今年的剩余法假设开发法.docx

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今年的剩余法假设开发法

剩余法（假设开发法）

基本要求：

1、了解：

剩余法的应用领域。

2、熟悉：

剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。

3、掌握：

剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。

难点及重点：

1．剩余法相关概念和理论的理解掌握；

2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的修正。

授课学时：

13学时

讲授内容：

第一节剩余法概述

一、剩余法概念

剩余法（又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法）是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

二、原理

剩余法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。

假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？

无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。

我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。

因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。

但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取用的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）。

所以，我只求得到社会上同类房地产开发的一般正常利润。

而为了得到这块土地,我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。

根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。

在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么自己拥有，要么从银行贷款但都要计算利息。

这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。

有了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。

毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

地租量=市场价格一正常成本一正常利润一正常税费

三、特点及适用范围

（一）、特点

１、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定：

Ａ、正确确定土地最佳利用方式：

根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断土地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。

Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价：

根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。

Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等。

２、剩余法估价的三个假设和限制条件：

关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

由于上述两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。

这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法估算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。

其测算结果为投资价值）。

不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假发开发法几乎是唯一实用的估价方法。

另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：

（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；

（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。

如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难。

（二）、适用范围

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的清况下，其价值也就不能确定。

如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。

A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价

D.现有新旧房地产中地价的单独评估

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

（2）确定具体开发项目的预期利润

（3）确定开发项目中的最高控制成本费用

第二节　剩余法的基本公式　　

一、利用剩余法评估土地价格的基本公式：

V＝A－（B+C）

式中：

V——购置开发场地的价格；

A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；

B——整个开发项目的开发成本；

C——开发商合理利润。

在实际估价工作中，常用的具体计算公式为：

土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息

二、根据估价对象细化的公式

（一）、求生地价格公式：

所谓生地，指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”（通路、通水和通电）条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。

需要指出的是，这里所讲的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，与农用地中的生地、熟地概念不能混淆。

１、适用于在生地上建成房屋的公式：

生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

２、适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。

生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

（二）、求毛地价格的公式

所谓毛地，指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。

１、适用于在毛地上建成房屋的公式

毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

２、适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费

－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

（三）、求熟地价格的公式

熟地价格=开发完成后的房地产价格－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

第三节　　　剩余法估价程序与方法

一、剩余法估价基本步骤

1．调查清楚待估宗地的基本情况；

2．最佳开发利用方式的确定；

3．估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；

4．开发成本的计算（包括建筑费、专业费、税费、租售费用）；

5．利息的计算；

6．利润的计算；

7．土地价格的计算。

二、查清待估宗地的基本情况

1．调查土地位置；

2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据；

3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；

4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

三、确定最佳的开发利用方式

在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。

土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。

例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?

这首先需要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系及其走向。

若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房人住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该地块的最佳用途。

四、确定开发建设期

开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：

规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）、工程建设期（自开工建设至建设竣工）、空置或租售期（自工程竣工至销售完毕）。

开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。

对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。

五、确定开发完成后的不动产价值

（一）、开发完成后不动产价值的概念

开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者能折现的市场价值即为开发完成后不动产价值。

（二）、不同条件下不动产总价值的计算要求及方法

l、对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）。

２、对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

具体确定需要参考以下几个步骤：

①单位面积的月租金或年租金；②不动产出租水平；③不动产还原利率；④可出租的净面积。

例如：

根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则所开发不动产的总价（设定为无限年期）可确定为：

200×（1－30％）×12×4000×85％×1/8%＝71400（万元）

注意事项：

A、售价预测要合理：

根据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；

B、销售时间预测要合理：

如现行政策规定，商品房要主体封顶后才能预售；

C、销售情况预测要合理：

要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”，特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。

D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。

注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积，计算开发成本时用总建筑面积。

六、估计开发成本

开发成本应区分地上有无建成房屋计算

（一）地上无建成房屋的土地开发成本：

1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。

2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整等费用。

（二）地上有建成房屋的开发建筑成本

1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。

直接工程费：

是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

间接费：

由规费、企业管理费组成。

2．开发建筑成本的计算要求及方法

可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。

建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。

七、估算利息

利息即开发全部预付资本的融资成本。

不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。

例如：

地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入。

这部分费用可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。

这些预付资本都是在租售完毕才全部回收，因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。

在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。

例如：

预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算或以全部开发、专业费的一半按全部建筑期计算（若有分年度投入数据，则可进一步细化，如建筑期两年，第一年投入部分计算期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等）；开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。

八、估算利润

（一）利润的计算依据

开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。

（二）计算利润的参数确定、计算方法

比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。

有时也有采用年利润率计算开发商合理利润的，其计算方法与前述利息计算方法类似。

不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同，要区别对待。

九、土地价格的计算

计算公式为：

地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－开发商合理利润

此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额的计算。

在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。

即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代人上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。

