二手房过户交易流程注意事项Word格式文档下载.docx

二手房过户交易流程注意事项Word格式文档下载.docx

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、军官证

学历证明：

学历证

收入证明：

收入证明、近半年或一年流水

办理过户所需证件

结婚证、离婚证及离婚协议、法院判决书等

如过户房屋产权涉及未成年人，还需提供监护公证、父母XX、结婚证、家庭户口本

买卖业务涉及到的税种

二手房交易中，买卖双方还需向税务部门缴纳交易的各类税种。

其中契税、印花税等是必须要缴纳的税种，而个人所得税、营业税等因房产购置年限、是商品房还是经济适用房的不同在交易中产生不同的税收标准。

1〕契税

征收方法：

纳税价格×

1%〔个人首次购置建筑面积90平米以下普通住宅〕

1.5%〔首次购置建筑面积90-144平米的普通住宅〕

3%〔购置非普通住宅或非首次购房〕

2〕个人所得税

1%

个人将购置缺乏5年的住房对外销售，应全额征收个人所得税；

个人将购置超过5年的住房对外销售，如果是业主唯一住房，免征个税，如果不是唯一住房，那么全额征收个人所得税

3〕营业税

满2年住宅不满2年住宅

普通：

无普通与非普通全额征税×

5.65%

非普通住宅：

差额×

4〕土地证转让费

1%〔划拨〕，〔出让〕的土地性质无需交纳此项

5〕手续转让费：

6元/平米

要看准备购置的房产，有没有尾款没还完，如果还有的话，要先去卖方贷款银行预约提前还贷，这个过程快那么15天，慢的话一个月左右。

还有就是，如果有营业税和个税的话，是在过户的时候交的。

以上大概就是这个流程了，一次性快的话，半个月到20天，双方就可以拿到房本和房款

贷款的话，由于中间过程相对繁琐，快的话要1个月左右，满的话1个半月。

对于二手房：

一般是银行审核完贷款，剩余的钱就直接以首付的形式付给卖家。

首先必需找由银行认可的担保公司对你作为担保，也要提供个人资料还有原来产权人的个人资料及产权资料。

签订按揭合同，银行会对房屋进展评估，是按照评估价格的2成或者3或者更高进展贷款。

审批通过之后才可以过户，过户后一般3个工作日钱就可以到卖方账户。

流程：

评估——打协议——面签——批件——进件——出他项——银行——正孚——放款

详解：

1评估：

需要2-3个工作日，二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价，出具书面评估报告;

所需材料：

房主XX复印件房地产权证或房权证复印件。

2打协议：

到房屋所在区的房管局办理，买卖双方都要到场，在房管局做备案，证明交易正在进展，如果后期房屋买卖没有成交，需要到房管局取消协议。

所需要件：

买卖双方XX（复印件一份）、双方手章、房地产权证（复印件一份）、卖方个人结算账户（复印件一份）。

如上次成交到现在超过5年，房本在5年内，需提供商品房合同或契税票。

房改购房还要提供房改协议。

除南开和河西区，其它区都需要提供评估报告。

3面签：

借款人到银行签订借款合同

买房，夫妻双方XX，夫妻双方手章，户口本，结婚证，过户费，首付款，买卖协议（根据各区房屋需要的复印件不一样，比方南开的房屋需要原件2份，复印件5份）、评估报告。

4批件：

一般需要3-5个工作日，银行对贷款人的资质进展审核，看贷款人的资质，比方工作年龄等。

5进件：

进件=过户，对房主进展更名，进件过后出来新房本名字为买方XX

所需要件买房：

、手章、买卖协议、契税（现金）与银行借款合同

卖方：

、手章和房地产权证

进件完成后房管局会出两个取件单，房本取件单，由买方带走，30天买房凭此取件单到房管局拿新房本;

他项取证但，有担保公司带走。

6出他项：

7个工作日后，房管局出一绿本"

他项权证"

，此证明由银行凭他项取证但领取，约束房产抵押权，证明该房屋现有贷款，在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权，可租赁，可居住。

