成都置信逸都城业态规划方案(52页）.pptx

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,置信逸都城（南部新城店）商业业态规划方案,前言,置信逸都城（南部新城店）项目目前正处在施工图设计阶段，为了使项目能更好的适应商家的要求，为二装设计提供前置条件，特编制本方案。

本方案的规划思路为：

首先针对置信逸都城（牡丹新城店）在前期策划和后期运营过程中存在的若干问题进行总结，并调查成都凯德广场、优品道广场做为参考；其次结合项目背景对未来南部新城的城市发展和项目周边人口数量进行预测，并对项目的定位进行进一步的梳理；第三，根据项目定位对项目的商业功能进行细分，通过科学的业态布局，提出初步的品牌建议，最终达到项目在商业零售、餐饮休闲和文化体验方面的最佳业态配比。

一、现有运营项目总结二、业态规划定位三、购物中心业态规划四、商业街业态规划五、备注,目录,现有运营项目总结,一,（实景图）,1、定位：

时尚有余，安逸不足,购物中心原有定位：

时尚之城，安逸之都。

现从运营反馈的意见来看，整体休闲类商业配比不足，使整个卖场在业态丰富性上有待提高；一站式的消费选择性尚显不足，有业态、不丰富，零散经营品类商家较少。

逸都城购物中心的主力店为沃尔玛超市、太平洋影城和苏宁电器；如图所示三大主力店的面积占购物中心总面积的41%。

2、主力店面积失衡,主力店占据最好的位子，导致许多品牌店的布局受限；三个主力店的面积过大，租金较低，致使剩余可招商面积受限，整体收益受限；,二楼平面图,三楼平面图,沃尔玛三楼,太平洋影院,苏宁电器,沃尔玛二楼,3、主力店布局不合理,前期未预留足够餐饮条件，导致餐饮品类较少，不能形成规模效应；餐饮量少，导致目的性消费较少，人气带动效果较差；,二楼餐饮业态分布,三楼餐饮业态分布,一楼餐饮业态分布,4、餐饮休闲业态比例过少,现场次动线缺乏节点引导，导致空间布局较为单调；横向通道较长，导致通道的长宽比不合理，出现了视线狭长、视线遮挡等相关问题；,5、通道长宽比例主次不明,购物中心的品牌多以专厅形象，造成视线遮挡，空间显得局促；导致人流集中在主要通道上，次要通道人流量较少，后部区域部分商家经营不佳。

6、中间商铺专厅形象，影响视线,客户停留时间变少；室内活动场地收到局限；影响消费体验未来增加经营点位的空间有限,7、景观设施和休闲座椅较少,LED的数量为三个，利用率低，能耗高；广告位的分布不均衡，略显杂乱。

8、外立面广告位分布不均,业态规划定位,二,置信逸都城（南部新城店）位于彭州市南部新城核心地段，紧邻彭州三环路，迎宾大道和修建中的快铁南部新城站点。

项目距离市中心约6公里，脱离了市中心商业核心圈的辐射范围。

1、项目区位,2、周边环境分析,1,2,63,5,4,预计周边产业人群数量能达到7万人。

周边常住人口约为1.5万人周边固定办公人群约2000人未来5年内该项目周边将非常成熟，周边人口预计达到20余万人。

3、未来人口预测,项目背景,1、区域经济发展相对滞后，人均购买力相对较低；2、周边人口较少，未形成规模3、周边消费模式主要以居民家庭生活消费为主；4、距离市区较远，周边配套不充足。

项目发展前景,1、五年后预计项目周边的总人口将会达到20万左右；2、周边配套充足，将会吸引全国各地的人流到此；3、经济发展，区域逐步繁荣；4、人们对物质精神方面的需求逐步提升。

购物中心的基本要求,1、提供商业零售、餐饮休闲、文化体验等服务，满足消费者的多样化需求；2、业态组合丰富，通过消费场所的空间关系，满足不同类型的客户群；3、注重商业环境体验，以多元化的商业元素，构建舒适、愉悦的文化特色。

项目定位思路,社区型购物中心,区域核心购物中心,成长,项目整体定位,综上分析，置信逸都城（南部新城店）的整体定位为：

定位阐述：

项目的定位主要突出两点：

一、项目本身带有很强的成长性，从南部新城商业副中心逐渐转变为彭州市城市副中心；二、前期项目的主要功能是为提供社区服务，目标客群为周边的固定居民和外来工作者，所以定位为邻里型；三、提前考虑到项目未来作为区域商业服务中心的发展前景。

城市邻里型副中心,齐全的功能，丰富的业态能最大限度满足现实商业发展需要，同时为未来商业发展潜力的提升奠定了良好的基础。

项目整体定位,购物中心业态品牌暂以中档为主，兼顾部分中高档及高档的消费需求；商业街以中低档品牌为主，主要以社区型零售和配套类服务为主；以满足区域内居民和周边商务群体为主，兼顾其他群体。

