项目可行性分析报告模板Word格式文档下载.docx
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三、项目定位建议
第七部分项目整体规划分析
一、项目规划设计可行性分析
二、项目规划设计的主题及概念
第八部分项目开发建设进度安排与销售节点
一、项目分期开发设置
二、工程计划
三、销售节点
第九部分投资估算与资金筹措
一、成本预测
二、税务分析
三、资金筹措
四、资金投放使用计划
第十部分销售收入测定
一、销售收入测算
二、销售利润测算
第十一部分财务与敏感性分析
一、项目盈利能力分析
二、项目盈亏平衡分析
三、项目敏感性分析
第十二部分综合评价
一、经济评价(定性)
二、社会评价(定性)
三、环境评价
四、市场预测
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五、存在问题与建议
六、总体结论及建议
第十三部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容
一、主要指标测算
二、竞争对手分析
三、制定策略
第十四部分附件
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1、项目名称
2、项目建设单位
3、项目位置(四周范围)
4、项目周边目前现状
5、项目性质及主要特点
6、项目地块面积及边界长
7、研究工作依据
8、研究工作概况
1、市场分析预测
2、项目地块分析
3、项目规划方案
4、项目工程进度
5、投资估算及资金筹措
6、项目财务与经济评价
7、项目综合评价结论
1、项目与区域、城市发展规划之间的关系,如城市交通规划、城市功能规划布局、重点市政配套项目建设、区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城市发展有重要影响的事件、政策、法规等。
2、项目所在区域政策、经济及产业环境,如项目所在区域对城市的历史、文化、经济、战略等方面的重要作用。
3、项目发起人及发起缘由,项目的发起人的主体是谁,项目所有权的主体是谁,项目因什么原因而进行建设,如旧城改造、市政发展规划需要、市政配套、住宅配套等。
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1、项目现有调查研究及成果。
2、项目地块初勘及初测工作情况。
1、项目投资对公司的发展战略意义。
2、项目投资对公司未来经营的利润增长要求。
3、项目投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场的影响力、行业
内的影响力等企业外在影响力。
一、城市基本发展情况。
二、城市地理位置、交通。
三、城市气候与生态环境。
四、城市的人文环境。
五、城市经济状况,如产业结构、第一、二、三产业增长情况,以及城市经济支柱产业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。
六、城市的人口结构及人均经济状况。
七、城市整体发展规划及功能布局。
八、城市对项目的影响与建议措施。
1、整体市场发展状况。
2、近三至五年整体市场供给量情况,各种物业在市场上的供给结构比例(包括所有
地产物业形态供给情况说明与调查说明)。
3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析,及结构比例。
4、近三至五年整体市场价格分析、各个物业产品价格分析,以及整体市场价格趋势
分析。
5、整体市场客户群分析及未来变化分析,包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、
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需求特征等。
6、整体市场情况分析(小结)。
7、整体市场发展及前景预测。
8、整体市场情况对本项目的可行性借鉴意义。
1、区域市场界定、情况概述。
2、区域市场供给分析,包括楼盘规模、产品组合比(项目产品组合与区域市场产品
组合)、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等。
3、区域市场去化量分析,包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析,
以及不同产品的去化量分析。
4、区域市场竞争分析,对区域市场楼盘竞争特点进行描述,如有必要请举例说明。
5、区域市场客户群构成分析,包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职业、
需求特征等分析,以及对客户进行相关的市场调查数据分析。
6、区域市场典型楼盘个案调查,从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合
作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情
况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析
(如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的,也要进行整体城市典型个案调查分
析)。
7、区域市场分析有关结论,主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、
户型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目特
色亮点、客户构成与特征等。
8、区域市场的发展及前景预测。
9、区域市场对本项目的可行性思考。
1、地块基本资料,总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料。
2、项目位置,项目位于城市的哪个区域、交通位置。
3、地块现状,地块的自然状况,与周边地势的标高关系。
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4、项目四至。
5、地面现状,包括地块内是否平整,如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔
等对开发有重大影响因素存在。
6、地面现有居民情况,包括总体人数、户数,企业厂矿数量、规模、生产产品、企
业经营现状等,并说明项目拆迁的复杂程度,预计折迁完成的时间,政府的支持力度
等,对项目开发进度的影响。
7、地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构
等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。
8、土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊
等因素分割土地。
9、地质情况,包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。
1、地块区位分析,项目与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的
位置与距离、地段。
2、地块交通分析。
3、地块环境分析,如空气质量、噪音污染、自然资源、危险源情况等自然环境分析;
地块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析。
4、地块人流分析,对地块周边人流动态情况分析。
5、地块周边规划,近期或未来规划对项目是否有重大影响。
如重大市政工程,大型
商业中心建设等利好消息,以及对项目不利的消息,如建设火力发电厂、铁路等。
6、周边生活配套,包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与项目
的距离说明,并配地图标注。
7、地块七通评估(均需说明到地块的距离、成本、接入的可能性),包括道路现状与
发展规划、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、通电、供气、供热情况。
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格,根据购买价格计算总地价、
楼面地价。
1、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来
发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
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2、近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
1)项目用地现状
A、土地所有权归属
B、土地使用权归属
C、土地的用途
D、有关项目用地现状的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索
引)
2、项目用地规划
A、规划用地所有权归属
B、规划用地使用权归属
C、规划用地用途
D、有关项目用地规划的政府文件(写明批号或主要内容,复印件作为附件,并索
3、项目用地取得土地使用权程序评估
A、取得土地使用权的程序描述
B、取得土地使用权需要的工作日
C、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
4、项目用地土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
A、土地性质变更的程序描述和理由
