阳光国际商铺市场定位与推广策略6161Word文档下载推荐.docx
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4
玫瑰园C-11#商铺
324.47
5
玫瑰园B-12#商铺
6
玫瑰园B-2#商铺
7
玫瑰园C-9#商铺
8
玫瑰园C-3#商铺
221.23
9
玫瑰园C-2#商铺
208.78
0.38
12
10
玫瑰园C-1#商铺
196.65
0.40
11
玫瑰园B-7#商铺
12
玫瑰园C-4#商铺
13
玫瑰园A-4#商铺
14
玫瑰园B-9#商铺
15
玫瑰园B-13#商铺
16
玫瑰园B-11#商铺
17
玫瑰园B-3#商铺
208.92
18
玫瑰园A-2#商铺
19
玫瑰园B-8#商铺
20
玫瑰园A-3#商铺
21
玫瑰园C-8#商铺
22
玫瑰园B-5#商铺
23
玫瑰园B栋6#商铺
24
玫瑰园B-4#商铺
5968.46
780,000
舜花园商铺租赁明细
舜花园19-4#-5#二层商铺
247
40,000
0.44
13
舜花园22-7#商铺
170.29
30,000
0.48
15
舜花园19-8#商铺
177.24
0.46
14
舜花园14-5#商铺
165.71
0.50
舜花园22-3#商铺
舜花园14-8#商铺
199.41
37,000
0.51
舜花园14-2#商铺
舜花园22-5#商铺
舜花园14-4#商铺
舜花园22-9#商铺
舜花园19-5#商铺一层
82
18,000
0.60
18
舜花园10-5#商铺
226.16
2110.1
376,000
0.49
舜城商铺租赁明细
舜城30#楼2#商铺
148.91
27,000
舜城30#楼3#商铺
174.54
31,500
舜城30#楼4#商铺
舜城25#楼1#商铺
296.74
62,000
0.57
17
舜城30#楼6#商铺
147.3
舜城30#楼1#商铺
266.79
50,000
16
舜城25#楼5#商铺
333.67
65000
0.53
舜城会所
346.57
80,000
0.63
19
1889.06
369,000
0.54
9967.62
1,525,000
0.42
2、周边租赁参考：
肥城市内商铺租赁明细（2014.6）
位置
面积
金秋园
230
100000
1.19
36
市医院东一层沿街
110
120000
2.99
91
沙窝社区1
160
21600
0.37
沙窝社区2
317
50000
0.43
沙窝社区3
100
30000
0.82
25
沙窝社区4
300
49200
0.45
再生资源/汽车站北
20400
文竹花园
200
0.41
景苑小区南门
120
14400
0.33
10
景苑小区沿街
36000
桃都中学/向阳街南
216
60000
0.76
23
长山街盛世家和南
570
132000
六中十字路口
27600
六中十字路口快餐
19200
向阳街南头东/泰方小区
128
19000
长山街电信对过
72000
1.97
60
特钢小区北门东
137
0.55
检察院北，泰西大街
450
0.61
祥惠时代广场/交警队南
105
建委对过
170
22200
爱佳家园/聚商城南
197
45600
聚商城
18000
清华苑沿街
天桥北路东
0.75
检察院北邻
102000
0.62
文竹花园/审批大厅
泰西大街花苑饺子王北邻
158
22000
明桂花园北沿街
301
100平以上合计
5839
1328400
东区世纪花园
5000
市场街
30
10800
0.99
30
丰园沿街
50
9600
70
14520
60
14000
0.64
桃都中学北
13200
0.72
22
桃都中学对过
80
12000
新城嘉园
85
0.58
军民街
16800
0.66
20
特钢小区
98
20000
0.56
双利家园
0.70
21
检察院东门
90
24000
0.73
粮局对过/向阳街
55
0.90
27
锦绣城
0.47
银泰龙广场
27
16200
1.64
50
15600
刘庄大街中段
园艺场沿街
41
0.96
29
向阳街实验中学
26000
1.42
43
100平以下合计
1159
298520
0.71
总计
6998
1626920
3、阳光国际目前租赁价格：
阳光国际商铺租赁明细
1-104#
261.56
90000
0.94
6-103#
409.92
130000
0.87
26
671.48
220000
小结：
根据以上数据分析，阳光国际商铺租赁价格明显高于肥城沿街商铺租赁均价，造成目前租售受阻。
阳光玫瑰园商铺受位置及经营商户品质影响，租赁价格明显低于肥城市沿街商铺租赁价格。
◆解决方法：
（1）
重新对商铺进行市场定位，明确目标客户；
（2）
确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；
（3）
加大推广力度，以现场活动营销扩大商铺的暴光率与市场知名度；
（4）
设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；
（5）设立部分“售后返租”方式，吸引投资者兴趣。
总之，尽快形成商业氛围，在市区范围内形成有代表性的独特商业圈。
（3）商铺专业化经营资金分析：
项目
商铺面积（平方）
目前成交售价（元/平方）
目前成交总额（万元）
形成市场价格（元/平方）
形成市场总额（万元）
增值额（万元）
玫瑰园
6000
3581
10000
5968
2387
舜花园
8000
1688
15000
3165
1477
舜城
1511
1889
377
阳光国际
5380.31
5380
8070
2690
合计
15347.93
7923
12160
12440
19093
6932
三、整体定位
（一）项目的经营业态定位——阳光国际专业家装步行街
基于上面对本项目的优劣势的分析，并结合周边商铺销售业态，建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的租售。
本项目位于肥城西区核心商业片区，也是该区人口最密集的区域。
从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，周边商铺商业氛围不够浓厚，结合西区大部分住宅今明两年集中交房的潜在市场，建议将本项目商铺定位为以家装为主的商业步行街。
主营家庭装饰装修、品牌家具、品牌厨卫具、太阳能、地面砖、套装门等。
经过走调，现就目前阳光国际周边类似商铺布局如下：
阳光国际对面小区
丰园小区
陈刘社区
阳光舜城
奇强水暖太阳能
威廉顿瓷砖
安华卫浴
顾家厨卫电器
兴达灯饰
精艺装饰