项目整体定位,逸都城“南北双核心”,5、定位特色,6、定位延展,购物中心业态规划,四,1、业态规划原则,餐饮量做大的原则,业态规划原则,业态规划突出亮点针对本项目的主力店规造划家，庭打式一站式购物概心念是，家核庭,为零散商家预留空间购物中心规划初期为商零家散预留空间，打造小景品观将为项目增值提实供的坚保证,由于项目周边发展成不熟，主要客户群来周自边的家庭消费和区内域商务人员为主，消目费的性较强因此要加餐大饮比例,购物中西区别于大型商特场点的就是注重消费体验适的度舒，包括购物中心环适境度舒和消费过程中的舒消费体验优先原则,适度,2、购物中心业态规划竖向图,商业,特色餐饮,停车场,永辉超市,联营区,个人护理,服饰零售,西式快餐,KTV,家居珠宝礼品,体育用品,服饰零售,太平洋影院,儿童乐园,电玩城,餐饮,美食城,特色餐饮,商业,餐饮,文化体验,B2,B1,L1,L2,L3,L4,中式餐饮,家庭时尚中心,流行时尚中心,亲子欢乐天地,娱乐美食广场,家庭生活中心,本层主要为周边社区提供了一站式生活购物场所。

主要业态：

永辉超市区域及其联营区，共计套内建筑面积约14500，根据其需要设置部分生活服务和文化体验区域。

3、购物中心业态规划负一层,家庭生活中心,永辉超市联营区业态（业态包括但不限于快餐、茶叶、服装饰品、礼品、药店、食品、糖果等）。

3、购物中心业态规划负一层,家庭生活中心,本层定位为流行时尚中心，将会为到场的顾客提供处于社会流行最前沿的商品和服务。

主要业态：

黄金珠宝、首饰、手表、品牌服饰、高档餐饮、西式快餐和时尚小吃等。

4、购物中心业态规划地上一层,流行时尚中心,4、购物中心业态规划地上一层,流行时尚中心,黄金珠宝配饰品牌服饰化妆护理品牌箱包快餐糕点大中型餐饮,购物中心公共空间业态大中庭：

做开敞式广场，方便商场做活动小中庭：

做开放式餐饮店，低矮餐桌，不影响视线,4、购物中心业态规划地上一层,购物中心公共空间业态中央商铺：

由于购物中心横向通道的尺寸为70米*9.7米，竖向通道为4.7米*27.4米，为了是消费者不会感到单调以及增加边铺面积，特设立中间通道；中央商铺：

建议采用低柜台的半开放经营形式，增加空间通透性。

4、购物中心业态规划地上一层,购物中心公共空间业态手扶电梯中庭：

可设立休息区域、便民设施等。

次中庭：

摆放景观树或者具有艺术感的座椅区域，预留未来经营点位。

4、购物中心业态规划地上一层,本层定位为家庭时尚中心，聚集了家庭式购物的时尚品牌。

本层业态主要为运动休闲服饰、家居、体育户外用品和特色餐饮等,5、购物中心业态规划地上二层,家庭时尚中心,休闲服饰体育用品户外用品特色餐饮,5、购物中心业态规划地上二层,家庭时尚中心,购物中心地上三层主题为亲子欢乐天地，围绕着童话世界儿童乐园，布置妇女儿童零售，相应的增加特色餐饮配套等。

6、购物中心业态规划地上三层,亲子欢乐天地,6、购物中心业态规划地上三层,亲子欢乐天地,餐饮区：

妇婴儿童产品零售,本层的定位为美食娱乐广场业态主要为太平洋影城和美食城，以当地美食为主，适当配比各地小吃美食。

7、购物中心业态规划地上四层,美食娱乐广场,7、购物中心业态规划地上四层,美食娱乐广场,电玩城、KTV品牌、电影院建议：

8、购物中心业态规划地上四层,美食娱乐广场,特色餐饮,美食城空间美食城引入半开放式经营的理念，创造一种浓郁的街区氛围，令人感觉如同置身室外。

8、购物中心业态规划地上四层,美食娱乐广场,据统计，本稿业态规划面积（套内）配比为零售：

餐饮：

文化体验为41:

29：

30,9、购物中心业态面积分布（1F-4F）,据统计，商业：

餐饮：

文化体验为62:

19:

19,9、购物中心业态面积分布（-1F-4F）,据如图所示，购物中心的主力店面积所占比例为37%,9、购物中心主力店比例图,商业街业态规划,五,B1,L1,L2,L3,休闲运动服装、美食、茶坊、网吧等休闲业态,永辉超市联营区、社区服务类零售、游泳池,快餐、社区配套类销售、便利店、图书音像,羽毛球场、运动配套,B2,地下停车场,商业街竖向业态分布：

商业街的品牌以较为低档的社区服务类为主，主要满足区域内居民的基本生活需求,1、商业街业态规划竖向图,商业街空间意向,商业街内外空间的变化，放置景观小品以及经营性餐饮设施。

负一层商业内街主要零售业态为社区零售类，包括便利店、蛋糕房、果蔬店、药店、熟食、鲜花、文具等。

2、商业街业态规划负一层,地上一层商业内街主要零售业态为社区零售类和服务类，包括服装饰品、银行、干洗店,、美发店、家政服务、宠物店等。

3、商业街业态规划地上一层,地上二层商业内街业态主要为餐饮休闲类和部分社区服务类，包括快餐、特色小吃、网吧、茶坊和美容美发、SPA等。

4、商业街业态规划地上二层,商业街地上三层主要是为社区配套的羽毛球场及其服务用房。

5、商业街业态规划地上三层,五、备注项,1、由于项目平面图未定，相应的业态方案会有调整，以最终方案为准；2、品牌落位方案需等到二次装修阶段方可定稿；3、根据本次业态规划方案，将相应的水电管线进行预留；,资源共享价值共创宏创伟业为您提供全程系统的专业服务,