项目结案报告和源福邸1125Word文档下载推荐.docx

项目结案报告和源福邸1125Word文档下载推荐.docx

《项目结案报告和源福邸1125Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目结案报告和源福邸1125Word文档下载推荐.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

二、基本项目信息：

项目为1幢17层的写字楼，总建筑面积约3万M2，可售总建筑面积为28457.32M2，总套数231套，层高5.5米。

底层大堂的面积约800㎡左右及11m的挑高，3F-17F为标准层，标准层建筑面积为1756㎡,主体建筑采用框架结构，办公楼拥有独立的地下车库226个，其中（6车）机械车位165个，另为还有300个非机动车地下停车位，车辆出入口在项目的南北两个出入口，双向通车出入，人车分流设计，地面与住宅小区用天然绿篱栏分隔。

三、开发商简介：

开发商：

上海北方城市发展投资有限公司

已开发项目：

永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、临汾名城、北方佳苑等20余个楼盘及动迁小区，竣工面积逾200万平方米左右

公司地址：

上海市天目中路380号23楼电话：

0086-21-63539800

物业管理：

聘请戴德梁行担任物业管理顾问

2.企划执行过程及总结

《和源福邸》项目为我司纯代理项目，其相关广告设计、媒体投放均由我司制作并经开发商确认后投放，主要投放的媒体及广告公司由我司建议，开发商确认后执行投放。

一、DM版面设计：

二、户型折页设计：

三、软文稿及框架广告设计：

四、硬广版面设计：

3.销售执行过程及总结

1.各阶段销售进展综述

销售阶段

销售进展

执行阶段一

（进场蓄水期）

执行阶段二

（开盘销售期）

执行阶段三

（持续销售期）

执行阶段四

（收尾销售期）

起始日期

2010年4月

2010年5月15日

2010年6月－7月

2010年8月

成功销售套数

---

3

2

该阶段销售均价

29713元

30093元

30180元

代理费收取

0.5%

溢价收取

与合项会的

各项销售指标对比

特殊情况说明

2.各阶段销售过程及经验教训总结

一、房源推量进度及销售成果汇总

1、房源推量进度

本项目合同期共推出房源231套，其中100平米以下的有85套，100平米－200平米的有142套，200平米以上的有4套。

《和源福邸》销售统计

可售房源

231

可售面积

28457.32

总金额

873269061

均价

31000

大定套数

8

大定面积

803.15

大定金额

24873418

30970

签约套数

签约面积

签约金额

24012095

29897

未售套数

223

未售面积

27654.17

未售金额

848395643

30679

套数去化率

3.5%

面积去化率

2.8%

二、销售工作中主要节点回顾

日期

各阶段

内容

2010.3.15－4.15

第一阶段

前期准备阶段

销售计划的制定

销售员的培训及进驻案场

2010.4.15—5.15

第二阶段

客户蓄水阶段

通过平面媒体、电视媒体、网络媒体及短信的投放积累有效客户，并利用户外媒体的投放加大项目的知名度，突出中环LOFT卖点。

进行定期的市场价格调查，制定最终价格及优惠方案

2010.5.14－8.15

第三阶段

开盘销售阶段

营销策略、销售道具及推广方案的制定

及阶段性的调整

老客户的邀约工作，及周边商业中心的巡展、派单及电拷客户工作坚持进行

对外的推广动作同步开始，短信息、海报

、报纸广告、框架广告等

2010.8.15－8.31

第四阶段

项目收尾阶段

和开发商做好物品的交接工作

对部分已售房源的尾款收缴工作

项目结算书的确认工作

三、销售工作总结

（一）销售工作中出现的问题

1、政策影响

2010年国家出台新政后，各项针对房地产市场的调控政策，来抑制日益高涨的房价，而对写字楼的影响则是客户均以观望的态度来对待本项目，基本不再有投资客户的出现，而自用客户在区域内也基本形成饱和状态。

2、销售工作中遇到的问题

项目缺少有力的市场竞争力，同时在受到区域限制的情况下，价格成为项目最主要的销售抗性，其销售均价高于周边在售同类产品的10％左右，与开发商多次沟通，但由于作为国企的北方集团在价格灵活性方面难以操作，导致整体销售情况不佳。