马可波罗瓷砖
圆方装饰
金匠装饰
樱花厨房卫浴暖通
乐家厨具卫浴
美心门
三石装饰
钜豪家居照明
好乐家橱柜
格莱美墙纸
阳光安乐装饰
由上表看出，肥城西区家装类型商铺存在巨大市场。
A、肥城西区首个专业步行街，为该区域树立起第一面旗帜；
B、这样定位的优势
a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。
因为这样定位，可以减少与商圈其它商业物业直接竞争对手的接触面。
目前，附近商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，如果本项目的商铺雷同于周边商业物业，必将增加市场的压力，加剧市场竞争，后期业主经营将很惨淡，导致商铺销售租赁受阻。
b.有深厚的市场容量：
我们的这个定位就目前情况来看周边很少有经营大型知名家装的商家；
c.良好的市场操作性：
我们的这一定位，有良好的市场引导性和前瞻性。
同时，我们在定位的过程中，准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。
（二）客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类：
（1）肥城市区和下属乡镇的商铺投资者；
（2）看好本区域专业步行街发展前景的其他投资者或经营者；
（3）目前租铺经营的商家；
四、营销推广策略
（一）推广主题
基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前肥城家装市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：
1、
宣传本项目商铺为肥城市专业家装步行街，突出其市场的发展前景及投资价值；
2、
宣传该区域在商圈的核心位置从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力.
（二）
项目形象包装
1、主题广告主导语：
项目目前的主题广告主导语，建议以“阳光国际专业家装步行街”为主题；
2、项目活动营销
目前项目周边商铺经营氛围不够浓厚，需要人为制造商业氛围，借助6月底8号楼整体交房、引进肥城知名专业家装商家三个月（6、7、8月份）免费进驻商铺经营，联合进驻商铺举办“阳光国际专业家装展销会”。
将本项目的商铺形象及主题表现出来。
接受烧烤城招商教训，参与活动的商家如愿续租，赠送装修期3-6个月（给客户迁移店铺的时间），继续享受3-6个月的装修期稳固和发展市场。
争取把参展商家留下来，形成真正意义上的阳光金街。
3、建议在丰园大街（原集团阳光金街）的南面入口和相对的北面面入口做大型牌坊（阳光金街），并在阳光国际两侧设立设大型导视路牌；
4、现场包装——条幅：
建议条幅广告重点在项目周边路段，如项目现场楼体上，挂出“阳光国际专业家装步行街隆重发售”、“阳光国际专业家装步行街优惠招租”、“投资阳光国际家装步行街，一铺富三代”、“阳光国际步行街，商家投资的潜力股”、“阳光国际商铺，低风险高回报”及租售热线等内容的条幅。
（三）总体宣传策略
根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，在控制广告宣传费用的同时，将继续采用宣传单张的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：
由于宣传单张的制作成本较低，适合广范的大量派发，因此，建议制作本项目销售宣传单张（商铺+住宅），制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业步行街的经营发展前景，并且在内容、色彩上要具有较强的视觉冲击力，同时附上商铺的投资分析案例，
（2）针对阳光国际专业家装步行街进行一次开盘典礼，最好能够邀请到一些政府领导和媒体记者，从而扩大知名度，提高人气；
（3）在项目现场利用白天或晚上的时间举行文艺汇演一小时，活跃现场气氛，提高人气.
（4）利用集团在肥项目优势，组织参展商家针对集团老小区（阳光舜城、舜花园、玫瑰园、金座等）业主进行优惠促销活动，凡阳光新老业户据可享受。
提高集团知名度，巩固阳光品牌。
四）销售策略
（1）“以租金代首期”销售策略
这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。
（2）推出“首期三成，两成免息分期付款”促销方案
为降低置业门槛，建议在付款方式上五成按揭；
并且在宣传上，推出“首期三成”促销方案，其余两成在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的；
（3）“客户领袖”奖励计划
针对目前商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已购买或租赁的客户若能带领其它客户，进行购买或租赁并成交者，集团将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购买价值或租赁价值以1%的优惠价奖励.
（4）针对目标客户采用上门宣传
对于一些目标客户，将通过直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，并进行当面宣传，解疑答难。
争取他们成为阳光国际商铺的业主或租户。
（5）返租回报策略
买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租公司统一经营，每年从公司这里获得投资总额5-7%的稳定回报，5年后，公司将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。
积极作用：
有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。
商铺由公司统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。
公司前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付5-7%的计划，连续五年。
购买商铺的买家每年可享受5-7%的返租回报，五年的总回报为30-40%，但只能是每年在公司统一规定的时间内支取，而不是一次性由公司支付。
2014年06月16日
6#楼东墙大理石面喷绘：
阳光国际专业家装商业街（赞助商家广告）
1#楼西墙大理石面阳光国际专业家装商业街（赞助商家广告）
二层顶上拱形初做固定牌匾：
阳光国际专业家装商业街
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