上海市城市规划条例实施细则模板Word格式.docx
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第四条市规划和国土资源主管部门的职责
市规划和国土资源主管部门应当根据?
及本细那么的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术标准、管理规程，组织、协调和监视全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。
第五条区县人民政府的职责
区县人民政府应当根据?
及本细那么的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施方案;
指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作;
定期评估城市更新工程的实施情况，催促更新工程依法合规并按方案落实。
第二章城市更新区域评估
第六条区域评估的工作要求
区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进展地区公共要素评估，划定城市更新单元以下简称“更新单元〞，明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。
区域评估工作包括根底准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。
一根底准备：
区县规划和土地管理部门组织相关部门和规划编制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规划为根底，研究区域开展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整理和汇总工作。
二编制区域评估报告：
区县规划和土地管理部门组织意见征询，就评估区域的开展需求、公共要素建立需求等，征询各方意见，形成区域评估报告初稿。
市更新工作领导小组办公室应当就区域评估报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。
三审批：
由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公室备案。
第八条区域评估的范围
根据更新区域的类型和开展目标确定区域评估的范围。
应按照系统性、整体性的要求开展区域评估，控制性详细规划编制单元是开展区域评估的根本范围。
对于实施条件成熟、更新规模较小、更新诉求明确的零星城市更新工程，也可以以该工程所在地块为核心，适当扩大到周边区域开展局部评估。
城市更新区域评估应形成区域评估报告，主要内容包括：
一开展公共要素的评估。
应按照公共要素的评估方法，对城市功能、公共效劳配套设施、历史风貌保护、生态环境、慢行系统、公共开放空间、根底设施和城市平安等方面的公共要素进展重点评估。
二划定更新单元范围。
将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建立的地区，划为更新单元。
更新单元一般最小由一个街坊构成，是编制城市更新实施方案的根本单位，更新单元内的更新工程可按本细那么相关规定适用规划土地政策。
三明确各更新单元的公共要素清单。
结合区域评估中对各公共要素的建立要求，以及相关规划土地政策，明确各更新单元内应落实的公共要素的类型、规模、布局、形式等要求。
第十条公共要素的评估方法
根据地区开展的目标定位，从四个方面对地区的公共要素开展评估：
一评估已批控制性详细规划的实施情况。
比对更新区域所涉及的控制性详细规划，摸清公共要素的规划和建立实施情况。
对规划未实施的公共要素应进一步评估其在更新单元内实施的必要性和可行性;
二评估相关标准的实施。
比对?
上海市控制性详细
规划技术准那么?
以下简称“技术准那么〞中的标准要求，或者已经市规划和国土资源主管部门等部门认定但尚未纳入技术准那么的新标准、新要求，对现状公共要素的达标情况进展评估，确定需补充或提升的公共要素;
三调研地区开展的实际诉求。
应广泛征集公众意见，对当地居民、主要企业、相关政府部门等展开更新需求调研，将有必要、可实施的公共要素需求纳入公共要素清单;
四研究地区开展的趋势和需求。
城市开展目标较高的区域，建议对标国际案例，结合地区开展趋势，对地区更新的需求作出分析和判断，提出需进一步优化的公共要素。
第十一条公共要素的重点评估内容
应依据上位规划确定的地区功能定位和开展目标，系统性地提出该地区亟待改善的公共要素类型和规划要求，重点包括以下内容：
一完善城市功能。
按照全球城市的开展目标，针对公共活动中心、居住社区、产业社区等不同功能区域，评估地区主要功能是否符合区域开展的导向和目标;
评估业态的适宜性、多元性和复合性，提升区域活力，创造便捷生活。
二完善公共效劳配套设施。
按上位规划确定的市级、区级公共效劳设施的布局要求，评估其实施情况，提出完善和落实的要求;
