工程分户验收实施方案.docx
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工程分户验收实施方案
锦绣新城四期工程
工程质量分户验收实施方案
山东泰和建设管理有限公司
锦绣新城四期项目部
第一章工程概况4
第二章工程质量分户验收的依据及标准6
第三章分户验收小组的组成6
第四章工程质量分户验收的内容8
第五章分户验收的时间9
第六章工程质量分户验收的内容9
第七章分户验收的方法和标准10
第八章检验批验收的有关事项10
第九章分户验收相关的资料11
第十章安全与功能分户验收及建筑节能分户验收11
第一节安全与功能分户验收11
第二节建筑节能分户验收13
第十一章土建部分分户验收的方法14
第一节室内空间尺寸分户验收14
第二节塑钢门窗安装质量分户验收15
第三节防盗门安装质量分户验收17
第四节门窗玻璃安装质量分户验收19
第五节门窗套制作与安装质量分户验收19
第六节栏杆、扶手质量分户验收20
第七节一般抹灰质量分户验收22
第八节水性涂料涂饰质量分户验收23
第九节水泥混凝土地面找平层工程质量分户验收24
第十节有防水要求的地面工程质量分户验收25
第十一节水泥砂浆（花岗岩）地面质量分户验收27
第十二章安装部分分户验收方法28
第一节室内采暖辅助设备及散热器安装质量分户验收28
第二节室内采暖管道及配件安装质量分户验收30
第三节室内给水管道及配件安装质量分户验收34
第四节室内排水管道及配件安装质量分户验收38
第五节普通灯具安装质量分户验收44
第六节开关、插座安装质量分户验收46
第七节照明配电箱（盘）安装质量分户验收48
第八节等电位联结质量分户验收51
根据烟台市建设局烟建质安[2006]32号文件印发《烟台市住宅工程质量分户验收管理办法》（试行）的通知的要求和烟台市建筑工程质量监督站印发关于《烟台市住宅工程质量分户验收实施细则》、《烟台市住宅工程质量分户验收补充规定的通知》的通知，及结合锦绣新城四期工程的实际情况，特制定本工程质量分户验收实施方案。
第一章工程概况
锦绣新城四期工程位于山东省烟台市楚绣路南化工路东，由烟台宏丰置业发展有限公司投资建设、山东省圣凯设计院设计、山东泰和建设管理有限公司监理、山东建锟集团、烟台市清泉建筑建材有限公司施工。
本工程为经济适用房，6#楼、7#楼为32层住宅，10#楼为24层住宅。
6#楼、7#楼建筑面积16290.48平方米，10#楼建筑面积12254.08平方米，设计抗震烈度为7度，防火建筑分类高一类，建筑耐火等级为一级，设计使用年限按50年，建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为甲级，屋面防水等级为二级。
6#楼、7#楼建筑总高度：
90.05米，10#楼建筑总高度：
67.65米，标准层层高2.8米。
基础人工挖孔桩基础，主体为框架剪力墙结构，框架填充墙为蒸压加气砼砌块墙。
具体内容如下：
（1）外墙：
住宅外墙为贴聚苯板复合保温涂料外墙面。
（2）地面：
细石混凝土地面，一层楼梯间磨光花岗岩地面。
（3）内墙：
住宅楼（除厨、卫）內墙为抹灰刮腻子墙面，住宅楼卫生间墙面为水泥砂浆抹灰防水墙面，厨房为水泥砂浆抹灰墙面，住宅楼梯间墙面抹灰刮腻子。
（4）天棚：
住宅楼（除厨、卫）天棚面刮腻子，住宅楼电梯机房为刮腻子涂料顶棚。
（5）楼面：
住宅楼为细石砼楼面，厨卫地面为水泥砂浆防水楼面，住宅一层合用前室地面铺花岗岩。
电梯机房、变配电室等为水泥楼面。
（6）窗采用60系列塑钢型材，中空玻璃窗。
（7）屋面采用高聚物改性沥青防水卷材,卫生间采用1.5mm厚合成高分子防水涂料和聚乙烯丙纶卷材。
（8）油漆：
木材面油漆用于室内木质部分，金属面油漆用于外露金属面。
（9）屋面：
高层住宅的机房、设备用房、楼梯间屋面为水泥砂浆平屋面，高层住宅屋面为防滑地砖上人平屋面。
（10）给水管采用PP-R聚丙烯管，排水管采用铸铁管，消防采用热镀锌管，采暖管采用PB聚丁烯管。
