二季度世联购房者信心指数报告Word文件下载.docx

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可以看出降价潮已经开始蔓延，大规模降价已经开启，购房者的降价预期已经形成。

然而，新增降价楼盘的降价幅度基本都是在15%以内，且直接降价的楼盘比较少，多以特价房或者团购的名义暗降，可见当前市场降价力度还未达到购房者的预期。

数据来源：

世联研究，关于世联购房者信心指数的构成详见附录

从世联购房者信心指数的分类指数来看，2014年2季度现状满意分类指数为51.3，较上季度上升2.2；

未来预期分类指数为56.1，较上季度大幅下降3.7。

具体看，除了未来房价预期指数大幅下滑外，购房者居住环境满意指数、当前房价满意指数、未来购房时机预期指数均有所上涨。

具体来讲，

（1）购房者居住环境满意指数为63.7，较上季度上升1.8，表明购房者认为当前的居住环境较上个季度有所改善；

（2）购房者当前房价满意指数为41.1，较上个季度上升2.5，高企的房价使房价满意指数一直维持在低位，二季度开发商降价促销的行为使得购房者对当前房价不满意的情绪有所缓解；

（3）购房者未来房价预期指数为54.1，较上季度大幅下降9.3，该指数连续三个季度下降，且降幅非常明显，显示出降价压力持续升级，未来半年降价趋势不可逆转；

（4）购房者未来购房时机预期指数为58.1，较一季度上涨1.6。

总体上看，购房者未来房价预期指数下降和未来购房时机上升反应了购房者等待降价后入市的心理。

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2、不同类型置业者购房信心均有所下滑，各类看跌房价者占比均大幅上涨

从不同置业类型的购房者来看，2014年2季度，各类购房者的购房信心均下降。

从不同房屋拥有情况的购房者来看，无房者、拥有一套房产者和拥有多套房产者的购房信心较上季度分别下降0.1、0.5和0.8。

从不同置业目的的购房者来看，首次置业者、改善型购房者以及投资客的购房信心较上个季度分别下滑0.5、0.1和0.7。

2014年2季度，仅投资客和多次置业者预期未来房价上涨的比例依然超过预期房价下跌的比例。

与上季度相比，各类看涨者占比均大幅下降，看跌者占比均大幅增长。

从拥有不同住房套数的购房者来看，以往较为乐观的多次置业者，本季度预期房价下跌的比例大幅增至32.3%，较上季度提升12.9个百分点。

无房者和拥有一套住房者预期房价下跌的比例分别为50.7%和43.8%，较上季度分别提升22.4和18.1个百分点。

从不同置业目的来看，看跌未来房价的首次置业者、改善型置业者和投资客的占比分别为50.2%、44.6%和28.7%，较1季度分别上涨了22.2、17.6和14.8个百分点。

因而，从购房者的房价预期来看，降价预期已经形成。

3、三线城市看跌者占比远高于一、二线城市

2014年2季度各类城市购房者信心排序从高到低依次为：

西部二线、东部三线、东部一线、东部二线、中部二线、中西部三线。

与上季度相比，除东部一线城市购房者信心指数小幅上涨0.4外，其余类型的城市购房者信心指数均出现不同程度下降。

其中，中西部三线城市的购房者信心指数降幅最大，较上季度下降3.0，是近3年来首次跌破50的临界值，表明中西部三线的购房者对市场的预期由偏乐观转向偏悲观。

东部三线城市的购房者信心指数降幅最小，较上季度下降0.2。

东部二线、中部二线和西部二线城市购房者信心指数较上个季度分别下降1.3、0.5和1.4。

从不同城市房价预期来看，本季度各类城市的购房者对未来房价的预期趋于一致，预期未来房价下跌的购房者占比大幅高于预期未来房价上涨的比例。

与1季度相比，各类城市看涨者占比均有所下降，看跌者占比有所增长。

东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线和西部三线城市看跌者占比分别提高22.3、20.2、19.6、19.4、18.9、15.9和26.3个百分点。

