总量为436万平米。
南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达216.35万平米，同比增长48.4%，新建商品房销售额84.92亿元，同比增幅高达78.4%；
其中新建商品住宅销售187.05万平米，同比增长39.7%
2．1．3．2价格现状
南京房地产经过两年的快速发展，价格水平已经上升到较高的位置：
江宁房价：
均价：
3300-3400元/平方米
城北：
4800元/平方米
城中：
8000元/平方米
浦口：
2900元/平方米（长江大桥一带）
江浦：
2700元/平方米
河西：
5500-6500元/平方米
5900元/平方米/平方米（均价）
南京市准购房者对南京房价的评价：
连续几个月来，南京房价的涨幅逐渐趋于平稳，但是目前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房价上涨。
目前，政府正在加大宏观调控力度，增加经济适用房和中低价房的建设，进一步缓解了供需不平衡状态。
从目前的南京房地产市场发展态势看，市场竞争加剧，产品向多元化趋势发展，市场更加规范化，价格逐渐走向平稳。
即将过去的2004年，南京楼市发生了历史性的变化——商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。
南京今年商品房的施工面积将首次突破2000万平方米。
这表明，除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约1000万平方米的总量要在明年上市，从而成为明年的楼市“增量”。
因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。
今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。
因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。
“明年南京楼市的需求量，应该不会低于今年。
”这里至少有3个理由：
明年国家仍将采取稳健的调控措施；
本月起，南京提高了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住房条件；
随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。
2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴
未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。
2．2区域市场分析
2．2．1区域市场概况
沿江工业开发区前身为南京市大厂区，位于长江北岸，北接六合，南临浦口，全区下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，总人口18.5万人，2003年实现财政收入3.5亿元；
GDP为26亿元人民币；
零售额13亿元，年增幅10%。
区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：
扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。
沿江工业开发区交通方便，南京长江二桥和江北大道直接将它与南京主城区有机的连接起来。
1、人口情况
根据2001年人口普查，沿江工业开发区在籍人口为185841人，其中：
卸甲甸街道办事处47878人、西厂门街道办事处29579人、三潘街道办事处67281人、葛塘镇17174人、长芦镇23929人。
在185841个在籍人口中，沿江工业开发区人口约6.7万人、企业人口约12万。
另外区内流动人口约4.5万，整个沿江开发区总人口合计23万。
2、各大企业人口及收入情况
各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，在12万的企业人口中，各个大型企业的在职人数分别如下：
扬子石化1.5万人、南钢集团1.5万人、南化集团1.3万人、华能电厂750人、南京电厂2000人、扬子巴斯夫300人（筹建人员），合计4.6万人。
各个大企业附属企业及当地中小企业人口7.4万人。
近几年五家大型企业每年增加员工合计大约500人。
根据2003年统计数据，沿江工业开发区人均年收入16220元。
具体各个大型企业人均年收入如下：
扬子石化4万元/人•年、扬子巴斯夫5万元/人•年、南京电厂2.5万元/人•年、华能电厂6万元/人•年、南钢集团2.5万元/人•年、南化集团1.5万元/人•年、机关人员2.3万元/人•年。
五家大型企业的中层人员的收入水平都在6万元/人•年以上，部分高层人员年收入达到100万元。
这样的收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。
1、现有福利房和自建房存量350万平方米
沿江工业开发区由于长期受到福利分房的影响，市场上除了福利房就是自建房，在户型、面积、配套等方面相对较差。
这部分总量约350万平方米。
扬子石化100万平方米、南化集团100万平方米、南钢集团约50万平方米、其他100平方米。
几个大型企业福利房具体情况如下：
企业名称
福利房规模及类型
主要户型及面积
最后一批福利房的分房对象
最后一批福利分房时间
扬子石化
100万平方米、1.4万户，多层和高层
40—60平方米（多层）70—90平方米（高层）
96年以前参加工作员工。
2004年
南化集团
100平方米，以多层为主集合少量平房
60平方米为主
计划继续筹建
南钢集团
多层住宅50万平方米
85年以前参加工作员工
2001年
备注：
南化集团96年以前进厂职工中有相当一部分人没有住房，南化集团准备继续筹建10万平方米集资房。
2、到2010年市场总供应量180平方米
沿江工业开发区城区面积非常有限，平顶山路以北为扬子石化绿化隔离带，扬新路以南基本为南京市浦口区土地，向东为长江，西为江北大道。
江北大道以西在短时间内由于配套和规划原因发展速度肯定较慢，不会形成住宅的潜在供给形势，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工业开发区向西的扩张。
这样在未来几年内，沿江工业开发区房地产市场的住宅供给就集中在城区。
而城区剩余的一点土地在2003年已经全部推向市场，合计约1500亩土地。
从土地供给来看，在近几年内市场上总供给量约180万平方米（包括本项目）。
2．2．3需求分析
沿江工业开发区内由于扬子石化、南化等污染企业的存在，所以市场上的住房需求主要以当地为主，不考虑区外人口的需求。
沿江工业开发区不包括葛塘和长芦两镇，城区在籍人口约14.3万，流动人口约4.5万人。
假设项目开发过程中，区内进出人口相等，总人口数量保持不变，人均住房需求为35平方米。
则城区人口住房需求总量500万平方米。
市场上供需总量基本持平。
2．2．4区域房地产市场特征分析
一、分析依据：
市场调研
（1）作为市场调研的重点，消费者调研这部分主要通过入户问卷调查完成。
调中共走访了扬子、南化、南钢等生活区，共发放220份问卷，其中有效问卷200份，有效率达90.91%.
（2）调查对象的甄别：
调研的甄别条件是年收入在2万元以上，而且在近期有在大厂区购房的打算。
二、调查结果分析
1消费者基本情况
由于大厂区有五六个大的国有企事业单位，而且都有一定历史的积淀，所以入户调查大厂区居民的年龄结构主要以36岁以上的人群组成，而他们是有一定的购买力的人群。
从水榭花苑的客户资料统计中也可以看到，各大企业特别是杨子的购房者一般都是在杨子有一定工龄的职工，他们不仅有早先的福利房的产权，而且有一定的积蓄。
从图中可以看出，被访者主要是以扬子、南化职工组成。
从图中可以看出，调研的最多人群是各大企业的一般员工，占了35%，而专业技术人员和工程师也是比较大的一个群体，而一般这类白领人士也是有能力买房的主要的目标客户群。
从上图可以看出，大厂区各大企业职工的主要以高中/中专和大专组成两者一共占了所有被访者的68%，本科生也仅仅占了10%,比
初中学历的还少了11%。
从图中可以看到，大部分的人在大厂区的居住年数都在16年以上，而且在大厂生活超过30年的人也大有人在。
这和大厂区的实际情况是分不开的，各大企业都建于建国后不久的时期，老的员工在大厂区还算多数。
2
消费者住房现状
从被访者现在居住的户型可以看出，两室一厅的户型还是占了大多数，有58%的人还住在两室一厅里。
但根据实地考察，各大企业的福利房中的所谓两室一厅不过是一室半加一个厅而已。
从下面的被访者居住的面积便可以看到这一点。
和消费者现在居住的户型统计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。
两室一厅的房子，只有51-70平方米。
不仅如此，50平米以下的房子还有30%的人在住，71平米以上的仅占了20%。
这
些数字充分说明了大厂区居民的住房现状的恶劣情况。
从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分，但两者相对三口之家还是少数。
从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过14%
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