安装部分概况
电气部分
电源及供配电系统
负荷等级为一类负荷，电源电压0.38/0.22kv。
从室外变电所引来。
线路敷设
1、穿阻燃塑料管在墙、楼板、地坪内暗敷；
2、穿镀锌钢管在墙、楼板、地坪内暗敷；
3、导线穿管敷设，桥架敷设。
开关插座安装
室内开关下沿距地坪1.3米，插座下沿距地坪0.3米。
灯具安装
卫生间安装防水吸顶灯，楼梯间安装声光控应急灯，所有灯具选用高效节能型。
电箱
一户一表在每层走廊总箱分装，户内箱分路控制。
安全保护
全系统采用TN-C-S系统；由变电室引来5芯电源，所有进出建筑物的金属总管、电梯的导轨等均用镀锌40×4扁钢与总等电位连接。
给排水及采暖工程
给水系统
1、安装方式：
管井内立管采用钢衬塑复合管，其余部分埋地敷设；
2、在每层的管井内安装分户水表；
3、给水为PP-R热熔连接。
排水系统
管材：
支管采用硬质聚氯乙烯（UPVC）管，胶粘连接；立管部分采用铸铁管。
卫生间和厨房均有单独排水立管。
室内采暖系统
主管道采用无缝钢管，户内管道采用PB管与镀锌钢管。
第二章工程质量分户验收的依据及标准
1、住宅工程质量分户验收应当依据国家及省、市有关工程质量的法规、规范、标准等以及经审查合格的施工图设计文件、施工合同、《烟台市住宅工程质量通病防治办法》进行。
主要法规、规范、标准条文
类别
名称
编号
法规
中华人民共和国建筑法
主席令第91号
建设工程质量管理条例
国务院令第279号
有关规范标准条文
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
工程建设标准强制性条文
2002年版
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-2002
建筑装饰、装修工程质量验收规范
GB50210-2001
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2002
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
烟台市住宅工程质量通病防治办法
民用建筑节能管理规定
山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定
第三章分户验收小组的组成
分户验收小组应由建设单位、物业单位、监理单位和施工单位的相关人员共同参加分户验收；验收小组的成员具有相关的资质或相关职称，成员由如下人员组成：
1、建设单位
建设单位的工程部领导、各专业的工程管理人员。
2、物业单位
物业单位经理。
3、监理单位
监理单位的项目总监理工程师、总监代表、各专业的监理工程师。
4、施工单位
施工单位的工程项目经理、技术负责人、质量检查员、各相关专业的工程技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术员）。
经建设单位、物业单位、监理单位和施工总包单位共同商定锦绣新城四期工程分户验收小组组成如下：
建设单位：
序号
姓名
单位
职务
备注
1
单兆江
烟台宏丰置业发展有限公司
验收组组长
2
陈旭灏
烟台宏丰置业发展有限公司
验收组副组长
3
王建民
烟台宏丰置业发展有限公司
验收组成员
4
王晨
烟台宏丰置业发展有限公司
验收组成员
物业单位：
序号
姓名
单位
职务
备注
1
王晓巍
烟台锦绣新城物业有限公司
物业经理
监理单位：
1
谷波
山东泰和建设管理有限公司
总监理工程师
2
姜善迁
山东泰和建设管理有限公司
总监代表
3
于蓓蓓
山东泰和建设管理有限公司
土建工程师
4
张言君
山东泰和建设管理有限公司
安装工程师
5
陈韶忠
山东泰和建设管理有限公司
安装工程师
锦绣新城四期6#楼工程分户验收小组人员名单
施工单位：
1
鲍利
烟台市清泉建筑公司
验收组组长
2
刘彩玲
烟台市清泉建筑公司