7银行：

流程，在银行过一下，款项由银行放至正孚。

8正孚：

政府的谐音，是国家对资金监管的机构，需要3-5个工作日。

9放款：

资金监管过后银行放款到卖方存折里。

借款人是外地人时需要提供的材料：

夫妻双方XX，户口本，手章，收入证明，结婚证（离婚证或单身证明），暂住证，首付款，提供本地联系人。

本地联系人需要提供证件：

，户口本，手章，联系方式，本地联系人需到场签字。

XX二手房交易流程抵押贷款流程

抵押贷款是指借款人以自有产权房屋为抵押，由银行向借款人发放用于购置房产、汽车、家具、家用电器、装修等消费的贷款。

申请贷款的借款人应具备的条件

贷款金额、期限、利率及还款方式

1、贷款金额

◆住宅类房屋可贷六成，底商房龄5年以内可贷六成五年，房龄5年以上贷五成五年。

◆房屋面积60平米以上

◆区域：

XX市内六区，北辰，东丽，西青（要求产权清晰，土地性质为国有土地）

◆需提供借款人近一年还款明细，累计逾期超过15天的不超过2次，累计逾期超过30天的不超过1次

2、贷款期限

房龄+贷款期限≤40年，贷款期限最长为30年

借款人的年龄+贷款期限最多不能超过65年

XX二手房过户费用有哪些

方应付的费用：

1、交易手续费：

自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，卖方承当50％的费用。

合同印花税：

按照房屋实际成交金额的0．05％缴纳，卖方承当50％。

2、契税：

按照房屋实际成交金额的0．75％计算，可由买卖双方约定由一方承当。

在实际操作过程中一般由买方承当，但不排除卖方承当的可能性。

中介费：

按照房屋实际成交金额的0．5—2．5％计收，卖方一般支付2．5％。

5、过户手续费：

每套50元。

买方应付费用：

自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，买方承当50％的费用。

按照房屋实际成交金额的0．05％缴纳，买方承当50％。

按照房屋实际成交金额的0．75％计算，可由买卖双方约定由一方承当，在实际操作过程中一般由买方承当。

权证印花税：

每本5元。

登记费：

如果房屋属于个人产权，每件收费100元；

如果房屋属于其他产权，每件收费200元。

3、中介费：

按照房屋实际成交金额的0．5—2．5％计收，买方一般支付1％。

过户手续费：

维修基金：

根据所购房屋的实际情况计算。

其他相关费用：

如果牵扯到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等，根据具体情况确定收费标准

二手房购置流程

（一）上网或去中介查看房源信息→

（二）实地考观察房，确定购房意向→（三）产权调查、和房主商议合同细节→（四）签订买卖合同→（五）办理贷款手续、支付首款→（六）产权（房产、地产）过户，房屋交割→（七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

二手房购置流程详解

一、去正规的和中介（步骤一要注意的）：

如果买二手房有中介参与，要找知名的中介。

中介的收费情况及效劳情况要问清楚。

贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。

二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、构造、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比拟容易被无视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周围设施

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰：

1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看"

）。

看以下几点：

（1）有没有房产证，没有的直接就可以不看了。

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。

有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。

这也许是骗人的。

（2）核实房主具体信息

卖方必须是房主，对他的房产证和XX，看XX号是否一致，一般不会有特殊情况。

有些房屋有好多个共有人，如果夫妻共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。

只和其中一个或是几个签的无效。

（3）要清楚房子有没有贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、查看土地证的情况

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明"

出让〞的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不能出售。

要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。

一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承当。

还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好"

滚蛋!

祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞"

我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。

问去......

3、去房管局证实以上信息

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办"

去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。

这些住房，在转让时有一定限制，要防止买卖合同与政策、法律冲突。

四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：

1、看二手房的物管费用是否拖欠：

（1）水费。

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费、煤气费

不像水费那么简单。

除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办"

带个看的懂的哥们一起看房。

（3）、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走，把自己原来的迁来。

（4）物业相关费用。

去物业公司问，有没有资金方面的问题，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。

如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。

目的没到达，那房子都等于白买。

因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。

如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的考前须知（步骤四要注意的）：

1、签订合同：

房管局大多会提供二手房买卖合同X本并要求交易双方使用，可以直接拿来在X本的根底上做改动，民间合同多由卖方提供。

买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。

凭自身实力选择。

作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。

为什么"

房贷利息低呗!

知道民间借贷利息是房贷的几倍"

3、确定交房注意细节：

（1）交房的时间和条件。

时间约好，条件可以提哪些"

比方卖方要负责清空房间，整理干净等。

（2）过户：

①时间：

确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：

过户所涉税收和费用谁出。

这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：

营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建立税、契税、教育费附加等。

其中比拟大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。

"

交易税费由乙方承当〞是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承当了所有税费，现在房价没那么夸X了，才会开场注意具体谁负责。

还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承当，同时房价低了税费也可以少交几百块。

③上证的人数：

房产证上要写几个人的名字;

④户口迁出：

上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：

我去，房价飙升了!

!

要你退房了。

咋办"

现在就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是准确的日期，不要用什么的"

之前〞、"

之后〞的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸X好似法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承当买方装修、搬家之类的损失。

另外，定下违约方要承当守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。