B、土地性质变更的政策支持或障碍
C、土地性质变更需要的工作日
5、政策性风险评估
1)政府资源利用的评估:
A、当地政府对外来投资的态度;
B、当地政府职能部门的办事作风;
C、当地政府对该项目的关注程度;
D、地块周边已有开发商项目成败的政府因素;
E、与政府合作关系。
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2)政策变更对项目开发的影响:
A、城市规划限制或更改;
B、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发
期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
6、合作方式及风险评估
1)合作方基本情况:
名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等。
2)合作方式:
例如:
一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分
利润、共同设立公司等。
除直接从政府出让土地外,都要明确对方一定能够提供正规
税务发票,对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3)主要合作条件,合作风险评估:
A、通过其他相关渠道了解项目背景资料:
如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的
公司;
B、土地使用年限;
C、土地权属有无瑕疵,抵押或其他的法律纠纷;
D、土地方的信用;
E、付款进度及与土地出让(转让、合作开发)土地手续的配合;
F、其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。
7、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。
如:
签约
合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的不确定性因素的控
制;
不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
1、地块SWOT分析
2、地块优势与机会对策分析
3、地块劣势与威胁对策分析
1、从公司发展角度评价
2、从整体市场角度评价
3、从项目机会点角度评价
4、问题点建议与规避
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1、项目定位目标(依据)分析
从整体市场、区域市场、个案分析总结,客户需求分析总结,项目分析总结,公
司总体发展战略要求四大方面进行定位目标(依据)分析。
2、项目目标设置,包括项目最终要达到什么目标,以及从主要目标延伸出来的相关
分目标,它们将是项目定位策略的目标与依据。
1、产品开发市场定位策略
项目采用哪种市场竞争策略定位,如市场领导者型、市场跟进型、新市场开拓型、市场挑战者型(市场差异化)。
2、产品开发档次定位策略
项目将开发什么价位、档次的产品。
3、产品开发的功能定位策略
项目产品开发以住宅为主,是第一居所还是第二居;
以商业为主,是投资型,还是自营型;
或者复合功能定位。
4、产品开发的价值定位策略
产品的价值主要体现在哪里,居住、渡假、休闲、商业、办公等,或者是复合价值。
5、产品开发的市场总体定位策略
项目将以什么的思路、手段、方法进行项目整体操作。
1、项目总体定位构想
1)市场形象定位
2)区位属性定位
3)项目开发理念定位
4)项目产品概念定位
5)项目综合定位
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2、项目客户定位
1)客户区域划分
2)客户群构成
3)客户群类别的选择,哪些客户类别是项目的潜在核心客户与重要客户。
4)细分客户类别,如职业、年龄、区域、家庭人员、收入、置业特点等等,以及
消费共性描述、敏感点梳理。
5)项目主力客户群梳理,包括客户类别、需求特征、需求档次、需求户型类别、
敏感点需求、客户功能需求等。
6)项目客户定位建议
A、客户需求功能定位
B、客户群定位,包括核心客户、重要客户、其它客户,以及其职业、阶层、区域、
置业特征等共性描述。
3、产品定位建议
1)物业组合的优化比较
A、户型类别建议
B、户型面积建议
C、物业类型组合建议,依据地块规划指表、市场各个物业均价,公司发展目标、项目的定位原则、市场情况进行产品物业类型的不同组合的经济测算与可行性研究。
2)产品定位及物业组合,包括不同物业形态的面积配比及总面积比、户型类别配比及总户型套数比、户型面积区间、户型套数等。
1、项目建筑规划布局建议
依据项目规划指表,按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况,进行建筑规划布局示意;
如果没有容积率、建筑密度、控高等指表限制时,可以依最理想的数据进行项目建筑规划布局建议。
2、针对地块不利于规划设计的因素(如山地、深坑、地下水系等),提出相应的规划
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思路。
3、针对地块有利的自然环境、地形,提出相应的合理化利用建议。
4、项目周边有噪声环境、污染环境、空气情况、危险源等,对规划与以后有影响的
情况,要提出规划设计的解决方法。
5、市政配套设施对规划设计的影响。
道路状况(可能与小区主要出入口有关)、
供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、
供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
交通状况(与是否开通业主班
车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医
院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
1、设计概念:
体现项目的个性价值与市场差异化。
2、规划概念:
体现产品的差异化开发理念,可能使产品概念与主题的外在延伸与风
格塑造。
3、园林概念:
与项目的市场形象、产品档资定位一致,可能使产品概念与主题的外
在延伸与体验的支持点。
1、进地时间、开工时间、出地平面时间、开竣工时间、交房时间及各期开发时间顺
序的施工横道图。
2、有关工程计划说明。
1、开盘时间、加推时间、清盘时间。
以图表形式表示,要说明销售的总面积、主力
户型、价格,以及去化量的可行性分析。
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说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面
积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,项目本身适用的税率,
若享受地方政府的优惠政策,要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突,以及如何
解决,具体的操作的过程是什么。
说明投资资金的来源,主要分为哪几部分,以表图格式表示。
序号
筹措资金来源
筹措资金数额(万元)
筹措资金比例(%)
1
自有资金
银行贷款
销售回款
其它
项目总投资额
进行项目各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
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1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、投资收益分析(参考以下格式):
经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM
楼面地价
开发成本
总投资
税前利润
税后净利
内部收益率
销售净利率
注:
A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;
M代
表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100
万元,变化值不宜过大。
3、根据需要,可增加如下测算:
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价
R1
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R2
R3
﹒﹒﹒
R代表可接受的销售净利率;
销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如内部
收益率等。
1、主要背景,控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、资金状况,可能资金来源,融资能力,资金成本
4、操作水平,主要开发的项目,土地储备情况
5.近期或未来的发展战略
6.参与竞争的主要目的和策略,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得三、制定策略
1、分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。
也可以通过
其他指标分析可接受的地价。
最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
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