另外，从图表8可以看出，三线城市看跌者占比远高于一、二线城市，主要原因在于三线城市的楼市供求失衡严重：

一方面，三线城市人口少，产业结构落后，对商品房的需求有限；

另一方面，当地政府对土地依赖度高，土地的高出让导致商品房库存高企，供应过剩。

4、重点城市购房者信心指数

从重点城市购房者信心指数得分来看，2014年2季度，除了福州外，所有重点城市购房者信心指数均高于50的临界值。

具体来看，深圳、武汉、西安、厦门和大连的购房者信心均高于55，且较上季度有不同程度的上涨；

重庆、成都、苏州、长沙的购房者信心均高于55，但较上季度有不同程度的下降；

北京和上海的购房者信心低于55，受当前房价下调的影响，其购房者信心较上季度均有所回升；

广州、济南、杭州、合肥、天津、南京、郑州、福州、青岛、昆明、哈尔滨、长春等城市的购房者信心均低于55，且较上季度具有不同程度的下降。

（1）北京

2014年2季度北京购房者信心指数为51.1，较上季度提升1.2。

从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数分别较上季度大幅上升5.1、2.8和3.9，未来房价预期指数下降10.3，进入夏季，雾霾天气的减少使得居住环境满意指数大幅上升。

购房时机预期指数上升和未来房价预期下降则反映出购房者等待降价后入市的心理。

本季度，40.8%的北京购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度大幅上涨29.8个百分点，表明房价跌幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度39.5%的北京购房者看跌未来半年房价，较上季度上涨18.8个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度35.9%的北京购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度提高12.3个百分点。

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度42.5%的北京购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降7.8个百分点。

（2）上海

2014年2季度上海购房者信心指数为54.5，较上季度上升1.9。

从分类指数来看，除了未来房价预期指数下降6.2外，居住环境满意指数、当前房价满意指数及购房时机预期指数均较上个季度有所提高，分别上升6.2、2.0和5.2。

本季度，23.8%的上海购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度大幅提升13.5个百分点，表明房价跌幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度41.9%的上海购房者看跌未来半年房价，较上季度提高14.8个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度36.4%的上海购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升8.2个百分点。

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度37%的上海购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降12.3个百分点。

（3）广州

2014年2季度广州购房者信心指数为52.3，较上季度下降3.8，表明广州购房者对未来房地产总体走势的乐观程度有所下降。

从分类指数来看，除居住环境满意指数小幅上升0.7外，当前房价满意指数、购房时机预期指数、未来房价预期指数分别较上个季度下跌0.1、0.8和17.1。

可以看出，未来房价预期指数是导致广州购房者信心指数下降的最主要原因，说明未来价格走势依然是决定购房者心理的主要因素。

本季度，42.2%的广州购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度大幅提升32.9个百分点，表明房价跌幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度53.3%的广州购房者看跌未来半年房价，较上季度上升35.1个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度31.9%的广州购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升1.3个百分点。

本季度28.3%的广州购房者认为未来半年成交量会继续提升，比上个季度大幅下降24.6个百分点。

（4）深圳

2014年2季度深圳购房者信心指数为56.4，较上季度上升1.9。

从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数、购房时机预期指数分别较上季度上升0.8、11.4和5.2，未来房价预期指数较上个季度大幅下降15.7，表明购房者等待降价后入市的迫切心理。

本季度，22.5%的深圳购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度下降13.7个百分点，表明房价跌幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度46.6%的深圳购房者看跌未来半年房价，较上季度上升24.4个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度35.2%的深圳购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升14.2个百分点。

本季度37.8%的深圳购房者认为未来半年成交量会继续提升，比上个季度下降11个百分点。

（5）武汉

2014年2季度武汉购房者信心指数为55.4，较上季度提升2.3。

从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数、购房时机预期指数分别较上季度上升5、3.6和3.8，未来房价预期指数较上个季度下降4.4，降幅明显低于其他重点城市，表明武汉楼市降价压力相对较小。

本季度，18%的武汉购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度提高11.4个百分点，表明房价降幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度38.4%的武汉购房者看跌未来半年房价，较上季度上升10.2个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度29.1%的武汉购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升12个百分点。

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度35.5%的武汉购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降6.0个百分点。

（6）重庆

2014年2季度重庆购房者信心指数为55.5，较上季度下降1.6，表明重庆购房者对未来房地产走势的乐观程度有所下降。

从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数和未来房价预期指数较上季度分别下降0.7、0.3和6.5，购房时机预期指数较上个季度小幅上升0.5。