验收组成员
3
盖永光
烟台市清泉建筑公司
验收组成员
4
迟恺
烟台市清泉建筑公司
验收组成员
5
刘秀利
烟台市清泉建筑公司
验收组成员
6
蒋先伟
烟台市清泉建筑公司
验收组成员
7
薛旭东
烟台市清泉建筑公司
验收组成员
锦绣新城四期7#楼工程分户验收小组人员名单
施工单位：
1
陈华山
山东建锟建设集团十三项目部
验收组组长
2
季阳
山东建锟建设集团十三项目部
验收组成员
3
肖伟
山东建锟建设集团十三项目部
验收组成员
4
刘建
山东建锟建设集团十三项目部
验收组成员
5
张涛
山东建锟建设集团十三项目部
验收组成员
6
季新伟
山东建锟建设集团十三项目部
验收组成员
7
季安明
山东建锟建设集团十三项目部
验收组成员
锦绣新城四期10#楼工程分户验收小组人员名单
施工单位：
1
郭志刚
山东建锟建设集团十二项目部
验收组组长
2
苏令印
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
3
季德坤
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
4
王伟
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
5
徐超
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
6
季道山
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
7
王振华
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
8
包卫东
山东建锟建设集团十二项目部
验收组成员
第四章工程质量分户验收的内容
根据本工程的实际情况确定以下内容为分户验收的工作：
1、塑钢门窗、楼梯栏杆、户内门的安装质量；
2、卫生间楼地面的防水质量；
3、室内墙面、地面和顶棚面层质量及楼层净高的检测；
4、采暖系统安装质量；
5、给排水系统安装质量；
6、电气工程安装质量；
7、其它规定、标准中要求分户检查的内容。
第五章分户验收的时间
（一）分户验收应在各分项工程验收合格后进行。
（二）装修阶段与水泥类湿作业有关的分项工程的分户验收，应在砂浆或混凝土满足龄期后即可组织进行分户验收。
第六章工程质量分户验收的内容
一、根据本工程的实际情况，分户验收的子单位工程划分如下：
户内按每一住户划分为一个住户子单位工程；楼梯间和电梯间按每六层划分为一个楼梯和电梯间子单位工程即一---六层、七---十二层、十三---十八层、十九---二十四层、二十五---三十层、三十一---三十二层六个子单位工程。
每一住户子单位工程按房号进行编码，各楼号具体编码划分如下：
每层走廊划分为一个自然间，每层一个子单位工程，计三十二个子单位工程。
1、6#楼为一个单元，一梯六户，从一层东北户开始编码，共192个住户子单位工程；电梯和楼梯间按每六层划分为一个电梯和楼梯间子单位工程，共六个电梯和楼梯间子单位工程；走廊每层一个子单位工程，计三十二个子单位工程。
2、7#楼为一个单元，一梯六户，从一层东北户开始编码，共192个住户子单位工程；电梯和楼梯间按每六层划分为一个电梯和楼梯间子单位工程，共六个电梯和楼梯间子单位工程；走廊每层一个子单位工程，计三十二个子单位工程。
3、10#楼为一个单元，一梯六户，从一层东北户开始编码，共144个住户子单位工程；电梯和楼梯间按每六层划分为一个电梯和楼梯间子单位工程，共四个电梯和楼梯间子单位工程；走廊每层一个子单位工程，计二十四个子单位工程。
二、根据本工程的现场实际情况，本工程分户验收的子单位工程检验批的内容如下：
1、住户子单位工程分项检验批的内容包括：