按技术准那么或相关行业标准，以慢行为导向，分析不同人群的生产、生活需求，评估社区级公共效劳设施的类型、布局和规模等要求;
通过居民、企业等需求调研，
评估社区以下级配套效劳设施的类型、布局和规模等要求。
三加强历史风貌保护。
评估本区域的城市空间景观特征和风貌特色;
结合地区人文历史特点，评估区域内值得保护、保存、修缮的文化风貌要素，包括表达人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化气氛的市民活动空间。
四改善生态环境。
评估生态街区建立的水平，包括各类绿地的布局、规模和覆盖率等;
提出绿色建筑的建立要求;
评估区域内的土壤、水环境等是否符合环境平安要求。
五完善慢行系统。
针对不同类型的区域，根据技术准那么的要求评估慢行系统的网络化程度和便捷度;
评估慢行通道是否与公交站点、轨交站、出行目的地等联系严密及其舒适程度;
结合地下空间的综合利用，完善慢行系统。
六增加公共开放空间。
按照不同类型区域内人群的活动特征，评估公共空间体系的完整性、便捷度和舒适度，完善场所功能，提升公共空间的品质，包括空间气氛、建筑界面、视觉变化、环境设计等。
七改善城市根底设施，保障城市平安。
评估区域交通效劳水平，完善道路系统，改善交通、市政根底设施;
完善防灾避难场所、无障碍设计等。
第十二条更新单元的划定原那么
符合以下情形之一的，可划定为更新单元：
一地区开展能级亟待提升、现状公共空间环境较差、建筑质量较低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的区域;
二根据区域评估结论，所需配置的公共要素布局较为集中的区域;
三近期有条件实施建立的区域，即物业权利主体、市场主体有改造意愿，或政府有投资意向，利益相关人认同度较高，近期可实施性较高的区域;
第十三条区域评估阶段的公众参与
区域评估阶段应当就本地区开展目标、开展需求和民生诉求等广泛征集公众意见。
公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及利益相关人。
当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时，可进一步征询市更新办公室、政府相关部门、人大代表、政协委员及专家学者的意见。
公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等。
区县规划和土地管理部门应及时汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入区域评估报告。
第十四条区域评估与控详规划的关系
涉及控制性详细规划调整的，由区县规划和土地管理部门根据区域评估报告明确的规划调整要求，编制控制性详细规划设计任务书，同步上报市规划和国土资源主管部门。
区域评估报告由区县人民政府批复并送市更新工作领导小组办公室备案通过的，由市规划和国土资源主管部门同步完成规划设计任务书审核或备案，启动控规调整工作。
第三章城市更新实施方案
第十五条实施方案的工作要求
区县人民政府指定的组织实施机构应当会同街道办事处和镇政府、区县人民政府相关部门，组织更新单元内的各更新主体编制城市更新实施方案以下简称“实施方案〞。
第十六条实施方案的编制方法
实施方案应以更新单元为编制范围，明确单元内的城市更新工程和更新工程主体。
按照本细那么适用更新规划土地政策，编制形成各更新工程的意向性方案。
组织实施机构汇总各更新工程意向性方案，经统筹优化后编制更新单元建立方案，与更新工程主体签订工程协议，一并纳入实施方案报批。
第十七条明确更新工程和更新工程主体
组织实施机构应组织更新单元内有意愿参与城市更新的现有物业权利人进展协商，明确更新工程和更新工程主体，统筹考虑公共要素的配置要求和现有物业权利人的更新需求，确定各工程内的公共要素分配以及相应的更新政策应用等。
一个更新单元内可以有一个或多个城市更新工程。
更新工程主体可以由现有物业权利人或现有物业权利人组成联合体担任，现有物业权利人可以委托或引入其他符合规定的单位作为建立投资主体或物业经营者，共同参与城市更新工程的实施。
第十八条编制更新工程意向性方案
单元内各更新工程主体应根据协商确定的公共要素分配和相应的更新政策应用，委托专业机构编制建立工程意向性方案，落实公共要素，经现有物业权利人协商一致后，提交组织实施机构。
更新工程意向性方案的内容包括：
工程所在地现状分析、更新目标、工程设计方案、公共要素的规模和布局、资金来源与安排、实施推进方案等。
第十九条编制更新单元建立方案
组织实施机构牵头汇总各更新工程意向性方案，统筹优化并与各更新工程主体协商后，形成更新单元的初步建立方案，开展公众意见征询，修改完善后形成更新单元建立方案。
更新单元建立方案的编制应遵循以下原那么：
一优先保障公共要素。
按区域评估报告的要求，落实各更新单元范围内的公共要素类型、规模和布局等。
二充分尊重现有物业权利人合法权益。