本季度26.5%的重庆购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度提升14.6个百分点，表明房价降幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度41.7%的重庆购房者看跌未来半年房价，较上季度上涨13.4个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度25.8%的重庆购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度小幅上升2个百分点。

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度28.9%的重庆购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降8.4个百分点。

（7）成都

2014年2季度成都购房者信心指数为57.1，较上季度下降1.9。

表明成都购房者对未来房地产走势的乐观程度有所下降。

从分类指标来看，居住环境满意指数和当前房价满意指数分别较上季度上升2.7和3，未来房价预期指数大幅下降14.3，购房时机预期指数小幅下降0.2。

表明未来房价预期指数是导致成都购房者信心指数下降的最主要原因，未来价格走势依然是决定购房者心理的重要因素。

本季度，35.4%的成都购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度上升23.2个百分点，表明房价跌幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度52.4%的成都购房者看跌未来半年房价，较上季度大幅上升35.7个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度34.9%的成都购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升10.5个百分点。

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度33.5%的成都购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降4.3个百分点。

（8）济南

2014年2季度济南购房者信心指数为51.6，较上季度下降2.5。

从分类指数来看，除了居住环境满意指数上升3.9外，当前房价满意指数、购房时机预期指数和未来房价预期指数均较上个季度有所下滑，分别下降1.6、0.4和12.4。

这意味着此前市场上的打折促销力度不够，远未达到购房者的心理预期。

本季度，33.5%的济南购房者认为当前房价较半年前有不同程度的下跌，该比例较上季度提高28.2个百分点，表明房价跌幅扩大。

这一趋势也影响了购房者对未来房价的判断，本季度53%的济南购房者看跌未来半年房价，较上季度上升29.1个百分点。

从购房者对购房时机的预期来看，本季度25.8%的济南购房者预期未来半年适合购房，占比较上季度上升6.2个百分点。

本季度25.3%的济南购房者认为未来半年成交量会继续提升，占比较上季度下降18.7个百分点。

二、购房者预期变化趋势

1、认为周边楼盘价格较半年前小幅下降和持平的购房者占比大幅上升

调查的结果显示，与过去半年相比，36.8%的购房者认为当前楼盘价格与半年前基本持平，较上季度大幅增加17个百分点；

31.5%的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，较上个季度大幅下降36.1个百分点；

同时，27.6%的购房者认为周边楼盘价格小幅下降，较上个季度大幅上涨了7.8个百分点；

认为周边楼盘价格较半年前大幅下降的购房者占比为4.1%，较上个上升1.6个百分点，表明当前楼市大规模的降价已经开启。

从不同城市类型看，与过去半年相比，购房者认为周边楼盘有降价的占比由高到低分别是中部三线、东部二线、东部三线、东部一线、西部二线、西部三线、中部二线。

2、近5成购房者看跌未来房价，占比持续上升

购房者对周边楼盘价格变动的感知，也影响了其对未来房价的判断。

调查显示，2014年2季度全国购房者当中，预期未来房价下跌的比例为46.9%，较上个季度大幅上涨19.8个百分点。

预期房价持平者和看涨者占比分别为23.3%和29.8%，较上季度分别提升3.1和下降22.9个百分点。

3、预期短期内成交量不会持续上升的购房者占比大幅上涨，市场短期内难以回暖

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度有29.8%的购房者认为短期内成交量将继续上升，较上季度大幅下降11.6个百分点，已经是连续三个季度大幅下滑。

同时，37.5%的购房者预期短期内成交量不会持续上升，较上季度提升14.8个百分点。

由于开发商降价促销的力度尚未达到购房者的预期，短期内市场难以回暖。

4、表示有意在最近三个月内置业的购房者占比下降

观望情绪浓厚，购房者的购房决策有所推迟。

调查显示，2014年2季度，18.1%的购房者表示会在近三个月内置业，较上季度下降1.1个百分点；

12.9%的购房者表示会在半年内置业，较上季度小幅提升0.2个百分点。

5、认为未来半年“适合购房”的购房者比例有所上涨

调查结果显示，2014年2季度，有28.1%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度上涨5.8个百分点；

