淳安县城乡规划管理技术规定Word下载.docx
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≤30%
≤
高层
≤25%
办公建筑
≤35%
商业建筑
≤50%
表（3-1-2）主城区、一般城镇建筑容积率、建筑密度控制指标表
表（3-1-3）度假区、滨湖城镇、一般村、旅游村、滨湖地带建筑容积率、建筑密度控制指标表
≤20%
1.表中规定的指标为上限，单个建设项目的建筑容量，应由城市规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。
2.建设项目包含两个及两个以上不同用地性质地块的，宜分别确定建筑容量指标。
3.同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照表（3-1）确定建筑容量指标。
4.未列入表（3-1）的其它建筑及设施，可按专业规范要求确定建筑容量指标。
第一十条用地内原有永久性建筑已超过表（3-1）的指标规定的，不宜进行扩建。
第一十一条建筑层高控制与容积率指标计算规则：
1、住宅建筑当层高大于等于4.5m，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘倍计算。
跃层式住宅、别墅等当起居室（厅）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。
2、办公建筑当层高大于等于4.8m，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘倍计算。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。
3、商业建筑当层高大于等于5m，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘倍计算。
达到2000m2以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。
4、地下空间：
层高2.2m以上，地下空间顶板面高出室外地面不超过1.5m时，建筑面积不计入容积率；
当室外四周地面标高有变化时，按其地上部分大于1.5m且有采光面的长度占建筑周长的比例核算该层建筑面积并计入地块容积率。
5、架空层：
建筑底层布置层高3.0m以上架空层，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。
架空层应满足以下条件：
以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；
无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。
架空层应计入建筑层次。
第一十二条建设用地小于表（3-2）《建设用地下限指标》的，不应单独零星建设永久性建筑。
表（3-2）建设用地下限指标
建设项目类型
居住
非居住
低层
多层
建设用地面积（m2）
500
1000
2000
3000
但有下列情况之一，在不影响城市规划实施的前提下，可经规划行政主管部门核准后实施：
1.社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目和农村地区的村镇建设项目。
2.因邻近土地为已实施或已经通过规划审批的河道、道路、绿化等工程，无法与周边土地整合的建设项目。
3.经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。
第四章建筑间距
第一十三条新建房屋建筑间距，应当综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、管线埋设、土地合理利用等因素合理确定。
第一节低、多层建筑之间的间距
第一十四条住宅正面间距不应小于13m，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m，且应符合下列规定：
1.平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的倍。
2.平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表（4-1）《不同方位间距折减系数》换算。
表（4-1）不同方位间距折减系数
方位
0°
—15°
（含）
15°
—30°
30°
—45°
>
45°
间距系数
1.0L
0.9L
0.8L
注：
1.表中方位为正南向（0°
）偏东、偏西的方位角。
为南（东、西）侧遮挡建筑高度的倍。
3.两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°
时，按平行关系控制；
当夹角大于30°
时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的倍。
第一十五条住宅与北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的倍且不应小于13m，有一幢建筑为低层时最小值可放宽至10m。
第一十六条住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于9m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6m。
若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的倍。
第一十七条新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南（东、西）侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（最多扣除5m），且不应小于13m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m；
当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅（不包括同步规划先行建造的住宅）底层非居住建筑的高度。
第一十八条住宅山墙之间间距，应符合下列规定：
1.相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于6m。
2.相对建筑均开窗或设阳台时，外边线距离不应小于8m。
第一十九条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的，间距不应小于南侧建筑高度的倍，且不应小于15m；
与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的倍,且不应小于13m；
以上最小距离遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m。
当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，应参照住宅建筑的相关规定折减后确定间距。
同一地块内自身遮挡的可根据用地情况适当放宽。
老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照住宅建筑控制。