安全与功能、建筑节能、室内空间尺寸、防盗门安装、门窗玻璃安装、栏杆（扶手）、一般抹灰、混凝土楼地面找平层、涂膜防水层、卷材防水层、水性涂料涂饰、细石混凝土地面、花岗岩地面、门窗套制作与安装、室内采暖辅助设备及散热器安装、室内采暖管道及配件、室内给水管道及配件、室内排水管道及配件、普通灯具、开关插座、照明配电箱（盘）、建筑物等电位联接等检验批。
2、电梯间子单位工程检验批的内容包括：
水性涂料涂饰、磨光花岗岩地面等检验批。
3、楼梯间子单位工程检验批的内容包括：
栏杆（扶手）、细石混凝土地面、一般抹灰等检验批。
第七章分户验收的方法和标准
一、分户验收应逐户、逐间的进行检查，需对每户进行工程质量验收，检验批主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能质量的项目应全数检查，观感检查项目应通过目测观察的方法进行检查。
平整、垂直、标高及电气工程接地、相位等需要实测实量的检查内容，应使用检测器、坡度尺、水平仪、激光测距仪、尺子和接地电阻检测等专业检查工具，按照相关质量验收规范的检查数量和方法进行检查验收。
有功能性试验的项目，要按照相关质量验收规范规定的检查方法逐户进行检查验收。
二、分户验收检验批验收的质量标准、方法与单位工程检验批验收质量标准、方法一样，但主控项目和一般项目中凡涉及到原材料质量、混凝土强度、已经隐蔽的工程、操作工艺等在施工过程中已经进行质量验收的，在分户质量验收中不再体现该部分内容，只验收该部分的表面质量和观感质量。
三、分户验收中发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，或实测实量项目中个别数值超过规范规定的1.5倍，或该验收批的合格率小于80%的，由监理单位下达书面整改通知，施工单位应及时整改，整改完成后再对该检验批进行分户验收。
第八章检验批验收的有关事项
1、检验批的现场检查。
按本方案中确定的每户住宅和公共部位分户检验批检查的内容、标准、方法，现场确定实测实量选点位置及数量，对工程实体质量进行检查，并作好记录。
2、检验批的质量评定。
根据检查的结果，对分户检验批的质量进行评定。
当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目检查全部合格，其中实测实量项目合格点率达到80%及以上（安装部分合格点率应达到100%），且没有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
合格后相关责任人应及时在《分户检验批验收记录表》中签字、盖章。
3、不合格分户检验批的处理。
当分户检验批主控项目的质量经检查不合格，或实测偏差大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，由监理公司下发整改通知书，施工单位进行整改，验收组重新组织验收，并记录整改项目测量结果，填写复查记录。
4、填写《住宅工程质量分户验收表》。
当每户住宅或公共部位子单位工程所含的检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。
《住宅工程质量分户验收表》张贴于户内醒目位置。
5、填写《单位工程分户验收汇总表》。
在所有分户和公共部位子单位工程验收合格后，填写《单位工程分户验收汇总表》，作为单位工程竣工验收的前提和依据。
第九章分户验收相关的资料
1、在每户住宅和公共部位子单位工程验收合格后，将《住宅工程质量分户验收表》与所对应的《分户检验批质量验收记录表》装订成册。
在所有子单位工程验收合格后，填写《单位工程分户验收汇总表》，与《分户验收方案》一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。
2、《住宅工程质量分户验收表》一式三份，一份由建设单位存档，一份置于户内醒目位置，一份作为《质量保证书》的附件交由业主保存。
3、《单位工程分户验收汇总表》一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报建设工程质量监督机构，由质监机构存档。