而表示不适合购房的置业者占比为32.2%，较上季度下降0.8个百分点。

本季度，表示未来适合购房的置业者占比仍低于认为不适合购房的置业者占比，但两者间的差距较上季度有所减小（由上季度的低10.7个百分点降至本季度的低4.1个百分点）。

三、当前阻碍购房的主要原因

1、多数购房者认为当前阻碍购房的最主要因素是房价走势不明

购房者提及阻碍购房的最主要因素是“房价走势不明”，占比为27.7%；

其次为“房价降幅过低”，占比为26.3%；

认为“银行利率过高”和“银行首付过高”是阻碍购房最主要因素的占比分别为17.5%和11.1%；

认为“限购政策”是阻碍购房最主要因素的占比为10.6%。

2、不同类型购房者所受阻碍因素不同

从不同城市类型的购房者来看，房价走势不明和房价降价幅度过低是各类城市购房者最常提及的阻碍因素；

银行利率过高对西部二线及中西部三线城市的购房者影响较大；

东部一线城市的购房者受限购政策限制明显，其余类型城市的购房者提及限购政策限制为购房阻碍最主要因素的比例均不超9%。

可以看出，限购政策仅对一线城市的购房者影响较大，当前部分二三线城市松绑限购的政策对提升市场成交量的作用有限；

而未来价格走势和房贷利率变动则是决定购房者心理的主要因素。

从不同类型的购房者看，限购政策在阻碍投资客和拥有多套房的购房者入市方面效果明显。

首次置业者和无房者认为银行利率过高是阻止其购房的主要因素的占比明显高于投资客和拥有多套房者，同样，首次置业者和无房者认为房价降价幅度过低是阻止其购房的占比也明显高于投资客和拥有多套房者，这说明不同的客户群对资金价格和房价的敏感度是不同的，刚需客户明显高于投资保值型客户。

3、近八成购房者期望的最低降幅不超30%

本季度，我们设置了一个题目，假设未来房价会下跌，进而测试所有购房者期望的房价跌幅。

从全国调查结果来看，购房者期望降价的幅度主要集中在“20%以上”、“30%以上”和“10%以上”，占比分别为28.6%、27.9%和22.4%。

期望房价降幅在40%及50%以上的购房者占比仅为21.1%。

不同房屋拥有情况的购房者和不同置业目的的购房者期望的房价跌幅具有一定的差异，无房者和首次置业者期望房价大幅下降的占比较高，而拥有多套房的购房者和投资客期望房价大幅下跌的幅度则明显偏小。

综上，2014年2季度，由于经济表现低迷，货币政策逐步宽松，但信贷依然偏紧，市场表现依旧低迷，购房者的观望情绪日益高涨。

本季度，预期房价下跌的购房者占比大幅提升，且时隔9个季度后再次超过预期房价上涨者占比，说明当前楼市降价预期已形成，市场的调整仍将持续。

从本季度调查结果看，购房时机预期指数有所提升，而未来房价预期指数则大幅下降，表明购房者正在寻求楼市降价后的合理入市时机。

【撰写：

世联行集团市场研究部】

附录

1、研究方法

本研究采用调查研究的方法，在全国大中城市同步展开网络调查，主要包括深圳、广州、东莞、福州、上海、南京、苏州、杭州、合肥、北京、天津、武汉、长沙、郑州、济南、青岛、重庆、成都、西安、佛山、惠州、厦门、南昌、沈阳、大连等城市。

调查时间为2014年6月1日-6月18日，共回收问卷41434份，剔除近期无置业计划等问卷后，有效问卷为16105份。

世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个题目分别从居住环境和当前房价来反映购房者对现状的满意程度，另外两个题目分别从未来房价和购房时机角度来反映购房者对未来的预期。

世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如附1图表所示）。

指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；

指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。

2、关于城市分类的说明

通常对中国城市的界定往往沿用两种方式，第一种是按地理位置，将中国分为东部、中部和西部地区。

东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；

中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；

西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。

第二种方式是以城市的发展程度，将城市分为一线、二线和三线城市。

一线城市包括北上广深，二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市，三线城市则是指所有的地级市。

本报告结合这两种分类，将全国的城市划分为七大类：

东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线、西部三线城市。