第二十条宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置的，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的倍，且不应小于10m；
相互垂直布置的，间距不应小于遮挡建筑高度的倍，且不应小于6m。
宾馆客房、科研办公等建筑之间的山墙间距参考住宅建筑山墙间距控制。
地块内的非居住建筑在满足消防、卫生等要求前提下，根据建筑布局情况间距可适当放宽。
第二十一条非居住用地内的集体宿舍，外墙间距参照第二十条规定，且最小距离平行布置时扩大为13m，垂直布置时扩大为8m；
山墙间距参照第十七条住宅建筑山墙间距要求。
第二十二条经具法定资质的机构鉴定为危房，需翻建、改建的低、多层住宅建筑，可按原有的位置、高度、规模、性质翻建，不执行上述间距规定。
第二节高层建筑与周边建筑的间距
第二十三条高层建筑与北侧、东侧、西侧住宅的间距，应满足被遮挡的住宅大寒日有效日照不少于三小时（危旧房改造等经县政府批准的特殊区块除外，建议千岛湖主城区执行二小时），并应符合下列规定：
1.高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距，按以下公式计算：
L=（H-24）×
+S
式中L为建筑之间间距（m），最小值29m；
H为高层建筑高度（m）；
S为高层建筑正南北向投影的宽度（m）。
（1）L值大于时按控制；
当按计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数；
（2）同一地块内建筑同步设计的，建筑间距可折减至0.9L，但不能与本条第
（1）款同时适用；
（3）当受遮挡建筑为新建住宅时，L值可扣除其非居住用房的高度，但扣除的最大值为10m。
2.高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定：
（1）住宅主朝向面向高层建筑，或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于24Q（单位m,下同）。
①Q为高层建筑高度综合影响系数，详见附则一《术语》;
②同一地块两建筑同步设计时，可取消Q值的计算，并适用本章所有条款。
（2）住宅与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开的，间距不应小于13Q。
（3）采取第
（1）、
（2）款以外的其它布置方式的，间距不应小于18Q。
第二十四条高层建筑与南侧住宅的间距应符合下列规定：
1.高层建筑与南侧南北向布置的低、多层住宅外墙的间距，不应小于18Q；
与南侧东西向布置的低、多层住宅北山墙的间距，不应小于13Q。
当高层建筑为居住建筑时还必须满足第一节有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。
2.非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙的间距，不应小于24Q。
第二十五条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑，按住宅与高层建筑间距标准控制，并进行日照分析，其日照应满足《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求。
第二十六条高层非居住建筑之间的间距，应符合下列规定：
（1）平行布置的，与地块外建筑外墙间距不应小于20Q，与地块内建筑外墙间距不应小于15m。
（2）相互垂直布置的，应大于等于13Q；
南侧建筑外墙朝北时，应大于等于15Q。
（3）高层建筑山墙之间间距不应小于13Q。
第二十七条高层建筑与其周边相邻地块的低、多层非居住建筑（第二十五条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：
1.外墙之间间距不应小于15m。
2.外墙与山墙之间间距不宜小于13m。
3.山墙之间间距不应小于9m。
4.高层建筑为居住建筑的，其与低、多层非居住建筑的间距，还必须满足第一节有关低、多层建筑遮挡居住建筑的有关规定，且外墙之间间距不应小于18m。
5.低多层建筑为宾馆客房和集体宿舍等建筑的，前四款规定的最小间距，应乘以高层建筑的Q值。
第二十八条高层建筑裙房，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。
第三节建筑间距的其它规定
第二十九条独立设置的高度6m以下的传达室、变配电房、泵房、小库房和车库等建筑，或面向住宅一侧不开窗的商业建筑，与住宅外墙间距在满足消防、卫生、环保要求情况下不应小于6m。
第三十条学生宿舍与其它建筑的间距及日照标准参照住宅建筑标准控制。
第三十一条工业、仓储、市政及特殊用地内的建筑之间间距按相关的消防、环保、绿化和安全的有关规范控制。
第五章建筑高度与体量
第三十二条城镇总体规划、分区规划、村庄建设规划和高层布点专项规划确定的特定区域内新建、改建建筑物，建筑的高度必须符合相关规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度，尚无规划明确的，应进行景观分析后提出高度控制和保护措施。
第三十三条在千岛湖镇主城区、青溪新城范围内的新建、改建建筑物的高度超过24m，或单个建筑体量超过1万m2时，规划审查需提供建筑景观风貌影响评估；
影响评估的方法、结论应符合《千岛湖景观风貌影响评估标准》的规定。
第三十四条在度假区、滨湖城镇、旅游村、湖滨地带的新建、改建建筑物的高度超过15m，或单个体量超过2000m2时，规划审查需提供建筑景观风貌影响评估；
第三十五条电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。
沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。
第六章建筑物退让
第三十六条新建、改建建筑退让道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线及地界的距离，应当综合考虑安全、环保、交通、街景、管线布置等要求后确定。
第三十七条沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑物，后退道路规划红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、交叉口视线以及建筑的高度等条件留出必要的后退间距，一般按表（6-1）《新建建筑后退道路红线的最小距离》控制。
当城市道路上有部分桥梁时，后退桥梁的距离应适当加大满足市政管线布置要求。
表（6-1）新建建筑后退道路红线的最小距离
道路宽度（m）
后退道路红线的最小距离
低层骑楼
12—20（含）
2
3-5
5Q
20—40（含）
3
5-8
8Q
40
5
8-10
10Q
建筑后退道路红线的计算，以建筑底层最突出的外墙边线为准。
允许阳台、台阶、雨棚、飘窗等突出部分在后退距离的1/3内安排，但突出部分后退道路不应小于2米。
当建筑上部外挑（凸）形成大体量时，应以外挑外缘计算后退距离。
第三十八条沿湖建筑后退控制，沿千岛湖水库湖岸新建、改建、扩建建筑物，后退108m高程线湖岸线的距离不少于20m，且建筑高度不得超过其后退108湖岸线距离的一半。
第三十九条沿路建筑后退控制
1、沿湖景观道路建筑后退控制：