通过建立方案统筹协调现有物业权利人、参与城市更新工程的其他主体、社会公众、利益相关人等的意见，在更新单元范围内平衡各方利益。
三协调更新单元内各地块的相邻关系。
应系统安排跨工程的公共通道、连廊、绿化空间等公共要素，重点处理相互衔接关系。
第二十条实施方案阶段的公众参与
通过更新工程意向性方案和更新单元建立方案的编制，实现现有物业权利人和政府相关部门的协商，提高更新实施方案的合理性和可实施性。
鼓励规划、建筑、交通、环境、社会、经济、文化等多领域专业人士和市民共同参与方案制定，必要时可开展方案征集。
更新单元建立方案草案完成后，组织实施机构应当组织现有物业权利人、相关政府部门、专业人士、利益相关人等，就更新单元建立方案草案确定的公共要素、规划相邻关系等征询公众意见。
意见征询的方式可为座谈会、论证会、网上征询等。
组织实施机构应及时组织汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入实施方案。
实施方案假设涉及控制性详细规划调整的，应按控规编制程序开展规划公示。
第二十一条签订工程协议
组织实施机构应按照确定的更新单元建立方案与各更新工程主体签订工程协议。
工程协议的主要内容包括：
明晰更新工程的实施主体，明确该工程承担的公共要素等建立义务，以及相应的规划土地政策适用条款;
明确更新工程的建立规模、改造方式;
规定更新工程的完成时限;
如有国资参与的更新工程，应在协议内明确资金安排方案，设立资金监管账户或其他监管措施;
对于跨工程的公共通道、连廊等公共要素，应协商明确
设施权属、建立、运营管理的权利和义务;
双方约定的其他事项等。
第二十二条审批实施方案
组织实施机构汇总更新单元建立方案、各更新工程协议等各方面成果，形成实施方案，报区县人民政府批准，送市更新工作领导小组办公室备案。
第二十三条实施方案与控详规划的关系
实施方案假设涉及控制性详细规划调整的，控制性详细规划组织编制单位应同步组织修编、增补或调整控制性详细规划，包括普适图那么和附加图那么。
实施方案上报区县人民政府审批之前，应先将修编、增补或调整后的控制性详细规划报原控制性详细规划审批部门批准。
已经区县人民政府审批的区域评估报告如未涉及控制性详细规划调整，实施方案阶段提出控规调整需求的，必要时应重新开展区域评估。
第二十四条更新工程的实施
市、区县规划和土地管理部门按管理权限，依据已批准的控制性详细规划核提更新工程的规划设计要求，并按照实施方案，纳入土地出让合同进展全生命周期管理。
建立单位应当按照更新工程的规划设计要求整体报送更新工程建立工程设计方案，并一次取得建立工程规划许可证，按已批准的更新实施方案确定的建立时序实施，经审核按照规划许可的要求全面完成建立且符合更新要求的，取得
竣工规划验收合格证。
第四章全生命周期管理
第二十五条土地全生命周期管理的要求
城市更新工程实行土地全生命周期管理。
市、区县规划和土地管理部门会同产业投资、社会效劳、公共事业、建立管理等相关管理部门，综合产业功能、区域配套、公共效劳等因素，研究确定工程的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和节能环保等要求，以及工程开发时序和进度安排，纳入土地出让合同进展管理。
第二十六条土地全生命周期管理的内容
城市更新工程应按照本市有关经营性用地、工业用地全生命周期管理要求，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益。
一明确物业持有要求。
规划用途为商务办公用地，由现有物业权利人联合开发的，现有物业权利人应当持有50%以上物业产权;
由现有物业权利人独立开发的，现有物业权利人应当持有60%以上的物业产权。
规划用途为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利等社会事业的，现有物业权利人应当持有全部物业产权。
位于区、县人民政府确定的重要特定区域的城市更新工程，现有物业权利人应当持有全部物业产权。
二允许在跨工程的建筑物之间建立用于公共用途的
廊道，其建筑面积可不计入容积率。
廊道的建立、运营、管理和权属等要求，经现有物业权利人协商一致后，应纳入出让合同管理。
三加强土地使用权转让管理。
土地受让人应当按照土地出让合同约定进展开发建立，出让合同对土地使用权人的出资比例、股权构造、实际控制人变化等有约定的，需事先征得出让人同意。
四加强与房地产登记工作衔接。
房地产登记机构根据土地出让合同的约定，将土地出让合同中约定的对土地使用权人处置土地的限制性条款在房地产登记簿中予以注记。
房地产登记机构应当配合土地管理部门做好相关工作衔接。
第五章规划土地管理政策
第二十七条规划政策应用的要求
城市更新工程涉及的各项规划控制指标确实定，应当符合区域开展导向和更新目标，以增加公共要素为前提，适用本细那么明确的规划政策，包括用地性质、建筑容量、建筑高度、地块边界等方面。
第二十八条用地性质的改变
用地性质混合、兼容和转换包括以下情形：
一增加公共设施的，可按?
上海市控制性详细规划技术准那么?