这是一种国外剩余法估价计算中经常采用的方法，在国内也有采用。

需要指出的是：

这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。

第四节现金流量折现法和传统方法

房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

因此，运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值．但考虑货币的时间价值可有如下2种不同的方式

（1）采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；

（2）采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

一、现金流量折现法与传统方法的区别

现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

资金的收入称为现金收入，相应的数额称为现金流入量。

资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。

现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

净现金流量是指某一时点时的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

净现金流量＝现金流入量－现金流出量。

2、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售。

而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同．即首先要将它们折算到同一时间上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

例如，评估一宗待开发土地估价2002年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2002年10月。

如果预测该宗土地2005年10月开发完成后的房价（包含地价）为5000万元，折现率为10％，则需将这5000万元折现到2002年10月，即在2002年10月来看的房价实际为：

（万元）

3、在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

二、现全流量折现法与传统方法的优缺点

从理论上讲，现金流量折现法估算的结果精确，但比较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要简单些。

就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。

这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：

（1）开发期和租售期究竟多长要估计准确；

（2）各项支出、收入在何时发生要估计准确；（3）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。

尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

第五节剩余法应用举例

一、单纯的地价评估

例1：

有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2．5亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为60％。

试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。

解题：

设该成片荒地的总价为P

（1）总开发价值=1000×2000000×60％＝12（亿元）

（2）总开发成本=2.5×2＝5（亿元）

（3）总利息＝P（1+4％）×[（1+12％）3一1]+5×（1+12％）1.5—1）

＝0．421P+0．926（亿元）

（4）总转让税费＝12×6％=0．72（亿元）

（5）购买该成片荒地税费=P×4％=0．04P

（6）总利润=（1．04P+5）×20％＝0．208P+l（亿元）

（7）根据剩余法公式得：

P＝

（1）－

（2）－（3）－（4）－（5）－（6）

=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2．609（亿元）

故荒地总价=2．609（亿元）

荒地单价＝130．44（元／平方米）

例2：

1．估价对象概况：

本估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10，000㎡，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为7；允许建筑覆盖率为≤50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2003年10月。

需要评估出该地块在2003年10月出售时的购买价格。

2．估价过程

（1）选择估价方法。

该块土地为待建筑土地。

适宜于用假设开发法进行估价。

（2）选择最佳开发利用方式。

通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：

用途为商业居住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70，000㎡；建筑物层数14层；各层建筑面积为5，000㎡；地上l－2层为商店，建筑面积为10，000㎡；地上3－14层为住宅，建筑面积为60，000㎡。

（3）预计建设期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2006年10月完成。

（4）预计出售楼价。

估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。

预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4，500元／㎡，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2，500元／㎡。

（5）估计开发费以及开发商利润。

估计总建筑费为5，000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为15％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。

在未来3年的建设期内，开发费用的投人情况如下：

第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。

（6）求取地价。

采用的计算公式如下：

地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润

拟采用静态和动态两种方法计算地价。

3．计算过程

（1）采用静态方式试算地价。

A、总楼价＝4，500×10，000+2，500×60，000＝19，500（万元）

B、总建筑费＝5，000（万元）

C、总专业费用＝总建筑费×8％＝5，000×8％＝400（万元）

D、总利息＝总地价×利息率×计算期十总建筑费×利息率×计息期+总专业费用×利息率×计息期

＝总地价×15％×3+5，000（1+8％）×20％×15％×2．5+5，000（1+8％）

×50％×15％×1．5+5，000（1+8％）×30％×15％×0．5

＝总地价×0．45+1，134（万元）

上述总利息的计算采用的是单利，计息期至2006年10月止。

各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，就上有述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1.5、0．5的情况。

E、总销售费用＝总楼价×3％＝19，500×3％＝585（万元）

F、总税费＝总楼价×6％＝19，500×6％＝l，170（万元）

G、总利润＝（总地价+总建筑费+总专业费用）×利润率

＝总地价×25％+（5，000+400）×25％

＝总地价×0．25+l，350（万元）

将上述A至G代人剩余法公式中，即：

总地价＝19500－5000－400－（总地价×0．45+1，134）－585－1170－（总地价×0.25+1350）

=19500－5000－400－1134－585－1170－1350/（l+0.45+0.25）

=5800（万元）

（2）采用动态方式试算地价。

计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15％。

A、总楼价＝4,500×10,000/（1+15%）3+2,500×60,000/（1+15%）3

×[30%/（1+15%）0+50%/（1+15%）0.5+20%/（1+15%）1]＝12，230（万元）

B、总建筑费＝5,000×20％/（1+15%）0.5十5000×50％/（1+15%）1.5

十5000×