4、分项工程检验批已抽查过的住户，其分户验收资料可由相应的分项工程验收资料替代。
第十章安全与功能分户验收及建筑节能分户验收
第一节安全与功能分户验收
一、一般规定：
1、安全与功能分户验收内容，按照附表1检查的内容进行质量检查。
附表1
检查项目
施工质量验收规范的规定
1
外窗台或防护设施距地面净高测量
GB50368-2005第5.1.5条
2
安全玻璃使用情况检查
《建筑安全玻璃管理规定》第六条及JGJ113-2003第6.1、6.2和6.3条
3
栏杆防攀爬措施检查
GB50352-2005第6.6.3条
4
绝缘电阻、接地电阻和接地或接零通导状态及插座接线正确性抽测
GB50303-2002第28.0.7条
5
漏电保护装置动作数据值抽测
GB50303-2002第28.0.7条
6
屋面淋、蓄水试验
GB50207-2002第10.0.5条
7
外墙开裂渗漏淋水试验
《建筑法》第六十条
8
有防水要求的地面泼、蓄水试验
GB50209-2002第4.9.8条
2、安全与功能分户验收按每户住宅划分为一个检验批，走廊划分为一个检验批，电梯间、楼梯间按每六层划分为一个检验批。
3、每户表中所有涉及的项目应以房间、独立空间为单位，全部检查并记录。
4、安全与功能项目检查全部满足法律法规和规范要求时，方可判为合格，有不合格项目必须整改。
二、质量标准及检查方法
1、外窗台或防护设施高度不低于1100mm。
使用钢尺等测量工具检查，每个窗台不少于1处；
2、安全玻璃，全数观察检查玻璃上的安全认证标识或相关证明文件，检查防碰撞警示标志或设施；
3、栏杆防攀爬措施，全数观察检查有水平杆件的栏杆或花饰栏杆是否设置金属密网、安全玻璃等防攀爬措施；
4、绝缘电阻、接地电阻和接地或接零通导状态及插座接线正确性，按照规范的要求进行抽测。
绝缘电阻、接地电阻和接地或接零通导状态在户内电表箱内使用仪器各抽测1处；插座接线正确性在每回路上使用仪器各抽测1处；
5、漏电保护装置动作数据值，按照规范的要求，使用仪器每户抽测1处；
6、屋面淋、蓄水试验，按照规范的要求，雨后或屋面淋、蓄水后，顶层逐户观察检查每间房顶棚和女儿墙外侧是否有渗迹；
7、外墙开裂渗漏淋水试验，按照规范的要求，雨后或淋水后观察检查每户外墙是否开裂、滴水线是否倒流水、室内有无渗迹；
8、有防水要求的地面泼、蓄水试验，全数按照规范的要求，蓄水24小时后观察检查是否渗漏，放水时检查排水是否顺畅，不得有积水现象。
第二节建筑节能分户验收
一、一般规定
1、建筑节能分户验收内容，按照附表2检查的内容进行检查。
附表2
施工质量验收规范的规定（GB50411-2007）
检查项目
1
门窗洞口四周和凸窗四周侧面节能保温措施
第4.2.14条
2
与土壤接触、毗邻不采暖空间以及与室外空气接触地面的保温措施
第8.2.8条
3
外窗的中空玻璃应采用双道密封
第6.2.4条
4
散热设备、阀门、过滤器、温度计及仪表按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换
第9.2.3条
5
散热器外表面应刷非金属性涂料
第9.2.4条
6
散热器恒温阀安装应符合规范规定
第9.2.5条
2、建筑节能分户验收按每户住宅划分为一个检验批。
3、每户表中所有涉及的项目应以房间、独立空间为单位，全部检查并记录。
4、建筑节能项目检查全部满足规范要求时，方可判为合格，有不合格项目必须整改。
二、质量标准及检查方法
1、门窗洞口四周和凸窗四周侧面节能保温措施。
对照设计全数观察检查；
2、与土壤接触、毗邻不采暖空间以及与室外空气接触地面的保温措施，对照设计全数观察检查；
3、外窗的中空玻璃应采用双道密封，核查质量证明文件，全数观察检查；
4、散热设备、阀门、过滤器、温度计及仪表按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换，对照设计全数观察检查；