规定的混合用地引导表，与各类用地兼容或混合设置，鼓励公共设施合理混合设置。
二住宅用地可以全部或局部转换为公共设施用地或公共租赁房宿舍、人才公寓等用地。
三在满足地区规划导向的前提下，办公用地与商业用地可以相互转换。
四非住宅用地原那么上不得调整为住宅用地。
五根据风貌保护要求确认的保护、保存历史建筑，因功能优化再次利用的，其用地性质可依据实际情况通过相应论证程序进展转换。
第二十九条建筑高度调整
更新街坊规划保存用地内的建筑高度应当符合高度分区的要求。
在城市重点地区的建筑高度调整应结合城市设计确定。
有风貌保护、净空控制的地区应当严格执行相关要求。
第三十条用地边界调整
同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进展地块边界调整，包括以下情形：
一更新地块与周边的“边角地〞、“夹心地〞、“插花地〞等无法单独使用的土地合并，所引起的地块扩大;
二相邻地块合并为一幅地块;
三一幅地块拆分为多幅地块;
四在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下，对规划各级公共设施、公共绿地和广场用地的位置进展调整。
第三十一条建筑容量调整
一评估区域总量平衡。
在区域评估阶段，以评估范围总量平衡为前提，经论证分析后明确各城市更新单元的建筑总量。
二更新单元总量平衡和地块容积率奖励。
实施方案阶段，增加各地块建筑面积必须以增加公共设施或公共开放空间为前提，各种情形对应的建筑面积调整一般不超过本规定设定的上限值。
各更新单元内部，可在现有物业权利人协商一致后，进展各地块建筑面积的转移补偿。
三公共设施容量调整。
规划保存用地内根据评估要求新增公共设施的，可在原认定建筑总量的根底上，额外增加相应的公共设施建筑面积。
四更新单元内符合风貌保护需要的更新工程，经过历史文化风貌区规划管理特别论证，新增要求保护保存的建构筑物，可全部或局部不计入容积率。
不计入容积率的新增保护保存对象，应当优先作为公共性、文化性功能进展保护再利用。
五商业商办建筑容量调整。
在建立方案可行的前提下，规划保存用地内的商业商办建筑可适度增加面积，增加的商业商办建筑面积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算，按表1、表2执行。
能同时提供公共开放空间和公共设施的，按上述分类测算方法的叠加值给予建筑面积奖励。
表1符合相关标准标准要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限
注：
①以上倍数为外环线内，外环外相对应的商业商办建筑额外增加倍数的折减系数为0.8。
②提供地下公共设施的，增加倍数的折减系数为0.8。
表2超出相关标准标准要求时的增加倍数的折减系数
第三十二条其他规定
因确有实施困难，在满足消防、平安等要求的前提下，按规定征询相关利益人意见后，经规划土地管理部门同意，局部地块的建筑密度、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。
第三十三条土地政策的实施机制
经区县人民政府常务会议集体决策后，可以采取存量补
地价的方式，由现有物业权利人或者现有物业权利人组成的联合体，按照批准的控制性详细规划进展改造更新。
城市更新工程周边的“边角地〞、“夹心地〞、“插花地〞等零星土地，不具备独立开发条件的，可以采取扩大用地的方式结合城市更新工程整体开发。
第三十四条土地出让年期
编审中心草拟的城市更新工程的土地出让年期可根据工程更新的具体情况，按相应程序予以重新约定。
其中，改变土地使用性质的，改变使用性质的土地出让年期为相应用途国家规定最高出让年期和扣除原土地使用性质已使用的年期;
不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同规定保持一致;
重新约定的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。
土地处原文城市更新工程以撤除重建方式实施的，可以重新设定出让年期;
以改建扩建方式实施的，其中不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，用途改变局部的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。
第三十五条土地出让价款
区、县规划土地管理部门应当委托土地评估机构，按照批准存量房补地价的时点进展市场评估，经区县人民政府常务会议集体决策后，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的
差额，补缴出让价款，按规划用途取得新的建立用地使用权。
商务办公等经营性用地的市场评估地价，不得低于一样地段同用途的基准地价。
对于按合同无偿提供的公益设施用地，或按合同约定承担公共设施、公共开放空间和城市根底设施等公共设施建立的用地，可以按照划拨用地方式管理。
第三十六条存量补地价的土地出让收入返还城市更新按照存量补地价方式补缴土地出让金的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余局部由各区统筹安排，用于城市更新和根底设施建立等。
第三十七条有关风貌保护工程的更新政策
具有保存、保护价值的风貌保护工程，可作为一种特定类型，适用?
上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细那么?
中有关旧区改造的相关条款，以及房屋征收、土地出让、财税减免等优惠政策。
一经认定的风貌保护工程，其土地出让收入，按照储藏时的投资比例予以分配。
二经认定的风貌保护工程，在市层面统一安排动迁征收安置房，专项用于风貌区和保护、保存历史建筑的保护性开发。
同时鼓励各区县就近安排配套安置房源。
第三十八条其他优惠政策
对纳入城市更新的地块，免征城市根底设施配套费等各种行政事业收费，电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。
第六章附那么
第三十九条动态更新
在城市更新试点工作推进过程中，市规划和国土资源主管部门可结合试点实际情况，在本细那么根底上进一步优化规划土地政策，经相关程序认定后指导试点工程实施，并适时组织开展评估，纳入细那么并予发布。
第四十条解释条款
本细那么由上海市规划和国土资源主管部门负责解释。
第四十一条生效日期
本细那么自2021年__月__日起试行，有效期两年。
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