后湖银色港湾幸福9号老年公寓可行性报告83288Word文件下载.docx
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11、《发展改革委民政部关于规范养老机构服务收费管理促进养老服务业健康发展的指导意见》
12、《民政部国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》
（二）老年公寓市场机遇
我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；
到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
到2020年，老年人口将达到2.48亿，2050年，老年人口将超4亿，全国老龄工作委员会办公室发布的《中国老龄产业发展报告（2015）》称，截至2015年3月底，全国各类注册登记的养老服务机构31833个。
机构、社区等养老床位合计达到584.0万张，同比增长19.7%，其中社区留宿和日间照料床位197.3万张，目前，每千名老年人拥有养老床位数达27.5张，同比增长10.0%。
下一步，民政部将继续加大对社区养老服务设施建设支持力度，鼓励引导社会力量举办嵌入式社区小型养老机构。
进一步完善投融资政策和相关扶持政策，吸引更多民间资本参与，降低投资风险。
完善养老服务人才培养、评价、使用和激励政策，合理区分专业技术岗位和普通岗位，采取灵活多样的培训鉴定方式，完善劳动用工和职业保护，加大政府支持力度，支持建立薪酬自然增长机制，提高养老护理人员职业素质和业务水平。
主要是从几个方面来解决。
一是贯彻落实有关部门出台的养老设施规划、城镇养老服务设施建设、老年人家庭及居住区公共设施无障碍改造，还有养老保险、养老标准化、养老服务人才培养、税费减免等政策文件，加大资金支持力度，优化各方面参与养老服务业发展的环境，增加养老服务供给。
二是要深化体制改革，开展好养老服务业综合改革试点、公办养老机构改革试点、养老机构智能物联网应用示范工程、养老信息惠民试点等活动，创新体制机制，激发各类服务主体的内生动力和发展活力。
三是要加强对各类养老服务设施的规划引导，督促和指导养老机构加强内部管理，提升服务水平和质量，优化床位和人才结构，吸引老年人入住。
Ø
“老年公寓”目前遇到的困难
养老地产目前遇到的主要困难体现在资金、土地、运营以及人才支撑等。
养老地产前期投入大、投资回报周期长，风险高，企业投资养老地产风险高；
其次，目前养老地产拿地基本等同与商业、公寓用地，成本高；
第三，国内养老地产的运营缺乏经验，尚在探索期；
第四，养老地产运营人才以及配套医护人员等缺乏，发展受阻。
根据老龄办对城乡老年人口健康情况的调查，在平均约19年的余寿中，健康余寿只有9年左右，其余10年基本上是带病或失能状态。
而现有的民办养老机构绝大部分只能提供日常生活照料，仅有10％以护理康复为主。
养老机构中医护人员数量少、学历低，护理人员年龄大、技能差的现象很普遍。
民办养老机构中医护人员的比例仅有12％左右。
30岁以下的青年护工比重仅为7％，绝大部分护理人员年龄在四五十岁以上。
“养老地产和养老服务”难点
第一个难题：
营利or非营利
如果采取招拍挂的形式取得土地，楼面地价就会很高，项目成本高又会影响定价，最终推出的产品很可能超过市场的承受能力；
如果是划拨土地，则只提供给非营利性养老机构。
目前，中国民办养老机构分为两种类型：
一种是在工商系统注册，是企业性质；
一种是在民政系统登记注册，是民办非企业单位性质。
按照政策规定，民办非企业单位不得从事营利性经营活动，盈利不得分配，出资者不享有所有权。
即便日后解体，财产也不能私分，必须在政府的指导下用于其他公益事业。
但是，市场上绝大多数的养老机构还是选择了后者，因为在民政局注册，除了土地可以通过协议出让低价获得外，还能享受七八项的优惠政策，最直接的就是每张床位政府补贴300-500元人民币。
第二个难题：
异地养老or社区养老
究竟是在风景优美空气清新的地方异地养老，还是就近在社区养老？
是做旅游型养老产品，还是社区型养老产品？
参与调查的2000多份问卷中，无论是老人还是子女，超过95.6％的被访人群都希望自己或自己的父母能在本社区或周边解决自己的养老问题；
即便是孤寡老人，也希望在有饱满生活氛围的社区中度过丰盛时光。
而北京市也提出“9064”的养老发展规划，即90％的老人居家养老，6％的老人在社区养老，4％的老人在机构养老，因此万科提出居家、社区、机构“三位一体化”的养老方案，就是在传统公寓项目中拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区。
第三个难题：
谁来营运？
丹麦最大私人养老公寓运营商DDH集团早在2012年就开始进军中国的养老业。
尽管今年来“养老地产”项目遍地开花，但这个以输出“养老服务管理”见长的专业机构，却迟迟无法找到合作伙伴。
并非是不想引入国际团队，实在是面对“未富先老”的中国市场，洋团队水土不服。
早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究。
美国、欧洲、日本、中国台湾，万科的团队在境内外至少参观考察过200多个项目，却没有可以照搬的模式，也没有能直接上手的团队，万科只好培养自己的团队。
第四个难题：
谁来提供医疗配套?