沿湖景观道路新建、改建、扩建建筑物，后退道路红线不小于10m，且建筑高度不得超过建筑与道路中心线的距离，即：
（W+S）≥H；
2、沿交通性干道建筑后退控制：
沿路建筑与道路中线距离应大于或等于建筑高度的倍，即：
（W+S）≥。
3、沿一般道路建筑后退控制：
第四十条新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、体育场、展览馆等大型公共建筑，其后退道路红线距离以根据建筑性质、功能、主要出入口位置等特殊要求具体确定的规划设计条件为准。
建筑主要出入口方向后退道路规划红线的距离不应小于10m，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。
在市中心城区内的建筑，执行第四十条规定有困难的，由城市规划管理部门根据实际情况编制城市设计后核定，或组织论证后确定后退距离。
第四十一条围墙中心线后退道路红线不少于0.5m。
后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定，界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；
界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。
大门及单层门卫设施，后退30m及以上宽度道路红线距离不应少于3m，后退30m以下宽度道路红线距离不宜少于2m。
第四十二条建筑物沿城市高压架空线布置的，其后退电力线地面投影边线的距离在满足电力安全相关规范的前提下，按表（6-2）《建筑物与电力线的距离》进行控制：
表（6-2）建筑物与电力线的距离
电压等级（KV）
330
220
110
35以下
建筑后退（m）
30
20
15
8
在中心城区内的建筑物，执行表（6-2）规定确有困难的，其后退距离由城市规划管理部门会同电力、环保部门核定。
城市高压架空线沿建筑布置的，应满足环保、电力部门的要求，并按国家相关规范要求留出必要的安全距离。
第四十三条地上建筑物后退相邻建设用地边界的距离，按表（6-3）《建筑外墙退界距离》和表（6-4）《建筑山墙退界距离》要求控制。
1.本地块或周边用地为居住、教育用地的，应同时按照《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求模拟日照分析，以确保周边地块能按照规划要求进行开发建设。
2.界外是现状或已通过方案设计的永久性建筑物的，地块内建筑物与界外建筑及地界的距离，应按第四章建筑间距有关规定确定。
3.相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部建筑联体建造的，可不按表（6-3）和表（6-4）控制离界距离，但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。
4.相邻地块之间为共同征用的双方公用通道的，边界按征地分界线计算；
界外是城市道路、绿化等公共用地的，离道路和绿化等公共用地中心线边界的距离也应符合表（6-3）和表（6-4）的规定。
5.在中心城区，如退让距离难以满足上述要求的，应征得相邻业主同意，并符合消防规范，且应报规划行政主管部门批准。
表（6-3）建筑外墙退界距离
居住建筑
非居住建筑
建筑高度
H＜100M
H≥100M
H≥100M
退界距离
一般距离（M）
最小距离（M）
6
北侧居住用地，退北界≥；
南侧居住用地，退南界≥。
其他情况按最小值控制。
4
≥
9
北侧居住用地，退北界≥1/2L
1/2L
南侧为规划高层建筑
其他情况
13
表（6-4）建筑山墙退界距离
北侧居住用地，退北界≥。
按第二十三条的要求控制。
2.建筑朝向偏角小于等于45度时，按照南北向控制，大于45度时，按照东西向控制。
第四十四条新建建筑的地下室，后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；
与现状住宅的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；
后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的倍，且不少于3m。
按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经论证后，可适当缩小后退距离。
界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。
相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下室联体建造的，可不按上述要求控制连接处离界距离，但应满足其它相关规范的要求。
第四十五条除市政管理用房、公厕等社会公益项目外，建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离按表（6-5）《建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离》进行控制：
表（6-5）建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离
后退城市公共绿地边界的最小距离（m）
绿地在建筑的东、西和南侧
绿地在建筑的正北侧
围墙
建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的倍，且大于6m
第七章场地设计标高
第四十六条新建、改建和扩建建设项目的建筑基地标高与原始场地标高之差应严格控制，青溪新城、主城区、一般城镇范围内应控制在5米以内；
度假区、滨湖城镇、旅游村庄、一般村庄范围内应控制在3米以内；
湖滨地带范围内应控制在2米以内；
特殊地区可以通过《景观风貌影响评估》研究，适当放宽控制。
第四十七条在建筑总平设计中，场地设计标高与建筑±
标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定。
第四十八条场地设计标高的确定（内部主要道路及铺装广场标高）要求：
1.场地现状地形标高低于相邻地块或规划道路中心标高的，或现状地形标高高于相邻地块和道路中心标高在0.6m以内的，场地设计标高不宜超过相邻地块、道路中心标高0.6m。
2.现状地形标高超过相邻地块或规划道路中心标高0.6m以上的，设计时不宜抬高现状标高。
3.场地周边与相邻地块、城市道路临界处的设计标高，不宜超过相邻地块、城市道路中心设计标高0.3m；
场地周边有多个道路中心标高或道路有一定坡度的，可结合具体情况确定。
4.场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改变。
5.特殊地形，另行报规划行政主管部门确定。
第四十九条建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。
必须设置非机动车道、无障碍设施的，尺度、坡度等应满足国家规范要求。
第五十条建筑±
标高的规定：
1.建筑室内地坪±
标高必须为地上首层建筑的室内地坪位置,山地建筑由基层室内地坪算起。
2.建筑±
标高与室外的标高差，无地下、半地下室的应控制在0.6m以内；
有地下、半地下室的宜控制在1.5m以内。
3、室内顶板标高与建筑室外四周地面最低点标高差值在1.5m以内的空间
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