5、散热器外表面应刷非金属性涂料，全数观察检查；
6、散热器恒温阀安装应符合规范规定，全数观察检查。
第十一章土建部分分户验收的方法
第一节室内空间尺寸分户验收
一、一般规定
1、室内空间尺寸分户验收内容按照附表3检查的内容进行检查。
附表3
项目
允许偏差（mm）
极差（mm）
净高度
±15
20
净开间、进深
±15
20
2、室内空间尺寸分户验收按每户住宅划分为一个检验批。
3、表中所有涉及的项目应以房间、独立空间为单位，全数检查并记录。
4、允许偏差项目布点原则。
每户抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。
5、极差为同一房间实测值中最大值与最小值的差。
6、当室内空间尺寸项目检查，合格点率达不到80%、实测值超过允许偏差1.5倍或超过了极差，都必须整改并重新验收。
三、质量标准及检查方法
1.净高度检查：
依据施工图和顶棚、地面的建筑做法，确定净高基准值，在房间四角和中心处各设一处测量点，用激光测距仪测量数据，记录并统计。
2.净开间、进深检查：
依据施工图、墙体及建筑做法，确定净开间、进深基准值，每个房间沿开间、进深方向各设2点，用激光测距仪或钢尺沿地面水平测量数据，记录并统计。
G1
J1
G2
K1
G5
k2
G4
J2
G3
注：
1.房间是指按设计具有独立使用功能的自然间；
2.G1-G5为房间净高度测点。
第二节塑料门窗安装质量分户验收
一、一般规定
1、塑料门窗安装工程质量分户验收内容，按照附表01检查的内容进行质量检查。
附表01
施工质量验收规范的规定（GB50210-2001）
主控
项目
1
框、扇安装
第5.4.3条
2
拼樘料与框连接
第5.4.4条
3
门窗扇安装
第5.4.5条
4
配件质量及安装
第5.4.6条
5
框与墙体缝隙填嵌
第5.4.8条
一
般
项
目
1
表面质量
第5.4.8条
2
密封条及旋转门窗间隙
第5.4.9条
3
推拉扇开关应力
第5.4.10条
4
玻璃密封条、玻璃槽口
第5.4.11条
5
排水孔
第5.4.12条
6
安
装
允
许
偏
差
项
目
项 目
允许偏差mm
门窗槽口宽度,高度
≤1500mm
2
＞1500mm
3
门窗槽口对角线长度差
≤2000mm
3
＞2000mm
5
门窗框的正、侧面垂直度
3
双层门窗内外框间距
4
推拉门窗扇与框搭接量
+1.5；-2.5
2、每户所有门窗的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应按照规范的要求，全数检查并记录。
3塑料门窗安装工程质量分户验收户内按每一个住户为一个检验批，户内检查的塑料门窗不少于6樘，不足6樘时应全数检查。
楼梯间子单位工程的窗不做检查。
二、质量标准、检查数量、方法
（一）主控项目
1、塑料门窗框、扇的安装必须牢固。
检验方法：
观察；手扳检查。
2、当塑料门窗有拼樘料时，窗框必须与拼樘料连接紧密，固定点间距应不大于600mm。
检验方法：
观察；手扳检查；尺量检查。
3、塑料门窗扇应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
推拉门窗扇必须有防脱落措施。
检验方法：
观察；开启和关闭检查；手扳检查。
4、塑料门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
检验方法：
观察；手扳检查；尺量检查。
5、塑料门窗框与墙体间缝隙采用聚氨酯材料填嵌饱满，表面应采用密封胶密封。
密封胶应粘结牢固，表面应光滑、无裂纹。
检验方法：
观察。
（二）一般项目
1、塑料门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤。
检验方法：
观察。
2、塑料门窗扇的密封条不得脱槽。
检验方法
升级会员 