护理人员的缺乏和护理质量的低下已经是制约中国高端养老业发展的一大瓶颈，由于缺乏像日本介护师这样的专业老年护理人才，万科不得不计划自己筹建培训学校，培养专业护理人员和护工，为北京、山东、天津等地的万科养老产业服务。
第五个难题：
盈利困境
无论是工商系统注册的盈利性养老机构还是民政部门注册的非营利性机构，无论是房地产企业还是险资企业投资的养老项目，都面临同样的问题：
无法盈利，投资回报期过长。
一家养老机构要想盈亏平衡，入住率至少要达到75％以上，如果户型设计偏大，或拥有大面积的公共服务区域，入住率至少要达到85％-90％，否则就会亏损，但实际上，很多中高端养老机构的入住率都不到一半。
第六个难题：
如何解决中低端养老?
2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。
有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。
泰康是中国养老社区的先行者，早在2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权投资计划；
2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划；
同年6月，养老社区在北京昌平奠基。
“泰康之家位于白浮桥湿地附近的地块，依山傍水，配套完善，今年就可以入住了.我们已经开辟了五百多家医疗机构的绿色通道，保证让我们的业主享受专家门诊、专家病房、专家手术，目前小户型基本都租磬了。
“老年公寓”市场潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；
另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见“老年人市场”是一个潜力很
大的市场，老年人产业，尤其是老年公寓产业是一个极待开发的产业。
老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；
核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，124家庭结构的普及，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
家庭因素催生老年公寓的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。
国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。
1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。
在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。
近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年公寓的建设。
河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：
养老服务机构建设用地可划拨；
十余项税费可减免；
贷款条件放宽、利率优惠；
财政可给一次性开办补助;
向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
老年公寓在京、沪两地倍受热宠
最早的老年公寓就出现在北京和上海。
上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。
九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。
总结：
如果说1.45亿的老年人口基数是老年公寓建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。
从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。
可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。
（三）老年人公寓现状分析
国内老年公寓的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，截至2015年3月底，全国各类注册登记的养老服务机构31833个。
据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。
国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。
其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。
县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。
可以看出，目前我国城镇居民已购买公寓的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。
个人出资建房也是我国居民公寓来源的主要方式之一。
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。
说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是公寓消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。
居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人公寓特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。
（四）武汉市老年公寓现状
老年人口高龄化日趋明显
人口抽样调查结果显示：
2006年我市常住人口为724．28万人，其中65岁及以上的人口为62．5万人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。
老年人口的总量比2000年第五次全国人口普查时增加16．2万人，年平均增加2．7万人。
在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。
2006年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52个百分点。
户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄
目前武汉现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。
就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。
公寓区规模小、配套设施不足、管理水平低下
目前武汉市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。
整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
而武汉近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。
总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。
这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。
因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。
（五）老年公寓发展趋势
社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念
社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平
产权式老年公寓将成为未来老年人公寓市场的发展趋势
纵观武汉市老年人公寓市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件
配套上都存在数量和质量的问题。
在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老公寓深受老年人喜爱。
他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年公寓发展主流。
老年公寓将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年公寓从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品
对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定武汉市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。
高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。
低档产品仍有市场，但需要升级换代。
总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。
二、老年住公寓目标客户需求及应对分析
（一）老年公寓目标客户需求特征分析
老年公寓的内在需求主要从以下表现在以下几个方面
（1）老年社会的来临
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。
我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
（2）老年人收入水平
随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强大的消费支持。
（3）老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。
在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。
（4）老年人居住状况
2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%,镇占1.4%）。
给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
2000年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。
对住房问题不满意的主要是城区老年人。
对住房状况不满意的主要原因：
第一是房屋的使用面积太小；
其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。
希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。
另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的公寓还不同程度的存在。
可见，国内老年人的居住现状亟待改善。
这一现状，蕴涵了老年公寓的巨大需求。
老年公寓的外在需求主要包括以下两方面
老年公寓的外在需求包括以下两个部分：
（1）社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。
而且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。
同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
（2）子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。
随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；
②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；
③老年公寓社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；
④社区活动可以丰富父母的生活。
以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
（二）老年公寓目标客户消费特征分析
老年公寓目标客户群的消费有如下特点：
1）老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。
绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2）老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。
按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。
而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。
按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。
平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。
而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。
对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3）老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。
与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。
再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。
而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
4）老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。
当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5）老年消费对商品质量和服务质量的要求高于
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