其次物业费过高（25元/平米），导致使用成本过大，项目的的房率低（65.7％）拉低项目整体性价比，交房周期较长（一年半），导致不多的自用型客户抗性明显增加。

（二）销售总结

《易居中国》上海房屋销售（集团）代理公司自代理了《和源福邸》项目销售工作以来，与开发商项目组配合较好，互相协助，回顾和总结已经完成的销售工作，基本分成以下三个工作阶段：

1）蓄水期：

《和源福邸》销售团队在未进入售楼处之后，前期蓄水主要是进行了以下的工作：

i.与开发商项目组沟通工作进程的事宜，在短时间内就了解了项目情况、熟悉了产品；

ii.完成了对周边房地产市场的市场调研和学习，熟悉了市场动态变化和主要竞争楼盘的情况，对竞争对手作了充分的了解和分析，并撰写了有针对性的市场调研分析报告，主要竞争代表楼盘有《祥腾国际》、《宝华城立方》、及二手写字楼市场的调研等；

iii.完成了项目周边的生活配套的调研，对项目周边的生活配套、交通设施等都做了充分的了解和掌握，并手绘了生活配套机能图，加深了印象；

iv.与发商项目组一起为销售团队准备了详尽的销售资料，并进行了有针对性的写字楼销售的知识培训，补充和完善了这方面销售知识的欠缺，大大提升了销售人员的产品熟知度的写字楼的销售技巧；

v.制定了项目的价表框架，并制定客户接待、大定、签约的流程；

vi.组织前期邀约客户现场实地带看房，做客户意向调查表进行反馈并修改开盘价格；

2）销售及持续期：

i.《和源福邸》项目在5月15日开始正式对外销售；

ii.定人定岗，按照销售员的能力级别合理分工，每个环节留下签名；

iii.使用客户购房确认流转单，更好的保证每个流程环节的顺畅；

iv.“走出去”——巡展及派单“拿进来”——客户名单电访

v.调整心态、积蓄能量，制定多套销售方案；

vi.进行项目竟品的市调，保持高度的市场敏锐度，及时调整销售方案；

vii.对政府导向的密切关注，在例会是学习、分享便于更好的销售；

4.项目收益与佣金发放

1.代理费：

一、佣金收入及结算情况总结

由我司代理的《和源福邸》项目，从开盘2010年5月15日至2010年8月31日为止，总共销售房源房源8套。

合同中双方签定项目的代理基本佣金标的为开发商确认的销售价0.5%，至2010年11月20日可结取代理佣金为120060.48元。

目前已结算佣金计:

120060.48元,剩余款项0元。

费用名称

要素

代理费

溢价款

销售完成日期

2010.8.31

－

应收总额

120060.48元

已收总额

结欠金额

预计收讫日期

收讫障碍原因

与合项会决议对比分析

2.佣金分配情况：

目前为止，案场销售人员已发放个人佣金：

6589.67元

未发放的销售人员的佣金为：

28738.88元

3.垫付费用回款情况：

（无）

4.项目收益情况：

5.项目执行经验总结

一、项目操作执行过程中值得借鉴的部分

Ø

开盘前制定了严密的销售执行计划、详细的营销推广方案和销售人员培训计划；

销售强销期在人员的安排上做好了充分的准备，使得开盘前后接待客户的过程中忙而不乱；

在销售过程中，我司参与《和源福邸》销售的人员都表现了很强的责任心和积极性，充分体现了集体凝聚力和公司的企业文化；

开盘前即根据销售流程与开发商、银行明确了操作流程和配合事项，并在实际工作中取得良好的配合；

及时发现销售中出现的问题，与开发商积极沟通与协调，拿出应对措施，第一时间努力解决或规避不利因素；

根据市场及楼盘实际情况制定和调整了销售计划，并严格按照计划开展各项销售和各方面协调工作；

销售过程中大定、签约、收款流程清楚；

案场动线、功能区分布合理，较大限度的利用售楼中心的各个空间布局；

跟踪维护客户工作良好，保证了客户大定房屋后及时签约，保证了销售工作的顺利进行；

针对与销售不利的不良口碑积极采取应对措施，努力维护品牌形象和保证楼盘销售工作的顺利进行

本报告由项目专案经理周帆于2010年11月20日提交，提交之前，本报告中所有内容均经过副总经理及财务经理审核无误。

下述签字确认人员对本报告内容的真实性承担责任。

本报告仅供各区域总经理与集团总部审阅参考。

机密文件，请勿外泄。

撰写人签字：

————————————————————本结案报告正文到此撰写结束—————————————————